Zajęcie nieruchomości

Przepisy regulujące zajęcie nieruchomości zawarte są w rozdziale VII drugiej części Ustawy nr LIII z 1994 roku o egzekucji sądowej ("e;Vht"e;).

1. Ogólne zasady dotyczące zajmowania nieruchomości

Każda nieruchomość znajdująca się w posiadaniu dłużnika może podlegać zajęciu. Nieruchomością jest budynek, parcela budowlana, użytki orne itd. Zajęcie obejmować może całą nieruchomość bądź jej część stanowiącą własność dłużnika.

Informacje dotyczące nieruchomości muszą być uzyskane przez komornika sądowego z wydziału ksiąg wieczystych.

2. Egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości jest podstawowym i niezbędnym działaniem zmierzającym do zajęcia nieruchomości. Wykonywana jest przez komornika sądowego zwracającego się do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych o zarejestrowanie zastawu egzekucyjnego na nieruchomości. Przejęcie następuje z chwilą zarejestrowania zastawu egzekucyjnego.

Wydział ksiąg wieczystych w pierwszej kolejności rejestruje zastaw egzekucyjny.

3. Termin sprzedaży nieruchomości

W przypadku braku innego sposobu windykacji należności komornik sądowy może podjąć działania mające na celu sprzedaż przejętej nieruchomości. Sprzedaży nieruchomości dokonuje się po uprzednim zajęciu majątku ruchomego. Jeśli wartość majątku ruchomego pokrywa tylko część kwoty należności, przystępuje się do sprzedaży nieruchomości.

Biorąc pod uwagę lokalne uwarunkowania, komornik sądowy określa najdogodniejszy termin sprzedaży nieruchomości.

4. Szacowana wartość nieruchomości

Nieruchomość stanowi cenną własność; dlatego też konieczne jest oszacowanie jej wartości. Zgodnie z Vht do dokonania wyceny wartości nieruchomości zobowiązany jest komornik sądowy. Komornik sądowy może na prośbę każdej ze stron uzyskać opinię eksperta szacującego wartość nieruchomości bez konieczności pozyskiwania oficjalnych zewnętrznych zaświadczeń podatkowych i wyceniających.

Przy szacowaniu wartości nieruchomości pod sprzedaż uwzględnić należy fakt, czy pozostaje ona niezajęta.

Komornik sądowy informuje strony oraz wszystkich posiadających tytuł do nieruchomości zarejestrowany w wydziale ksiąg wieczystych o wysokości kwoty szacowanej wartości nieruchomości.

Jest on również zobowiązany do poinformowania dłużnika odnośnie do możliwości i warunków płatności w ratach oraz o fakcie, iż po otrzymaniu zawiadomienia ma on w ciągu 15 dni prawo złożenia do sądu wniosku z prośbą o odroczenie obowiązku opuszczenia nieruchomości.

Jeśli strona nie zgadza się co do szacowanej wartości nieruchomości, ostateczną decyzję co do jej wysokości podejmuje sąd.

5. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji

Podstawową metodę sprzedaży nieruchomości stanowi sprzedaż w drodze licytacji. Zasadniczo nieruchomość należy sprzedać w stanie niezajętym. Prawo szczegółowo określa przypadki, kiedy nieruchomość można sprzedać w stanie zajętym.

Licytacje dzieli się na dwa etapy: pierwszym jest wezwanie do składania ofert drogą elektroniczną, drugim — właściwa licytacja przeprowadzona w wyznaczonym do tego czasie i miejscu.

Miejsce licytacji

W Vht podano informacje na temat miejsc, w których można przeprowadzić licytację (np. budynek sądu, teren samej nieruchomości itd.). Biorąc pod uwagę okoliczności, komornik powinien wybrać miejsce jak najbardziej sprzyjające pomyślnemu przeprowadzeniu licytacji.

