Die Immobilienpfändung definiert sich als eine Vollstreckungsmaßnahme, durch die ein Gläubiger eine Immobilie, die seinem Schuldner gehört, der Justiz unterstellt, damit sie verkauft wird, und mittels deren Kaufpreis er sich seine Forderung zurückzahlen lässt.

Im Unterschied zu den Versteigerungen beweglicher Vermögensgegenstände (Blätter Nr. 3 und 4) gibt es bei der Immobilienpfändung nur ein einziges Vollstreckungsverfahren.

Die Immobilienpfändung unterliegt dem Erlass Nr. 2006-936 vom 27. Juli 2006 zu den Verfahren bei Immobilienpfändungen und zur Aufteilung des Preises einer Immobilie.

Bevor das Verfahren zur Immobilienpfändung dargelegt wird (II) muss auf die allgemeinen Regeln hingewiesen werden (I).

Die allgemeinen Regeln der Immobilienpfändung

Definition

Die Immobilienpfändung definiert sich als eine Vollstreckungsmaßnahme, durch die ein Gläubiger eine Immobilie, die seinem Schuldner gehört, der Justiz unterstellt, damit sie verkauft wird, und mittels deren Kaufpreis er sich seine Forderung zurückzahlen lässt.

Bedingung zur Durchführung einer Immobilienpfändung

Um dieses zivilrechtliche Vollstreckungsverfahren durchzuführen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Der Pfändungsgläubiger muss über einen vollstreckbaren Titel verfügen, in dem eine sichere, liquide und fällige Forderung festgestellt wird (siehe Blatt Nr. 2);
• Der Pfändungsgläubiger muss über die Rechtsfähigkeit verfügen, Veräußerungsgeschäfte abzuschließen und die Gerichte anzurufen;
• Die Pfändung muss eine Immobilie betreffen.

Die Pfändung

Die Immobilienpfändung folgt folgendem Schema:

1- Zustellung eines Zahlungsbefehls, der als Pfändung gilt

Dieses zivilrechtliche Vollstreckungsverfahren wird durch die Zustellung eines Zahlungsbefehls eingeleitet, der als Pfändung gilt.

Die Immobilienpfändung kann gegen den Schuldner oder gegen einen Dritten, der die Immobilie hält, die Gegenstand der Pfändung ist, durchgeführt werden. Somit wird der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl je nach den Umständen dem Schuldner oder dem Drittbesitzer zugestellt.

Es ist allerdings zu unterstreichen, dass die Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls im Falle eines Drittbesitzers nicht ausreichend ist. In der Tat muss auch dem Schuldner ein Zahlungsbefehl zugestellt werden, sonst ist ersterer nichtig.

In beiden Fällen hat die Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls zur Wirkung:

• dass sie als Mahnung gilt (damit ist weder ein Verkauf noch eine Bestellung der Immobilie als Sicherheit für ein Recht möglich);
• dass dies zur Nichtverfügbarkeit der Immobilie führt;
• dass dies zur Nichtverfügbarkeit der Erträge aus der Immobilie führt;

Danach wird der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl Gegenstand einer Veröffentlichung, wodurch sie auch Dritten gegenüber rechtswirksam wird.

2- Die Erledigung der vorbereitenden Formalitäten für den Verkauf

Unabhängig davon, ob der Verkauf gütlich oder gezwungenermaßen erfolgt, kann er nur nach Erledigung folgender Schritte durchgeführt wurden:

• Erstellung eines Protokolls zur Beschreibung der Räumlichkeiten durch den mit der Maßnahme befassten Gerichtsvollzieher;
• Klageschrift mit Ladung des Schuldners und der eingetragenen Gläubiger zur Vorverhandlung;
• Erstellen eines Lastenhefts zu den Verkaufsbedingungen durch den Anwalt des pfändenden Gläubigers, in dem die Bedingungen und Modalitäten des Verkaufs der Immobilie angegeben sind;
• Anmeldung der Forderungen der eingetragenen Gläubiger.

3- Die Vorverhandlung

Nach dieser Verhandlung wird festgelegt, ob die Immobilie gütlich verkauft wird oder es zu einem Zwangsverkauf kommt.

Im Übrigen wird der Vollstreckungsrichter bei dieser Gelegenheit prüfen, ob die Bedingungen für die Durchführung der Pfändung erfüllt sind, und über die eventuellen Beanstandungen und Zwischenfeststellungsklagen befinden.

4- Der Verkauf der Immobilie

Der Verkauf der Immobilie kann gütlich oder zwangsweise erfolgen:

• Der gütliche Verkauf der Immobilie: der gepfändete Schuldner erfüllt die notwendigen Schritte zum Abschluss des Verkaufs. Sonst erfolgt der Zwangsverkauf der Immobilie.
• Der Zwangsverkauf der Immobilie (die Zuteilung): es handelt sich in der Praxis um den Verkauf der Immobilie im Rahmen einer Versteigerung.

Der Zwangsverkauf erfordert eine vorherige Veröffentlichung.

Die Versteigerungen finden vor dem Landgericht (Tribunal de Grande Instance) statt (siehe Blatt Nr. 2). Der potentielle Käufer muss seinem Anwalt ein Mandat erteilt haben. In der Tat ist die Vertretung durch einen Anwalt Pflicht.

Am Ende der Versteigerung ergeht ein Versteigerungsurteil, das der vollstreckende Gläubiger dem Schuldner, den eingetragenen Gläubigern, dem obsiegenden Bieter sowie jeder anderen Person zuzustellen hat, die eine Beanstandung geltend gemacht hat, die eine gerichtliche Entscheidung erforderlich macht.

Es ist anzumerken, dass die Versteigerung sich durch ein Übergebot (es handelt sich um den Fall, dass eine Person einen höheren Preis anbietet als den bei der Versteigerung erzielten) oder durch eine Wiederholung des Versteigerungsverfahrens (falls die Versteigerungen annulliert werden) verkomplizieren kann.

Bei der Immobilienpfändung liegt die zuständige Gerichtsbarkeit beim Vollstreckungsrichter des Gerichts der Lage der Immobilie (siehe Blatt Nr. 2).

Im Rahmen dieses Verfahrens ist die Vertretung durch einen Anwalt Pflicht.

Im Übrigen müssen die vom Vollstreckungsrichter gefällten Entscheidungen, außer in Ausnahmefällen, von einem Gerichtsvollzieher zugestellt werden(siehe Blatt Nr. 2). Diese Ausnahmen sind folgende:

• Genehmigung eines gütliches Verkaufs, wenn der Schuldner sich nicht durch einen Anwalt vertreten lässt
• in letzter Instanz ergangene Verfügungen
• Hinfälligkeit und Verwirkung eines Zahlungsbefehls, der als Pfändung gilt

Diese Entscheidungen werden von der Geschäftsstelle zugestellt.

