Zajęcie nieruchomości można zdefiniować jako możliwość przeprowadzenia egzekucji, wskutek której wierzyciel przekazuje do dyspozycji sądu należącą do jego dłużnika nieruchomość w celu jej sprzedaży i spłaty wierzytelności z uzyskanej ceny.

Zajęcie nieruchomości można zdefiniować jako możliwość przeprowadzenia egzekucji, wskutek której wierzyciel przekazuje do dyspozycji sądu należącą do jego dłużnika nieruchomość w celu jej sprzedaży i spłaty wierzytelności z uzyskanej ceny.

W odróżnieniu od procedur zajęcia majątku ruchomego (karty nr 3 i 4), w dziedzinie nieruchomości obowiązuje tylko jeden rodzaj cywilnego postępowania egzekucyjnego.

Zajęcie nieruchomości regulowane jest uchwałą nr 2006-936 z dn. 27 lipca 2006 r. dotyczącą procedur zajęcia nieruchomości oraz podziału ceny uzyskanej za nieruchomość.

Przed przystąpieniem do analizy procedury zajęcia nieruchomości (II), należy przypomnieć jej ogólne zasady (I).

Ogólne zasady zajęcia nieruchomości

Definicja

Zajęcie nieruchomości można zdefiniować jako możliwość przeprowadzenia egzekucji, wskutek której wierzyciel przekazuje do dyspozycji sądu należącą do jego dłużnika nieruchomość w celu jej sprzedaży i spłaty wierzytelności z uzyskanej ceny.

Warunki wdrożenia procedury zajęcia nieruchomości

W celu skorzystania z tego cywilnego postępowania egzekucyjnego, należy spełnić pewne warunki:

• Dochodzący swoich praw wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie określonej, bezstronnej i wymagalnej wierzytelności (por. karta nr 2);
• Dochodzący swoich praw wierzyciel musi posiadać zdolność do rozporządzania przysługującym mu tytułem oraz zdolność sadową;
• Zajęcie musi dotyczyć nieruchomości.

Zajęcie

Zajęcie nieruchomości odbywa się według poniższego schematu:

1 - Doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie

To cywilne postępowanie egzekucyjne wszczynane jest poprzez doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie.

Procedura zajęcia nieruchomości może zostać wszczęta niezwłocznie wobec dłużnika lub wobec osoby trzeciej, w której posiadaniu jest nieruchomość będąca przedmiotem zajęcia. W ten sposób wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie zostanie doręczone dłużnikowi bądź osobie trzeciej znajdującej się w posiadaniu nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, że w przypadku postępowania, w którym nieruchomość znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej, doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie jest niewystarczające. Bowiem w celu zapewnienia ważności wymienionego powyżej dokumentu, również dłużnikowi należy dostarczyć zwykłe wezwanie do zapłaty.

W obu tych przypadkach doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie będzie skutkować przede wszystkim:

• wezwaniem do wykonania zobowiązania (brak możliwości przeniesienia prawa własności, ani ustanowienia na nieruchomości jakiegokolwiek zabezpieczenia);
• wprowadzeniem braku możliwości dysponowania nieruchomością;
• wprowadzeniem braku możliwości dysponowania korzyściami uzyskiwanymi z nieruchomości.

Następnie wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie musi zostać ujawnione w celu umożliwienia powoływania się na nie w stosunku do osób trzecich.

2 - Spełnienie wymogów formalnych poprzedzających sprzedaż

Przeprowadzenie sprzedaży, z wolnej ręki lub w drodze licytacji, będzie możliwe wyłącznie po podjęciu następujących kroków:

• Sporządzeniu opisowego protokołu z oględzin obiektu przez właściwego komornika sądowego;
• Wezwaniu dłużnika oraz zarejestrowanych wierzycieli na rozprawę rozpoznawczą;
• Sporządzeniu przez adwokata reprezentującego dochodzącego swoich praw wierzyciela listy warunków sprzedaży zawierającej warunki i sposób przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości;
• Zgłoszeniu wierzytelności przez zarejestrowanych wierzycieli.

3 - Rozprawa rozpoznawcza

Na tej rozprawie podejmowana jest decyzja o trybie sprzedaży nieruchomości - z wolnej ręki lub w drodze licytacji.

Ponadto w trakcie tej rozprawy sędzia komisarz sprawdza, czy spełnione zostały warunki egzekucji zajęcia, a także wydaje postanowienia dotyczące wnoszonych ewentualnie zarzutów lub wniosków incydentalnych.

4 - Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości może zostać przeprowadzona z wolnej ręki lub w drodze licytacji:

• Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki: dłużnik objęty postępowaniem egzekucyjnym podejmuje niezbędne kroki mające na celu doprowadzenie do sprzedaży. W przeciwnym wypadku dochodzi do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji.
• Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji (przysądzenia na licytacji): w praktyce chodzi o sprzedaż nieruchomości na aukcji publicznej.

Sprzedaż w drodze licytacji wymaga uprzedniego ujawnienia informacji o takim zamiarze.

Aukcje odbywają się przed sądem pierwszej instancji (por. karta nr 2). Osoba licytująca musi upoważnić swojego adwokata, reprezentacja przez adwokata jest bowiem obowiązkowa.

Po zakończeniu aukcji, wydany zostaje wyrok przysądzający własność, o którym wierzyciel dochodzący swoich praw musi powiadomić dłużnika, zarejestrowanych wierzycieli, zwycięskiego oferenta oraz wszystkie osoby, które wniosły zarzuty rozstrzygnięte wydanym orzeczeniem.

Należy wspomnieć, że licytacja może zostać zakłócona przez przelicytowanie (w przypadku zaproponowania przez kogoś ceny wyższej od przysądzonej) lub przez powtórzenie aukcji (w przypadku jej anulowania).

W przypadku procedur zajęcia nieruchomości, właściwym organem jest sędzia komisarz (por. karta nr 2) właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W ramach tego postępowania, obowiązkowa jest reprezentacja przez adwokata.

