Fiche 5 – La saisie des biens immeubles (Fiche Citoyen)
La réglementation en matière de saisie-arrêt de biens immobiliers est spécifiée dans le chapitre VII de la deuxième partie de la Loi LIII de 1994 relative à l'exécution des décisions de justice (" Vht ").
1. Principes généraux de la saisie immobilière
Tout bien immobilier détenu par le débiteur peut être soumis à une saisie. Le bien immobilier peut être un bâtiment, un terrain à bâtir, une terre arable, etc. La saisie peut s'appliquer à l'intégralité du bien ou à l'actionnariat du débiteur.
L'huissier de justice du tribunal doit obtenir les informations relatives au bien immobilier auprès du registre foncier.
2. Saisie du bien immobilier
Une étape importante et indispensable à la saisie-arrêt d'un bien immobilier est la saisie du bien. Pour ce faire, l'huissier de justice demande au registre foncier compétent d'inscrire un privilège d'exécution sur la propriété. La saisie prendra effet à l'inscription du privilège d'exécution au registre foncier.
Le registre foncier donnera la priorité au traitement de l'inscription du privilège d'exécution.
3. Moment de la vente du bien immobilier
L'huissier de justice peut prendre des mesures visant à la vente du bien immobilier saisi s'il n'existe aucune autre manière de recouvrer la créance dans un délai relativement court. En règle générale, la vente du bien immobilier doit avoir lieu après la saisie-arrêt du bien immobilier. Naturellement, si la valeur du bien immobilier équivaut à une fraction du montant de la créance, cela n'empêche pas la vente du bien immobilier.
Tenant compte des circonstances locales, l'huissier de justice déterminera le moment le plus approprié pour la vente du bien immobilier.
4. Valeur estimée du bien immobilier
Un bien immobilier est généralement un actif de grande valeur. C'est pourquoi il est indispensable de procéder à une étape d'expertise réaliste. La loi Vht confie essentiellement à l'huissier de justice la détermination de la valeur estimée. Au lieu d'obtenir des certificats d'imposition et d'expertise, l'huissier de justice peut, à la demande d'une partie, obtenir une évaluation d'un expert.
La valeur estimée du bien immobilier doit être déterminée pour une vente à l'état occupé ainsi qu'à l'état vacant.
L'huissier de justice doit informer les parties et toutes les personnes pouvant prétendre au bien immobilier inscrit au registre foncier de sa valeur estimée.
L'huissier de justice doit informer le débiteur des modalités de paiement échelonné et qu'après la notification, il/elle peut soumettre, dans un délai de 15 jours, une proposition au tribunal exigeant le report de l'obligation de quitter les lieux.
Si aucune partie ne conteste la valeur estimée, la valeur sera alors déterminée par le tribunal.
5. Vente aux enchères du bien immobilier
Les enchères ont toujours constitué le principal mode de vente de biens immobiliers. En règle générale, les biens immobiliers sont vendus à l'état vacant. La loi fournit une liste détaillée de cas nécessitant que les biens immobiliers soient vendus à l'état occupé.
Les ventes aux enchères peuvent être divisées en deux étapes : la première est l'appel d'offre par voie électronique et la seconde est la vente aux enchères directe à un moment et un endroit donnés.
Lieu de la vente aux enchères
La loi Vht répertorie les lieux pouvant accueillir une vente aux enchères (par ex., palais de justice, directement dans l'enceinte du bien immobilier, etc.) L'huissier de justice peut choisir le lieu qui, selon lui, est le plus favorable à la réussite de la vente aux enchères dans les circonstances.
Annonce de la vente aux enchères
Pour organiser la vente aux enchères, l'huissier de justice publiera une annonce qui contiendra essentiellement la date, l'heure, le lieu et les modalités de la vente aux enchères. L'annonce doit entre autres contenir le nom et les informations de contact de l'huissier de justice ainsi que les données relatives aux actes de saisie-arrêt en question. La description du bien immobilier constitue un élément important de l'annonce. L'huissier de justice inclura la date, l'heure et le lieu pour les visites du bien ainsi que les règles de procédure relatives à la vente aux enchères (telles qu'un acompte) dans l'annonce de la vente.
L'annonce de la vente aux enchères doit être remise aux parties, aux personnes pouvant prétendre au bien inscrit au registre foncier, au greffier municipal compétent ainsi qu'au registre foncier.
Soumission d'offres au cours d'enchères électroniques
Les soumissionnaires souhaitant faire une offre pendant une vente aux enchères doivent demander à un huissier de justice du tribunal de les inscrire dans le système.
Les frais d'inscription des soumissionnaires s'élèvent à 6 000 HUF. Les frais de modification d'inscription sont de 3 000 HUF, l'annulation est, cependant, gratuite.
Les personnes souhaitant faire une offre sur le bien immobilier doivent verser un acompte d'au moins 10 % de la valeur estimée de la propriété sur le compte séquestre de l'huissier de justice avant de pouvoir faire une offre. L'acompte peut également être payé par virement bancaire.
Procédure pour la vente d'un bien immobilier aux enchères
Si des offres ont été faites par voie électronique, le prix de réserve de la vente aux enchères correspondra à l'enchère la plus élevée. Les acheteurs ayant soumis des offres par voie électronique peuvent également participer à la vente aux enchères sur site. Il n'est pas nécessaire qu'ils versent un nouvel acompte pour la vente aux enchères.
Lors de l'ouverture de la vente aux enchères, l'huissier de justice informera les personnes présentes des résultats des enchères électroniques et du prix de réserve correspondant.
Après la vente aux enchères, l'attributaire est la personne qui a placé l'enchère la plus élevée. Son acompte sera pris en compte dans le prix d'achat. En règle générale, l'attributaire doit payer la différence du prix d'achat dans un délai de 15 jours à compter de la vente aux enchères. Si l'attributaire ne paye pas le prix d'achat, la vente aux enchères est considérée comme nulle.
L'huissier de justice conservera le procès-verbal de la vente aux enchères. Le procès-verbal doit inclure les informations exactes du bien immobilier consignées au registre foncier, son prix estimé, si le bien est vendu à l'état occupé ou à l'état vacant, le prix de vente adjugé ainsi que les noms et données du meilleur enchérisseur.
À la signature du procès-verbal, l'huissier de justice peut accorder un report du paiement du prix d'achat.
6. Vente du bien immobilier sans enchères
Si les parties le souhaitent, l'huissier de justice peut vendre la propriété à l'acheteur qu'elles auront désigné et à un prix qu'elles auront fixé au préalable. Dans ce cas, la vente est conclue sans enchères mais produit le même effet qu'une vente aux enchères. Ce qui signifie que le droit de propriété du débiteur cesse de prendre effet et que l'acheteur acquiert la propriété, tout comme le ferait un acheteur d'une vente aux enchères. Ce procédé est connu sous le nom de vente sous seing privé.
Une vente sans enchères peut se dérouler à la demande du débiteur à tout moment avant le début de la vente aux enchères.
7. Acquisition du bien immobilier par la partie exigeant la saisie-arrêt
Si la deuxième vente aux enchères échoue, la partie ayant exigé la saisie-arrêt de la propriété peut acquérir la propriété en échange de la moitié de la valeur estimée dans un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la vente aux enchères est déclarée comme nulle.
