Az ingatlan lefoglalása olyan végrehajtási eljárás, melynek során a hitelező az adósa tulajdonában levő ingatlant hatóságilag lefoglaltatja, hogy értékesítsék, és hogy az eladásból befolyt összegből kifizessék a neki járó követelést.

Az ingatlan lefoglalása olyan végrehajtási eljárás, melynek során a hitelező az adósa tulajdonában levő ingatlant hatóságilag lefoglaltatja, hogy értékesítsék, és hogy az eladásból befolyt összegből kifizessék a neki járó követelést.

Az ingóságok lefoglalásától eltérően (3. és 4. e-jegyzet) ingatlanok esetén csak egyféle polgári végrehajtási eljárás létezik.

Az ingatlanok lefoglalását illetően a 2006-936-os számú 2006. július 27-i rendelet rendelkezik, mely az ingatlan-lefoglalási eljárásokra és az ingatlan vételárának felosztására vonatkozik.

Az ingatlan-lefoglalási eljárás (II) bemutatása előtt ismerjük meg az általános alapelveket (I).

Az ingatlanok lefoglalásának általános alapelvei

Meghatározás

Az ingatlan lefoglalása olyan végrehajtási eljárás, melynek során a hitelező az adósa tulajdonában levő ingatlant hatóságilag lefoglaltatja, hogy értékesítsék, és hogy az eladásból befolyt összegből kifizessék a neki járó követelést.

Ingatlan lefoglalásának foganatosítása

• Ahhoz, hogy ehhez a polgári végrehajtási eljáráshoz lehessen folyamodni, néhány feltételnek együttesen teljesülnie kell:
• A felperes hitelező birtokában kell, hogy legyen egy olyan végrehajtható okiratnak, mely megállapítja egy meghatározott összegű, esedékes és nem vitatott követelés meglétét (lásd a 2. sz. e-jegyzetet) ;
• A felperes hitelezőnek rendelkezési joggal és peres félként való fellépés jogával kell rendelkeznie;
• A lefoglalás tárgya ingatlan vagyontárgy kell, hogy legyen.

A lefoglalás

Az ingatlan lefoglalása a következő menetrend szerint történik:

1- Lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás (commandement de payer valant saisie) végrehajtói kézbesítése

Ez a polgári végrehajtási eljárás egy lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítésével indul.

Az ingatlan lefoglalását az adós vagy a foglalás tárgyául szolgáló ingatlant birtokló harmadik személy ellen is meg lehet indítani. Így a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást a körülményektől függően vagy az adósnak, vagy az ingatlant birtokló harmadik személynek kell végrehajtó által kézbesíteni.

Azt is ki kell hangsúlyozni ugyanakkor, hogy amennyiben az ingatlant birtokló harmadik személyről van szó, nem elegendő a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítése. Az adósnak is kézbesíteni kell ugyanis egy egyszerű fizetési meghagyást a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás semmisségének terhe mellett.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítésének mindkét esetben a következő hatása lesz:

• Hivatalos felszólítással egyenértékű (a vagyontárgy semmiféle elidegenítése, sem valamely jog fedezeteként való használata nem lehetséges) ;
• Az ingatlan fölötti szabad rendelkezés korlátozását vonja maga után;
• Az ingatlan hasznai fölötti szabad rendelkezés korlátozását vonja maga után.

Ezután a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást közzé kell tenni, hogy harmadik személlyel szemben érvényesíthető lehessen.

2- Az értékesítést megelőző formaságok betartása

Az értékesítésre, legyen szó szabad kézből való eladásról vagy kényszereladásról, csak akkor kerülhet sor, ha az alábbi lépések be lettek tartva:

• Az eljárással megbízott bírósági végrehajtó a helyszínt felleltározó jegyzőkönyvet készít;
• Az adós és a nyilvántartásba vett hitelezők beidézése a tájékozódó meghallgatásra;
• A felperes hitelező ügyvédje elkészíti az értékesítési feltételek jegyzékét az ingatlan értékesítési feltételeinek és módozatainak feltüntetésével;
• A nyilvántartásba vett hitelezők bejelentik követeléseiket.

3- A tájékozódó meghallgatás

E meghallgatás végeredményeként dől el, hogy az ingatlan értékesítése szabad kézből való eladás vagy kényszereladás útján történik.

