E-jegyzet 5 – Ingatlanok lefoglalása (E-jegyzet Szakmai)

A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) második rész, VII. fejezete tartalmazza az ingatlan-végrehajtás szabályait.

1. Az ingatlan-végrehajtás általános szabályai

Az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni.

A végrehajtás vezethető az adós egész ingatlanára vagy tulajdoni illetőségére.

Az ingatlanra vonatkozó adatokat a közhiteles ingatlan-nyilvántartásból kell beszereznie a végrehajtónak, aki elektronikus úton is lekérheti ezeket az adatokat. A végrehajtó hiteles ls nem hiteles tulajdonilap-másolatot szerezhet be, illetve az adós adatai alapján a tulajdonában álló ingatlanok adatait kérdezheti le országosan saját számítógépén keresztül.

2. Az ingatlan lefoglalása

Az ingatlan lefoglalásáról a Vht. 138. §-a rendelkezik:

„ Vht. 138. § (1)³¹² Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését - ideértve az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a végrehajtónak történő megfizetését - követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. Ha a végrehajtást kérő a végrehajtási kérelemben úgy rendelkezett, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, vagy az adós ingatlanának végrehajtás alá vonását nem zárta ki, de a végrehajtási kérelemben az ingatlan adatait nem jelölte meg, a végrehajtó a végrehajtási költség előlegezését és az ingatlan adatainak beszerzését, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a végrehajtónak történő megfizetését követő 3 munkanapon belül intézkedik az ingatlan lefoglalása iránt.

(2)³¹³ A végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba, egyúttal felhívja az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jog bejegyzésével kapcsolatos határozatának megküldésével együtt tájékoztassa a végrehajtót azoknak a nevéről és lakóhelyéről (székhelyéről), akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. A foglalás a végrehajtási jog bejegyzésével valósul meg.

(3)³¹⁴ Az ingatlanügyi hatóság a végrehajtási jog bejegyzését - ideértve a megelőző beadványokat is - soron kívül intézi el.

(4)³¹⁵ Az ingatlanügyi hatóság a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatát a végrehajtónak, a feleknek és azoknak kézbesíti, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, egyúttal megadja a végrehajtónak a (2) bekezdés szerinti tájékoztatást.

A végrehajtó kártérítési felelősségét megalapozza a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének elmulasztása.

A végrehajtási jog bejegyzése nem teszi az ingatlan forgalomképtelenné, valamint nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat, így az ingatlan eladható. Ha valaki az adóstól végrehajtási joggal terhelten veszi meg az ingatlant, az nem akadálya az ingatlan elárverezésének és az ingatlant az adóstól megszerző új tulajdonos csak az adóssal szemben érvényesítheti az esetleges kártérítési igényét.

3. Az ingatlan értékesítésének időpontja

Vht. 139. § (1) A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt akkor intézkedhet, ha a 7. § (2) bekezdése szerint a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap eltelt.

(2) Ha a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 8 napon belül igénypert indítottak, az igényelt ingatlan értékesítése iránt az igényper jogerős befejezése után lehet intézkedni.

(3)³²⁰ A végrehajtó az ingatlan árveréséről szóló hirdetményt a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 3 hónapon belül köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában.

4. Az ingatlan becsértéke

A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy - bármelyik fél erre irányuló kérelmére - szakértő becsüs véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére.

A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a végrehajtást kérőt arról, hogy az ingatlan lakott állapotban történő értékesítésére akkor kerül sor, ha az erre irányuló kérelmét a tájékoztatás kézhezvételétől számított 15 napon belül előterjeszti a végrehajtónál.

A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságnál.

A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a feleket a részletfizetés lehetőségéről és feltételeiről.

A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a zálogjogosultat arról, hogy a zálogjogból fakadó igényét - ha az alapügyben nem végrehajtást kérő - végrehajtási eljárás során érvényesítheti, és az erre vonatkozó kérelmét az értesítés kézhezvételét követő 15 munkanapon belül kell bejelentenie a végrehajtónál. A végrehajtó a kérelmet haladéktalanul, de legkésőbb annak kézhezvételét követő munkanapon továbbítja a végrehajtást foganatosító bíróságnak.

Ha a közléstől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjesztettek elő, a becsértéket a bíróság - szükség esetén szakértő közreműködésével - állapítja meg.

