E-fiche 5 – Beslaglegging op onroerende goederen (Professional E-Blad)

De voorschriften die voorzien in de beslaglegging op onroerende goederen kunt u vinden in Hoofdstuk VII van het tweede deel van Act LIII van 1994 inzake Gerechtelijke Handhaving ("e;Vht"e;).

1. Algemene regels voor beslaglegging op onroerende goederen

Het onroerend goed van de schuldenaar is onderhevig aan beslaglegging zonder rekening te houden met de aard van het goed, het toepasselijke landbouwkundige bestemmingsplan, mogelijke beperkende rechten of plichten of enige feiten inzake het eigendom geregistreerd in het kadaster.

Beslaglegging kan toegepast worden op het gehele eigendom of op de akte van de schuldenaar.

De gerechtsdeurwaarder moet de gegevens met betrekking tot het onroerend goed verkrijgen uit het originele kadaster. Dergelijke gegevens kunnen ook elektronisch opgevraagd worden. De gerechtsdeurwaarder kan ook een niet-originele kopie van de eigendomsakte verkrijgen of hij kan, door gebruik te maken van de persoonlijke gegevens van de schuldenaar, de gegevens met betrekking tot de onroerende goederen in zijn/haar bezit opvragen via computers in heel het land.

2. Beslaglegging op onroerende goederen

Artikel 138 van de Vht voorziet in de beslaglegging op onroerende goederen:

"e;Vht-artikel 138 (1)³¹² Indien het uitvoeringsbevel de gegevens met betrekking tot het onroerend goed bevat, kan de gerechtsdeurwaarder beslag leggen op het onroerend goed binnen drie werkdagen als voorschot voor betaling van de kosten die gepaard gaan met de uitvoering, met inbegrip van de terugbetaling aan de gerechtsdeurwaarder voor de administratieve kosten voor de kadasterprocedure. Indien de partij die om de beslaglegging verzocht in zijn/haar verzoek aangaf dat het onroerend goed van de schuldenaar ook onderhevig is aan beslaglegging, of indien het onroerend goed van de schuldenaar niet vrijgesteld is van beslaglegging, maar de gegevens met betrekking tot het onroerend goed niet aangegeven zijn in het verzoek tot beslaglegging, dan zal de gerechtsdeurwaarder de maatregelen treffen voor de beslaglegging op het onroerend goed vanaf dat het voorschot voor de kosten van uitvoering betaald zijn, de gegevens van het onroerend goed verkregen zijn en binnen drie dagen na de datum van betaling van de administratieve kosten aan de gerechtsdeurwaarder voor de kadasterprocedure.

(2)³¹³ Met het bevel tot beslaglegging zal de gerechtsdeurwaarder de dienst onroerende goederen verzoeken om de uitvoering van het retentierecht in het kadaster te registreren en de gerechtsdeurwaarder zal de dienst onroerende goederen ook verzoeken om hem, bij de kennisgeving van de registratie van de uitvoering van het retentierecht, op de hoogte te brengen van de namen en de residenties (maatschappelijke zetels) van mogelijke partijen die recht hebben ten opzichte van het onroerend goed in het kadaster. De beslaglegging wordt van kracht vanaf het registreren van de uitvoering van het retentierecht.

(3)³¹⁴ De dienst onroerende goederen zal voorrang geven aan het registreren van de uitvoering van retentierecht en aan het verwerken van de benodigde voorbereidende documenten.

(4)³¹⁵ De dienst onroerende goederen zal de gerechtsdeurwaarder en alle partijen met rechten ten opzichte van het onroerend goed geregistreerd in het kadaster een kopie betekenen van de beslissing inzake de registratie van de uitvoering van het retentierecht en zal eveneens de gerechtsdeurwaarder de kennisgeving doen toekomen zoals uitgelegd in lid ( 2).

De aansprakelijkheid van de gerechtsdeurwaarder voor schade ligt ten grondslag aan het nalaten van het registreren van de uitvoering van het retentierecht in het kadaster.

Registratie van de uitvoering van het retentierecht kan echter niet voorkomen dat het onroerend goed op de markt gebracht wordt, noch houdt het een verbod op overdracht of bezwaring in; kortom, het onroerend goed mag verkocht worden. Indien een koper het onroerend goed van de schuldenaar koopt wanneer het bezwaard is door een uitvoering van retentierecht, kan dat niet voorkomen dat het onroerend goed bij veiling verkocht wordt. In dat geval kan de koper enkel een schadeclaim eisen bij de schuldenaar.