Ponadto o orzeczeniach wydawanych przez sędziego komisarza musi, bez wyjątku, informować komornik sądowy (por. karta nr 2). Są to następujące wyjątki:

• zezwolenie na sprzedaż z wolnej ręki, jeżeli dłużnik nie wyznaczył reprezentującego go adwokata;
• postanowienia wydane przez ostatnią instancję;
• nieważność i przedawnienie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie.

O postanowieniach tych informuje sekretariat sądowy.

Ze środków odwoławczych, dostępna jest jedynie apelacja. Co do zasady apelację składa się w ciągu piętnastu dni od daty poinformowania o postanowieniu.

Procedura zajęcia

1. Warunki wdrożenia procedury zajęcia nieruchomości

Dochodzący swoich praw wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie określonej, bezstronnej i wymagalnej wierzytelności (por. karta nr 1).

Poza tym dochodzący swoich praw wierzyciel musi posiadać zdolność do rozporządzania przysługującym mu tytułem oraz zdolność sądową, o ile zajęcie nieruchomości ma charakter sądowy.

Jeżeli dłużnik pozostaje w związku małżeńskim, dochodzący swoich praw wierzyciel musi prowadzić procedurę zajęcia przeciwko każdemu z małżonków.

Artykuł 2191 kodeksu cywilnego precyzuje ograniczenia prawa wierzyciela dochodzącego swoich praw do przystąpienia do przeprowadzenia zajęcia nieruchomości:

• pierwszeństwo zabezpieczenia hipotecznego: wierzyciel może żądać zajęcia należących do dłużnika nieruchomości, które nie zostały objęte hipoteką na jego rzecz jedynie wówczas, gdy nieruchomości objęte hipoteką na jego rzecz nie wystarczą do zaspokojenia jego roszczeń;
• zakaz prowadzenia jednocześnie postępowań zajęcia: wierzyciel, który wszczyna niezwłocznie procedurę zajęcia nieruchomości, może wszcząć nową procedurę zajęcia nieruchomości jedynie wówczas, gdy już zajęty majątek nie wystarcza do zaspokojenia jego roszczeń.

Procedura zajęcia nieruchomości może być prowadzona przeciwko osobie trzeciej, w której posiadaniu jest nieruchomość.

W przypadku procedury zajęcia nieruchomości, musi ona dotyczyć nieruchomego składnika majątku.

Zasadniczo procedurą zajęcia nieruchomości może zostać objęty każdy składnik majątku nieruchomego. Zajęcia można dokonywać zatem na nieruchomościach ze względu na ich istotę, przeznaczenie lub przedmiot. Zajęciem objęte mogą być również prawo rzeczowe na nieruchomości, takie jak użytkowanie.

Z kolei niektórych praw rzeczowych na nieruchomości, jak na przykład hipoteki czy służebności, nie można objąć zajęciem.

2. Zajęcie

Na wstępie należy podkreślić, że dochodzący swoich praw wierzyciel będzie musiał uzyskać księgę wieczystą lub wypis z rejestru sądowego w celu ustalenia aktualnego właściciela nieruchomości. Jeżeli dłużnik jest osobą prawną, wystarczy uzyskać wyciąg K bis [odpowiednik polskiego wyciągu z KRS - przyp. tłumacza].

Artykuł 4 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. stanowi, że „postępowanie egzekucyjne wszczynane jest poprzez doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie”.

Uwagi wstępne - charakter wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie

Odnośnie działań podejmowanych przez komornika sądowego, musi on przestrzegać przepisów ogólnych regulujących działania komornika sądowego, jak również przepisów wynikających z artykułu 15 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.

Artykuł 15 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. stanowi, co następuje:

„Poza zapisami obowiazkowmi dotyczacymi dzialan podejmowanych przez komornika sadowego, wezwanie do zaplaty ustanawiajace zajecie zawiera:

1° Wyznaczenie adwokata dochodzącego swoich praw wierzyciela, o którego wyznaczeniu decyduje miejsce zamieszkania wierzyciela;

2° Poinformowanie o dacie i charakterze tytułu wykonawczego zgodnie z którym wezwanie zostaloło doręczone;

3° zestawienie kwot zasadniczych, ktorych zwrotu domaga sie wierzyciel, przeterminowanych kosztow i odsetek, jak rowniez okreslenie oprocentowania odsetek ustawowych;

4° Ostrzezenie mowiace o tym, ze w razie nieuiszczenia przez dluznika powyzszych kwot w terminie osmiu dni, zostanie wszczete postepowanie zmierzajace do sprzedazy nieruchomosci oraz ze dluznik zostanie wezwany w tym celu do stawienia sie na rozprawe przeprowadzona przez sedziego komisarza w celu ustalenia trybu postepowania;

5° Oznaczenie kazdej nieruchomosci lub kazdego z praw objetych procedura zajecia nieruchomosci, zgodnie z wymogami ujawniania praw do nieruchomosci;

6° Poinformowanie o tym, ze wezwanie ustanawia zajecie nieruchomosci oraz o braku mozliwosci dysponowania nia od chwili doreczenia dokumentu (w przypadku dluznika) lub od chwili ujawnienia dokumentu w biurze hipotecznym (w przypadku osob trzecich);

7° Poinformowanie o tym, ze wezwanie ustanawia zajecie korzysci uzyskiwanych z nieruchomosci oraz ze dluznik jest jego sekwestratorem;

8° Poinformowanie o tym, ze dluznik ma mozkliwosc znalezienia nabywcy nieruchomosci objetej procedura zajecia w celu przystapienia do jej sprzedazy z wolnej reki lub upowaznienia do przeprowadzenia takiej czynnosci, z zaznaczeniem, ze transakcje te bedzie mozna zawrzec dopiero po uzyskaniu zezwolenia od sedziego komisarza;

9° Wezwanie, jezeli nieruchomosc jest przedmiotem umowy najmu, do podania komornikowi sadowemu nazwiska, imienia i adresu najemcy lub, w przypadku osoby prawnej, jej nazwy i siedziby;