Was die Rechtsmittel betrifft, so ist nur die Berufung möglich. Prinzipiell wird die Berufung innerhalb von fünfzehn Tagen nach Zustellung der Entscheidung eingelegt.

Das Pfändungsverfahren

1. Die Bedingungen zur Durchführung einer Immobilienpfändung

Der Pfändungsgläubiger muss über einen vollstreckbaren Titel verfügen, in dem eine sichere, liquide und fällige Forderung festgestellt wird (siehe Blatt Nr. 1).

Im Übrigen muss der Pfändungsgläubiger sowohl über die Rechtsfähigkeit verfügen, um Veräußerungsgeschäfte abzuschließen als auch um Partei in einem Gerichtsverfahren zu sein, soweit die Immobilienpfändung einen gerichtlichen Charakter hat.

Falls der Schuldner verheiratet ist, obliegt es dem Gläubiger, die Pfändung gegen jeden der Ehepartner durchzuführen.

Der Artikel 2191 des Zivilgesetzbuchs setzt dem Pfändungsgläubiger bei der Durchsetzung der Immobilienpfändung Grenzen:

• der Vorrang der Hypothek: ein Gläubiger kann die Immobilien seines Schuldners, die nicht zu seinen Gunsten mit Hypotheken belastet wurden, nur dann pfänden, wenn die zu seinen Gunsten mit Hypotheken belasteten Immobilien nicht ausreichend werthaltig sind, um seine gesamten Forderungen zu begleichen;
• das Verbot gleichzeitiger Pfändungen: ein Gläubiger, der ein Verfahren zu einer Immobilienpfändung angestrengt hat, kann eine neue Immobilienpfändung nur dann durchführen, wenn die schon gepfändete Immobilie nicht ausreichend werthaltig ist, um seine gesamten Forderungen zu begleichen.

Die Immobilienpfändung kann gegen einen Drittbesitzer der Immobilie durchgesetzt werden.

Da es sich um eine Immobilienpfändung handelt, muss das Verfahren folgerichtig auch eine Immobilie betreffen.

Prinzipiell können alle Immobilien Gegenstand einer Immobilienpfändung sein. Somit können Immobilien, die von Natur aus solche sind, Immobilien, die es ihrer Bestimmung nach sind, Immobilien, die es aufgrund ihres Gegenstandes sind, gepfändet werden. Die dinglichen Immobilienrechte, wie etwa das Nießbrauchrecht, können ebenfalls gepfändet werden.

Hingegen sind manche dinglichen Immobilienrechte unpfändbar: Hypotheken, Dienstbarkeiten etc.

2. Die Pfändung

Vorausschickend ist zu unterstreichen, dass der Pfändungsgläubiger einen Grundbuchauszug oder eine Liste der Eintragungen anfordern muss, um den derzeitigen Eigentümer der Immobilie identifizieren zu können. Wenn der Schuldner eine juristische Person ist, muss ein Handelsregisterauszug angefordert werden.

Der Artikel 4 des Erlasses vom 27. Juli 2006 verfügt, dass „das Vollstreckungsverfahren durch die Zustellung eines als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls eingeleitet wird“.

Vorausschickende Anmerkungen: die Art des Zahlungsbefehls, der als Pfändung gilt

Da es sich um eine Urkunde eines Gerichtsvollziehers handelt, müssen dabei die allgemeinen Regeln eingehalten werden, die für die Urkunden der Gerichtsvollzieher gelten, sowie jene, die aus Artikel 15 des Erlasses vom 27. Juli 2006 hervorgehen.

Der Artikel 15 des Erlasses vom 27. Juli 2006 ist folgendermaßen verfasst:

„Außer den für die Urkunden der Gerichtsvollzieher vorgeschriebenen Vermerken beinhaltet der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl:

1° die Bestellung des Anwalts des Pfändungsgläubigers, welche auch die Wahl der Zustelladresse nach sich zieht;

2° Die Angabe des Datums und der Art des Vollstreckungstitels, aufgrund dessen der Zahlungsbefehl erteilt wird;

3° Die Abrechnung der Hauptforderung, der Kosten und angelaufenen Zinsen sowie die Angabe der Sätze für die Verzugszinsen;

4° Den Hinweis, dass der Schuldner die besagten Beträge innerhalb einer Frist von acht Tagen zu zahlen hat, dass das Verfahren zum Verkauf der Immobilie bei Nichtzahlung fortgeführt wird und dass der Schuldner zu diesem Zweck geladen wird, bei der Verhandlung des Vollstreckungsrichters zu erscheinen, damit über die Modalitäten des Verfahrens befunden wird;

5° Die Bezeichnung jedes Vermögensgegenstands oder Rechts, auf die sich die Immobilienpfändung bezieht, wie dies in den Regeln zur Grundbuchveröffentlichung gefordert wird;

6° Die Angabe, dass der Zahlungsbefehl als Immobilienpfändung gilt und dass der Vermögensgegenstand für den Schuldner ab der Zustellung und für Dritte ab deren Veröffentlichung beim Grundbuchamt nicht mehr verfügbar ist;

7° Die Angabe, dass der Zahlungsbefehl als Pfändung der Erträge gilt und dass der Schuldner sie treuhänderisch verwaltet ;

8° Die Angabe, dass der Schuldner weiterhin die Möglichkeit hat, einen Käufer für die gepfändete Immobilie zu suchen, um deren gütlichen Verkauf zu veranlassen oder hierzu ein Mandat zu erteilen, und die Angabe, dass dieser Verkauf allerdings nur mit Genehmigung des Vollstreckungsrichters erfolgen kann;

9° Wenn für die Immobilie ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, die Angabe, dass dem Gerichtsvollzieher der Name, Vorname und die Adresse des Mieters oder, falls es sich um eine juristische Person handelt, deren Name und deren Gesellschaftssitz zu nennen sind;

10° Die Angabe, dass ein Gerichtsvollzieher Zugang zu den Örtlichkeiten nehmen kann, um ein Protokoll zur Beschreibung der Immobilie zu erstellen;

11° Die Angabe des örtlich zuständigen Vollstreckungsrichters für das Pfändungsverfahren und für die Entscheidung über die Beanstandungen und die damit verbundenen Nebenanträge;

12° Die Angabe, dass der Schuldner, wenn er dies vorher beantragt, für das Pfändungsverfahren in den Genuss der Gerichtskostenbeihilfe gelangen kann, wenn er die im Gesetz Nr. 91-647 vom 10. Juli 1991 zur Gerichtskostenbeihilfe und im Erlass Nr. 91-1266 vom 19. Dezember 1991 zur Anwendung dieses Gesetzes vorgesehenen Bedingungen bezüglich seiner Einkünfte erfüllt;

13° Die Angabe, dass der Schuldner, wenn er eine natürliche Person ist und meint, überschuldet zu sein, die Möglichkeit hat, die Kommission für die Überschuldung von Privatpersonen (commission de surendettement des particuliers), die durch den Artikel L. 331-1 des Verbraucherschutzgesetzbuchs eingeführt wurde, anrufen kann.