Ogłoszenie licytacji

Komornik sądowy zobowiązany jest do ogłoszenia licytacji, podając informacje na temat terminu, miejsca oraz zasad i warunków jej dotyczących. Ogłoszenie to musi zawierać np. nazwisko i dane kontaktowe komornika sądowego oraz informacje dotyczące samych czynności prowadzących do zajęcia nieruchomości. Ważny element ogłoszenia licytacyjnego stanowi opis nieruchomości. Komornik sądowy podaje w ogłoszeniu licytacyjnym termin i miejsce oględzin nieruchomości, jak również zasady przeprowadzenia licytacji (np. wpłacenie wadium).

Informację o ogłoszeniu licytacji należy doręczyć stronom, osobom posiadającym tytuł do nieruchomości zarejestrowany w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniemu urzędnikowi lokalnemu oraz wydziałowi ksiąg wieczystych.

Składanie ofert w licytacjach elektronicznych

W celu składania ofert licytujący muszą zwrócić się do komornika sądowego o zarejestrowanie ich w systemie elektronicznym.

Opłata rejestracyjna licytatora wynosi 6000 HUF. Opłata za dokonanie zmiany na koncie rejestracyjnym wynosi 3000 HUF, natomiast jego usunięcie jest darmowe.

W celu złożenia oferty kupna nieruchomości na zastrzeżony rachunek komornika sądowego należy wpłacić wadium w wysokości przynajmniej 10% szacowanej wartości nieruchomości. Wpłaty wadium można dokonać poprzez przelew bankowy.

Procedura sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji

Jeśli oferty składano drogą elektroniczną, cena wywoławcza nieruchomości powinna być równa kwocie ostatniej upublicznionej oferty. Nabywcy składający oferty drogą elektroniczną mogą również uczestniczyć w licytacji na miejscu. W takim przypadku nie trzeba wpłacać kolejnego wadium.

Rozpoczynając licytację, komornik sądowy informuje obecnych o wynikach licytacji elektronicznej oraz przedstawia uzyskaną cenę wywoławczą.

Oferentem wygrywającym licytację jest ten, którego oferta cenowa była najwyższa. Jego wadium wliczane jest na poczet kwoty ceny zakupu. Oferent wygrywający licytację jest zobowiązany do spłaty pozostałej kwoty w ciągu 15 dni od daty przeprowadzenia licytacji. Jeśli nie dokona płatności, wynik licytacji uważa się za niepomyślny.

Komornik sądowy zobowiązany jest do sporządzenia protokołu z przebiegu licytacji. Protokół ten zawierać musi dokładne dane dotyczące nieruchomości pobrane z wydziału ksiąg wieczystych, jej szacowaną cenę rynkową, informację, czy dana nieruchomość sprzedana zostaje w stanie zajętym czy niezajętym, jej licytacyjną cenę zakupu oraz dane dotyczące oferenta, który wygrał licytację.

Przy składaniu podpisów na protokole z przebiegu licytacji komornik sądowy może zdecydować o odroczeniu terminu spłaty kwoty zakupu nieruchomości.

6. Sprzedaż nieruchomości poza licytacją

Na prośbę stron komornik sądowy może sprzedać nieruchomość wskazanemu przez strony nabywcy oferującemu kwotę równą ustalonej przez strony szacowanej wartości nieruchomości. W takim przypadku sprzedaż odbywa się poza licytacją, jednak z tym samym skutkiem. Oznacza to, iż dłużnik traci tytuł do własności, a uzyskuje go, tak jak dzieje się to w drodze licytacji, nabywca. Sytuację taką określa się mianem sprzedaży z wolnej ręki.

Sprzedaż z wolnej ręki jest możliwa na prośbę dłużnika tylko przed rozpoczęciem licytacji.

7. Przejęcie nieruchomości przez stronę wnoszącą o jej zajęcie

W przypadku niepomyślnego wyniku drugiej licytacji nieruchomość może zostać przejęta przez stronę wnoszącą o jej zajęcie za kwotę równą połowie szacowanej wartości nieruchomości, którą należy wpłacić w ciągu 15 dni od daty ogłoszenia niepomyślnego wyniku licytacji.