Fiche 5 – La saisie des biens immeubles (Fiche Juriste)

La réglementation en matière de saisie-arrêt de biens immobiliers est spécifiée dans le chapitre VII de la deuxième partie de la Loi LIII de 1994 relative à l'exécution des décisions de justice (" Vht ").

1. Principes généraux de la saisie immobilière

Le bien immobilier appartenant au débiteur peut être sujet à saisie, indépendamment de la nature de la dite propriété, des règlements de zonage applicables, des droits et interdictions qui s'y rattachent, ou des faits relatifs à la propriété immatriculée au registre foncier.

La saisie peut s'appliquer à l'intégralité de la propriété ou au titre du débiteur.

L'huissier de justice doit obtenir les données relatives au bien immobilier auprès du registre foncier. Lesdites données peuvent également être demandées par voie électronique. L'huissier de justice peut également obtenir une copie non certifiée de l'acte de propriété ou, grâce aux informations personnelles du débiteur, il peut demander à recevoir par voie électronique au niveau national les données relatives aux biens immobiliers en la possession du débiteur.

2. Saisie du bien immobilier

La section 138 de la loi Vht régit la saisie des biens immobiliers :

" Section 138 de la loi Vht (1)³¹² Si le document d'exécution contient les informations relatives au bien immobilier, l'huissier de justice peut saisir le bien immobilier dans les trois jours ouvrés qui suivent et celui-ci fera office d'acompte pour les frais d'exécution, y compris le paiement des frais administratifs à l'huissier de justice pour la procédure d'immatriculation des terres au registre foncier. Si la partie demandant la saisie-arrêt a spécifié dans sa requête que le bien immobilier du débiteur est également sujet à une saisie-arrêt ou si la propriété immobilière du débiteur n'a pas été exclue d'une saisie-arrêt, mais que les informations relatives au bien immobilier n'étaient pas indiquées dans la demande de saisie, l'huissier de justice peut prendre des mesures visant à la saisie du bien immobilier lorsque l'acompte sur les frais d'exécution aura été payé, les informations relatives au bien auront été obtenues et dans les trois jours suivant la date de paiement des frais administratifs à l'huissier de justice pour la procédure d'immatriculation des terres au registre foncier.

(2)³¹³ Grâce au mandat de saisie, l'huissier de justice peut demander à l'autorité relevant des propriétés immobilières d'enregistrer le privilège d'exécution au registre foncier et, lors de l'envoi de l'avis d'inscription du privilège d'exécution, il peut également demander que l'autorité relevant des propriétés immobilières informe l'huissier de justice des noms et lieux de résidence (sièges sociaux) de toute partie pouvant prétendre au bien immobilier enregistré au registre foncier. La saisie prend effet au moment de l'inscription du privilège d'exécution.

(3)³¹⁴ L'autorité relevant des biens immobiliers peut donner la priorité à l'inscription du privilège d'exécution ainsi qu'au traitement des documents préliminaires nécessaires pour cette procédure.

(4)³¹⁵ L'autorité relevant des biens immobiliers doit fournir à l'huissier de justice ainsi qu'à toutes les parties pouvant prétendre au bien immobilier enregistré au cadastre une copie de la décision rendue relative à l'inscription du privilège d'exécution et elle doit également procurer à l'huissier de justice l'avis mentionné dans la sous-section (2).

La responsabilité de l'huissier de justice sous-tend l'incapacité à inscrire le privilège d'exécution au cadastre.

L'inscription du privilège d'exécution n'empêche pas le bien immobilier d'être mis sur le marché. Cette procédure ne constitue pas non plus une interdiction d'aliénation ou de surcharge ; par conséquent, le bien immobilier peut être vendu. Un acheteur peut acquérir le bien immobilier du débiteur lorsqu'il est soumis à un privilège d'exécution, il n'est pas interdit que le bien immobilier soit vendu aux enchères. Dans ce cas, l'acheteur pourrait uniquement réclamer des dommages et intérêts au débiteur.

