Zajęcie nieruchomości

Przepisy regulujące zajęcie nieruchomości zawarte są w rozdziale VII drugiej części Ustawy nr LIII z 1994 roku o egzekucji sądowej ("e;Vht"e;).

1. Ogólne zasady dotyczące zajmowania nieruchomości

Nieruchomość będąca własnością dłużnika podlega zajęciu bez względu na jej charakter, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego odnoszące się do tej nieruchomości, wszelkie prawa czy zakazy ją obciążające, bądź informacje dotyczące jej rejestracji w wydziale ksiąg wieczystych.

Zajęcie obejmować może całą nieruchomość bądź jej część będącą własnością dłużnika.

Informacje dotyczące nieruchomości muszą być uzyskane przez komornika sądowego z wydziału ksiąg wieczystych. Dane te można również pozyskać drogą elektroniczną. Komornik sądowy może uzyskać kopię tytułu własności lub przy wykorzystaniu danych osobowych dłużnika może poprzez Internet pozyskać informacje dotyczące nieruchomości znajdującej się w posiadaniu dłużnika.

2. Egzekucja z nieruchomości

Egzekucję z nieruchomości reguluje rozdział 138 Vht:

Rozdział 138 Vht (1)³¹² Jeśli dane w dokumencie dotyczącym realizacji tytułu wykonawczego zgodne są z danymi nieruchomości, komornik sądowy w ciągu trzech dni roboczych dokonuje egzekucji z nieruchomości na poczet opłat, łącznie z opłatą administracyjną dla komornika za przeprowadzenie postępowania w wydziale ksiąg wieczystych. Jeśli strona wnosząca o zajęcie wnosi również o zajęcie nieruchomości dłużnika lub nieruchomość dłużnika nie została zwolniona z przejęcia, jednak informacje jej dotyczące nie zostały podane we wniosku o zajęcie, komornik sądowy w ciągu trzech dni od daty otrzymania opłat egzekucyjnych za przeprowadzenie postępowania w wydziale ksiąg wieczystych oraz po otrzymaniu zaliczki na spłatę kosztów egzekucji i po uzyskaniu informacji dotyczących nieruchomości podejmie środki mające na celu jej przejęcie.

(2)³¹³ W celu zarejestrowania zastawu egzekucyjnego w wydziale ksiąg wieczystych komornik sądowy zwraca się z nakazem przejęcia nieruchomości do odpowiednich organów państwowych. Na jego wniosek organ państwowy powinien łącznie z zawiadomieniem o zarejestrowaniu zastawu egzekucyjnego przekazać mu dane osobowe i adresowe (lub firmę i siedzibę) stron posiadających tytuł do nieruchomości zarejestrowany w wydziale ksiąg wieczystych. Przejęcie następuje z chwilą rejestracji zastawu egzekucyjnego.

(3)³¹⁴ Organ do spraw nieruchomości w pierwszej kolejności rejestruje zastaw egzekucyjny oraz przygotowuje wymaganą do niego wstępną dokumentację.

(4)³¹⁵ Organ do spraw nieruchomości doręcza komornikowi sądowemu zawiadomienie określone w Punkcie (2) oraz kopię decyzji dotyczącą rejestracji zastawu egzekucyjnego. Kopię taką otrzymują także wszystkie strony posiadające tytuł do nieruchomości zarejestrowany w wydziale ksiąg wieczystych.

Za nieudaną rejestrację zastawu egzekucyjnego w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedzialność odszkodowawczą ponosi komornik sądowy.

Zarejestrowanie zastawu egzekucyjnego nie stanowi przeszkody do wystawienia nieruchomości na rynek zbytu ani nie jest równoznaczne z zakazem przenoszenia prawa własności czy obciążenia; dlatego też nieruchomość może podlegać sprzedaży. Nieruchomość obciążona zastawem egzekucyjnym zakupiona od dłużnika nie stanowi przeszkody do poddania jej sprzedaży w drodze licytacji. W razie powyższego kupujący może wyłącznie wobec dłużnika wnieść roszczenie o odszkodowanie.

3. Termin sprzedaży nieruchomości

Rozdział 139 Vht (1) Po upływie 45 dni od daty otrzymania zawiadomienia o rejestracji zastawu egzekucyjnego komornik sądowy może podjąć kroki zmierzające do sprzedaży przejętej nieruchomości, w przypadku gdy w stosunkowo krótkim czasie nie można odzyskać środków określonych w roszczeniu opisanym w rozdziale 7(2).