3. Verkooptijd van het onroerend goed

Vht-artikel 139 (1) De gerechtsdeurwaarder kan stappen ondernemen richting de verkoop van het onroerend goed waarop beslag gelegd is indien de claim in artikel 7 lid 2 niet verwerkt kan worden in een relatief korte tijd of na het verstrijken van een termijn van 45 dagen nadat de gerechtsdeurwaarder de kennisgeving van de uitvoering van het retentierecht heeft ontvangen.

(2) Indien een vordering tot teruggave van het eigendom geïnitieerd werd binnen 8 dagen na ontvangst van de kennisgeving van de uitvoering van het retentierecht, kunnen maatregelen getroffen worden voor de verkoop van het onroerend goed nadat de vordering tot teruggave afgerond is met een bindend vonnis.

(3)³²⁰ De gerechtsdeurwaarder is verplicht om een kennisgeving te publiceren inzake de veiling van het onroerend goed, met inbegrip van de geschatte waarde, in het elektronisch register voor veilingaankondigingen. Indien een vordering tot teruggave werd geïnitieerd, moet dat gebeuren binnen drie maanden na ontvangst van het bindende vonnis inzake de geschatte waarde.

4. Geschatte waarde van het onroerend goed

Voor de verkoop van het onroerend goed, en - op verzoek van een betrokken partij - rekening houdend met belasting- en evaluatiecertificaten uitgegeven uiterlijk zes maanden voorafgaand, zal de gerechtsdeurwaarder de geschatte waarden voor verkoop vastleggen van het onroerend goed in leegstaande en bewoonde staat, gebaseerd op de schatting van een taxateur.

De gerechtsdeurwaarder zal de partijen op de hoogte stellen van de geschatte waarde van het onroerend goed, en eveneens alle personen met recht op het onroerend goed geregistreerd in het kadaster. Bij het informeren van de partijen inzake de geschatte waarde, moet de gerechtsdeurwaarder eveneens de partij die verzocht om de uitvoering informeren dat het eigendom verkocht zal worden in bewoonde staat indien die partij een verzoek daartoe indient bij de gerechtsdeurwaarder binnen 15 dagen na ontvangst van de kennisgeving.

Bij het informeren van de partijen inzake de geschatte waarde, moet de gerechtsdeurwaarder ook de schuldenaar informeren dat een verzoek tot uitstel van de verplichting om het eigendom te verlaten na de verkoop uiterlijk 15 dagen na de kennisgeving ingediend kan worden bij het gerecht.

Bij het informeren van de partijen inzake de geschatte waarde, moet de gerechtsdeurwaarder de partijen informeren inzake de mogelijkheden en voorwaarden voor betaling in termijnen.

Bij het informeren van de partijen inzake de geschatte waarde, moet de gerechtsdeurwaarder ook de hypotheekhouder informeren dat hij/zij zijn/haar claim mag doorvoeren gebaseerd op het recht van hypotheek (voor zover die partij niet de partij is die de beslagleggingsprocedure initieert) als onderdeel van de beslagleggingsprocedure, en de gerechtsdeurwaarder moet informeren inzake zijn/haar intenties daartoe binnen 15 dagen na ontvangst van de kennisgeving. De gerechtsdeurwaarder moet onmiddellijk (uiterlijk op de werkdag die volgt op de ontvangst van de kennisgeving) een dergelijk verzoek doorgeven aan het gerecht dat het bevel tot uitvoering heeft uitgevaardigd.

In geval van bezwaar tegen de uitvoering van het bevel ingediend wordt binnen 15 dagen na ontvangst van de kennisgeving, zal het gerecht de geschatte waarde vastleggen, indien nodig met behulp van een deskundige.

5. Veilen van onroerend goed

Vht-artikel 141 (1)³³³ Het onroerend goed moet, normaal gezien, tenzij anders voorzien door de wetgeving, bij veiling verkocht worden.

(2)³³⁴ Onderhevig aan de uitzondering in lid (3) moet het onroerend goed in leegstaande staat geveild worden.

(3)³³⁵ Het onroerend goed wordt verkocht in bewoonde staat

a) indien het bewoond wordt door een huurder met een geldige huurovereenkomst, getekend voordat de beslagleggingsprocedure geïnitieerd werd, tenzij de schuldenaar en de hypotheekhouder eerder tot een overeenkomst waren gekomen inzake de verkoop van het onroerend goed in leegstaande staat en het tekenen van de huurovereenkomst in strijd was met die eerdere overeenkomst,

b) indien het onroerend goed bewoond wordt door een vruchtgebruiker (behalve voor gevallen die onder artikel 137 lid 2 vallen),

c) indien een onroerend goed een onverdeeld gemeenschappelijk eigendom is, bewoond door een andere mede-eigenaar dan de schuldenaar,