Falls der pfändende Gläubiger aufgrund einer Übertragung der Forderung, aus welchem Grund auch immer, handelt, die in dem Vollstreckungstitel enthalten ist, auf den sich das Verfahren gründet, dann nennt der Zahlungsbefehl die Übertragungsurkunde, es sei denn, dass der Schuldner darüber vorher nicht ordnungsgemäß unterrichtet wurde.

Wenn der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl an eine Person zugestellt wird, die auf eine ihrer Immobilien eine Hypothek eingeräumt hat, die als Sicherheit der Verbindlichkeiten eines Dritten dienen soll, wird die im vierten Absatz genannte Frist für den Zahlungsbefehl auf einen Monat verlängert.

Die in diesem Artikel vorgesehenen Angaben sind Pflicht, sonst ist der Zahlungsbefehl nichtig. Allerdings liegt keine Nichtigkeit vor, wenn die geforderten Beträge höher sind als die dem Gläubiger geschuldeten. “

Die Vorschriften des Artikels 15 des Erlasses vom 27. Juli 2006 sind erforderlich, andernfalls ist der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl nichtig.

Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls

Dieses Vollstreckungsverfahren kann gegen den gepfändeten Schuldner oder gegen einen Dritten, der die Immobilie, die Gegenstand der Pfändung ist, in Besitz hat, durchgeführt werden.

Die Zustellung an den gepfändeten Schuldner

Die Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls erfolgt nach den Regeln der Zivilprozessordnung.

Die Zustellung an den Drittbesitzer

In diesem Fall muss der vollstreckende Gläubiger dem gepfändeten Schuldner einen einfachen Zahlungsbefehl nach dem allgemeinen Recht zustellen, der einen Vermerk zum als Pfändung geltenden Zahlungsbefehl, der dem Drittbesitzer zugestellt wurde, enthält (Artikel 17 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Gleichzeitig stellt der Gläubiger dem Drittbesitzer der Immobilie den als Pfändung geltenden Zahlungsbefehl zu.

Dieser einfache Zahlungsbefehl ist insofern für den Gläubiger sehr wichtig, als das Fehlen des Zahlungsbefehls zur Nichtigkeit des als Pfändung geltenden, dem Drittbesitzer zugestellten Zahlungsbefehls führt.

Im Rahmen dieser Dreiecksbeziehung (vollstreckender Gläubiger, Schuldner und Drittbesitzer) ist genau zwischen dem als Pfändung geltenden, dem Drittbesitzer zugestellten Zahlungsbefehl und dem Schuldner übergebenen Zahlungsbefehl nach dem allgemeinen Recht zu unterscheiden.

Erstgenannter Zahlungsbefehl enthält alle in Artikel 15 des Erlasses vom 27. Juli 2006 vorgesehenen Angaben, die auch für den Dritten gelten, mit Ausnahme der Pflicht, die Verbindlichkeiten innerhalb einer Frist von acht Tagen zu begleichen. In der Tat tritt an Stelle dieser Angabe die Aufforderung, die Verbindlichkeiten zu begleichen oder die Immobilie innerhalb einer Frist von einem Monat zu räumen, wobei die Pfändung, wenn der Drittbesitzer dem nicht nachkommt, gegen ihn selbst weitergeführt wird.

Der Artikel 17 des Erlasses vom 27. Juli 2006 sieht keinerlei Sanktion für den Fall vor, dass die dort vorgeschriebenen Angaben nicht gemacht werden.

Der Artikel 18 des Erlasses vom 27. Juli 2006 sieht vor, dass nur der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl, der dem Drittbesitzer zugestellt wird, innerhalb der Frist von zwei Monaten nach seiner Zustellung veröffentlicht wird. Es besteht somit für den vollstreckenden Gläubiger keinerlei Pflicht, den dem Schuldner zugestellten Zahlungsbefehl zu veröffentlichen.

Wirkungen des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls

Allgemeine Wirkungen

Der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl gilt auch als Mahnung. Diese Urkunde unterbricht daher die Verjährung und bewirkt, dass die Verzugszinsen laufen.

Außerdem bewirkt dieser Zahlungsbefehl die Nichtverfügbarkeit der Immobilie, die damit nicht mehr verkauft oder als Sicherheit für ein Recht bestellt werden kann.

Die Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls führt auch zur Nichtverfügbarkeit der Erträge der Immobilie für die Hypotheken- und vorrangigen Gläubiger.

Diese Erträge werden mit dem Preis der Immobilie ausgezahlt.

Der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl ist zwei Jahre nach seiner Veröffentlichung nicht mehr rechtswirksam, falls am Rand dieser Anzeige keinerlei Urteil vermerkt ist, in dem der Verkauf des gepfändeten Objekts festgestellt wird.

Wirkungen gegenüber dem gepfändeten Schuldner

Bei der Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls wird der Schuldner zum gerichtlich bestellten Treuhänder. Damit behält er das Recht bei, die Immobilie zu nutzen. Diese Nutzung bleibt allerdings insofern eingeschränkt, als es dem Schuldner untersagt ist, irgendetwas zu unternehmen, was den Wert der Immobilie mindern könnte.

Es ist der Schuldner, der als Treuhänder die Erträge der Immobilie für seine Gläubiger einnimmt und verwaltet.

Allerdings haben die Gläubiger die Möglichkeit, beim Vollstreckungsrichter die Zwangsräumung des Schuldners und die Benennung eines Dritttreuhänders zu beantragen.

Dessen unbeschadet kann der vollstreckende Gläubiger auf Antrag vom Vollstreckungsrichter autorisiert werden, bestimmte Maßnahmen am gepfändeten Objekt vorzunehmen, um seine Rechte zu sichern.