(2) Jeśli w ciągu 8 dni od daty otrzymania zawiadomienia o rejestracji zastawu egzekucyjnego rozpoczęte zostaną działania w celu odzyskania nieruchomości, po uzyskaniu wiążącej decyzji można podjąć stosowne środki do sprzedaży nieruchomości.

(3)³²⁰ Na komorniku sądowym spoczywa obowiązek podania do publicznej wiadomości informacji o wystawieniu nieruchomości na licytacji oraz podanie jej szacowanej wartości w elektronicznym rejestrze ogłoszeń licytacyjnych. Jeśli rozpoczęte zostały działania w celu odzyskania nieruchomości, należy tego dokonać w ciągu trzech miesięcy od daty otrzymania wiążącej decyzji sądu w sprawie szacowanej wartości tej nieruchomości.

4. Szacowana wartość nieruchomości

Przed sprzedaniem nieruchomości, a na prośbę każdej ze stron przy uwzględnieniu wydanych nie wcześniej niż przed upływem 6 miesięcy zaświadczeń podatkowych i wyceniających, na podstawie oceny zewnętrznej komornik sądowy ustala szacunkowe wartości sprzedaży nieruchomości w stanie zajętym i niezajętym.

Komornik sądowy zawiadamia strony oraz wszystkie osoby posiadające tytuł do nieruchomości zarejestrowany w wydziale ksiąg wieczystych o szacunkowej wartości nieruchomości. Komornik sądowy informuje również stronę wnoszącą o egzekucję o tym, iż nieruchomość można sprzedać w stanie zajętym, jeśli w okresie 15 dni od daty otrzymania zawiadomienia o szacowanej wartości nieruchomości strona złoży w tej sprawie podanie do komornika sądowego.

Przy podawaniu informacji o szacunkowej wartości nieruchomości obowiązkiem komornika sądowego jest zawiadomienie dłużnika o fakcie, iż może on sądownie ubiegać się o odroczenie decyzji o obowiązku wymeldowania się z nieruchomości nie później niż w okresie 15 dni od daty otrzymania zawiadomienia.

Zawiadamiając strony o szacunkowej wartości nieruchomości, komornik sądowy ma także obowiązek poinformować je o możliwościach i warunkach dokonania płatności w ratach.

Jednocześnie spoczywa na nim obowiązek zawiadomienia wierzyciela hipotecznego o tym, iż może on wnieść wniosek w oparciu o uprawnienia hipoteczne jako strona uczestnicząca w procedurze zajęcia (o ile strona ta nie wszczęła procedury); przy czym należy o takim zamiarze poinformować komornika sądowego w ciągu 15 dni od daty otrzymania zawiadomienia o szacowanej wartości nieruchomości. Komornik sądowy niezwłocznie (nie później niż następnego dnia roboczego po otrzymaniu wniosku) przekazuje go do sądu, który wydał tytuł egzekucyjny.

Jeśli w ciągu 15 dni od ogłoszenia wykonania nakazu wniesiony zostanie wobec niego sprzeciw, sąd przy ewentualnym wsparciu rzeczoznawcy ustala wartość szacunkową nieruchomości.

5. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji

Rozdział 141 Vht (1)³³³ Zasadniczo, chyba że prawo stanowi inaczej, nieruchomość należy sprzedać w drodze licytacji.

(2)³³⁴ Wyjątkowo, jak podano w punkcie (3), nieruchomość należy sprzedać w drodze licytacji w stanie niezajętym.

(3)³³⁵ Nieruchomość należy sprzedać w stanie zajętym, jeśli

a) zajmuje ją najemca posiadający obowiązujące prawo najmu uzyskane przed rozpoczęciem procedury zajęcia, chyba że dłużnik zawarł wcześniej porozumienie z wierzycielem hipotecznym w sprawie sprzedaży nieruchomości w stanie niezajętym, a umowę najmu spisano z naruszeniem warunków tego porozumienia,

b) nieruchomość zajęta jest przez użytkownika [poza przypadkami opisanymi w rozdziale 137 (2)],

c) nieruchomość stanowiąca niepodzielną współwłasność zajmowana jest przez współwłaściciela innego niż dłużnik,

d) dłużnik oraz strona wnosząca o zajęcie (każda, w przypadku gdy o zajęcie wnosi więcej stron) uzgodnili sprzedaż nieruchomości w stanie zajętym lub

e) wszystkie strony wnoszące o zajęcie nieruchomości zgadzają się na jej sprzedaż w stanie zajętym,

f) od przynajmniej sześciu miesięcy, licząc wstecz od daty rozpoczęcia procedury zajęcia nieruchomości, zajmowana jest ona przez rodzica dłużnika bądź innego przodka w linii prostej i osoba ta uzyskała nieodpłatnie tytuł do tej nieruchomości, chyba że dłużnik zawarł wcześniej porozumienie z wierzycielem hipotecznym w sprawie sprzedaży nieruchomości w stanie niezajętym.