3. Moment de la vente du bien immobilier

Section 139 de la loi Vht (1) L'huissier de justice peut prendre des mesures visant à la vente du bien immobilier saisi si la demande de la section 7, paragraphe 2 ne peut être recouvrée dans un délai relativement court et si un délai de 45 jours s'est écoulé avant la réception par l'huissier de justice de la notification d'inscription du privilège d'exécution.

(2) Si une action visant à la réhabilitation du bien a été lancée dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la notification d'inscription du privilège d'exécution, les mesures prises pour la vente du bien immobilier peuvent être prises suite à la décision contraignante sur laquelle aura débouché l'action de réhabilitation.

(3)³²⁰ L'huissier de justice a le devoir de publier une annonce concernant la vente aux enchères d'un bien immobilier et d'en préciser la valeur estimée au registre électronique des annonces de ventes aux enchères. Si une action de réhabilitation a été lancée, la publication doit être faite dans les trois mois suivant la réception de la décision contraignante émise par le tribunal sur la valeur estimée.

4. Valeur estimée du bien immobilier

Avant la vente du bien immobilier et, à la demande de toute partie à cet effet, tenant compte des certificats d'imposition et d'expertise émis depuis moins de 6 mois, l'huissier de justice peut fixer les valeurs estimées pour la vente du bien immobilier à l'état occupé et à l'état vacant, en fonction de l'évaluation d'un expert.

L'huissier de justice informera les parties de la valeur estimée du bien immobilier ainsi que les personnes jouissant d'un droit sur le bien immobilier inscrit au registre foncier. Lorsqu'il informe les parties de la valeur estimée, l'huissier de justice notifiera également la partie demandant que le bien soit vendu à l'état occupé si la partie envoie une requête à cet effet à l'huissier dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la notification.

Lorsqu'il informe les parties de la valeur estimée, l'huissier de justice doit également signaler au débiteur qu'une demande visant à retarder l'obligation de déménagement du bien après la vente peut être formée devant le tribunal dans un délai de 15 jours à compter de la notification.

Lorsqu'il annonce aux parties de la valeur estimée, l'huissier de justice doit informer les parties des options et conditions de paiement échelonné.

Lorsqu'il annonce aux parties la valeur estimée, l'huissier de justice doit également informer le créancier hypothécaire qu'il/elle peut mettre à exécution son/sa demande sur base du droit hypothécaire (dans la mesure où cette partie n'est pas celle qui a engagé la procédure de saisie-arrêt) dans le cadre de la procédure de saisie-arrêt et qu'il/elle doit informer l'huissier de justice de ses intentions à cet effet dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la notification. L'huissier de justice doit immédiatement (pas plus tard que le jour ouvré suivant la réception) envoyer cette demande au tribunal ayant émis le mandat d'exécution.

Si une objection à l'exécution de cette décision est émise dans un délai de 15 jours à compter de sa notification, le tribunal peut fixer la valeur estimée, avec l'aide d'un expert si nécessaire.

5. Vente aux enchères du bien immobilier

Section 141 de la Vht (1)³³³ En règle générale, sauf disposition contraire de la loi, le bien immobilier sera vendu aux enchères.

(2)³³⁴ Sous réserve de l'exception mentionnée dans la sous-section (3), le bien immobilier sera vendu aux enchères à l'état vacant.

(3)³³⁵ Le bien immobilier sera vendu à l'état occupé.

a) s'il est occupé par un locataire en possession d'un contrat de bail valide signé avant le lancement des procédures de saisie-arrêt, sauf lorsque le débiteur et le créancier hypothécaire ont, au préalable, conclu un accord relatif à la vente du bien immobilier à l'état vacant et lorsque le bail a été signé en violation du précédent accord,

b) si le bien immobilier est occupé par un usufruitier (sauf pour les cas relevant de la section 137, paragraphe 2),

c) si un bien immobilier détenu en copropriété indivise est habité par un copropriétaire autre que le débiteur,

d) si le débiteur et la partie demandant la saisie-arrêt (dans le cas où la saisie-arrêt a été demandée par plusieurs parties), toutes ces parties ont accepté de vendre le bien immobilier à l'état occupé, ou

e) si toutes les parties demandant la saisie-arrêt se sont mises d'accord sur la vente du bien immobilier à l'état vacant,

f) si le bien immobilier est occupé par le descendant direct du débiteur pendant les six mois précédant la date à laquelle les procédures de saisie-arrêt ont été lancées, et que l'occupant a obtenu le titre de propriété gratuitement, sauf si le débiteur et le créancier hypothécaire avaient précédemment conclu un accord visant à la vente du bien immobilier à l'état vacant.