Wirkungen dem Drittbesitzer gegenüber

Das Vollstreckungsverfahren wird gegen ihn weitergeführt, wenn er dem Zahlungsbefehl, der ihm zugestellt wird, nicht Folge leistet (siehe nachstehend b-2. Zustellung an den Drittbesitzer).

Im Übrigen haftet er für alle Beschädigungen an der Immobilie, die er selbst verursacht hat oder die durch seine Nachlässigkeit den Gläubigern gegenüber verursacht werden.

Die Veröffentlichung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls

Damit der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl Dritten gegenüber rechtswirksam wird, muss er veröffentlicht werden.

Diese Urkunde muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach der Zustellung veröffentlicht werden. Zwei Ausfertigungen werden beim Grundbuchamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet, eingereicht. Das Einreichen wird in einem besonderen Register vermerkt.

Dem Schuldner wird eine Frist von acht Tagen eingeräumt, um es ihm zu erlauben, seine Schulden zu begleichen. Der Gläubiger wird somit den Ablauf dieser Frist abwarten, bevor er den Zahlungsbefehl veröffentlicht.

Wenn diese Frist von zwei Monaten nicht eingehalten wird, führt dies zur Hinfälligkeit des Zahlungsbefehls. Die Hinfälligkeit wird vom Vollstreckungsrichter auf Antrag der betreffenden Partei verkündet.

Ab der Veröffentlichung im Grundbuch ist der Zahlungsbefehl den Dritten gegenüber rechtswirksam.

Wir vorstehend ausgeführt, verliert der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl zwei Jahre nach seiner Veröffentlichung seine Rechtswirksamkeit.

Die mit einem als Pfändung geltenden Zahlungsbefehl verbundenen Zwischenfeststellungsklagen

Die Ablehnung oder die Verweigerung des Leiters des Grundbuchamts

Der Leiter des Grundbuchamts verfügt über einen Ermessensspielraum. Er hat die Möglichkeit, Einzahlungen, die zu seinen Gunsten gemacht werden, abzulehnen oder zu verweigern, wenn die Dokumente ihm unvollständig oder nicht ordnungsgemäß erscheinen oder wenn die Frist nicht eingehalten wird.

Falls die Ablehnung des Leiters des Grundbuchamts dadurch begründet ist, dass eine zusätzliche Formalität für die Abwicklung zu erfüllen ist, wird die Frist von zwei Monaten verlängert.

Die Immobilie ist Gegenstand einer früheren Pfändung

Wenn es vor einem Zahlungsbefehl schon eine Veröffentlichung zum selben Objekt gegeben hat, so verhindert das jede weitere Veröffentlichung. Der Leiter des Grundbuchamts muss in der Tat jeden Antrag auf Veröffentlichung der zweiten Pfändung auf demselben Objekt ablehnen.

Bei mehreren gleichzeitigen Pfändungen auf demselben Objekt

Wenn gleichzeitig die Veröffentlichung mehrerer Zahlungsbefehle beantragt wird, wird derjenige Zahlungsbefehl veröffentlicht, der den Vollstreckungstitel vermerkt, der das früheste Datum trägt.

Wenn die Titel dasselbe Datum tragen, ist es der älteste Zahlungsbefehl, der veröffentlicht wird.

Wenn die Zahlungsbefehle dasselbe Datum tragen, ist es derjenige, der die höchste Forderung betrifft, der veröffentlicht wird (Artikel 20 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Bei mehreren aufeinander folgenden Pfändungen auf demselben Objekt

In diesem Fall gibt es keine Veranlassung, einen als Pfändung geltenden neuen Zahlungsbefehl bezüglich desselben Objekts zu veröffentlichen.

Falls dieser neue Zahlungsbefehl allerdings einen höheren Betrag betrifft, wird er für die Objekte eingetragen, die im ersten nicht enthalten waren (Artikel 21 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Die Hinfälligkeit des Zahlungsbefehls

Der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl bleibt zwei Jahre lang rechtswirksam. Wenn deshalb nach zwei Jahren nach der Veröffentlichung des Zahlungsbefehls keinerlei Urteil, in dem der Verkauf der gepfändeten Immobilie festgestellt wird, am Rand des Zahlungsbefehls vermerkt ist, wird dieser von Recht wegen unwirksam.

In diesem Fall obliegt es der betreffenden Partei, den Vollstreckungsrichter anzurufen, um die Hinfälligkeit des Zahlungsbefehls festzustellen.

Allerdings ist es in vier Fällen möglich, die Zweijahresfrist zu verlängern oder auszusetzen. Diese Fälle sind die folgenden:

• Aussetzen des Pfändungsverfahrens
• Verschieben des Verkaufs
• gerichtlich angeordnete Verlängerung der Wirkungen des Zahlungsbefehls
• Wiederholung der Versteigerungen.

3. Das Verkaufsverfahren

Die Formalitäten vor dem Verkauf

Für den Verkauf müssen bestimmte Vorab-Formalitäten erfüllt werden:

Das Protokoll zur Beschreibung der Örtlichkeiten

Falls der Schuldner nicht bezahlt hat und nach Ablauf einer Frist von acht Tagen ab der Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls, kann der Gerichtsvollzieher Zugang zu den Örtlichkeiten nehmen, um ein Protokoll zur Beschreibung der Immobilie zu erstellen.

Diese dem Gerichtsvollzieher eingeräumte Möglichkeit ist in den Artikeln 35 bis 37 des Erlasses vom 27. Juli 2006 vorgesehen. Diese Beschreibung erlaubt es dem Gläubiger, Auskünfte einzuholen, um den Verkauf des Objekts in voller Kenntnis der Lage zu veranlassen.

Dieses Protokoll zur Beschreibung muss Folgendes enthalten (Artikel 36 des Erlasses vom 27. Juli 2006):

• die Beschreibung der Örtlichkeiten, ihre Zusammensetzung und ihre Grundfläche,
• die Angabe der Bedingungen der Belegung der Immobilie und die Identität der Bewohner sowie die Rechte, auf die sie sich berufen;
• gegebenenfalls den Namen und die Adresse des Verwalters des Hauses;
• insbesondere alle anderen mitgeteilten sachdienlichen Angaben für jeden Bewohner der Immobilie.

Die Klageschrift mit Ladung zur Vorverhandlung

Diese Verhandlung erlaubt es zum einen dem Schuldner, das gepfändete Objekt gütlich zu verkaufen, und zum anderen, die eventuellen Zwischenfeststellungsklagen im Verfahren zu regeln.