5. Ingatlanárverés

Vht. 141. § (1)³³³ Az ingatlant - ha a törvény másképpen nem rendelkezik - rendszerint árverésen kell értékesíteni.

(2)³³⁴ Az ingatlant - a (3) bekezdésben foglalt kivétellel - beköltözhető állapotban kell árverezni.

(3)³³⁵ Lakottan kell árverezni az ingatlant,

a) ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,

b) ha abban - a 137. § (2) bekezdésben foglalt esetet kivéve - haszonélvező lakik,

c) ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,

d) ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy

e) ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért,

f) ha abban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.

Az árverezés alapvetően két szakaszra különíthető el: az első az elektronikus ajánlattételi szakasz, a második pedig a meghatározott helyen és időben tartott szóbeli érverés.

Az ingatlanárverés helye

Az árverést a következő helyeken lehet megtartani:

• a) a bíróság épületében,
• b) a községi, városi, fővárosi kerületi önkormányzat épületében vagy a felsorolt önkormányzatok jegyzője által kijelölt helyiségben,
• c) az ingatlan fekvésének helyén,
• d) a végrehajtó által kijelölt más helyen.

A végrehajtó választja ki azt, amelyiket a legcélszerűbbnek tart az adott esetben az árverés sikere érdekében.

Árverési hirdetmény

Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti:

• a) nevét, hivatali helyiségének címét, telefonszámát, letéti számlájának számát,
• b) a felek nevét, a főkövetelések jogcímét és összegét,
• c) az ingatlan ingatlan-nyilvántartási adatait [helyrajzi szám, művelési ág, a fekvés helye stb]
• d) az ingatlan tartozékait, jellemző sajátosságait,
• e) az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését,
• f) az ingatlan becsértékét,
• g) az árverési előleg (a továbbiakban: előleg) összegét,
• h)azt, hogy az árverésen a kikiáltási ár összege milyen mértékben csökkenthető, és hogy a lakóingatlanra van-e a lakóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatnak az árverésen gyakorolható elővásárlási joga,
• i) az árverés helyét és időpontját,
• j)10 millió Ft-ot meg nem haladó becsérték esetén a becsérték 2%-ának megfelelő, de legalább 1000 Ft összegű, 10 millió Ft-ot meghaladó becsérték felett a becsérték 1%-ának megfelelő összegű licitküszöböt,
• k)e törvénynek az árverezőket közvetlenül érintő rendelkezéseit (árverési feltételek, vételár megfizetése, végrehajtói letéti számla száma, második árverés tartása),
• l)az elektronikus ajánlattétel feltételeit és határidejének lejártát.

A Vht. 144. és 145. §-a foglalja egybe az árverési hirdetmény kézbesítésének és kitűzésének módjait:

144. § (1) Az árverési hirdetményt kézbesíteni kell

a) a feleknek,

b) azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van,

c) az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi jegyzőnek,

d)³⁴³az ingatlanügyi hatóságnak.

(2)³⁴⁴ Az ingatlanügyi hatóság az árverés kitűzését bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba.

145. § (1) Az árverési hirdetményt ki kell függeszteni:

a) a bíróság hirdetőtábláján,

b) az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján,

c)³⁴⁵ az ingatlanügyi hatóság hirdetőtábláján.

(2)³⁴⁶ Az árverési hirdetményt az árverést megelőzően legalább 15 napon át és legalább az árverést megelőző 5. napig kell a hirdetőtáblán kifüggesztve tartani.

(3)³⁴⁷ A végrehajtó a hirdetmény kivonatát a kamara hivatalos lapjában közzéteszi. A kivonat a végrehajtó nevét, telefonszámát, az ügy azonosítására alkalmas számot, az ingatlan művelési ágát, helyrajzi számát, a tulajdoni hányadot, az ingatlan területét, lakott vagy beköltözhető állapotát, becsértékét, az árverésnek, valamint az ingatlan megtekintésének helyét és időpontját tartalmazza. A kivonatot legkésőbb az árverést megelőző 5. napon kell közzétenni.

(4)³⁴⁸ A végrehajtó bármelyik fél kérelmére gondoskodik arról, hogy az árverést egyéb megfelelő módon is közhírré tegyék.

(5)³⁴⁹

145/A. §³⁵⁰ (1) A végrehajtó az árverési hirdetményt közzéteszi az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában is; az árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez fűződik. Nem tekinthető közzétettnek az árverés, ha a közzétételi időtartamban az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartása a közzétételi időtartam 10%-át meghaladó időtartamban nem volt elérhető a felhasználók számára.

