E-jegyzet 5 – Ingatlanok lefoglalása (E-jegyzet Polgàr)

strict warning: Non-static method view::load() should not be called statically in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/views.module on line 879.
strict warning: Declaration of views_handler_filter::options_validate() should be compatible with views_handler::options_validate($form, &$form_state) in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/handlers/views_handler_filter.inc on line 0.
strict warning: Declaration of views_handler_filter::options_submit() should be compatible with views_handler::options_submit($form, &$form_state) in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/handlers/views_handler_filter.inc on line 0.
strict warning: Declaration of views_plugin_style_default::options() should be compatible with views_object::options() in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/plugins/views_plugin_style_default.inc on line 0.
strict warning: Declaration of views_plugin_row::options_validate() should be compatible with views_plugin::options_validate(&$form, &$form_state) in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/plugins/views_plugin_row.inc on line 0.
strict warning: Declaration of views_plugin_row::options_submit() should be compatible with views_plugin::options_submit(&$form, &$form_state) in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/plugins/views_plugin_row.inc on line 0.
strict warning: Non-static method view::load() should not be called statically in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/views.module on line 879.
strict warning: Declaration of views_handler_argument::init() should be compatible with views_handler::init(&$view, $options) in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/handlers/views_handler_argument.inc on line 0.
strict warning: Declaration of views_handler_filter_boolean_operator::value_validate() should be compatible with views_handler_filter::value_validate($form, &$form_state) in /var/home/europeeje/public_html/sites/default/modules/views/handlers/views_handler_filter_boolean_operator.inc on line 0.

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) második rész, VII. fejezete tartalmazza az ingatlan-végrehajtás szabályait.

1. Az ingatlan-végrehajtás általános szabályai

Bármilyen az adós tulajdonában álló ingatlan végrehajtás alá vonható. Az ingatlan jellege szerint lehet épület, építési telek, termőföld stb. A végrehajtás vezethető az adós egész ingatlanára vagy tulajdoni hányadára.

Az ingatlanra vonatkozó adatokat a bírósági végrehajtónak be kell szereznie az ingatlan-nyilvántartásból.

2. Az ingatlan lefoglalása

Az ingatlan-végrehajtás döntő és elengedhetetlen lépése az ingatlan lefoglalása, mely akként történik, hogy a végrehajtó megkeresésére az illetékes körzeti földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzi a végrehajtási jogot. A foglalás a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével valósul meg.

A földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését soron kívül intézi.

3. Az ingatlan értékesítésének időpontja

A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt akkor intézkedhet, ha a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges. Az ingatlan értékesítésével rendszerint meg kell várni az ingóvégrehajtás eredményét; természetesen, ha az ingóságok értéke töredéke a követelés összegének az ingatlan értékesítésének nincsen akadálya.

Az ingatlan értékesítésének időpontját a végrehajtó a helyi körülmények között legcélszerűbb időpontban állapítja meg.

4. Az ingatlan becsértéke

Az ingatlan általában nagy értékű vagyontárgy, ezért a becsérték reális meghatározása elengedhetetlen követelmény. A Vht. alapvetően a végrehajtóra bízza a becsérték megállapítását. A végrehajtó a hivatalos adó-és értékbizonyítvány beszerzése helyett, bármelyik fél erre irányuló kérelmére szakértő becsüs véleményét szerzi be.

A becsértéket az ingatlan beköltözhető és lakott állapotban történő értékesítése esetére is meg kell állapítani.

A végrehajtó a becsértéket közli a felekkel és mindazokkal, akiknek az ingatlanon ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.

A végrehajtó tájékoztatja az adóst arról, hogy az értesítést követően a kiköltözés elhalasztására irányuló kérelmét 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságon, illetve a részletfizetés lehetőségéről is tájékoztatja egyidejűleg.

Amennyiben a becsértékkel szemben valamelyik fél kifogással él, a becsértéket a bíróság állapítja meg.