Les ventes aux enchères peuvent être divisées en deux étapes : la première est l'appel d'offre par voie électronique et la seconde est la vente aux enchères en direct à un moment et un endroit donnés.

Lieu de la vente aux enchères

La vente aux enchères peut se tenir dans les lieux suivants :

• a) au tribunal,
• b) dans les locaux de la municipalité du village ou de la ville ou à l'endroit désigné par le greffier de la municipalité,
• c) à l'adresse du bien immobilier,
• d) à un autre endroit désigné par l'huissier de justice.

L'huissier de justice peut choisir le lieu qui, selon lui/elle, est le plus favorable à la réussite de la vente aux enchères dans les circonstances.

Annonce de la vente aux enchères

L'huissier de justice annoncera la vente aux enchères dans un avis contenant les informations suivantes :

• a) le nom, l'adresse officielle, le numéro de téléphone ainsi que le compte séquestre de l'huissier de justice,
• b) les noms des parties, les motifs et les montants des créances des créanciers principaux,
• c) les informations relatives au bien immobilier extraites du registre foncier (le numéro topographique, les règlements de zonage applicables, le lieu, etc.),
• d) tous les accessoires du bien immobilier et toute caractéristique propre au bien,
• e) si le bien immobilier sera vendu à l'état occupé ou vacant,
• f) la valeur estimée du bien immobilier,
• g) le montant de l'acompte de la vente aux enchères (dénommé ci-après : acompte),
• h) la mesure dans laquelle le prix de réserve pour la vente aux enchères peut être réduit et si la municipalité compétente pour le lieu du bien immobilier dispose d'un droit de préemption qu'elle peut utiliser à cette vente aux enchères,
• i) le moment et le lieu de la vente aux enchères,
• j) une offre minimale équivalente à 2 % de la valeur estimée (mais au moins de 1 000 HUF) lorsque la valeur estimée est inférieure à 10 millions HUF, ou équivalente à 1 % de la valeur estimée lorsque la valeur estimée est supérieure à 10 millions HUF,
• k) les dispositions de la législation affectant directement la vente aux enchères (les modalités de la vente aux enchères, le paiement du prix d'achat, le compte séquestre de l'huissier de justice, l'organisation d'une deuxième vente aux enchères),
• l) les critères et délais pour la soumission d'enchères électroniques.

Les sections 144 et 145 de la loi Vht précisent la marche à suivre pour la préparation et la diffusion d'une annonce de vente aux enchères :

Section 144 (1) L'annonce de la vente aux enchères doit être diffusée

a) aux parties,

b) à toutes les personnes pouvant prétendre au bien immobilier inscrit au registre foncier,

c) au greffier municipal du village ou de la ville compétent(e) pour le lieu du bien immobilier,

d)³⁴³ à l'autorité relevant des biens immobiliers.

(2)³⁴⁴ L'autorité relevant des biens immobiliers doit inscrire la décision dans le registre foncier pour organiser une vente aux enchères.

Section 145 (1) L'annonce de la vente aux enchères doit figurer

a) au tableau d'affichage du tribunal,

b) au tableau d'affichage de la mairie du village ou de la ville compétent(e) pour le lieu où se trouve le bien immobilier,

c)³⁴⁵ au tableau d'affichage de l'autorité relevant des biens immobiliers.

(2)³⁴⁶ L'annonce de la vente aux enchères doit être affichée sur le tableau d'affichage pendant au moins 15 jours et doit y rester au moins 5 jours avant la vente aux enchères.