10° Poinformowanie o tym, ze komornik sadowy bedzie mogl wejsc na teren obiektu w celu sporzadzenia opisowego protokolu z ogledzin nieruchomosci;

11° Wskazanie wlasciwego dla danego rejonu sedziego komisarza, ktory bedzie orzekal w sprawie procedury zajecia oraz zwiazanych z nia zarzu tow i wnioskow incydentalnych;

12° Poinformowanie o tym, ze dluznik, po uprzednim zlozeniu stosownego wniosku, moze w ramach prowadzonej procedury zajecia skorzystac z pomocy prawnej, o ile bedzie on spelnial warunki zwiazane ze stanem majatkowym, przewidziane ustawa NR 91-647 Z DN. 10 lipca 1991 R. O pomocy prawnej oraz uchwala NR 91-1266 Z DN. 19 grudnia 1991 R. O zastosowaniu powyzszej ustawy;

13° Jezeli dluznik jest osoba fizyczna znajdujaca sie w sytuacji niewyplacalnosci, poinformowanie go o mozliwosci przekazania sprawy komisji DS. niewyplacalnosci konsumenckiej, ustanowionej w artykule L. 331-1 kodeksu konsumenckiego.

Jezeli wierzyciel wnoszacy o zajecie dziala na mocy przekazania z jakiegokolwiek tytulu wierzytelnosci objetej tytulem wykonawczym stanowiacym podstawe postepowania, wezwanie wskazuje na akt przekazania, chyba ze dluznik nie zostal o tym wczesniej poinformowany w odpowiedni sposob.

Jezeli wezwanie do zaplaty ustanawiajace zajecie zostanie doreczone osobie, ktora ustanowila hipoteke na jednej ze swoich nieruchomosci w celu zabezpieczenia dlugu na rzecz osoby trzeciej, termin wezwania, o ktorym mowa w ustepie 4° ustala sie na jeden miesiac.

Zapisy zawarte w niniejszym artykule sa obowiazkowe pod rygorem niewaznosci. Niemniej jednak, powodem niewaznosci nie moze byc domaganie sie zwrotu kwot przewyzszajacych kwoty nalezne na rzecz wierzyciela."e;

Przepisy zawarte w artykule 15 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. winny być stosowane pod rygorem nieważności wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie.

Doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie

To postępowanie egzekucyjne może zostać wszczęte niezwłocznie wobec dłużnika objętego procedurą zajęcia lub wobec osoby trzeciej, w której posiadaniu jest nieruchomość będąca przedmiotem zajęcia.

Doręczenie dłużnikowi objętemu procedurą zajęcia

Doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie będzie przeprowadzone zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego.

Doręczenie osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość

W tym przypadku, wierzyciel dochodzący swoich praw musi dostarczyć dłużnikowi zwykłe wezwanie do zapłaty sporządzone zgodnie z przepisami prawa powszechnego, zawierające zapis dotyczący wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie dostarczonego osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość (artykuł 17 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Równocześnie wierzyciel zapewnia doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość.

Takie zwykłe wezwanie do zapłaty ma z punktu widzenia wierzyciela zasadnicze znaczenie, ponieważ jego brak powoduje nieważność wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie dostarczonego osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość.

W tej trójstronnej relacji (wierzyciel dochodzący swoich praw, dłużnik i osoba trzecia, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość), należy rozróżnić wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie dostarczone osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość od wezwania do zapłaty sporządzonego zgodnie z przepisami prawa powszechnego i doręczonego dłużnikowi.

Wezwanie to winno spełniać wymogi zawarte w przepisach przewidzianych w artykule 15 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r., obejmujące osobę trzecią, z wyjątkiem obowiązku spłacenia długu w terminie ośmiu dni. Zapis ten zastąpiony zostaje bowiem wezwaniem do spłaty długu lub opuszczenia nieruchomości w terminie jednego miesiąca. W przeciwnym razie procedura zajęcia wszczęta zostanie również wobec osoby trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość.

Artykuł 17 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. nie przewiduje żadnych sankcji w przypadku nieprzestrzegania zawartych w nim zapisów.

Artykuł 18 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. stanowi, że jedynie wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie, dostarczone osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość, podlega ujawnieniu w terminie dwóch miesięcy od daty jego doręczenia. Wierzyciel nie ma zatem obowiązku ujawniania wezwania dostarczonego dłużnikowi.

Skutki wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie

Skutki ogólne

Wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie stanowi wezwanie do wykonania zobowiązania. Akt ten przerywa zatem bieg przedawnienia i powoduje rozpoczęcie naliczania odsetek ustawowych.

Poza tym, wezwanie to powoduje brak możliwości dysponowania nieruchomością, która od tej chwili nie może zostać objęta przeniesieniem prawa własności, ani ustanowieniem na niej zabezpieczenia jakiegokolwiek prawa.

Doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie pociąga za sobą również brak możliwości dysponowania korzyściami uzyskiwanymi z nieruchomości na rzecz wierzycieli hipotecznych i uprzywilejowanych.

Korzyści te zostaną rozdzielone wraz z ceną uzyskaną za nieruchomość.

Wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie wygasa po dwóch latach od jego ujawnienia, jeżeli ujawnienie to nie zostanie opatrzone żadnym zapisem mówiącym o postanowieniu sądu o sprzedaży nieruchomości.

Skutki względem dłużnika objętego procedurą zajęcia

Po doręczeniu wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie, dłużnik staje się sekwestratorem. Zachowuje on prawo do użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to jest jednak ograniczone poprzez brak możliwości dysponowania przez dłużnika nieruchomością w sposób zmierzający do pomniejszenia jej wartości.

To dłużnik, jako sekwestrator, pobiera i zarządza korzyściami uzyskiwanymi z nieruchomości na rzecz swoich wierzycieli.

Wierzyciele mogą jednak złożyć do sędziego komisarza wniosek o powołanie w charakterze sekwestratora osoby trzeciej.