Másfelől ekkor ellenőrzi a végrehajtási bíró, hogy a lefoglalás végrehajtásának feltételei együttesen teljesülnek-e, és dönt az esetleges óvásokat és járulékos kérelmeket illetően.

4- Az ingatlan értékesítése

Az ingatlan értékesítésére szabad kézből való eladás vagy kényszereladás útján kerülhet sor:

• Az ingatlan szabad kézből való eladása: az adós, akire a lefoglalási eljárás vonatkozik, megteszi a szükséges lépéseket, hogy nyélbe üsse az eladást. Ennek hiányában, az ingatlan kényszereladására kerül sor.
• Az ingatlan kényszereladása (bírói odaítélése): gyakorlatilag az ingatlan nyilvános árverésen történő értékesítéséről van szó.

Kényszereladásra előzetes közzététel után kerülhet sor.

Az árverésre a Tribunal de Grande Instance (lásd a 2-es sz. e-jegyzet) előtt kerül sor. Az árverésen részt vevőknek ügyvédet kell megbízniuk, az ügyvédi képviselet ugyanis kötelező.

Az árverés végeredményeként odaítélő határozat születik, és a felperes hitelező feladata erről értesíteni az adóst, a nyilvántartásba vett hitelezőket, az árverés nyertesét és minden olyan személyt, akik a határozattal elbírált óvásokat nyújtottak be.

Megjegyzendő, hogy az odaítélést akadályozhatja túllicitálás (az az eset, mikor valamely személy az árverésen elért árnál nagyobb árat ajánl) vagy az árverés megismétlése (olyan esetben, mikor az árverést érvénytelenítik).

Az ingatlanok lefoglalását illetően az illetékes joghatóság az ingatlan helye szerinti végrehajtási bíró (lásd a 2. sz. e-jegyzetet).

Ebben az eljárásban kötelező az ügyvédi képviselet.

Másfelől a végrehajtási bíró által hozott határozatokat a bírósági végrehajtó (lásd a 2. sz. e-jegyzetet) kézbesíti, néhány kivételtől eltekintve. A kivételek a következők:

• szabad kézből való eladás engedélyezése, mikor az adósnak nincs ügyvédi képviselete
• jogerős döntések
• a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás hatályvesztése és elévültsége esetén

Ezekről a döntésekről a bíróság hivatala küld értesítést.

Jogorvoslati eljárások tekintetében csak fellebbezésnek van helye. Szabály szerint a fellebbezésre a döntésről való értesítéstől számított tizenöt napon belül kerülhet sor.

A lefoglalási eljárás

1. Az ingatlan-lefoglalás foganatosításának feltételei

A felperes hitelező birtokában kell, hogy legyen egy végrehajtható okiratnak, mely konstatálja egy meghatározott összegű, esedékes és nem vitatott követelés meglétét (lásd az 1-es sz. e-jegyzetet).

Másfelől a felperes hitelezőnek rendelkezési képességgel és peres félként való fellépés jogával kell rendelkeznie, mivel az ingatlanok lefoglalásának bírósági jellege van.

Amennyiben az adós házas, a hitelezőnek jogában áll mindkét házastárs ellen megindítani a lefoglalást.

A Polgári törvénykönyv (Code civil) 2191-es szakasza szögezi le, hogy a hitelezőnek egy ingatlan lefoglalására indított eljárásában meddig terjednek a jogai:

• a jelzálog-biztosíték elsőbbsége: a hitelező csak abban az esetben foglalhatja le az adósa olyan ingatlanjait, melyekre nem volt jelzálog bejegyezve az ő javára, ha azok az ingatlanok, melyekre jelzálog volt bejegyezve a hitelező javára, nem elegendőek követelésének kielégítésére;
• több ingatlan egyidejű lefoglalásának tilalma: a hitelező, aki ingatlan lefoglalására eljárást indít, csak akkor indíthat újabb eljárást ingatlan lefoglalására, ha a már lefoglalt ingatlan nem elegendő követelésének kielégítésére.

Az ingatlan lefoglalására az ingatlant birtokló harmadik személy ellenében is sor kerülhet.

Mivel ingatlan lefoglalásáról van szó, az eljárásnak ingatlan vagyontárgyra kell vonatkoznia.

