E-Note 5 – Die Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen (Bürger E-Notiz)

Die Regelungen und Vorschriften für die Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen sind in Kapitel VII des zweiten Teils des Gesetzes LIII von 1994 über die gerichtliche Zwangsvollstreckung (Vht-Gesetz) enthalten.

1. Allgemeine Regeln zur Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen

Alle unbeweglichen Vermögenswerte im Eigentum eines Schuldners können einer Pfändung unterliegen.Bei einem unbeweglichen Vermögen kann es sich um ein Gebäude, einen Baugrund, Ackerland etc. handeln. Die Pfändung kann sich auf das gesamte Vermögen oder den Eigentumsanteil des Schuldners beziehen.

Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, beglaubigte Daten in Zusammenhang mit dem unbeweglichen Vermögen aus dem Grundbuch zu entnehmen.

2. Pfändung des unbeweglichen Vermögens

Ein entscheidender und unumgänglicher Schritt zur Beschlagnahmung eines unbeweglichen Vermögens stellt die Pfändung dieses Vermögens dar. Dieser Schritt wird durch den Gerichtsvollzieher gesetzt, der beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung eines Pfandrechts an der Liegenschaft beantragt. Die Pfändung wird nach erfolgter Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch rechtswirksam.

Das Grundbuchamt ist verpflichtet, zu gewährleisten, dass die Abwicklung der Eintragung des Pfandrechts prioritär behandelt wird.

3. Verkaufsfrist für das unbewegliche Vermögen

Der Gerichtsvollzieher ist berechtigt, Schritte zum Verkauf des gepfändeten unbeweglichen Vermögens einzuleiten, falls kein anderer Weg besteht, die Forderung in relativ kurzer Zeit einzuziehen. Im Regelfall muss der Verkauf des unbeweglichen Vermögens nach der Pfändung des beweglichen Vermögens durchgeführt werden.Falls der Wert des beweglichen Vermögens nur einen Teil der Forderungssumme ausmacht, schließt dies natürlich den Verkauf des unbeweglichen Vermögens nicht aus.

Unter Berücksichtigung der Umstände vor Ort muss der Gerichtsvollzieher die am besten geeignete Frist für den Verkauf des unbeweglichen Vermögens festlegen.

4. Schätzwert des unbeweglichen Vermögens

Bei einem unbeweglichen Vermögen handelt es sich für gewöhnlich um einen Anlagengegenstand von großem Wert; aus diesem Grund ist eine realistische Schätzung seines Werts unerlässlich. Das Vht-Gesetz sieht vor, dass in erster Linie der Gerichtsvollzieher mit der Festlegung des Schätzwertes betraut wird. Statt auf Steuerbescheinigungen und Bewertungsprotokolle zurückzugreifen, ist der Gerichtsvollzieher auf Antrag der Parteien berechtigt, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Es muss ein Schätzwert der Liegenschaft für den Verkauf sowohl in freiem als auch bewohntem Zustand festgelegt werden.

Der Gerichtsvollzieher muss die Parteien sowie alle Personen, die über Rechtstitel an dem im Grundbuch eingetragenen unbeweglichen Vermögen besitzen, vom Schätzwert in Kenntnis setzen.

Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, den Schuldner/die Schuldnerin über die Optionen und Bedingungen für Ratenzahlungen zu informieren und den Schuldner/die Schuldnerin davon in Kenntnis zu setzen, dass ein Antrag auf Aufschub der Verpflichtung zur Räumung der Liegenschaft bei Gericht innerhalb von 15 Tage ab der Zustellung des Bescheids eingebracht werden darf.

Falls hingegen eine Partei den Schätzwert in Zweifel zieht, muss der Wert vom Gericht festgelegt werden.

5. Versteigerung unbeweglichen Vermögens

Versteigerungen stellten immer eine vorrangige Methode für den Verkauf von unbeweglichem Vermögen dar. Im Regelfall müssen Liegenschaften in freiem Zustand verkauft werden. Das Gesetz bietet jedoch eine Auflistung von Fällen, in denen Liegenschaften in bewohntem Zustand verkauft werden müssen.

Versteigerungen können in zwei Phasen unterteilt werden: Bei der ersten handelt es sich um einen Aufruf zur Abgabe von Angeboten über das elektronische Auktions-System, die zweite ist die Live-Versteigerung zu einer festgesetzten Zeit an einem festgesetzten Ort.

Ort der Versteigerung

Im Vht-Gesetz werden die Örtlichkeiten aufgelistet, an denen eine Versteigerung abgehalten werden kann (z. B. Gerichtsgebäude, am Standort des unbeweglichen Vermögens etc.). Der Gerichtsvollzieher muss jene Örtlichkeit wählen, die er für die zur erfolgreichen Abwicklung der Versteigerung unter den gegebenen Umständen für am geeignetsten hält.

