E-fiche 5 – Beslaglegging op onroerende goederen (Bürger E-Blad)
De voorschriften die voorzien in de beslaglegging op onroerende goederen kunt u vinden in Hoofdstuk VII van het tweede deel van Act LIII van 1994 inzake Gerechtelijke Handhaving ("e;Vht"e;).
1. Algemene regels voor beslaglegging op onroerende goederen
Ieder onroerend goed in eigendom van de schuldenaar kan onderhevig zijn aan beslaglegging. Het onroerend goed kan een gebouw zijn, een bouwkavel, bouwland, enz. Beslaglegging kan van toepassing zijn op het gehele eigendom of op het eigendomsaandeel van de eigenaar.
De gerechtsdeurwaarder moet de gegevens betreffende het onroerend goed opzoeken in het kadaster.
2. Beslaglegging op het onroerende goed
Een cruciale en onmisbare stap in de beslagleggingsprocedure op een onroerend goed is de daadwerkelijke beslaglegging. Dat wordt gedaan door de gerechtsdeurwaarder, die het bevoegde kadaster vraagt een uitvoering van retentierecht op het eigendom te registreren. De beslaglegging is van kracht vanaf dat de uitvoering van retentierecht geregistreerd is bij het kadaster.
Het kadaster zal voorrang geven aan het verwerken van de registratie van de uitvoering van retentierecht.
3. Tijdstip van verkoop van het onroerend goed
De gerechtsdeurwaarder kan stappen ondernemen tot verkoop van het onroerend goed waarop beslag werd gelegd wanneer er geen andere manier is om de vordering binnen afzienbare tijd te vereffenen. De verkoop van het onroerend goed moet plaatsvinden na de beslaglegging op roerende goederen. Indien de waarde van de roerende goederen slechts een fractie is van het bedrag van de vordering, belemmert dat uiteraard de verkoop van het onroerend goed niet.
Rekening houdend met de lokale omstandigheden, zal de gerechtsdeurwaarder het meest geschikte tijdstip voor de verkoop van het onroerend goed vastleggen.
4. Geschatte waarde van het onroerend goed
Een onroerend goed is over het algemeen een eigendom van grote waarde; daarom is een realistische schatting van de waarde een onmisbare stap. De Vht legt de verantwoordelijkheid voor het bepalen van de geschatte waarde in eerste instantie bij de gerechtsdeurwaarder. In plaats van het opvragen van officiële belasting- en evaluatiedocumenten, kan de gerechtsdeurwaarder, op verzoek van een van de partijen, een schatting door een deskundige aanvragen.
De geschatte waarde van het onroerend goed moet voor de verkoop vastgelegd worden zowel in leegstaande als bewoonde staat.
De gerechtsdeurwaarder moet de partijen en iedereen met rechten ten opzichte van het onroerend goed geregistreerd bij het kadaster op de hoogte brengen van de geschatte waarde.
De gerechtsdeurwaarder moet de schuldenaar informeren inzake de mogelijkheden en voorwaarden voor betaling in termijnen, en dat, na kennisgeving, hij/zij binnen 15 dagen in beroep kan gaan bij het gerechtshof om uitstel aan te vragen voor de verplichting het onroerend goed te verlaten.
Indien een partij bezwaar indient tegen de geschatte waarde, zal de waarde in plaats daarvan bepaald worden door het gerecht.
5. Veilen van onroerende goederen
Veilingen zijn altijd het belangrijkste middel geweest voor het verkopen van onroerende goederen. Normaal gezien worden onroerende goederen verkocht in leegstaande staat. De wet voorziet een gedetailleerde lijst van gevallen waarin onroerende goederen verkocht worden in bewoonde staat.
Veilingen worden verdeed in twee fases: de eerste fase is de oproep tot elektronische biedingen, en de tweede fase is de openbare verkoop op het overeengekomen tijdstip en locatie.
Locatie van de veiling
De Vht geeft een opsomming van waar een veiling gehouden kan worden (bijv. gerechtshof, de locatie van het onroerend goed, enz.). De gerechtsdeurwaarder zal de locatie kiezen die hij/zij het meest dienstbaar acht voor het slagen van de veiling gezien de omstandigheden.