d) indien de schuldenaar en de partij die verzocht om de beslaglegging (in het geval dat meerdere partijen om de beslaglegging verzochten, alle partijen) overeengekomen zijn om het onroerend goed te verkopen in een bewoonde staat, of

e) indien alle partijen die verzochten om de beslaglegging overeenkomen om het onroerend goed te verkopen in een bewoonde staat,

f) indien het onroerend goed bewoond wordt door een directe bloedverwant van de schuldenaar in de opgaande lijn en wel gedurende de zes maanden voorafgaand aan de datum waarop de beslaglegginsprocedures geïnitieerd werden, en indien de bewoner de akte voor het onroerend goed kosteloos heeft verkregen, behalve wanneer de de schuldenaar en de hypotheekhouder een voorafgaande overeenkomst hadden inzake de verkoop van het onroerend goed in een leegstaande staat.

Veilingen worden verdeeld in twee fases: de eerste fase is de oproep tot elektronische biedingen, en de tweede fase is de openbare verkoop op het overeengekomen tijdstip en locatie.

Locatie van de veiling

De veiling kan gehouden worden op de volgende locaties:

• a) in het gerechtsgebouw,
• b) op het grondgebied van de gemeentelijke overheid van het dorp of van de stad of op een locatie bepaald door de gemeentesecretaris,
• c) op de locatie van het onroerend goed,
• d) op een andere locatie bepaald door de gerechtsdeurwaarder.

De gerechtsdeurwaarder zal de locatie kiezen die hij/zij het meest dienstbaar acht voor het slagen van de veiling gezien de omstandigheden.

Aankondiging van de veiling

De gerechtsdeurwaarder zal de veiling aankondigen in een kennisgeving met de volgende aspecten:

• a) de naam, het officieel adres, het telefoonnummer en het rekeningnummer van de derdenrekening van de gerechtsdeurwaarder,
• b) de namen van de partijen, de beweegredenen en de waarden van de vorderingen van de belangrijkste schuldeisers,
• c) de gegevens van het onroerende goed, genomen uit het kadaster [topografisch nummer, het toepasselijke bestemmingsplan, de locatie, enz.]
• d) eventuele bijbehoren bij het onroerend goed en eventuele opmerkelijke kenmerken van het eigendom,
• e) of het onroerend goed in bewoonde of leegstaande staat verkocht zal worden,
• f) de geschatte waarde van het onroerend goed,
• g) de hoogte van het veilingvoorschot (hierna te noemen: voorschot),
• h) in welke mate het minimumbedrag verminderd kan worden, en of de gemeentelijke overheid die jurisdictie heeft over de locatie van het onroerend goed voorkeursrecht heeft dat uitgeoefend kan worden tijdens de veiling,
• i) het tijdstip en de locatie van de veiling,
• j) een bieddrempel gelijkwaardig aan 2% van de geschatte waarde (met een minimum van 1.000 HUF) bij een geschatte waarde van minder dat 10 miljoen HUF, of gelijkwaardig aan 1% van de geschatte waarde bij een geschatte waarde van meer dan 10 miljoen HUF,
• k) de voorzieningen van deze wetgeving die rechtstreeks betrekking hebben op de veiling (algemene voorwaarden voor de veiling, betaling van de aankoopprijs, derdenrekening van de gerechtsdeurwaarder, houden van een tweede veiling),
• l) criteria en verstrijkingstermijn voor het indienen van elektronische biedingen.

Vht-artikelen 144 en 145 bepalen hoe de kennisgeving van de veiling verzorgd en kenbaar gemaakt dient te worden:

Artikel 144 (1) De kennisgeving van de veiling moet worden betekend aan

a) de partijen,

b) iedereen met een recht ten opzichte van het onroerend goed geregistreerd in het kadaster,

c) de gemeentesecretaris van het dorp of de stad met jurisdictie over de locatie van het onroerend goed,

d)³⁴³ de dienst onroerende goederen.

(2)³⁴⁴ De dienst onroerende goederen moet het besluit om een veiling te houden registreren in het kadaster.

Artikel 145 (1) De kennisgeving van de veiling moet aangekondigd worden op

a) het publicatiebord van het gerechtsgebouw,

b) het publicatiebord van het gemeentehuis van het dorp of de stad met jurisdictie over de locatie van het onroerend goed,

c)³⁴⁵ het publicatiebord van de dienst onroerende goederen.

(2)³⁴⁶ De kennisgeving van de veiling moet gedurende ten minste 15 dagen vermeld worden op de publicatieborden en moet vermeld blijven tot minstens vijf dagen voor de veiling.