Die Ladung zur Vorverhandlung muss außer den allgemeinen, für alle Ladungen geltenden Vermerken (Artikel 56 der Zivilprozessordnung) auch die in Artikel 39 des Erlasses vom 27. Juli 2006 vorgesehenen Vermerke enthalten, sonst ist sie nichtig.

Die Ladung zur Vorverhandlung muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab der Veröffentlichung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls erfolgen, sonst ist das Verfahren hinfällig (Artikel 12 und 38 des Erlasses vom 27. Juli 2006). In letzterem Fall muss die Hinfälligkeit von jeder interessierten Person beim Vollstreckungsrichter beantragt werden.

Im Übrigen muss die Ladung innerhalb einer Frist zwischen einem und drei Monaten vor dem Datum der Vorverhandlung zugestellt worden sein.

Der Artikel 40 des Erlasses vom 27. Juli 2006 verpflichtet zur Anzeige des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls an die eingetragenen Schuldner spätestens am fünften Werktag nach der Zustellung der Ladung an den Schuldner.

Diese Anzeige gilt als Ladung, bei der Vorverhandlung zu erscheinen, und muss die in Artikel 41 des Erlasses vom 27. Juli 2006 vorgesehenen Vermerke enthalten, sonst ist sie nichtig.

Die Anzeige erfolgt mittels einer Urkunde eines Gerichtsvollziehers.

Die Anzeige setzt die zweimonatige Frist in Gang, die den eingetragenen Gläubigern eingeräumt wird, um im Verfahren ihre Forderungen anzumelden. Außerdem müssen, innerhalb einer Frist von acht Tagen nach der letzten Anzeige, am Rand des beim Grundbuchamt veröffentlichten Zahlungsbefehls der Vermerk der Zustellung der Klageschrift mit Ladung und der Zustellung aller Anzeigen eingetragen werden.

Das Lastenheft für den Verkauf

Das Lastenheft mit den Bedingungen für den Verkauf ist ein vom Anwalt des vollstreckenden Gläubigers verfasster Entwurf, in dem die Bedingungen und Modalitäten des Verkaufs der Immobilie angegeben sind.

Die Vermerke, die das Lastenheft der Verkaufsbedingungen enthalten muss, sind in Artikel 44 des Erlasses vorgesehen, der Folgendes bestimmt: „Das Lastenheft zu den Verkaufsbedingungen enthält insbesondere folgende Angabe, mangels welcher der Verkauf nichtig ist:

1° Die Angabe des Vollstreckungstitels, aufgrund dessen die Vollstreckung erfolgt;

2° Die Abrechnung der dem vollstreckenden Gläubiger geschuldeten Beträge, mit dem Hauptbetrag, den Kosten und den fälligen Zinsen sowie die Angabe des Satzes der Verzugszinsen;

3° Die Angabe des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls mit dem Vermerk seiner Veröffentlichung und der anderen späteren Urkunden und später ergangenen Urteilen;

4° Die Benennung der gepfändeten Immobilie, die Herkunft des Eigentums, die auf der Immobilie liegenden Dienstbarkeiten, die dafür eingeräumten Mietverträge und das Protokoll zur Beschreibung;

5° Die Bedingungen für die Versteigerung vor dem Gericht und den vom vollstreckenden Gläubiger festgelegten Preis;

6° Die Benennung eines Treuhänders für die Gelder aus dem Verkauf oder der Caisse des dépôts et consignations als Verwahrstelle der Gelder. “

Dem Lastenheft der Verkaufsbedingungen liegen eine Kopie der dem Schuldner zugestellten Klageschrift mit Ladung sowie ein beglaubigter Grundbuchauszug zum Datum der Veröffentlichung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls bei.

All diese Dokumente müssen innerhalb von fünf Werktagen nach der Zustellung der Klageschrift mit Ladung an den Schuldner bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsrichters eingereicht werden.

Der Gebotspreis wird vom vollstreckenden Gläubiger festgesetzt. Sobald er festgesetzt wird, kann er nicht mehr geändert werden Allerdings erlaubt es der Artikel 2206 des Zivilgesetzbuchs dem Schuldner, den Betrag des Gebots zu beanstanden, wenn der Preis ganz offensichtlich zu niedrig ist. Der Vollstreckungsrichter wird daher über diese Beanstandung unter Berücksichtigung des Marktpreises und des Verkaufswerts der Immobilie befinden.

Die Forderungsanmeldung

Die eingetragenen Gläubiger müssen innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach der Anzeige des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls ihre Forderungen anmelden, sonst wird ihre Sicherheit hinfällig.

Allerdings kann diese Anmeldung außerhalb der Frist erfolgen wenn die Gläubiger nachweisen, dass das Verpassen der Frist nicht ihnen anzulasten ist.

Der mit diesem Verfahrensablauf verbundene Formalismus macht es für die eingetragenen Gläubigern erforderlich, sich der Dienste eines Anwalts zu bedienen.

Auf der Grundlage dieser Erklärungen wird der vollstreckende Gläubiger einen Vorschlag zur Aufteilung des Preises zwischen den verschiedenen Gläubigern erstellen.

Die Vorverhandlung

Die Kontrolle der Pfändungsbedingungen

Es wird kontrolliert, ob der Vollstreckungstitel, auf den sich die Pfändung gründet, ordnungsgemäß ist. Der Vollstreckungsrichter wird besonderen Wert darauf legen, festzustellen, dass es sich in der Tat um eine endgültige Entscheidung handelt. Dies setzt voraus, dass der vollstreckende Gläubiger in der Lage ist, eine vollstreckbare Ausfertigung und, wenn der Titel eine in erster Instanz ergangene Entscheidung ist, die Bescheinigung zum Nichteinlegen einer Berufung vorzulegen.

Im Übrigen kontrolliert der Vollstreckungsrichter, ob die gepfändeten Immobilienrechte tatsächlich existieren und welches ihre Qualität ist.

Die Zwischenfeststellungsklagen

Im Bereich der Immobilienpfändungen ist eine Zwischenfeststellungsklage eine Beanstandung, die aus dem Pfändungsverfahren entstanden ist oder sich direkt darauf bezieht und die geeignet ist, sich direkt und sofort auf dieses Verfahren auszuwirken, und zwar auch dann, wenn die Beanstandung eine Rechtsfrage als solche betrifft. Dies ergibt sich aus einer vom Kassationshof (Cour de Cassation) gefällten Entscheidung (2. Zivilkammer, 3. Oktober 2002).