Licytacje dzieli się na dwa etapy: pierwszym jest wezwanie do składania ofert drogą elektroniczną, drugim — właściwa licytacja przeprowadzona w wyznaczonym do tego czasie i miejscu.

Miejsce licytacji

Licytację można przeprowadzić w następujących miejscach:

• a) w budynku sądu,
• b) w pomieszczeniach należących do władz lokalnych wyznaczonych przez urzędnika tychże władz,
• c) na terenie samej nieruchomości,
• d) w innym miejscu wyznaczonym przez komornika sądowego.

Biorąc pod uwagę okoliczności, komornik sądowy powinien wybrać miejsce jak najbardziej sprzyjające pomyślnemu przeprowadzeniu licytacji.

Ogłoszenie licytacji

Komornik sądowy ogłasza licytację, podając:

• a) nazwisko, oficjalny adres, numer telefonu i numer zastrzeżonego rachunku komornika,
• b) nazwiska stron, przesłanki i ilość roszczeń głównych wierzycieli,
• c) informacje dotyczące nieruchomości pozyskane z wydziale ksiąg wieczystych (numer topograficzny, odpowiednie przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, położenie itd.),
• d) wszelkie dodatkowe wyposażenie i szczególne cechy nieruchomości,
• e) informację, czy nieruchomość podlega sprzedaży w stanie zajętym czy niezajętym,
• f) szacowaną wartość nieruchomości,
• g) kwotę wadium (dalej: wadium),
• h) informację, do jakiego stopnia można obniżyć cenę wywoławczą oraz czy władze lokalne sprawujące jurysdykcję na terenie, gdzie znajduje się nieruchomość, posiadają prawo pierwokupu, które mogą wykorzystać w czasie licytacji,
• i) czas i miejsce licytacji,
• j) cenę progową równą 2% szacowanej wartości (lecz przynajmniej 1000 HUF) przy wartości szacowanej nie przekraczającej 10 milionów HUF lub równą 1% szacowanej wartości, gdy przekracza ona kwotę 10 milionów HUF,
• k) przepisy prawa bezpośrednio regulujące przebieg licytacji (zasady i warunki licytacji, spłacenie ceny zakupu, rachunek zastrzeżony komornika sądowego, przeprowadzenie drugiej licytacji),
• l) warunki i termin składania ofert drogą elektroniczną.

Rozdziały 144 i 145 Vht określają sposób ogłaszania licytacji:

Rozdział 144 (1) Informację o ogłoszeniu licytacji należy doręczyć

a) stronom,

b) wszystkim osobom posiadającym prawo do nieruchomości zarejestrowane w wydziale ksiąg wieczystych,

c) urzędnikowi władz lokalnych sprawującemu jurysdykcję na terenie, gdzie znajduje się nieruchomość,

d)³⁴³ stosownym organom do spraw nieruchomości.

(2)³⁴⁴ Przedstawiciel organu do spraw nieruchomości przedstawia w wydziale ksiąg wieczystych decyzję o przeprowadzeniu licytacji.

Rozdział 145 (1) Informację o ogłoszeniu licytacji należy umieścić

a) na tablicy informacyjnej w budynku sądu,

b) na tablicy informacyjnej w siedzibie władz lokalnych sprawujących jurysdykcję na terenie, gdzie znajduje się nieruchomość,

c)³⁴⁵ na tablicy informacyjnej w miejscu urzędowania organu do spraw nieruchomości.

(2)³⁴⁶ Wiadomość o ogłoszeniu licytacji powinna widnieć na tablicy informacyjnej przez okres przynajmniej 15 dni i pozostawać na niej przynajmniej do 5 dni przed przeprowadzeniem licytacji.