Niemniej jednak, dochodzący swych praw wierzyciel może zostać upoważniony na wniosek złożony do sędziego komisarza do wykonywania pewnych działań związanych z objętą zajęciem nieruchomością.

Skutki względem osoby trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość

Postępowanie egzekucyjne prowadzone jest przeciwko takiej osobie, jeżeli nie odpowie ona na skierowane do niej wezwanie (por. poniżej b-2. Doręczenie osobie trzeciej, w której posiadaniu znajduje się nieruchomość).

Poza tym, jest ona odpowiedzialna za pogorszenie stanu nieruchomości wynikające ze swoich czynów lub zaniedbań względem wierzycieli.

Ujawnienie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie

Wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie musi zostać ujawnione w celu umożliwienia powoływania się na nie w stosunku do osób trzecich.

Ujawnienie dokumentu musi nastąpić w terminie dwóch miesięcy od daty jego doręczenia. W biurze hipotecznym właściwym dla lokalizacji nieruchomości składa się dwa egzemplarze dokumentu. Złożenie to zostaje ujęte w specjalnym rejestrze.

Dłużnikowi udziela się ośmiodniowego terminu na spłatę zadłużenia. W związku z tym, zanim wierzyciel przystąpi do ujawnienia wezwania, poczeka do upływu tego terminu.

Niezastosowanie się do tego dwumiesięcznego terminu powoduje unieważnienie wezwania. Unieważnienie ogłaszane jest przez sędziego komisarza na wniosek zainteresowanej strony.

Począwszy od ujawnienia wezwania w rejestrze ksiąg wieczystych, na jego skutki można powoływać się w stosunku do osób trzecich.

Wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie wygasa po dwóch latach od jego ujawnienia.

Zdarzenia związane z wezwaniem do zapłaty ustanawiającym zajęcie

Odrzucenie lub odmowa przyjęcia ze strony instytucji przechowującej księgi wieczyste

Instytucja przechowująca księgi wieczyste posiada upoważnienie do oceny dokumentów. Może ona odrzucić lub odmówić przyjęcia składanych do niej dokumentów, jeżeli uzna je za niekompletne, niezgodne z prawem lub złożone nieterminowo.

Jeżeli odrzucenie przez instytucje przechowującą uzasadnione jest koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności w celu uporządkowania dokumentacji, dwumiesięczny okres zostaje przedłużony.

Nieruchomość jest już objęta wszczętą uprzednio procedurą zajęcia.

Istnienie wcześniejszego ujawnienia wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie na tej samej nieruchomości stanowi przeszkodę w dokonaniu jakiegokolwiek innego ujawnienia. Instytucja przechowująca musi wówczas odmówić przyjęcia wszelkich wniosków o ujawnienie związanych z drugim zajęciem tej samej nieruchomości.

Wiele procedur zajęcia realizowanych równocześnie na jednej nieruchomości

Jeżeli jednocześnie złożonych zostaje kilka wniosków o ujawnienie wezwania do zapłaty, ujawnione zostaje wezwanie odnoszące się do tytułu wykonawczego o najwcześniejszej dacie.

Jeżeli tytuły wykonawcze mają tę samą datę, ujawniane jest wezwanie o najwcześniejszej dacie.

Jeżeli wezwania mają tę samą datę, ujawniane jest wezwanie o najwyższej kwocie wierzytelności (artykuł 20 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Wiele procedur zajęcia realizowanych kolejno na jednej nieruchomości

W tej sytuacji nie należy ujawniać nowego wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie tej samej nieruchomości.

Niemniej jednak, jeżeli nowe wezwanie ma szerszy zakres, zostaje ono ujawnione dla nieruchomości, które nie zostały wymienione w pierwszym wezwaniu (artykuł 21 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Przedawnienie wezwania

Skutki wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie obowiązują przez okres dwóch lat. Jeżeli zatem po upływie dwóch lat od ujawnienia wezwania, nie zostanie ono opatrzone żadnym zapisem mówiącym o postanowieniu sądu o sprzedaży nieruchomości objętej procedurą zajęcia, wygasa ono z mocy prawa.

W tej sytuacji każda z zainteresowanych stron powinna złożyć wniosek do sędziego komisarza o stwierdzenie nieważności wezwania.

Niemniej jednak, w czterech przypadkach istnieje możliwość przedłużenia lub zawieszenia tego dwuletniego terminu. Są to następujące przypadki:

• zawieszenie procedury zajęcia;
• przełożenie sprzedaży;
• sądowe odroczenie skutków wezwania;
• ponowne przeprowadzenie aukcji.

3. Procedura sprzedaży

Wymogi formalne poprzedzające sprzedaż

W celu doprowadzenia do sprzedaży, muszą być spełnione pewne wstępne wymogi formalne:

Opisowy protokół z oględzin obiektu

Jeżeli dłużnik nie zapłaci zobowiązania w terminie ośmiu dni, licząc od daty dostarczenia wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie, komornik sądowy może wejść na teren obiektu w celu sporządzenia protokołu opisu nieruchomości.

Z możliwości tej komornik sądowy może skorzystać na podstawie artykułów 35-37 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. Takie opisowe sprawozdanie pozwala wierzycielowi zorientować się w sytuacji i przystąpić do wprowadzenia nieruchomości do sprzedaży.

Protokół musi zawierać (artykuł 36 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.):

• opis obiektu, jego elementy składowe i powierzchnię;
• wskazanie stanu użytkowania nieruchomości, tożsamości użytkowników oraz przysługujących im praw;
• w razie potrzeby, nazwisko i adres zarządcy wspólnoty mieszkaniowej;
• wszelkiego rodzaju użyteczne informacje udzielone przede wszystkim przez użytkowników nieruchomości.

Wezwanie na rozprawę rozpoznawczą

Rozprawa ta umożliwia z jednej strony doprowadzenie do sprzedaży z wolnej ręki objętej procedurą zajęcia nieruchomości przez dłużnika, a z drugiej strony ustalenie ewentualnych etapów postępowania.