Der Vollstreckungsrichter ist als einziger zuständig, um über diese Zwischenfeststellungsklagen zu befinden. Er tut dies mittels einer Entscheidung, gegen die immer eine Berufung eingelegt werden kann.

Die Einreden, die geltend gemacht werden können, sind folgende:

• Antrag wegen Aussonderung: Aktion, die einem Dritten im Verfahren eingeräumt wird, der sich auf ein Eigentumsrecht an der gepfändeten Immobilie berufen kann. Sobald der Vollstreckungsrichter geprüft hat, inwieweit der Anspruch, auf den er sich beruft, richtig ist, hat der Dritte die Möglichkeit, aus der Pfändung die ihm gehörenden Immobilien, die in die Pfändung in Verkenntnis seiner Rechte einbezogen wurden, ausnehmen zu lassen.
• der Rechtseintritt im Verfahren: dieser Mechanismus erlaubt es jedem Gläubiger, bei einer Klagerücknahme, einem Ausfall oder einem Betrug des ursprünglichen vollstreckenden Gläubigers, selbst zum vollstreckenden Gläubiger zu werden.
• Der ursprünglich vollstreckende Gläubiger, der Gegenstand des Rechtseintritts ist, muss dem in seine Rechte Eingetretenen die Verfahrensunterlagen übergeben, wobei dieser den Empfang bestätigt. Solange die Übergabe nicht stattgefunden hat, ist der vollstreckende Gläubiger nicht aus seinen Pflichten entbunden.
• die Nichtigkeit, die den klassischen Regeln der Nichtigkeitsfälle unterliegt (Artikel 112 und folgende der Zivilprozessordnung).
• die Hinfälligkeit: auf Antrag jedes Betroffenen kann der Vollstreckungsrichter die Hinfälligkeit der Pfändungsurkunde verkünden.
• die Überschuldung: der Schuldner kann die Aussetzung des Verfahrens aufgrund seiner Überschuldung beantragen.
• Antrag des Schuldners auf Genehmigung eines gütlichen Verkaufs: dieser Antrag führt ebenfalls zur Aussetzung des Verfahrens.

Der Ausgang der Vorverhandlung

Ziel der Vorverhandlung ist es, die Wahl zwischen dem gütlichen Verkauf und dem Zwangsverkauf zu treffen.

Die Kriterien, nach denen zwischen diesen beiden Arten eines Verkaufs gewählt wird, werden in Artikel 49 des Erlasses vom 27. Juli 2006 festgeschrieben.

Der Artikel 49 des Erlasses vom 27. Juli 2006 ist folgendermaßen verfasst:

„In der Vorverhandlung prüft der Vollstreckungsrichter, nachdem er die anwesenden oder vertretenen Parteien angehört hat, ob die Bedingungen der Artikel 2191 und 2193 des Zivilgesetzbuchs erfüllt sind, er befindet über die eventuellen Beanstandungen und Zwischenfeststellungsklagen und legt die Modalitäten zur Fortsetzung des Verfahren fest, wobei er den gütlichen Verkauf auf Antrag des Schuldners genehmigt oder den Zwangsverkauf anordnet.

Wenn er den gütlichen Verkauf genehmigt, vergewissert sich der Richter, dass er in Anbetracht der Lage des Objekts, der finanziellen Bedingungen des Vertrags und der eventuellen Maßnahmen des Schuldners unter zufriedenstellenden Bedingungen abgeschlossen werden kann“.

Der Verkauf

Der gütliche Verkauf

Der gütliche Verkauf unterliegt den Artikeln 1582 sowie 2202 des Zivilgesetzbuchs.

Allerdings weist der gütliche Verkauf bestimmte Besonderheiten auf, die ihn von einem klassischen Verkauf unterscheiden:

• Der Verkaufspreis und die Nebenkosten müssen vom künftigen Käufer vor dem Verkauf hinterlegt werden. Der Vollstreckungsrichter muss überprüfen, ob diese Hinterlegung tatsächlich erfolgt ist, bevor er den gütlichen Verkauf erlaubt. Andernfalls wird die Hinterlegung vom Vollstreckungsrichter auf Antrag des Käufers oder des mit dem Verkauf betrauten Notars angeordnet.
• Dieser gütliche Verkauf unterliegt der Genehmigung des Vollstreckungsrichters.

Es obliegt dem Verkäufer (dem gepfändeten Schuldner), die für den Abschluss des Verkaufs notwendigen Schritte zu unternehmen und dem vollstreckenden Gläubiger gegenüber Rechnung abzulegen. Bei Ausfall des Schuldners kann der Gläubiger ihm eine Klageschrift mit Ladung zustellen, um den Zwangsverkauf zu erwirken, und zwar jederzeit.

Der Käufer ist im Pfändungsverfahren ein Dritter. Er muss akzeptieren, den Verkaufspreis zum Zweck der Aufteilung unter den Gläubigern und bei einem Überschuss dessen Zahlung an den Schuldner zu hinterlegen.

Die Versteigerung: der Zwangsverkauf

Die Veröffentlichung

Die Formalitäten zur Veröffentlichung sind in den Artikeln 63 und folgende des Erlasses vom 27. Juli 2006 vorgesehen.

Diese Formalitäten müssen innerhalb einer Frist erfüllt werden, die zwischen einem und zwei Monaten vor der Versteigerungsverhandlung liegt. Sie werden vom Anwalt des Gläubigers erledigt, der eine zur Information der Dritten bestimmten Anzeige verfasst.

Diese Anzeige wird bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsrichters eingereicht und in einem Gesetzbuch des Bezirks, in dem sich die gepfändete Immobilie befindet, veröffentlicht.

Eine gekürzte Anzeige wird am Eingang der Immobilie angeschlagen und in zwei lokal oder regional vertriebenen Zeitschriften veröffentlicht (Artikel 65 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Im Übrigen haben die potentiellen Bieter die Möglichkeit, die Örtlichkeiten unter den vom Vollstreckungsrichter festgesetzten Bedingungen zu besichtigen.

Das Versteigerungsverfahren

Die Versteigerungen finden vor dem Landgericht (Vollstreckungsrichter - siehe Blatt Nr. 2) statt.

Die Versteigerung wird notwendigerweise von einem Anwalt begleitet. Der Anwalt des Bieters muss bei der Kammer des Landgerichts eingeschrieben sein, vor dem der Verkauf stattfindet. Er kann nur ein einziges Mandat annehmen (Artikel 73 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Die Möglichkeit, als Bieter aufzutreten, steht jedem vollkommen frei. Somit kann jeder die Eigenschaft als Mitbieter haben, außer in besonderen Fällen. Diese Ausnahmen sind folgende:

• die Geschäftsunfähigen, die sich von ihren gesetzlichen Vertretern vertreten lassen müssen;
• die Personen, die im gerichtlichen Bereich arbeiten, können für sich selbst nicht bieten, wenn sie auf irgendeine Weise am Verfahren beteiligt waren;
• der Gepfändete, der seine eigene Immobilie zurückkaufen möchte.