Részvétel az elektronikus árverésen

Az ingatlanárverés elektronikus ajánlattételi szakaszban történő részvételének előfeltétele az árverezőként történő regisztráció.

Az árverezők nyilvántartásba vételének díja 6000 Ft, a változásbejegyzés díja 3000 Ft, a törlés díjtalan.

Ingatlanra az árverezhet, aki előlegként az ingatlan becsértékének 10%-át legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt a végrehajtónál letétbe helyezte. Az előleg letétbe helyezése átutalással is történhet, az előleg összegét olyan időpontban kell átutalni, hogy az az árverés időpontját megelőzően megérkezzen a végrehajtói letéti számlára. A letétbe helyező az utóbbi esetben akkor árverezhet, ha az átutalásról szóló terhelési értesítőt legkésőbb az árverési ajánlatának megtétele előtt a végrehajtónak bemutatja, annak másolatát pedig részére átadja.

Az ingatlanárverés menete

Az árverés megkezdésekor a végrehajtó közli az árverezőkkel a becsértéket és a kikiáltási árat, ismerteti az árverési feltételeket és felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. A kikiáltási ár a becsérték összege. Ha a licitnaplóban tettek közzé vételi ajánlatot, a kikiáltási ár az utolsóként közzétett vételi ajánlat összege.

Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. Ha a licitnaplóban már tettek közzé vételi ajánlatot, a kikiáltási ár nem szállítható le.

Lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő összegre szállítható le, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.

Az árverést addig kell folytatni, amíg ajánlatot tesznek. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlant a legtöbbet ajánló árverező, az elővásárlási jog gyakorlása esetén pedig az elővásárlásra jogosult települési önkormányzat megvette. Az árverési vétel tényét és az árverési vételár összegét a végrehajtó rögzíti az elektronikus árverési rendszerben, amelyet az automatikusan közzétesz az árverési hirdetményen.

Az árverési vevő letétbe helyezett előlegét be kell számítani a vételárba.

Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árveréstől - ha pedig az árverést jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint annak jogerőre emelkedésétől - számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti.

A végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhat, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi.

Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít a Vht. 152. §.-ában foglaltaknak megfelelően:

152. § (1)³⁶⁵ Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít, és ebben - a 35. §-ban említetteken kívül - feltünteti:

a) az elárverezett ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási adatait, lakott vagy beköltözhető állapotban történt értékesítését, a becsértéket, azt, hogy a becsérték leszállítása milyen szabályok szerint történt (147. §) és az árverési vételárat,

b) az árverési vevő nevét, személyazonosító adatait, lakóhelyét, illetőleg székhelyét.

(2) Az árverési jegyzőkönyvet az árverési vevő is aláírja.

(3)³⁶⁶ A végrehajtó az árverésről a jegyzőkönyv mellett kép- és hangfelvételt készít.

(4)³⁶⁷ Ha az árverési vevő elektronikus úton tett vételi ajánlatot,

a) a végrehajtó felhívja, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása céljából a végrehajtó irodájában a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelenjen meg; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti;

b) a végrehajtó az árverési jegyzőkönyv aláírásával egyidejűleg adhat részére halasztást - a 149. § (2) bekezdése szerinti feltételekkel - a vételár megfizetésére.

Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.

Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.

6. Ingatlan árverésen kívüli eladása

A Vht. a 157 §-ban lehetőséget biztosít az ingatlan árverésen kívüli eladására.

157. § (1) A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára - az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken - árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el.

(2)³⁷⁹ Ha az (1) bekezdés szerinti értékesítésből befolyó vételárból a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő - ideértve a végrehajtási eljárásba bekapcsolódott zálogjogosultakat is - követelése előreláthatólag kielégíthető, és az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, az árverésen kívüli eladáshoz nem szükséges a végrehajtást kérők beleegyezése. Ebben az esetben a végrehajtó az ingatlant az adós által megjelölt személynek az adós által megállapított becsértéken adja el.

Az ingatlan az árverés megkezdéséig adható el árverésen kívül.

7. Az ingatlan átvétele a végrehajtást kérő által.

Ha a második árverés is sikertelen volt, úgy a végrehajtást kérő veheti át az ingatlant.