(3)³⁴⁷ L'huissier de justice publiera une version courte de l'annonce dans le Journal officiel de la Chambre. L'annonce doit inclure le nom et le numéro de téléphone de l'huissier de justice, un numéro permettant d'identifier l'affaire, les règlements de zonage applicables au bien immobilier, son numéro topographique, l'actionnariat, la zone du bien immobilier, s'il est occupé ou vacant, sa valeur estimée, l'heure et le lieu de la vente aux enchères et l'adresse pour les visites. Cette annonce doit être publiée au plus tard cinq jours avant la vente aux enchères.

(4)³⁴⁸ À la demande de l'une des parties, l'huissier de justice doit s'assurer que l'annonce de la vente aux enchères est diffusée par le biais d'autres moyens de communication appropriés.

(5)³⁴⁹

Section 145/A³⁵⁰ (1) L'huissier de justice publiera également l'annonce de la vente aux enchères dans le registre des enchères électroniques ; la conséquence juridique découlant de la publication de la vente aux enchères repose sur la publication avant la clôture des enchères. La publication de la vente aux enchères n'est pas considérée comme légitime si, au cours de sa publication, le registre des annonces des enchères électroniques n'était pas accessible aux utilisateurs pendant plus de 10 % du temps de publication.

Soumission d'offres au cours d'enchères électroniques

Lors de l'étape des enchères électroniques pour un bien immobilier, les soumissionnaires doivent s'inscrire auprès du commissaire-priseur avant d'enchérir.

Les frais d'inscription des soumissionnaires s'élèvent à 6 000 HUF. Les frais de modification d'inscription sont de 3 000 HUF, l'annulation est, cependant, gratuite.

Les personnes désirant faire une offre sur le bien immobilier doivent verser un acompte d'au moins 10 % de la valeur estimée du bien sur le compte séquestre de l'huissier de justice avant de pouvoir faire une offre. Le versement de l'acompte sur le compte séquestre peut être effectué par virement bancaire, dans ce cas, le montant de l'acompte doit être viré de façon à ce qu'il soit disponible sur le compte séquestre de l'huissier de justice avant la vente aux enchères. Dans ce dernier cas, le déposant peut faire une offre si il/elle présente à l'huissier de justice un relevé bancaire prouvant que le virement a été débité avant de pouvoir enchérir et qu'il/elle lui fournit une copie de ce document.

Procédure pour la vente d'un bien immobilier aux enchères

Au début de la vente aux enchères, l'huissier de justice informera les soumissionnaires du prix estimé, du prix de réserve ainsi que des modalités de la vente aux enchères et invitera les soumissionnaires à soumettre des offres. Le prix de réserve correspond au prix estimé. Si des offres d'achat ont été publiées dans le journal des enchères, le prix de réserve devra être équivalent au montant de la dernière offre d'achat publiée.

Si le prix d'achat proposé est inférieur au prix de réserve, ce dernier baissera progressivement jusqu'à atteindre la moitié du prix estimé. Si une offre d'achat a été publiée au journal des enchères, le prix de réserve ne peut pas baisser.

Dans le cas de biens immobiliers résidentiels, le prix de réserve peut baisser jusqu'à 70 % du prix estimé, s'il s'agit de l'unique propriété résidentielle du débiteur et qu'il/elle y réside, et si c'était également le cas au cours des six mois précédant le lancement des procédures de saisie-arrêt.

La vente aux enchères doit se poursuivre tant que des offres sont soumises. En l'absence d'enchères supplémentaires, après avoir appelé l'enchère la plus haute trois fois, l'huissier de justice déclarera que le bien immobilier a été vendu au meilleur enchérisseur ou à la municipalité, dans le cas où celle-ci exercerait son droit de préemption. L'huissier de justice inscrira la vente aux enchères et le prix de vente dans le système d'enchères électronique, qui publie automatiquement ces informations sur l'annonce de la vente aux enchères.

La somme versée par l'acheteur sur le compte séquestre doit être comptabilisée dans le prix d'achat.