Auf jeden Fall muss der potentielle Käufer, um als solcher auftreten zu können, seinem Anwalt ein Mandat erteilt sowie eine unwiderrufliche Bankbürgschaft oder einen Bankscheck ausgestellt haben, der sich auf 10 % des Betrags des Mindestgebots gegen Quittung beläuft.

Nach Artikel 78 des Erlasses vom 27. Juli 2006, „werden die Versteigerungen abgebrochen, sobald seit dem letzten Gebot neunzig Sekunden vergangen sind. Die Zeit wird mit jedem visuellen oder sonoren Mittel gemessen, welches dem Publikum jede vergangene Sekunde anzeigt.

Der Richter stellt sofort den Betrag des letzten Gebots fest, welches die Zuteilung bewirkt. “

Diese Regeln sind verbindlich, sonst wird die Nichtigkeit der Versteigerung von Amts wegen festgestellt (Artikel 81 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Den Zuschlag erhalten können:

• der vollstreckende Gläubiger, falls kein gültiges Gebot gemacht wurde;
• im Falle eines einzigen Gebots, derjenige, der es gemacht hat;
• im Falle mehrerer Gebote, der letzte Bieter.

Der Anwalt des letzten Bieters muss dem Schriftführer vor Ende der Verhandlung die Identität seines Mandanten bekannt geben (Artikel 79 des Erlasses vom 27. Juli 2006).

Das Versteigerungsurteil

Gemäß Artikel 88 des Erlasses vom 27. Juli 2006 obliegt es dem vollstreckenden Gläubiger, das Versteigerungsurteil „dem Schuldner, den eingetragenen Schuldnern, dem obsiegenden Bieter sowie jeder Person, die eine Beanstandung geltend gemacht hat, zu der eine Entscheidung ergangen ist“, zuzustellen.

Das Versteigerungsurteil ist kein wirkliches Urteil. Es hat keinerlei gerichtlichen Charakter. Es handelt sich um einen gerichtlichen Vertrag, der zur Übertragung des Eigentums führt. Daher ist gegen dieses Urteil keinerlei Rechtsmittel möglich, mit Ausnahme eines eventuellen Verfahrens wegen Nichtigkeit.

Falls dieses Versteigerungsurteil allerdings über eine strittige Zwischenfeststellungsklage entscheidet, hat es einen gerichtlichen Charakter. In diesem Fall sind die Rechtsmittel möglich.

Der obsiegende Bieter muss den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto oder bei der Caisse des Dépôts et des Consignations einzahlen und die Unkosten tragen. Diese Formalität bewirkt, dass die Immobilie von jedem vorrangigem Recht und von jeder Hypothek, die der Schuldner eingeräumt hatte, entbunden wird.

Falls diese Formalitäten nicht erfüllt werden, wird der Verkauf von Rechts wegen aufgelöst und die Versteigerung kann wiederholt werden.

Der Versteigerungstitel besteht aus dem Lastenheft der Verkaufsbedingungen, auf dem die Vollstreckungsformel aufgebracht und das Versteigerungsurteil vermerkt wird.

Dieser Versteigerungstitel wird dem obsiegenden Bieter durch den Schriftführer übergeben. Danach wird er beim Grundbuchamt vom obsiegenden Bieter oder ersatzweise vom Gläubiger, der die die Zuteilung des Preises beantragt, veröffentlicht.

Die Versteigerung führt zur Übertragung des Eigentums zugunsten des obsiegenden Bieters. Diese Übertragung erfolgt bezüglich des Gepfändeten und des obsiegenden Bieters zum Datum des Zuteilungsurteils. Dritten gegenüber wird diese Übertragung jedoch erst mit der Veröffentlichung des Titels beim Grundbuchamt rechtswirksam.

Das Übergebot

Das Übergebot ist die Operation, durch die eine Person einen höheren als den Zuteilungspreis anbietet.

In diesem Fall wird die Zuteilung in Frage gestellt, was zur Durchführung einer neuen Versteigerung führt.

Das Übergebot muss durch einen Anwalt unterbreitet und bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsrichters innerhalb von zehn Tagen nach der Versteigerung eingereicht werden, sonst ist es unzulässig. Es kann nicht zurückgenommen werden.

Das Übergebot ist ein offenes Verfahren. Somit kann jede Person ein Übergebot abgeben, unter der Bedingung, dass das Übergebot mindestens ein Zehntel des Hauptverkaufspreises ausmacht.

Diese Urkunde eines Anwalts gilt als Antrag auf Bestimmung eines Termins für die Übergebotsverhandlung. Sie ist dem obsiegenden Bieter, dem Gepfändeten und dem pfändenden Gläubiger innerhalb von drei Tagen nach der Erklärung anzuzeigen, sonst ist sie unzulässig.

Der Anwalt des Urhebers des Übergebots muss bescheinigen, dass ein Bankscheck oder eine unwiderrufliche Bankbürgschaft übergeben wurde.

Das Übergebot kann innerhalb von fünfzehn Tagen nach der Erklärung beanstandet werden. In diesem Fall wird eine Verhandlung abgehalten, deren Gegenstand diese Beanstandung ist. Schließlich wird innerhalb einer Frist zwischen zwei und vier Monaten ab der Erklärung zum Übergebot oder der Entscheidung, in der die Beanstandung abgewiesen wird, ein erneutes Versteigerungsverfahren abgehalten.

Dieses Versteigerungsverfahren läuft nach denselben Regeln ab, wie das erste. Allerdings ist zu präzisieren, dass, falls der erste obsiegende Bieter erneut obsiegt, er dem gepfändeten Dritten gegenüber ab dem Zeitpunkt der ersten Zuteilung als Eigentümer gilt.

Falls ein neuer Bieter den Zuschlag erhält, wird die erste Versteigerung annulliert.

Das Übergebotsverfahren kann nur ein einziges Mal stattfinden.

Die Wiederholung der Versteigerungen

Im Falle der Annullierung der Versteigerung muss eine neue Versteigerung stattfinden. Man spricht von Wiederholung, da die erste Operation als nie stattgefunden gilt.