Elvileg minden ingatlan vagyontárgy képezheti ingatlan-lefoglalás tárgyát. Tehát a természetüknél fogva ingatlannak minősülő ingatlanok, a rendeltetésüknél fogva ingatlannak minősülő ingatlanok, a tárgyuknál fogva ingatlannak minősülő ingatlanok egyaránt lefoglalhatóak. Az ingatlanon fennálló dologi jogok, mint pl. a haszonélvezet, szintén lefoglalhatóak.

Más ingatlanon fennálló dologi jogok viszont nem foglalhatóak le: a jelzálog, a szolgalmak…

2. A lefoglalás

Először is ki kell hangsúlyozni, hogy a felperes hitelezőnek be kell szereznie egy ingatlanlapot (fiche d’immeuble) vagy egy teherlapot (état des inscriptions), hogy azonosítani tudja az ingatlan jelenlegi tulajdonosát. Ha az adós jogi személy, be kell szerezni egy cégkivonatot (extrait K-bis).

A 2006. július 27-i rendelet 4. szakasza úgy rendelkezik, hogy „a végrehajtási eljárást a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítésével kell indítani”.

Bevezető megjegyzések: a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás természete

Mivel olyan okirat, melyet bírósági végrehajtó állít ki, tiszteletben kell tartania a bírósági végrehajtók által kiállított okiratokra vonatkozó általános szabályokat, melyeket a 2006. július 27-i 15-ös számú rendelet tartalmaz.

A 2006. július 27-i 15-ös számú rendelet így szól:

„A bírósági végrehajtók által kiállított okiratok esetén előírt adatokon kívül a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás tartalmazza:

1° A felperes hitelező által meghatalmazott ügyvéd adatait, és ezáltal az értesítési címet is;

2° Annak a végrehajtható okiratnak a dátumát és természetét, melynek alapján a meghagyást kézbesítik;

3° A követelt fő összegek részletezését, az esedékes költségeket és kamatokat, valamint a késedelmikamat-lábat is fel kell tüntetnie;

4° A figyelmeztetést, hogy az adósnak nyolc napos határidőn belül ki kell fizetnie az említett összegeket, hogy nemfizetés esetén az ingatlan értékesítését célzó eljárás folytatódni fog, és hogy e célból az adós be lesz idézve a végrehajtási bíró általi meghallgatásra, hogy az döntsön az eljárás módozatairól;

5° Mindazon vagyontárgyak vagy jogok megnevezését, melyekre az ingatlan-lefoglalás vonatkozik, amint azt a földhivatali nyilvántartás szabályai előírják;

6° A figyelmeztetést, hogy a fizetési meghagyás az ingatlan lefoglalását jelenti, és hogy a vagyontárggyal az okirat végrehajtói kézbesítésétől számítva az adós nem rendelkezhet, és harmadik személyek sem, a fizetési meghagyásnak a jelzálognyilvántartó-hivatalnál történő nyilvánossá tételétől számítva;

7° A figyelmeztetést, hogy a fizetési meghagyás az ingatlan hasznainak a lefoglalását is jelenti, és hogy az adós azok zárgondnoka;

8° A figyelmeztetést, hogy az adósnak megvan a lehetősége vevőt keresni a lefoglalt ingatlanra, annak szabad kézből való eladása céljából, vagy ez irányú megbízást adhat, valamint a megjegyzést, hogy az eladást mindazonáltal csak a végrehajtási bíró engedélyével lehet megejteni;

9° A felszólítást, hogy amennyiben a vagyontárgy bérlet tárgyát képezi, a bírósági végrehajtónak meg kell adni a bérlő családnevét, utónevét és lakcímét, vagy ha jogi személyről van szó, a megnevezését és a társasági székhelyét;

10° A figyelmeztetést, hogy egy bírósági végrehajtó behatolhat a színhelyre, hogy elkészítse az ingatlant felleltározó jegyzőkönyvet;

11° A területileg illetékes végrehajtási bíró feltüntetését, aki ismeri a lefoglalási eljárást és az azzal kapcsolatos óvásokat és felmerülő kérelmeket;

12° A figyelmeztetést, hogy az adós, ha előzetesen kérelmezi, a lefoglalási eljárást illetően költségmentességet élvezhet, amennyiben megfelel a 91-647-es számú, a jogsegélyre vonatkozó 1991. július 10-i törvény által előírt rászorultsági feltételeknek, és a 91-1266-os számú, az említett törvény alkalmazására vonatkozó 1991. december 19-i rendelet feltételeinek;

13° Ha az adós fizikai személy, a figyelmeztetést, hogy amennyiben úgy értékeli, hogy túlzott mértékben el van adósodva, fordulhat a természetes személyek túlzott eladósodásával foglalkozó bizottsághoz (la commission de surendettement des particuliers), melyet a fogyasztóvédelmi törvény L. 331-1-es szakasza alapján hoztak létre.