Wezwanie na rozprawę rozpoznawczą musi zawierać, poza ogólnymi zapisami wspólnymi dla wszystkich wezwań tego typu (artykuł 56 kodeksu postępowania cywilnego), zapisy przewidziane w artykule 39 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r., pod rygorem nieważności wezwania.

Wezwanie na rozprawę rozpoznawczą musi nastąpić w terminie 2 miesięcy od daty ujawnienia wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie przez biuro hipoteczne, pod rygorem jego unieważnienia (artykuły 12 i 38 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.). W ostatnim przypadku, z wnioskiem o unieważnienie może wystąpić do sędziego komisarza każda zainteresowana osoba.

Poza tym wezwanie należy dostarczyć w terminie od jednego do trzech miesięcy przed datą rozprawy rozpoznawczej.

Artykuł 40 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. nakazuje zgłoszenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie wierzycielom zarejestrowanym najpóźniej w piątym dniu roboczym po dostarczeniu dłużnikowi wezwania na rozprawę.

Zgłoszenie to oznacza wezwanie do stawienia się na rozprawę rozpoznawczą i musi zawierać, pod rygorem nieważności, zapisy przewidziane w artykule 41 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.

Zgłoszenia dokonuje komornik sądowy.

W chwili zgłoszenia rozpoczyna się dwumiesięczny termin, w którym zarejestrowani wierzyciele zobowiązani sa do zgłoszenia swoich wierzytelności do postępowania. Ponadto, w terminie ośmiu dni od ostatniego zgłoszenia, zapisem o dostarczeniu wezwania na rozprawę oraz wszystkich zgłoszeń należy opatrzyć wezwanie ujawnione przez biuro hipoteczne.

Lista warunków sprzedaży

Lista warunków sprzedaży jest projektem sporządzanym przez adwokata reprezentującego dochodzącego swoich praw wierzyciela, precyzującym warunki i sposób przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości.

Zapisy, jakie muszą znaleźć się na liście warunków sprzedaży, zawarte zostały w artykule 44 uchwały stanowiącej, co następuje: „Lista warunków sprzedaży zawiera przede wszystkim, pod rygorem nieważności:

"e; 1° Informacje o tytule wykonawczym, na mocyktorego prowadzone jest postepowanie;

2° Zestawienie zasadniczych kwot naleznych wierzycielowi dochodzacemu swoich praw, przeterminowanych kosztow i odsetek, jak rowniez okreslenie oprocentowania odsetek ustawowych;

3° Informacje o wezwaniu do zaplaty ustanawiajacym zajecie, wraz z zapisem o jego ujawnieniu oraz innych dokumentach i orzeczeniach wydanych w pozniejszym czasie;

4° Oznaczenie nieruchomosci objetej zajeciem, pochodzenie wlasnosci, sluzebnosci ciazace na nieruchomosci, umowy najmu, ktorych nieruchomosc jest przedmiotem oraz opisowy protokol z ogledzin;

5° Warunki sprzedazy sadowej oraz cene wywolawcza okreslona przez wierzyciela dochodzacego swoich praw;

6° Wskazanie sekwestru srodkow uzyskanych ze sprzedazy lub kasy depozytowo-konsygnacyjnej, w ktorej zdeponowane zostana te srodki"e;.

Kopię wezwania na rozprawę dostarczonego dłużnikowi, jak również poświadczony wyciąg z księgi wieczystej na dzień ujawnienia wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie dołącza się do listy warunków sprzedaży.

Komplet dokumentów należy złożyć w sekretariacie sądowym sędziego komisarza w ciągu pięciu dni roboczych od daty dostarczenia dłużnikowi wezwania na rozprawę.

Cenę wywoławczą ustala wierzyciel dochodzący swoich praw. Po ustaleniu ceny, nie można jej zmieniać. Artykuł 2206 kodeksu cywilnego zezwala jednak dłużnikowi na podważenie ceny wywoławczej, jeżeli jest ona wyraźnie zaniżona. Sędzia komisarz rozstrzygnie wówczas taki zarzut w zależności od ceny i wartości rynkowej nieruchomości.

Zgłoszenia wierzytelności

Zarejestrowani wierzyciele muszą w ciągu dwóch miesięcy od momentu zgłoszenia wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie, zgłosić swoje wierzytelności pod rygorem wygaśnięcia prawa do ich zabezpieczenia.

Zgłoszenie to może jednak zostać przeprowadzone po tym terminie, o ile wierzyciele wykażą, że do uchybienia nie doszło z ich winy.

Formalny charakter tej procedury sprawia, że zarejestrowani wierzyciele muszą korzystać z pomocy adwokata.

Na podstawie tego zgłoszenia, wierzyciel dochodzący swoich praw sporządza plan rozdziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

Rozprawa rozpoznawcza

Kontrola warunków zajęcia

Kontrola ta obejmuje swym zakresem prawidłowość tytułu wykonawczego, będącego podstawą do przeprowadzenia procedury zajęcia. Sędzia komisarz winien stwierdzić, czy jest to orzeczenie ostateczne. Dla wierzyciela dochodzącego swoich praw oznacza to, że będzie on musiał dostarczyć odpis dla celów egzekucyjnych oraz zaświadczenia o prawomocności decyzji, jeżeli jego tytuł zostanie przyjęty jako orzeczenie w I instancji.

Poza tym sędzia komisarz podda kontroli przedmiotowość i przymioty praw rzeczowych związanych z procedurą zajęcia.

Zdarzenia

W procedurze zajęcia nieruchomości, zdarzeniem jest zarzut powstały wskutek procedury zajęcia lub bezpośrednio się do niej odnoszący, który w sposób istotny będzie miał bezpośredni i natychmiastowy wpływ na tę procedurę, nawet jeśli będzie on dotyczyć kwestii merytorycznych. Orzeczenie to wynika z orzeczenia wydanego 3 października 2002 r. przez Drugą Izbę Cywilną Sądu Kasacyjnego.