Aankondiging van de veiling
De gerechtsdeurwaarder regelt de veiling door het verspreiden van een kennisgeving met daarin het tijdstip, de locatie en de algemene voorwaarden van de veiling. De kennisgeving moet onder andere de naam en de contactgegevens van de gerechtsdeurwaarder en de gegevens met betrekking tot de beslagleggingsprocedure in kwestie bevatten. Een belangrijk deel van de kennisgeving van de veiling is de omschrijving van het onroerend goed. De gerechtsdeurwaarder moet het tijdstip en de locatie voor bezichtiging van het onroerend goed en de procedureregels voor de veiling (zoals het betalen van een voorschot) aankondigen in de kennisgeving van de veiling.
De kennisgeving van de veiling moet betekend worden aan de partijen, de personen met rechten geregistreerd in het kadaster, de betrokken gemeentesecretaris en het kadaster.
Bieden op elektronische veilingen
Bieders die op een veiling willen bieden moeten een aanvraag indienen bij een gerechtsdeurwaarder om hen in het systeem te registeren.
De registratiekosten voor bieders bedragen 6.000 HUF. De kosten voor het aanpassen van een registratie bedragen 3.000 HUF, het verwijderen van een registratie gebeurt echter kosteloos.
Personen die een bieding willen plaatsen op een onroerend goed, mogen dat enkel doen indien zij eerst ten minste 10% van de geschatte waarde van het eigendom storten op de derdenrekening van de gerechtsdeurwaarder. Het voorschot kan ook worden betaald via overschrijving.
Procedure voor verkoop van onroerende goederen bij veiling
Indien er elektronische biedingen geplaatst werden, wordt het minimumbedrag van de veiling de hoogste geplaatste bieding. Kopers die elektronische biedingen hebben geplaatst mogen ook deelnemen aan de veiling op locatie. Zij hoeven geen extra voorschot te storten voor de veiling.
Bij het openen van de veiling zal de gerechtsdeurwaarder de aanwezigen informeren inzake de resultaten van de elektronische veiling en het overeenkomstige minimumbedrag.
Na de veiling is degene die de hoogste bieding heeft geplaatst de winnaar van de veiling. Zijn/haar voorschot zal meegerekend worden in de aankoopprijs. Normaal gezien moet de winnende bieder het resterende bedrag van de aankoopprijs binnen 15 dagen na de veiling betalen. Indien hij/zij de aankoopprijs niet betaalt, wordt de veiling als onsuccesvol beschouwd.
De gerechtsdeurwaarder houdt notulen bij van de veiling. Deze notulen omvatten de exacte kadastergegevens van het onroerend goed, de geschatte waarde, of het onroerend goed verkocht werd in bewoonde of leegstaande staat, de verkoopprijs van de veiling en de naam en de gegevens van de winnende bieder.
Bij het tekenen van de notulen van de veiling kan de gerechtsdeurwaarder uitstel geven voor het betalen van de aankoopprijs.
6. Verkoop van onroerende goederen zonder veiling
Indien de partijen daarom verzoeken, kan de gerechtsdeurwaarder het eigendom aan een door hen aangewezen koper verkopen voor een door hen bepaalde geschatte verkoopprijs. In dat geval gaat de verkoop door zonder veiling, maar heeft deze hetzelfde effect van een veiling. Dat betekent dat het eigendomsrecht van de schuldenaar ophoudt en dat de koper eigenaar wordt, op dezelfde manier als een koper op een veiling. Dit principe staat bekend als onderhandse verkoop.
Verkoop zonder veiling kan op verzoek van de schuldenaar te allen tijde plaats vinden voor aanvang van de veiling.
7. Overname van het onroerend goed door de partij die verzocht om de beslaglegging
Indien na de tweede veiling ook geen koper gevonden werd, mag de partij die verzocht om de beslaglegging het eigendom overnemen voor de helft van de geschatte waarde binnen 15 dagen na de datum waarop de veiling onsuccesvol werd verklaard.