Kundmachung der Versteigerung

Der Gerichtsvollzieher muss den Zeitpunkt für die Versteigerung festlegen, indem er eine Kundmachung zu diesem Zweck erlässt, die im Wesentlichen Zeit, Ort und Bestimmungen der Versteigerung enthalten muss.In dieser Kundmachung müssen auch Name und Kontaktdaten des Gerichtsvollziehers sowie die Daten in Zusammenhang mit dem gegenständlichen Pfändungsverfahren enthalten sein.Die Beschreibung der Liegenschaft stellt ein wesentliches Element der Versteigerung dar.Der Gerichtsvollzieher hat darüber hinaus in dieser Auktionsanzeige Zeit und Ort für die Besichtigung der Liegenschaft sowie die Verfahrensregeln für die Versteigerung (wie z. B. eine Voraus-Hinterlegung eines Geldbetrages) kundzutun.

Diese Auktionsanzeige muss den Parteien, den Personen, die über im Grundbuch eingetragene Rechtstitel verfügen, dem zuständigen Gemeindevollzugsbeamten und dem Grundbuchamt zugestellt werden.

Abgabe von Angeboten bei elektronischen Auktionen

Bieter, die bei einer Versteigerung mitbieten möchten, müssen bei einem Gerichtsvollzieher eine Registrierung im System beantragen.

Die vom Bieter zu entrichtende Registrierungsgebühr beträgt 6.000 HUF, die Gebühr für die Abänderung einer Registrierung 3.000 HUF, während die Stornierung eines Accounts kostenlos ist.

Personen, die ein Angebot für die Immobilie abgeben möchten, sind nur dann dazu berechtigt, wenn sie zumindest 10 % des Schätzwerts des unbeweglichen Vermögens am Treuhandkonto des Gerichtsvollziehers hinterlegen. Diese Anzahlung kann auch mittels Banküberweisung getätigt werden.

Verfahren zum Verkauf von unbeweglichem Vermögen mittels Auktion

Falls die Angebote auf elektronischem Wege abgegeben werden, ist der Mindestpreis der Versteigerung mit dem höchsten veröffentlichten Angebot ident. Käufer, die elektronische Angebote abgegeben haben, sind auch zur Teilnahme an der Vor-Ort-Versteigerung berechtigt. Sie müssen keine weitere Anzahlung für die Versteigerung hinterlegen.

Zu Beginn der Versteigerung hat der Gerichtsvollzieher die Anwesenden über die Ergebnisse der elektronischen Auktion und über den entsprechenden Mindestpreis zu informieren.

Der Gewinner der Versteigerung ist jener Bieter/jene Bieterin, der/die das höchste Angebot abgegeben hat.Seine/Ihre Anzahlung wird vom den Kaufpreis abgezogen. Im Regelfall muss der erfolgreiche Bieter den Saldo des Kaufpreises innerhalb von 15 Tagen nach der Versteigerung begleichen. Falls er/sie diesen Verkaufspreis nicht bezahlt, gilt die Versteigerung als nicht erfolgreich durchgeführt.

Der Gerichtsvollzieher muss ein Protokoll über die Versteigerung führen. Dieses Protokoll muss die exakten Grundbuchdaten des unbeweglichen Vermögens, dessen Schätzpreis, Angaben, ob die Liegenschaft in bewohntem oder freiem Zustand verkauft wird, den bei der Versteigerung erzielten Verkaufspreis sowie die Namen und Daten des siegreichen Bieters enthalten.

Bei der Unterzeichnung des Versteigerungsprotokolls ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, dem Käufer einen Aufschub für die Zahlung des Kaufpreises zu gewähren.

6. Verkauf von unbeweglichem Vermögen ohne Auktion

Wenn dies von den Parteien so gewünscht wird, ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, die Liegenschaft an einen von diesen Parteien bestimmten Käufer zu einem von diesen Parteien festgelegten Schätzpreis zu verkaufen. In diesem Fall wird der Verkauf ohne Versteigerung aber mit gleicher Wirkung wie bei einer Versteigerung durchgeführt. Dies bedeutet, dass das Eigentumsrecht des Schuldners erlischt und dass der Käufer diesen Eigentumstitel erhält, genauso wie dies auch bei einem Käufer im Rahmen einer Versteigerung der Fall wäre. Diese Praxis ist unter der Bezeichnung „freihändiger Verkauf“ bekannt.

Ein Verkauf ohne Versteigerung kann auf Antrag des Schuldners zu jeder Zeit vor Beginn der Versteigerung durchgeführt werden.

7. Übernahme des unbeweglichen Vermögens durch die die Pfändung beantragende Partei

Falls die zweite Versteigerung erfolglos war, hat die die Pfändung beantragende Partei das Recht, die Liegenschaft im Austausch für die Hälfte des Schätzwertes innerhalb von 15 Tagen ab dem Datum, an dem die Versteigerung für erfolglos erklärt wurde, übernehmen.