Jedynym organem właściwym do rozstrzygania zarzutów jest sędzia komisarz. Od wydanego w tym zakresie orzeczenia można złożyć odwołanie.

Zgłaszać można następujące zdarzenia:

• Wniosek o wyłączenie: wniosek przysługujący w postępowaniu osobie trzeciej, która może domagać się swojego prawa własności do nieruchomości będącej przedmiotem zajęcia. Osoba trzecia, po sprawdzeniu przez sędziego komisarza prawidłowości złożonego przez nią roszczenia, ma możliwość wyłączenia z procedury zajęcia należących do niej nieruchomości, które zostały objęte zakresem zajęcia wskutek nieuwzględnienia przysługujących jej praw.
• Zastąpienie w postępowaniu: mechanizm ten umożliwia przyznanie dowolnemu wierzycielowi tytułu wierzyciela dochodzącego swoich praw w razie ustąpienia, niewywiązania się z obowiązków lub dopuszczenia się oszustwa ze strony pierwotnego wierzyciela dochodzącego swoich praw.
• Zastępowany wierzyciel musi przekazać akta postępowania wierzycielowi zastępującemu, który potwierdza ich odbiór; Dopóki takie przekazanie nie nastąpi, wierzyciel dochodzący swoich praw nie zostaje zwolniony ze swoich obowiązków.
• Nieważność podlegająca standardowym przepisom regulującym przypadki nieważności (artykuły 112 i następny kodeksu postępowania cywilnego);
• Unieważnienie: na wniosek każdej zainteresowanej osoby, sędzia komisarz może stwierdzić unieważnienie aktu zajęcia;
• Niewypłacalność: dłużnik może wnioskować o zawieszenie procedury zajęcia z powodu swojej niewypłacalności
• Wniosek dłużnika o zezwolenie na wdrożenie procedury polubownej: wniosek ten powoduje również zawieszenie procedury zajęcia.

Wynik rozprawy rozpoznawczej

Celem rozprawy rozpoznawczej jest dokonanie wyboru pomiędzy sprzedażą z wolnej ręki a licytacją.

Kryteria umożliwiające dokonanie wyboru pomiędzy tymi dwoma rodzajami sprzedaży zostały zawarte w artykule 49 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.

Artykuł 49 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. stanowi, co następuje:

„Podczas rozprawy rozpoznawczej, sędzia komisarz, po wysłuchaniu stron obecnych i reprezentowanych, sprawdza, czy spełnione zostały warunki zawarte w artykułach 2191 I 2193 kodeksu cywilnego, postanawia co do ewentualnych zarzutówiI wniosków incydentalnychi określa tryb postępowania, zezwalając na sprzedaż z wolnej ręki na wniosek dłużnika lub zarządzając licytację.

Zezwalając na sprzedaż z wolnej ręki, sędzia upewnia się, że może ona odbyć się na satysfakcjonujących warunkach, biorąc pod uwagę lokalizację nieruchomości, koniunkturę rynkową oraz ewentualne wnioski ze strony dłużnika”.

Sprzedaż

Sprzedaż z wolnej ręki

Sprzedaż z wolnej ręki regulowana jest przepisami artykułu 1582 i następnych kodeksu cywilnego oraz artykułu 2202 i następnych tego kodeksu.

Sprzedaż z wolnej ręki charakteryzuje się niemniej jednak pewnymi cechami, które odróżniają ją od klasycznej sprzedaży:

• Cenę sprzedaży oraz koszty dodatkowe przyszły nabywca musi określić przed sprzedażą. Zadaniem sędziego komisarza jest dopilnowanie, by określenie to nastąpiło przed udzieleniem zezwolenia na sprzedaż z wolnej ręki. W przeciwnym wypadku sędzia komisarz zarządzi takie określenie na wniosek nabywcy lub notariusza wyznaczonego do przeprowadzenia sprzedaży.
• Zezwolenia na taką sprzedaż z wolnej ręki udziela sędzia komisarz

Obowiązkiem sprzedawcy (dłużnika objętego procedurą zajęcia) jest podjęcie kroków niezbędnych do sfinalizowania sprzedaży oraz poinformowanie o tym wierzyciela dochodzącego swoich praw. W razie niewywiązania się dłużnika z tych obowiązków, wierzyciel może w dowolnym momencie wnieść o ustalenie trybu sprzedaży w drodze licytacji.

W procedurze zajęcia nabywca jest osobą trzecią. Musi on zaakceptować konieczność określenia ceny sprzedaży w celu zaplanowania jej rozdziału pomiędzy wierzycieli, a w razie nadwyżki, także i dłużnika.

Licytacja

Upublicznienie

Wymogi formalne związane z upublicznieniem zawarte są w artykule 63 i następnych uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.

Formalności tych należy dopełnić w terminie od jednego do dwóch miesięcy przed datą rozprawy licytacyjnej. Czynności tych dokonuje reprezentujący wierzyciela adwokat, który sporządza zawiadomienie przeznaczone dla osób trzecich.

Zawiadomienie to składane jest w sekretariacie sądowym sędziego komisarza i publikowane w dzienniku uprawnionym do zamieszczania ogłoszeń prawnych właściwym dla lokalizacji nieruchomości objętej procedurą zajęcia.

Zawiadomienie uproszczone wywieszane jest przed wejściem do nieruchomości i publikowane w dwóch czasopismach o zasięgu lokalnym lub regionalnym (artykuł 65 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Ponadto licytanci mogą dokonać oględzin obiektu na warunkach ustalonych przez sędziego komisarza.

Procedura licytacji

Licytacje odbywają się przed sądem pierwszej instancji (Sędzia komisarz - por. Karta nr 2).

Oferty w licytacji mogą być składane wyłącznie przez adwokata. Adwokat licytujący musi być adwokatem przy sądzie pierwszej instancji, w którym odbywa się sprzedaż. Może on dysponować tylko jednym pełnomocnictwem (artykuł 73 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Licytacja ma charakter całkowicie otwarty. Poza pewnymi wyjątkami, licytującym może zostać każdy. Istnieją jednak wyjątki:

• osoby niezdolne do czynności prawnych, które muszą być reprezentowane przez swoich przedstawicieli prawnych;
• sądowy personel pomocniczy nie może licytować na swoją rzecz, jeżeli jest w jakikolwiek sposób zaangażowany w postępowanie;
• osoba objęta procedurą, która chce odkupić swoją własną nieruchomość.