(3)³⁴⁷ De ambtenaar moet een verkorte versie van de kennisgeving publiceren in het officiële blad van de Kamer. De kennisgeving moet de naam en het telefoonnummer van de gerechtsdeurwaarder omvatten, het identificatienummer van de zaak, het bestemmingsplan dat van toepassing is op het onroerend goed, het topografisch nummer van het onroerend goed, het eigendomsaandeel, de regio van het onroerend goed, de staat van het onroerend goed (bewoond of leegstaand), de geschatte waarde en het tijdstip en de locatie van de veiling en voor de bezichtiging van het onroerend goed. De kennisgeving moet uiterlijk vijf dagen voor de veiling vrijgegeven worden.

(4)³⁴⁸ Op verzoek van één of meer van de partijen moet de gerechtsdeurwaarder verzekeren dat de veiling gepubliceerd wordt via andere toepasselijke kanalen.

(5)³⁴⁹

Artikel 145/A³⁵⁰ (1) De gerechtsdeurwaarder moet de kennisgeving eveneens publiceren in het register van elektronische veilingen; het wettelijk gevolg verbonden aan de publicatie van de veiling is verbonden met de publicatie voor het sluiten van het biedregister. Aangenomen wordt dat de veiling niet gepubliceerd werd, indien het kennisgevingsregister voor elektronische veilingen, gedurende de tijd dat de veiling gepubliceerd werd, niet toegankelijk was voor gebruikers gedurende meer dan 10% van de tijd dat de veiling gepubliceerd werd.

Bieden op elektronische veilingen

In de fase van de veilingen waarin elektronisch geboden kan worden op een onroerend goed, moeten bieders zich registeren bij de veilingmeester alvorens biedingen te plaatsen.

De registratiekosten voor bieders bedragen 6.000 HUF. De kosten voor het aanpassen van een registratie bedragen 3.000 HUF, het verwijderen van een registratie gebeurt echter kosteloos.

Personen die een bieding willen plaatsen op een onroerend goed moeten een voorschot storten van ten minste 10% van de geschatte waarde van het eigendom op de derdenrekening van de gerechtsdeurwaarder alvorens een bieding te plaatsen. Het storten van het voorschot als borg kan gebeuren via overschrijving, in welk geval het voorschot zo overgeschreven moet worden dat het bijgeschreven wordt op de derdenrekening van de gerechtsdeurwaarder vóór aanvang van de veiling. Indien dat het geval is, kan de deposant een bieding plaatsen wanneer hij/zij een bankafschrift voorlegt aan de gerechtsdeurwaarder waaruit blijkt dat het bedrag afgeschreven werd vóór het plaatsen van een bieding en tevens de gerechtsdeurwaarder een kopie van dat document overhandigt.

Procedure voor verkoop van onroerende goederen bij veiling

Bij aanvang van de veiling zal de gerechtsdeurwaarder de bieders informeren omtrent de geschatte waarde, het minimumbedrag en de algemene voorwaarden van de veiling, en zal hij de bieders uitnodigen om biedingen te plaatsen. Het minimumbedrag is de geschatte waarde. Indien intenties om te kopen gepubliceerd werden in het biedregister, dan wordt het minimumbedrag het bedrag van de laatst gepubliceerde bieding.

Indien de geboden aankoopprijs lager is dan het minimumbedrag, dan moet dat bedrag geleidelijk aan verminderd worden totdat het gelijk is aan de helft van de geschatte waarde. Indien een bieding gepubliceerd werd in het biedregister, dan kan het minimumbedrag niet verminderd worden.

In het geval van residentieel onroerend eigendom kan het minimumbedrag verminderd worden tot 70% van de geschatte waarde indien het het enige residentiële eigendom van de schuldenaar betreft en indien het zijn/haar verblijfplaats betreft, en dat ook het geval was gedurende de zes maanden voorafgaand aan de beslagleggingsprocedure.

De veiling moet doorgaan zolang er biedingen geplaatst worden. Wanneer er geen nieuwe biedingen geplaatst worden, zal de gerechtsdeurwaarder - na het hoogste bod driemaal afgeroepen te hebben - aankondigen dat het onroerend goed verkocht werd aan de hoogste bieder, of, in het geval van uitoefening van haar voorkeursrecht, aan de gemeente die het recht daartoe heeft. De gerechtsdeurwaarder zal de verkoop bij veiling en de verkoopprijs in het elektronisch biedsysteem registreren, waarna die gegevens automatisch zullen worden vrijgegeven in de veilingpublicatie.