(3)³⁴⁷ Skrócona wersja ogłoszenia powinna zostać umieszczona przez komornika sądowego w oficjalnym tygodniku Węgierskiej Izby Komorniczej. W ogłoszeniu należy podać następujące dane: nazwisko oraz numer telefonu komornika sądowego, numer sprawy, odpowiednie przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, numer topograficzny nieruchomości, udział we własności, powierzchnię nieruchomości, informację, czy nieruchomość jest zajęta, jej szacowaną wartość rynkową, czas i miejsce przeprowadzenia licytacji oraz oględzin nieruchomości. Niniejsze ogłoszenie należy wydać nie później niż na pięć dni przed przeprowadzeniem licytacji.

(4)³⁴⁸ Na prośbę każdej ze stron komornik sądowy może przy wykorzystaniu innych stosownych środków podać do publicznej wiadomości informację o przeprowadzeniu licytacji.

(5)³⁴⁹

Rozdział 145/A³⁵⁰ (1) Na komorniku sądowym spoczywa również obowiązek opublikowania ogłoszenia o przeprowadzeniu licytacji w rejestrze licytacji elektronicznych; konsekwencje prawne wynikające z opublikowania ogłoszenia o licytacji dotyczą informacji upublicznionych przed zamknięciem rejestru licytacyjnego. Opublikowanie ogłoszenia o licytacji w rejestrze licytacji elektronicznych uważa się za nieważne, jeśli przez okres dłuższy niż 10% czasu publikacji ogłoszenie było niedostępne dla użytkowników.

Składanie ofert w licytacjach elektronicznych

W celu składania ofert drogą elektroniczną licytujący muszą uprzednio zarejestrować się u licytatora.

Opłata rejestracyjna licytującego wynosi 6000 HUF. Opłata za dokonanie zmiany na koncie rejestracyjnym wynosi 3000 HUF, natomiast jego usunięcie jest darmowe.

W celu złożenia oferty kupna nieruchomości na zastrzeżony rachunek komornika sądowego należy wpłacić wadium w wysokości przynajmniej 10% szacowanej wartości nieruchomości. W przypadku wpłaty wadium przelewem bankowym należy upewnić się, że żądana kwota została przelana na zastrzeżony rachunek komornika sądowego jeszcze przed licytacją. Deponent może w takim przypadku brać udział w licytacji po uprzednim przedłożeniu komornikowi sądowemu kopii dokumentu bankowego potwierdzającego wykonanie przelewu.

Procedura sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji

Rozpoczynając licytację, komornik sądowy informuje licytujących o cenie rynkowej, wywoławczej, zasadach i warunkach licytacji oraz zaprasza ich do składania ofert. Cena wywoławcza równa jest szacowanej cenie rynkowej. Jeśli w rejestrze licytacyjnym upubliczniono oferty zakupu nieruchomości, jej cena wywoławcza powinna być równa kwocie ostatniej upublicznionej oferty.

W przypadku gdy oferowana cena zakupu jest mniejsza od ceny wywoławczej, należy cenę wywoławczą stopniowo zmniejszać aż do osiągnięcia kwoty połowy ceny rynkowej. Ceny wywoławczej nie można jednak obniżyć, jeśli oferta zakupu została upubliczniona w rejestrze licytacyjnym.

W przypadku nieruchomości mieszkaniowej jej cena wywoławcza może zostać obniżona do wartości 70% ceny rynkowej, jeśli nieruchomość ta stanowiąca wyłączną własność dłużnika jest jego miejscem zamieszkania od czasu przynajmniej sześciu miesięcy przed rozpoczęciem czynności prawnych związanych z zajęciem nieruchomości.

Licytacja trwa, dopóki składane są oferty. W przypadku ustania ofert komornik sądowy po trzykrotnym wywołaniu najwyższej oferowanej ceny stwierdza, iż nieruchomość została sprzedana licytującemu oferującemu najwyższą stawkę lub w przypadku zaistnienia prawa pierwokupu — władzom lokalnym je posiadającym. Zadaniem komornika sądowego jest dokonanie zapisu sprzedaży licytacyjnej oraz ostatecznej ceny sprzedaży w elektronicznym systemie licytacyjnym, poprzez który informacje te zostają automatycznie umieszczone w ogłoszeniu licytacyjnym.

Wadium nabywcy zostanie zarachowane na poczet ceny zakupu.

Oferent wygrywający licytację zobowiązany jest do wpłaty całej kwoty ceny zakupu na zastrzeżony rachunek komornika sądowego w ciągu 15 dni od daty licytacji (w przypadku gdy oferent jest stroną w sporze prawnym, naliczanie okresu 15 dni rozpoczyna się z chwilą wydania prawomocnego orzeczenia sądu w sprawie); wadium ulega przepadkowi, jeśli oferent, który zaoferował najwyższą cenę, nie dopełni powyższych warunków.