Niezależnie od okoliczności, licytującym można zostać po uprzednim upoważnieniu adwokata oraz zdeponowaniu za pokwitowaniem nieodwołalnej kaucji bankowej lub czeku bankowego w wysokości 10% ceny wywoławczej.

Zgodnie z artykułem 78 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r. „aukcja zostaje zakończona, jeżeli od ostatniej oferty upłynie dziewięćdziesiąt sekund. Czas odlicza się za pomocą wszelkich dostępnych środków wizualnych lub dźwiękowych, sygnalizujących zgromadzonym upływ każdej sekundy.

Sędzia natychmiast stwierdza kwotę podaną w ostatniej ofercie, stanowiącą kwotę przysądzenia”.

Są to zasady obowiązkowe, pod rygorem nieważności aukcji stwierdzanej z urzędu (artykuł 81 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Zwycięskim oferentem może zostać:

• wierzyciel dochodzący swoich praw, jeżeli nie złożono żadnej oferty;
• w przypadku jednej oferty, osoba, która ją złożyła;
• w przypadku wielu ofert, licytujący, który złożył ostatnia ofertę.

Adwokat licytującego, który złożył ostatnią ofertę, musi zgłosić sekretarzowi sądowemu przed zakończeniem rozprawy tożsamość swojego mocodawcy (artykuł 79 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r.).

Przysądzenie

Zgodnie z artykułem 88 uchwały z dn. 27 lipca 2006 r., wierzyciel dochodzący swoich praw zobowiązany jest do poinformowania o przysądzeniu „dłużnika, zarejestrowanych wierzycieli, zwycięskiego oferenta oraz wszystkie osoby, które wniosły zarzuty rozstrzygnięte wydanym orzeczeniem”.

Przysądzenie nie stanowi prawdziwego wyroku. Nie ma ono żadnego charakteru sądowego. Chodzi tu o umowę sądową skutkującą przeniesieniem własności. W rezultacie od przysądzenia nie można się odwołać, poza możliwością złożenia wniosku o jego unieważnienie.

Niemniej jednak, jeżeli przysądzenie rozstrzyga lub reguluje zdarzenie sporne, nabiera ono wówczas charakteru wyroku sądowego. Wówczas można się od niego złożyć odwołanie.

Zwycięski oferent musi zdeponować cenę sprzedaży na rachunku sekwestru lub w kasie depozytowo-konsygnacyjnej i opłacić powstałe koszty. Formalność ta ma na celu pozbawienie nieruchomości wszelkich przywilejów oraz wszelkich hipotek ze strony dłużnika.

W przypadku niedopełnienia tej formalności, sprzedaż zostaje prawomocnie rozwiązana, po czym można przystąpić do powtórzenia licytacji.

Tytuł przysądzający własność stanowi, opatrzona klauzulą wykonalności, lista warunków sprzedaży, na której figuruje zapis o przysądzeniu.

Tytuł taki przekazywany jest zwycięskiemu oferentowi przez sekretarza sądowego. Następnie zostaje on ujawniony w instytucji przechowującej księgi wieczyste przez zwycięskiego oferenta lub, w razie braku takiego działania, przez wierzyciela wnoszącego o rozdział ceny.

Przysądzenie pociąga za sobą przeniesienie własności na rzecz zwycięskiego licytanta. Dla osoby objętej procedurą zajęcia oraz dla zwycięskiego licytanta, przeniesienie to odbywa się w dniu przysądzenia. Natomiast w stosunku do osób trzecich, na przeniesienie to można się powoływać dopiero po ujawnieniu tytułu w biurze hipotecznym.

Przelicytowanie

Przelicytowanie oznacza operację, w której osoba oferuje cenę wyższą od ceny przysądzonej.

W tym przypadku licytacja zostaje zakwestionowana, co powoduje konieczność przeprowadzenia nowej sprzedaży w drodze licytacji.

Pod rygorem niedopuszczalności, przelicytowanie musi zostać sformułowane przez adwokata i złożone w sekretariacie sądowym sędziego komisarza w ciągu dziesięciu dni od dnia licytacji. Przelicytowania nie można odwołać.

Przelicytowanie to procedura otwarta. Przelicytowania może dokonać każdy, pod warunkiem że złożone przez niego przelicytowanie będzie stanowić co najmniej jedną dziesiątą zasadniczej ceny sprzedaży.

Takie działanie adwokata oznacza wniosek o ustalenie rozprawy w związku z przelicytowaniem. O działaniu takim należy powiadomić, pod rygorem niedopuszczalności, zwycięskiego licytanta, osobę objętą procedurą zajęcia oraz osobę dokonującą zajęcia w ciągu trzech dni od daty jego zgłoszenia.

Adwokat osoby przelicytowującej musi potwierdzić zdeponowanie czeku bankowego lub nieodwołalnej kaucji bankowej.

Przelicytowanie można zakwestionować w ciągu piętnastu dni od jego zgłoszenia. W takim przypadku odbywa się rozprawa sądowa, podczas której rozpatrywane jest to zakwestionowanie. Następnie ustala się nową licytację w terminie od dwóch do czterech miesięcy, licząc od daty zgłoszenia przelicytowania lub orzeczenia o odrzuceniu zakwestionowania.

Nowa licytacja ma przebieg podobny do poprzedniej. Należy jednak uściślić, że jeżeli pierwszy zwycięski licytant ponownie ją wygra, osoba trzecia objęta procedurą zajęcia uznaje go za właściciela już od pierwszej licytacji.

Jeżeli wygra nowy oferent, pierwsza licytacja jest anulowana.

Przelicytowanie można przeprowadzić tylko jeden raz.