Ha a végrehajtást kérő hitelező a végrehajtható okiratban foglalt követelés bármilyen jogcímen történt átruházása alapján lép fel, a fizetési meghagyásnak hivatkoznia kell az átruházási okiratra, hacsak előzetesen nem értesítették szabályszerűen erről az adóst.

Amennyiben a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást olyan személynek közvetítik végrehajtó által, aki beleegyezett, hogy valamely vagyontárgyát harmadik személy adósságának fedezeteként elzálogosítsa, a 4° pontban szereplő felszólításban előírt határidő egy hónap lesz.

A jelen szakaszban előírt adatok semmisség terhe mellett kötelezőek. Ugyanakkor nem áll fenn semmisségi ok akkor, ha a követelt összegek nagyobbak, mint amivel tartozik az adós a hitelezőnek.”

A 2006. július 27-i rendelet 15. szakasza által előírtak a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás semmisségének terhe mellett kötelezőek.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítése

Ez a végrehajtási eljárás egyaránt indítható az adóssal szemben vagy a lefoglalás tárgyát képező ingatlant birtokló harmadik személlyel szemben.

A lefoglalást szenvedett adósnak történő végrehajtói kézbesítés

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítése a francia polgári perrendtartási törvény (Code de procédure civile) szabályai szerint történik.

Az ingatlant birtokló harmadik személynek történő végrehajtói kézbesítés

Ebben az esetben a felperes hitelező közönséges fizetési meghagyást kell, hogy kézbesítsen a lefoglalást szenvedett adósnak, mely utal az ingatlant birtokló harmadik személynek kézbesített lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyásra (a 2006. július 27-i rendelet 17. szakasza).

Ugyanakkor a hitelezőnek végrehajtó által kézbesíttetnie kell a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást az ingatlant birtokló harmadik személynek.

Ez a közönséges fizetési meghagyás rendkívül fontos a hitelező szempontjából, mivel e fizetési meghagyás hiánya az ingatlant birtokló harmadik személynek kézbesített lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás semmisségét vonja maga után.

Ebben a háromoldalú kapcsolatban (felperes hitelező, adós, az ingatlant birtokló harmadik személy) nagyon határozott különbséget kell tenni az ingatlant birtokló harmadik személynek kézbesített lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás és az adósnak kézbesített közönséges fizetési meghagyás között.

A harmadik személynek kézbesített fizetési meghagyásnak tartalmaznia kell a 2006. július 27-i rendelet 15. szakaszában előírt adatokat, amelyeket az ingatlant birtokló harmadik személyre is alkalmazni kell, a tartozás nyolc napon belül történő kifizetésre vonatkozó kitétel kivételével. Ezt a kitételt helyettesíteni kell ugyanis azzal a felszólítással, hogy az illető egy hónapos határidőn belül fizesse ki a követelést, vagy engedje át az ingatlant, ha ez nem történik meg, a lefoglalás magával az ingatlant birtokló harmadik személlyel szemben fog folytatódni.

A 2006. július 27-i rendelet 17. szakasza semmilyen szankciót nem ír elő arra az esetre, ha az általa előírt kitételeket nem tartják be.

A 2006. július 27-i rendelet 18. szakasza azt írja elő, hogy csak az ingatlant birtokló harmadik személynek kézbesített lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást kell közzétenni a végrehajtói kézbesítéstől számított két hónapon belül. Következésképpen semmilyen kötelezettség nem hárul a felperes hitelezőre az adósnak kézbesített fizetési meghagyás közzétételét illetően.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás hatásai

Általános hatások

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás felszólítást jelent. Következésképpen ez az okirat megszakítja az elévülést, és késedelmi kamat felszámítását indítja el.

Másfelől ez a fizetési meghagyás magával vonja az ingatlan fölötti szabad rendelkezés korlátozását, hiszen azt attól kezdve sem elidegeníteni nem lehet, sem valamely jog fedezeteként nem lehet felhasználni.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítése az ingatlan hasznai fölötti szabad rendelkezés korlátozását is maga után vonja a jelzáloggal rendelkező hitelezők és az elsőbbségi hitelezők javára.