Duża wysokość kwoty zakupu bądź inne ważne okoliczności uprawniają komornika sądowego do przesunięcia terminu wpłaty kwoty zakupu na okres nie dłuższy niż dwa miesiące.

Zgodnie z rozdziałem 152 Vht komornik sądowy spisuje protokół z przebiegu licytacji.

§152. (1)³⁶⁵ Komornik sądowy zachowuje protokół z przebiegu licytacji, który poza danymi przedstawionymi w rozdziale 35 powinien zawierać:

a) dane dotyczące licytowanej nieruchomości pobrane z wydziale ksiąg wieczystych, informację, czy nieruchomość tę sprzedano w stanie zajętym, jej szacowaną wartość rynkową, zasady według których cena rynkowa może ulec obniżeniu (rozdział 147) oraz jej ostateczną cenę sprzedaży na licytacji,

b) imię, nazwisko, dane osobowe i miejsce zamieszkania albo firmę i siedzibę nabywcy.

(2) Oferent wygrywający licytację zobowiązany jest do złożenia podpisu na protokole z jej przebiegu.

(3)³⁶⁶ Poza spisaniem protokołu komornik sądowy odpowiada również za dokonanie zapisu dźwięku i obrazu z przebiegu licytacji.

(4)³⁶⁷ Jeśli oferent wygrywający licytację złożył swoją ofertę elektronicznie,

a) otrzymuje od komornika sądowego wezwanie do stawienia się w biurze komorniczym w celu podpisania protokołu z przebiegu licytacji w ciągu 15 dni od daty otrzymania wezwania; pod rygorem utraty wadium;

b) zgodnie z warunkami przedstawionymi w rozdziale 149 (2) może podczas składania podpisu na protokole z przebiegu licytacji uzyskać od komornika sądowego odroczenie płatności kwoty ceny zakupu.

Komornik sądowy przekazuje nabywcy nieruchomość z chwilą, gdy ten dokonuje spłaty całej kwoty ceny zakupu, a od daty przeprowadzenia licytacji minął okres 30 dni.

Dłużnik oraz pozostałe osoby zajmujące nieruchomość z tytułu dłużnika zobowiązani są do opuszczenia nieruchomości, usunięcia z niej majątku ruchomego oraz umożliwienia komornikowi sądowemu przekazania nieruchomości nabywcy w ciągu 30 dni od daty przeprowadzenia licytacji lub później zgodnie z przesuniętym przez komornika terminem spłaty przez nabywcę całości kwoty ceny zakupu, bądź w przypadku sporu prawnego w ciągu 15 dni od daty zapadnięcia prawomocnego orzeczenia w sprawie.

6. Sprzedaż nieruchomości poza licytacją

Warunki sprzedaży nieruchomości poza licytacją przedstawione zostały w rozdziale 157 Vht.

Rozdział 157 (1) Na prośbę stron komornik sądowy zobowiązany jest do sprzedaży nieruchomości poza licytacją (jednak z tym samym skutkiem) wskazanemu przez strony nabywcy oferującemu kwotę równą ustalonej przez strony szacowanej wartości nieruchomości.

(2)³⁷⁹ Jeśli przewiduje się, że kwota ceny sprzedaży, o której mowa w punkcie (1), jest wystarczająca, aby pokryć koszty związane z zajęciem nieruchomości oraz roszczenia wszystkich stron wnioskujących o zajęcie — łącznie z roszczeniami wierzycieli hipotecznych — i żadna inna strona nie posiada praw do nieruchomości zarejestrowanych w Urzędzie ds. Nieruchomości, nieruchomość tę można sprzedać poza licytacją bez potrzeby uzyskania zgody stron wnoszących o jej zajęcie. W takim przypadku komornik sądowy dokonuje sprzedaży nieruchomości wskazanemu przez dłużnika nabywcy za kwotę równą określonej przez dłużnika szacowanej wartości nieruchomości.

Do czasu rozpoczęcia licytacji nieruchomość można sprzedać poza licytacją.

7. Przejęcie nieruchomości przez stronę wnoszącą o jej zajęcie

W przypadku niepomyślnego wyniku drugiej licytacji nieruchomość może zostać przejęta przez stronę wnoszącą o jej zajęcie.