Le meilleur enchérisseur doit payer ou virer l'intégralité du prix d'achat sur le compte séquestre de l'huissier de justice dans les 15 jours suivant la vente aux enchères (sauf si cette dernière a été contestée et a fait l'objet d'un recours en justice, dans ce cas, ce délai commencera à partir de la date du jugement final rendu par le tribunal compétent en la matière), à défaut, l'acompte versé sera perdu.

L'huissier de justice peut reporter la date limite de paiement du prix d'achat pour une durée maximale de deux mois, dans la mesure où ce report est justifié par l'ampleur du montant ou par d'autres circonstances importantes.

L'huissier de justice conservera le procès-verbal de la vente aux enchères conformément à la section 152 de la loi Vht.

152. § (1)³⁶⁵ L'huissier de justice conservera le procès-verbal de la vente aux enchères, qui contiendra (outre le contenu fourni dans la section 35. :

a) les informations relatives au bien immobilier contenues dans le registre foncier, qu'il ait été vendu à l'état occupé ou vacant, sa valeur estimée, le règlement qui régit la baisse de la valeur estimée (section 147) ainsi que le prix de vente de la propriété lors de la vente aux enchères,

b) le nom, les données permettant d'identifier la personne, le lieu de résidence ou le siège de l'attributaire.

(2) L'attributaire doit également signer le procès-verbal de la vente aux enchères.

(3)³⁶⁶ Outre le procès-verbal, l'huissier de justice devra également réaliser des enregistrements vidéo et sonore de la vente aux enchères.

(4)³⁶⁷ Si l'attributaire fait une offre par voie électronique,

a) il/elle sera convoqué(e) au bureau de l'huissier de justice afin de signer le procès-verbal de la vente aux enchères dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la convocation ; dans le cas contraire, l'acompte versé serait perdu ;

b) au moment de la signature du procès-verbal, l'huissier de justice peut accorder à l'acheteur un report de paiement du prix d'achat, conformément aux critères mentionnés à la section 149, paragraphe 2.

Une fois que l'acheteur aura payé l'intégralité du prix d'achat et que 30 jours se seront écoulés depuis la vente aux enchères, l'huissier de justice remettra à l'acheteur la propriété acquise lors de la vente aux enchères.

Le débiteur ainsi que les personnes occupant le bien immobilier au nom du débiteur doivent libérer les lieux, en emportant tous les biens mobiliers, et doivent s'assurer que l'huissier de justice peut remettre à l'acheteur le bien immobilier dans un délai de 30 jours à compter de la vente aux enchères, ou, si l'huissier de justice a reporté la date de paiement du prix d'achat, à la date de paiement, ou, dans l'éventualité où un recours en justice aurait été déposé, dans les 15 jours à compter de la date du jugement final.

6. Vente du bien immobilier sans enchères

La section 157 de la loi Vht prévoit la vente du bien immobilier sans organisation d'une vente aux enchères.

Section 157 (1) À la demande des parties, l'huissier de justice pourra vendre le bien immobilier sans organiser de vente aux enchères (bien que la vente exercera un effet d'enchère) à un acheteur désigné par les parties et pour une valeur estimée qu'elles auront au préalable déterminée.

(2)³⁷⁹ Si le montant du prix d'achat pour la vente dont il est question à la sous-section (1) est vraisemblablement suffisant pour couvrir les coûts des actes de saisie-arrêt et les demandes de toutes les parties exigeant la saisie, y compris les créanciers hypothécaires impliqués dans les actes de saisie-arrêt, et si aucune autre partie affectée jouit d'un droit enregistré au registre foncier sur le bien immobilier, il est possible de procéder à une vente sans organiser d'enchères et sans exiger le consentement des parties demandant la saisie-arrêt. Dans ce cas, l'huissier de justice vendra le bien immobilier à la personne désignée par le débiteur à la valeur estimée déterminée par le débiteur.

Le bien immobilier peut être vendu sans enchères jusqu'au début de la vente aux enchères.

7. Acquisition du bien immobilier par la partie exigeant la saisie

Si la deuxième vente aux enchères échoue également, la partie qui a exigé la saisie peut acquérir la propriété.