5. Ingatlanárverés

Az ingatlan értékesítésének fő módja mindig az árverés volt. Az ingatlant rendszerint beköltözhető állapotban kell értékesíteni. A törvény tételesen sorolja fel azokat az eseteket, amikor lakottan kell árverezni az ingatlant.

Az árverezés alapvetően két szakaszra különíthető el: az első az elektronikus ajánlattételi szakasz, a második pedig a meghatározott helyen és időben tartott szóbeli érverés.

Az ingatlanárverés helye

A Vht. rendelkezik arról milyen helyszíneken (pl. bíróság épületében, ingatlan fekvésének helyén stb.) lehet az árverést megtartani. A végrehajtó választja ki azt, amelyiket a legcélszerűbbnek tart az adott esetben az árverés sikere érdekében.

Árverési hirdetmény

Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, amely lényegében az értékesítés helyének, időpontjának és feltételeinek meghatározását jelenti. A hirdetményben fel kell tüntetni pl. a végrehajtó nevét, elérhetőségeit és az érintett végrehajtási ügyek adatait. Fontos része az árverési hirdetménynek az ingatlan leírása. A végrehajtó az árverési hirdetményben feltünteti az ingatlan megtekintésének helyét és időpontját, illetve megjelöli az árverezéshez szükséges eljárási szabályokat (p. előleg letéte).

Az árverési hirdetményt kézbesíteni kell a feleknek, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joggal rendelkezőknek, az illetékes önkormányzat jegyzőjének és a földhivatalnak.

Részvétel az elektronikus árverésen

Ahhoz hogy valaki árverezőként licitálhasson egy árverésen, kérnie kell bármely bírósági végrehajtónál a rendszerbe történő regisztrációját.

Az árverezők nyilvántartásba vételének díja 6000 Ft, a változásbejegyzés díja 3000 Ft, a törlés díjtalan.

Ingatlanra csak az árverezhet, aki az ingatlan becsértékének 10 %-át legkésőbb árverési ajánlatának megtétele előtt letétbe helyezi a végrehajtónál. Az előlegfizetés átutalással is teljesíthető.

Az ingatlanárverés menete

Ha elektronikus úton tettek árajánlatot, az árverésen a kikiáltási ár a legmagasabb közzétett ajánlat lesz. Az elektronikus úton ajánlatott tett vevők is részt vehetnek a helyszíni árverésen. Nekik az árverési előleget nem kell még egyszer letenni.

A végrehajtó az árverés megnyitása során ismerteti az elektronikus árverés eredményét és ennek alapján a kikiáltási árat.

Az árverést követően az árverési vevő az, aki az ingatlanért a legtöbbet ajánlotta, az ő előlegét a vételárba be kell számítani. Az árverési vevőnek a vételár fennmaradó részét főszabályként az árveréstől számított 15 napon belül kell megfizetnie. Ha nem fizeti meg a vételárat az árverés sikertelennek minősül.

Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít. Ebben fel kell tüntetni az ingatlan pontos ingatlan-nyilvántartási adatait, a becsértéket, az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítésének tényét, az árverési vételárat, az árverési vevő nevét és adatait.

A végrehajtó az árverési jegyzőkönyv aláírásával egyidejűleg adhat halasztást a vételár megfizetésére.

6. Ingatlan árverésen kívüli eladása

Az ingatlant a felek kívánságára, az általuk megjelölt vevő részére és az általuk megállapított becsértéken a végrehajtó eladhatja. Az értékesítés árverésen kívül, de árverés hatályával történik. Ez azt jelenti, hogy az adós tulajdonjoga megszűnik és a vevő ugyanúgy szerez tulajdonjogot, mint az árverési vevő. Ez az ún. szabadkézből eladás útján történő értékesítés.

Az árverésen kívüli értékesítés az adós kérelmére az árverés megkezdéséig bármikor megtörténhet.

7. Az ingatlan átvétele a végrehajtást kérő által.

A második árverés sikertelensége esetén, az árverés sikertelenségének megállapításától számított 15 napon belül az ingatlant a becsérték felének megfelelő összeg fejében a végrehajtást kérő veheti át.