Ezek a hasznok az ingatlan vételárával együtt felosztásra fognak kerülni.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyásnak a közzétételtől számított két év után megszűnik az érvényessége és hatálya, amennyiben a közzététel mellett nem említenek semmilyen, a lefoglalt ingatlan értékesítését konstatáló döntést.

A lefoglalást szenvedett adósra vonatkozó hatások

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítésekor az adós bírósági zárgondnokká válik. Az ingatlan használata mindazonáltal korlátozva van, mivel az adós semmi olyat nem tehet, amivel az ingatlan értékét csökkentené.

Az adós fogja zárgondnokként beszedni és kezelni az ingatlan hasznait a hitelezői számára.

Mindazonáltal a hitelezőknek megvan a lehetőségük, hogy kérjék a végrehajtási bírótól az adós kilakoltatását, és harmadik személy zárgondnokká való kinevezését.

Ezenkívül a felperes hitelező kérésére a végrehajtási bíró engedélyezheti, hogy ez utóbbi bizonyos műveleteket végezzen az ingatlanon jogainak védelméért.

Az ingatlant birtokló harmadik személyre vonatkozó hatások

A végrehajtási eljárást vele szemben folytatják, amennyiben nem engedelmeskedik a neki szóló felszólításnak (lásd - b.2. Az ingatlant birtokló harmadik személynek történő végrehajtói kézbesítés).

Másfelől fennáll a felelőssége, ha tettei miatt vagy a hitelezőivel szembeni nemtörődömsége miatt az ingatlan megrongálódik.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás közzététele

Hogy harmadik személlyel szemben érvényesíthető lehessen, a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást közzé kell tenni.

Ezt az okiratot a végrehajtói kézbesítéstől számított két hónapos határidőn belül kell közzétenni. Két példányát kell letenni az ingatlan helye szerinti jelzálognyilvántartó-hivatalhoz. Ezt a bejelentést megjelentetik egy speciális nyilvántartásban.

Az adós nyolc napos határidőt kap a tartozása kifizetésére. Következésképpen a gyakorlatban a hitelező meg kell, hogy várja e határidő leteltét, mielőtt a fizetési meghagyás közzétételéhez folyamodna.

Ezen két hónapos határidő be nem tartása a fizetési meghagyás hatályvesztését vonja maga után. A hatályvesztést a végrehajtási bíró mondja ki az érintett fél kérésére.

Az ingatlan-nyilvántartásban való közzétételétől számítva a fizetési meghagyás hatásai harmadik féllel szemben érvényesíthetőek.

Amint fennebb szó volt már róla, a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás érvényessége és hatálya a közzétételtől számított két éven belül megszűnik.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyással kapcsolatos kifogások

A jelzálog-nyilvántartó hivatal hivatalnoka elutasítja vagy megtagadja az átvételt

A jelzálog-nyilvántartó hivatal hivatalnokának mérlegelési jogköre van. Elutasíthatja vagy megtagadhatja a nála való letétbe helyezéseket, amennyiben az iratok hiányosaknak vagy szabálytalanoknak tűnnek neki, vagy ha a határidőt nem tartották be.

Ha a jelzálog-nyilvántartó hivatal hivatalnok azzal indokolja az elutasítást, hogy szükség van valamely kiegészítő formaságra a rendezéshez, a két hónapos határidő meghosszabbodik.

Az ingatlan egy előző ingatlan-lefoglalás tárgyát képezi

Amennyiben már közzétettek egy előző lefoglalási rendeletet ugyanarra a vagyontárgyra vonatkozóan, ez a tény akadályt jelent bármilyen más közzétételre vonatkozóan. A jelzálog-nyilvántartó hivatal hivatalnoka el kell, hogy utasítson bármilyen kérést, amely ugyanazon ingatlan második lefoglalásának közzétételére vonatkozik.

Több egyidejű lefoglalás létezik ugyanazon vagyontárgyra vonatkozóan

Ha egyidejűleg kérik több fizetési meghagyás közzétételét, az a fizetési meghagyás lesz közzétéve, amelyik a legrégebbi dátumú végrehajtható okiratra hivatkozik.

Amennyiben az okiratoknak ugyanaz a dátumuk, a legrégebbi fizetési meghagyás lesz közzétéve.