Ponowne przeprowadzenie aukcji

W przypadku unieważnienia licytacji, należy przystąpić do przeprowadzenia nowej aukcji. Mowa tu o ponownym przeprowadzeniu.

Ponownie przeprowadzenie licytacji nie może odbyć się w trzech przypadkach:

• jeżeli zwycięski oferent nie określił ceny sprzedaży;
• jeżeli zwycięski oferent nie opłacił kosztów licytacji;
• jeżeli zwycięski oferent nie opłacił podatku od przeniesienia wartości majątkowych.

Jedynie wierzyciel dochodzący swoich praw, zarejestrowany wierzyciel oraz dłużnik mogą wnioskować o ponowną sprzedaż nieruchomości na warunkach obowiązujących podczas pierwszej sprzedaży. Jedna z tych osób musi złożyć w sekretariacie sądowym sędziego komisarza wniosek o wydanie zaświadczenia o niewywiązaniu się zwycięskiego oferenta ze swoich obowiązków.

Zaświadczenie to doręcza się osobie objętej procedurą zajęcia, zwycięskiemu oferentowi oraz głównemu wierzycielowi dochodzącemu swoich praw.

Jeżeli zaświadczenie doręcza się pierwszemu zwycięskiemu oferentowi, dołącza się do niego wezwanie do zastosowania się.

W razie niezastosowania się do wezwania, osoba domagająca się ponownego przeprowadzenia licytacji może złożyć do sędziego komisarza wniosek o ustalenie nowej licytacji. Nowa licytacja będzie mogła odbyć się dopiero w terminie od dwóch do czterech miesięcy, licząc od daty doręczenia zaświadczenia pierwszemu zwycięskiemu oferentowi.

Po nowej rozprawie, pierwszy zwycięski oferent musi:

• opłacić różnicę pomiędzy ceną początkową, a ceną ponownej sprzedaży, jeżeli cena początkowa będzie niższa;
• opłacić koszty sprzedaży początkowej, których nie opłacił w formie zaliczki;
• opłacić odsetki ustawowe od swojej oferty po terminie dwóch miesięcy od daty pierwszej licytacji.

Po upływie czterech miesięcy od ogłoszenia licytacji, oprocentowanie zwiększa się o pięć punktów procentowych.

SłOWNIK POJęć:

Brak możliwości dysponowania: stan, w którym znajduje się osoba nie mogąca dysponować swoim majątkiem lub nieruchomością

Charakter wiążący: przymiot aktu, prawa lub sytuacji prawnej, który skutkuje względem osób trzecich

Hipoteka: zabezpieczenie ustanowione na nieruchomości, gwarantujące spłatę długu

Instytucja przechowująca księgi wieczyste (biuro hipoteczne): organ administracyjny zajmujący się ujawnianiem wpisów w księgach wieczystych oraz pobieraniem opłat skarbowych

Licytacja: czynność mająca na celu sprzedaż na aukcji publicznej nieruchomości objętej procedurą zajęcia osobie, która zaoferuje najwyższą cenę

Nieruchomość powiązana na stałe: ruchomość powiązana materialnie z nieruchomością, której nie da się od niej odłączyć bez uszkadzania jej

Nieruchomość ze względu na istotę: dobro, którego z natury nie można przemieścić

Nieruchomość ze względu na przedmiot: dobro niepodlegające żadnemu ujęciu materialnemu (dobro niematerialne), któremu nadany został przymiot nieruchomości ze względu na przedmiot, którego ono dotyczy

Nieruchomość ze względu na przeznaczenie: przedmiot uznany prawomocnie za nieruchomość w wyniku stałego powiązania go z nieruchomością lub przypisania go do użytkowania w ramach nieruchomości

Orzeczenie: postanowienie wydane przez jedynego sędziego

Osoba trzecia: w której posiadaniu znajduje się nieruchomość: osoba posiadająca rzecz innej osoby

Ostatnia instancja: określenie orzeczenia, od której nie ma możliwości odwołania

Podatek od przeniesienia wartości majątkowych: podatek rejestracyjny należny wskutek przeniesienia wartości majątkowych nie stwierdzonego aktem prawnym

Przedawnienie: wygaśnięcie dokumentu lub prawa z powodu braku inicjatywy lub niewyegzekwowania prawa przez pewien czas przez jego właściciela

Rzeczywiste prawo do nieruchomości: prawo odnoszące się do nieruchomości

Sądowy: termin posiadający wiele znaczeń, w kontekście tego dokumentu oznacza „pochodzący od sędziego”

Sekwestr: depozyt przeznaczony do powierzania osobie trzeciej i jej nadzorowi rzeczy spornej aż do rozwiązania sprawy

Służebność: obciążenie spoczywające na nieruchomości w celu możliwości korzystania i zapewnienia użyteczności innej nieruchomości (np.: służebność drogi)

Unieważnienie: sankcja nałożona na początkowo ważny akt, którego pełna skuteczność uzależniona była od późniejszego zdarzenia, które nie nastąpiło

Użytkowanie: prawo zapewniające jego dysponentowi użytkowanie i korzystanie z nieruchomości należącej do innej osoby

Wierzyciel dochodzący swoich praw: wierzyciel przystępujący do zajęcia nieruchomości

Wierzyciel hipoteczny: wierzyciel, którego wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką

Wierzyciel uprzywilejowany: wierzyciel, którego dług zabezpieczony jest przywilejem (przywilej: prawo przysługujące wierzycielowi, umożliwiające spłacenie go przed innymi wierzycielami z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości dłużnika)

Zabezpieczenie: gwarancja mająca na celu zapewnienie wykonalności zobowiązania, takiego jak na przykład spłata długu

Zdolność do rozporządzania: zdolność do przeniesienia prawa własności, zniszczenia lub ustanowienia zabezpieczenia na swojej nieruchomości

Zdolność sądowa: zdolność do podejmowania działań przed wymiarem sprawiedliwości, zarówno w charakterze powoda, jak i pozwanego oraz do dochodzenia swoich praw