Het door de koper gestorte bedrag op de derdenrekening telt mee in de aankoopprijs.

De winnende bieder moet de volledige aankoopprijs betalen of overschrijven aan de derdenrekening van de gerechtsdeurwaarder binnen 15 dagen na de veiling (tenzij anders bepaald in hoger beroep, in welk geval deze periode zal beginnen te lopen vanaf de datum van het definitieve vonnis in de zaak); niet-naleving zal resulteren in verbeurdverklaring van het voorschot.

De gerechtsdeurwaarder kan de betalingstermijn voor de aankoopprijs verlengen met uiterlijk twee maanden, voor zover dat gerechtvaardigd is door de grootte van het bedrag of door andere belangrijke omstandigheden.

De gerechtsdeurwaarder zal notulen bijhouden van de veiling overeenkomstig artikel 152 van de Vht.

152. § (1)³⁶⁵ De gerechtsdeurwaarder zal notulen bijhouden van de veiling, waarin wordt opgenomen (in aanvulling op de inhoud voorzien in artikel 35):

a) de kadastergegevens van het geveilde onroerend goed, of het verkocht werd in leegstaande of bewoonde staat, de geschatte waarde, de regels die bepalen hoe de geschatte waarde verminderd kan worden (artikel 147) en de verkoopprijs van het onroerend goed op de veiling,

b) de naam, de persoonlijke gegevens, de woonplaats of maatschappelijke zetel van de winnende bieder.

(2) De winnende bieder moet eveneens de notulen van de veiling ondertekenen.

(3)³⁶⁶ In aanvulling op de notulen moet de gerechtsdeurwaarder eveneens een geluids- en video-opname maken van de veiling.

(4)³⁶⁷ Indien de winnende bieder het bod elektronisch heeft geplaatst,

a) zal hij/zij gevraagd worden om zich aan te bieden op het kantoor van de gerechtsdeurwaarder om de notulen van de veiling te ondertekenen binnen 15 dagen na ontvangst van de aanschrijving; niet-naleving zal resulteren in verbeurdverklaring van het voorschot;

b) op het moment van tekenen van de notulen van de veiling kan de gerechtsdeurwaarder de koper uitstel bieden van betaling van de aankoopprijs, overeenkomstig de criteria in artikel 149 lid 2.

Vanaf dat de koper de volledige aankoopprijs heeft betaald en na verstrijking van een termijn van 30 dagen sinds de veiling, zal de gerechtsdeurwaarder het op de veiling gekochte eigendom overdragen aan de koper.

De schuldenaar en de personen woonachtig in het onroerend goed op akte van de schuldenaar moeten het onroerend goed verlaten, alle roerende goederen verwijderen en moeten verzekeren dat de gerechtsdeurwaarder het onroerend goed binnen 30 dagen na de veiling kan overdragen aan de koper, of, indien de gerechtsdeurwaarder een langere betalingstermijn heeft toegekend voor de aankoopprijs, tegen dat tijdstip, of, in het geval van hoger beroep, binnen 15 dagen na de datum waarop het vonnis definitief werd.

6. Verkoop van onroerende goederen zonder veiling

Artikel 157 van de Vht voorziet in de verkoop van onroerende goederen zonder veiling.

Artikel 157 (1) Op verzoek van de partijen moet de gerechtsdeurwaarder het onroerend goed verkopen zonder veiling (hoewel de verkoop het effect van een veiling zal hebben) aan een koper die aangewezen werd door de partijen en voor een geschatte waarde op voorhand door hen vastgelegd.

(2)³⁷⁹ Indien het bedrag van de aankoopprijs voor de verkoop waarnaar verwezen wordt in lid (1), naar verwachting voldoende is om de kosten te dekken van de beslagleggingsprocedure en de vorderingen van alle partijen die om de beslaglegging verzochten - met inbegrip van de hypotheekhouders die betrokken waren bij de beslagleggingsprocedure - en indien geen andere betrokken partijen een recht geregistreerd hebben bij het kadaster ten opzichte van het onroerend goed, kan overgegaan worden tot verkoop zonder veiling zonder dat goedkeuring vereist is van de partijen die om de beslaglegging verzochten. In dat geval moet de gerechtsdeurwaarder het onroerend goed verkopen aan de persoon aangewezen door de schuldenaar voor het bedrag dat bepaald werd door de schuldenaar.

Het onroerend goed kan zonder veiling verkocht worden, tot op het moment van aanvang van de veiling.

7. Overname van het onroerend goed door de partij die verzocht om de beslaglegging

Indien na de tweede veiling ook geen koper gevonden werd, mag de partij die verzocht om de beslaglegging het eigendom overnemen.