Die Wiederholung der Versteigerung kann nur in drei Fällen stattfinden:

• falls der obsiegende Bieter den Kaufpreis nicht hinterlegt hat;
• falls der obsiegende Bieter die Gebühren für die Versteigerung nicht bezahlt hat;
• falls der obsiegende Bieter die Gebühren für die Eigentumsübertragung nicht bezahlt hat;

Nur der vollstreckende Gläubiger, der eingetragene Gläubiger und der Schuldner können den Verkauf des Objekts zu den Bedingungen des ersten Verkaufs beantragen. Derjenige von ihnen, der die Initiative ergreift, muss bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsrichters eine Bescheinigung beantragen, in der bestätigt wird, dass der obsiegende Bieter seine Pflichten nicht erfüllt hat.

Diese Bescheinigung wird dem Gepfändeten, dem obsiegenden Bieter und dem ersten vollstreckenden Gläubiger zugestellt.

Wenn diese Zustellung an den ersten obsiegenden Bieter erfolgt, liegt ihr eine Aufforderung bei, seinen Verpflichtungen nachzukommen.

Falls der Aufforderung nicht nachgekommen wird, kann die Person, die die Neuversteigerung beantragt, den Vollstreckungsrichter mit einem Antrag auf Festlegung eines Termins für eine neue Versteigerung befassen. Diese neue Versteigerung kann nur innerhalb einer Frist zwischen zwei und vier Monaten nach der Zustellung der Bescheinigung an den ersten obsiegenden Bieters erfolgen.

Nach dieser neuen Verhandlung muss der erste obsiegende Bieter:

• den Unterschiedsbetrag zwischen dem ursprünglichen Preis und dem neuen Verkaufspreis einzahlen, sofern dieser niedriger ist;
• die Gebühren für den ursprünglichen Verkauf bezahlen, die er nicht im Voraus bezahlt hat;
• nach Ablauf einer Frist von zwei Monaten ab der ursprünglichen Versteigerung die Zinsen zum gesetzlichen Zinssatz zahlen.

Nach Ablauf einer Frist von vier Monaten ab der Verkündung des Versteigerungsurteils wird der Satz um fünf Punkte angehoben.

GLOSSAR

Dienstbarkeit: eine Belastung auf einer Sache zugunsten der Nutzung und der Nützlichkeit einer anderen Sache (Beispiel: Durchgangspassage)

Dingliches Immobilienrecht: Recht, das sich auf eine Immobilie bezieht

Drittbesitzer: derjenige, der eine Sache eines anderen hält

Gerichtlich: dieser Begriff hat mehrere Bedeutungen, in diesem Blatt bedeutet der Begriff gerichtlich etwas, das von einem Richter ausgeht

Grundbuchamt (Conservation [oder Bureau] des Hypothèques): Verwaltungsbehörde, die zum einen die Eintragungen im Grundbuch vornimmt und zum anderen die Steuerabgaben einzieht

Hinfälligkeit: Sanktion bezüglich einer Urkunde, die ursprünglich gültig war, deren volle Wirksamkeit jedoch durch ein späteres Ereignis bedingt war, das nicht eingetreten ist

Hypothekengläubiger: Gläubiger, dessen Forderung durch eine Hypothek abgesichert ist

Hypothek: eine Sicherheit, die auf eine Immobilie bestellt wird, die für die Bezahlung einer Verbindlichkeit vorgesehen ist

Immobilie aufgrund der Bestimmung: eine Sache, die aufgrund des Gesetzes als eine Immobilie gilt, weil sie auf lange Sicht mit einer Immobilie verbunden wurde oder für den Betrieb oder zur Bedienung eines Betriebs vorgesehen ist

Immobilie aufgrund des Gegenstands: eine Sache, die sich jeder materiellen Aneignung entzieht (nicht materielle Sache), weshalb ihr die Eigenschaft als Immobilie wegen des Gegenstands, auf den sie sich bezieht, zugesprochen wird

Immobilie von Natur aus: eine Sache, die dem Wesen nach nicht deplatziert werden kann

Immobilie zum ständigen Verbleib: bewegliche Sache, die materiell mit einer Immobilie verbunden ist und die nicht abgelöst werden kann, ohne dass ein Schaden entsteht

Letzte Instanz: so wird eine Entscheidung bezeichnet, gegen die keine Berufung möglich ist

Nichtverfügbarkeit: Zustand, bei der es einer Person unmöglich ist, über sein Vermögen oder über ein Objekt zu verfügen

Nießbrauch: Recht, durch das demjenigen, der darüber verfügt, die Nutzung und der Nießbrauch an einer Sache zugestanden wird, die im Eigentum einer anderen Person steht

Rechtsfähigkeit, die Gerichte anzurufen: die Befugnis, vor Gericht als Antragsteller oder als Antragsgegner aufzutreten, seine Rechte selbst geltend zu machen

Rechtsfähigkeit für Verfügungsgeschäfte: die Befugnis, sein Vermögen zu veräußern oder als Sicherheit zu bestellen

Rechtswirksamkeit: Eigenschaft einer Urkunde, eines Rechts oder einer juristischen Situation, die eine Wirkung Dritten gegenüber entfaltet

Sicherheit: Garantie, deren Gegenstand es ist, die Erfüllung einer Pflicht wie der Bezahlung einer Verbindlichkeit sicherzustellen

Treuhänderische Verwaltung: Hinterlegung, die darin besteht, einem Dritten eine strittige Sache bis zur Beilegung eines Streitfalls anzuvertrauen und seiner Obhut zu unterstellen

Veräußerungsgebühr: Eintragungsgebühr, die bei einer Veräußerung fällig wird, die nicht Gegenstand einer notariellen Urkunde ist

Verfügung: eine von einem Einzelrichter ergangene Entscheidung

Verjährung: Wegfall einer Urkunde oder eines Rechts aufgrund eines mangelnden Eingriffs oder der Nicht-Geltendmachung eines Rechts über eine bestimmte Zeit durch den Besitzer

Versteigerung: Operation, die dazu dient, ein gepfändetes Objekt bei einer öffentlichen Versteigerung und an den Meistbietenden zu verkaufen

Vollstreckender Gläubiger: Gläubiger, der eine Immobilienpfändung durchführt

Vorrangiger Gläubiger: Gläubiger, dessen Forderung durch ein vorrangiges Recht gesichert ist (vorrangiges Recht: Recht, das einem Gläubiger zusteht und aufgrund dessen er das Recht hat, vorrangig vor anderen Gläubigern aus dem Kaufpreis für ein Objekt des Schuldners bezahlt zu werden)