Scheda 5 – Il pignoramento immobiliare (Cittadino Scheda)

Le norme che regolano il pignoramento di beni immobili sono contenute nel Capitolo VII della seconda parte della Legge LIII del 1994 sull’applicazione giuduziaria "e;Vht"e;.

1. Norme generali sul pignoramento di beni immobili

Tutti i beni immobili di proprietà del debitore possono essere soggetti a pignoramento. Il bene immobile può essere un edificio, un lotto edificabile, un terreno coltivabile, ecc. Il pignoramento può essere applicato all’intera proprietà o alla quota di proprietà del debitore.

L’ufficiale giudiziario del tribunale deve ottenere i dati relativi al bene immobile dall’Ufficio del Catasto.

2. Sequestro del bene immobile

Un passo importante e indispensabile per il pignoramento di un bene immobile è il sequestro della proprietà. Per fare ciò, l’ufficiale giudiziario richiede al Catasto competente di registrare un’escussione del pegno sulla proprietà. Il sequestro diviene effettivo al momento della registrazione dell’escussione del pegno presso il Catasto.

Il Catasto concede la priorità alla registrazione del pegno esecutivo.

3. Vendita del bene immobile

L’ufficiale giudiziario può provvedere alla vendita del bene immobile sequestrato nel caso in cui non esistano altri modi per incassare il credito in un periodo di tempo relativamente breve. Di norma, la vendita del bene immobile viene effettuata dopo il pignoramento dei beni mobili. Ovviamente, se il valore del bene mobile è una parte dell’importo del credito, ciò non impedisce la vendita del bene immobile.

Prendendo in considerazione le circostanze locali, l’ufficiale giudiziario stabilisce la data di vendita del bene immobile più conveniente.

4. Valore stimato del bene immobile

Un bene immobile è normalmente un bene di grande valore; per questa ragione, è indispensabile effettuare una stima realistica del suo valore. Il Vht affida essenzialmente all’ufficiale giudiziario il compito di stabilire il valore stimato. Invece di procurarsi le registrazioni ufficiali relative alle imposte e alla stima, l’ufficiale giudiziario può, su richiesta di una delle parti, richiedere la valutazione di un esperto.

Il valore stimato del bene immobile deve essere stabilito per la vendita sia in condizione di immobile occupato che non occupato.

L’ufficiale giudiziario deve comunicare il valore stimato alle parti e a tutti i titolari di diritti nei confronti del bene immobile registrati presso l’Ufficio del Catasto.

L’ufficiale giudiziario deve informare il debitore in merito alle opzioni e alle condizioni di pagamento rateale, informandolo che, dopo la notifica, il debitore potrà presentare un’istanza al tribunale entro 15 giorni chiedendo di posticipare l’obbligo di lasciare libero il bene immobile.

Nel caso in cui una delle parti contesti il valore stimato, il valore dovrà esser stabilito dal tribunale.

5. Asta di beni immobili

L’asta è sempre stata la modalità più comune per la vendita di beni immobili. Di norma i beni immobili devono essere venduti liberi. La legge fornisce un elenco dettagliato dei casi in cui i beni immobili devono essere venduti occupati.

Le aste possono essere suddivise in due fasi: la prima fase è la convocazione di un’asta elettronica e la seconda fase è l’asta dal vivo alla data, all’ora e nel luogo designati.

Luogo in cui si tiene l’asta

Il Vht fornisce un elenco dei luoghi in cui è possibile organizzare un’asta (es. in tribunale, presso l’immobile, ecc.). L’ufficiale giudiziario sceglie il luogo che ritiene più conveniente per l’esito favorevole dell’asta nelle circostanze specifiche.

Avviso d’asta

L’ufficiale giudiziario indice l’asta tramite un avviso che riporta essenzialmente la data, l’ora, il luogo, i termini e le condizioni dell’asta. L’avviso deve comprendere, per esempio, il nome e le informazioni di contatto dell’ufficiale giudiziario e i dati relativi al procedimento di pignoramento in questione. Una parte importante dell’avviso dl’asta è la descrizione del bene immobile. L’ufficiale giudiziario deve riportare la data, l’ora e il luogo per visionare l’immobile, come pure le norme procedurali dell’asta (come ad esempio il pagamento di una cauzione anticipata) nell’avviso dell’asta.

L’avviso d’asta deve essere inviato alle parti, ai titolari di diritti registrati presso l’Ufficio del Catasto, al cancelliere comunale e all’Ufficio del Catasto.

Presentazione di offerte nelle aste elettroniche

Le persone che intendono fare un’offerta all’asta devono chiedere di essere registrate nel sistema a un ufficiale giudiziario del tribunale.

La tassa di registrazione per gli offerenti è di HUF 6.000. La tassa per la modifica di una registrazione è di HUF 3.000 e la cancellazione è gratuita.

Le persone che intendono effettuare un’offerta sull’immobile possono farlo solamente depositando almeno il 10% del valore stimato del bene come garanzia presso l’ufficiale giudiziario. L’anticipo può essere pagato anche tramite bonifico bancario.

Procedura per la vendita di beni immobili tramite asta

Nel caso in cui le offerte siano state effettuate in forma elettronica, il prezzo di riserva dell’asta è l’offerta più alta pubblicata. Gli acquirenti che hanno effettuato offerte elettroniche possono partecipare anche all’asta in loco. Essi non dovranno depositare un altro anticipo per l’asta.

Quando si apre l’asta, l’ufficiale giudiziario comunica alle persone presenti i risultati dell’asta elettronica e il prezzo di riserva corrispondente.

Una volta conclusa l’asta, il vincitore dell’asta è la persona che ha effettuato l’offerta più alta. L’anticipo viene conteggiato sul prezzo di acquisto. Come regola generale, l’offerente che si è aggiudicato l’asta deve effettuare il pagamento del prezzo di acquisto rimanente entro 15 giorni dalla data dell’asta. Nel caso in cui il pagamento del prezzo di acquisto non venga effettuato, l’asta viene considerata aver avuto esito negativo.

L’ufficiale giudiziario redige il verbale dell’asta. Detto verbale riporta i dati esatti dell’Ufficio del Catasto dell’immobile, il prezzo stimato, se l’immobile viene venduto libero o occupato, il prezzo di acquisto dell’asta, unitamente al nome e ai dati dell’offerente aggiudicatario.

Al momento della firma del verbale dell’asta, l’ufficiale giudiziario può concedere una proroga del pagamento del prezzo di acquisto.

6. Vendita di beni immobili senza asta

Nel caso in cui le parti lo desiderino, l’ufficiale giudiziario può vendere il bene all’acquirente designato dalle parti al prezzo stimato stabilito dalle stesse. In questo caso, la vendita procede senza asta, ma ha lo stesso effetto di un’asta. Ciò significa che il diritto alla proprietà del debitore cessa e l’acquirente ottiene il diritto di proprietà esattamente come avrebbe fatto un acquirente nel corso di un’asta. Questa operazione è denominata vendita tramite contratto privato.

La vendita senza asta può avvenire su richiesta del debitore in qualsiasi momento prima che l’asta abbia inizio.

7. Acquisizione del bene immobile da parte della parte che ha richiesto il pignoramento

Nel caso in cui la seconda asta abbia esito negativo, la parte che ha richiesto il pignoramento della proprietà può acquisire la proprietà in cambio della metà del valore stimato entro 15 giorni dalla data in cui l’asta è stata dichiarata con esito negativo.