Amennyiben a fizetési meghagyásoknak ugyanaz a dátumuk, az lesz közzétéve, amelyikben a követelés összege legnagyobb (a 2006. július 27-i rendelet 20. szakasza).

Ugyanazon vagyontárgyra vonatkozó több egymás utáni lefoglalás

Ebben az esetben nem kerül sor egy újabb, ugyanarra az ingatlanra vonatkozó lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás közzétételére.

Mindazonáltal, ha az új fizetési meghagyás több mindenre terjed ki, közzéteszik azokra a javakra vonatkozóan, melyek az elsőben nem szerepeltek (a 2006. július 27-i rendelet 21. szakasza).

A fizetési meghagyás elévültsége

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás hatálya két év. Így amennyiben a fizetési meghagyás közzétételétől számított két éven belül a közzététel mellett nem említenek semmilyen, a lefoglalt ingatlan értékesítését konstatáló döntést, a fizetési meghagyás ipso iure megszűnik.

Ebben az esetben az érintett felekre tartozik, hogy kérjék a végrehajtási bírótól a fizetési meghagyás hatályvesztésének kimondását.

Mindazonáltal négy esetben lehetséges a két éves határidő meghosszabbítása vagy felfüggesztése:

• a lefoglalási eljárás felfüggesztése esetén
• az értékesítés elhalasztása esetén
• a fizetési meghagyás hatályának meghosszabbítása esetén
• az árverés megismétlése esetén.

3. Az értékesítési eljárás

Az eladást megelőző formaságok

Értékesítés esetén be kell tartani bizonyos előkészítő formaságokat:

A helyszínt felleltározó jegyzőkönyv

Amennyiben az adós nem fizet, és ha eltelik a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás kézbesítésétől számított nyolc napos határidő, a bírósági végrehajtó behatolhat a helyszínre, hogy elkészítse a helyszínt felleltározó jegyzőkönyvet.

A bírósági végrehajtó rendelkezésére álló ezen lehetőséget a 2006. július 27-i rendelet 35-37. szakasza írja elő. A felleltározás lehetővé teszi a hitelező számára a tájékozódást a célból, hogy az ingatlant a körülmények ismeretében bocsáthassa eladásra.

A helyszínt felleltározó jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell (a 2006. július 27-i rendelet 36. szakasza):

• a helyszín leírását, felépítését és területét;
• az ingatlanban tartózkodókkal kapcsolatos körülményeket, az ingatlanban tartózkodók személyazonosságát, és hogy milyen jogokra hivatkoznak;
• esettől függően, közös tulajdon esetén a képviselő nevét és címét;
• bármilyen más hasznos felvilágosítást, amelyet elsősorban az ingatlanban tartózkodó személy ad meg.

Idézés a tájékozódó meghallgatásra

Ez a meghallgatás lehetővé teszi egyrészt az adós számára, hogy szabad kézből adhassa el a lefoglalt ingatlant, másrészt lehetővé teszi, hogy az eljárással kapcsolatos esetleges kifogások megoldásra kerüljenek.

A tájékozódó meghallgatásra való idézésnek semmisség terhe mellett tartalmaznia kell az idézésekre vonatkozó közös általános adatokon kívül (a francia polgári perrendtartási törvény 56. szakasza) a 2006. július 27-i rendelet 39. szakaszában előírt adatokat is.

A tájékozódó meghallgatásra való idézésre a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás jelzálognyilvántartó-hivatalban való közzétételétől számított két hónapos határidőn belül sor kell, hogy kerüljön, mégpedig hatályvesztés terhe mellett (a 2006. július 27-i rendelet 12. és 38. szakasza). Ha az ilyen hatályvesztés esete fennáll, a hatálytalanná nyilvánítást bármelyik érintett személy kérelmezheti a végrehajtási bírónál.

Másfelől az idézést a tájékozódó meghallgatás időpontja előtti egytől három hónapig terjedő időszakban kell kézbesíteni.

A 2006. július 27-i rendelet 40. szakasza előírja, hogy a nyilvántartásba vett hitelezőket értesíteni kell a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyásról legkésőbb öt munkanappal az adósnak szóló idézés kézbesítésétől számítva.

Ez az értesítés idézést jelent a tájékozódó meghallgatáson való megjelenésre, és semmisség terhe mellett tartalmaznia kell a 2006. július 27-i rendelet 41. szakaszában előírt adatokat.

Az értesítést bírósági végrehajtó végzi el.

Az értesítéstől számítják a nyilvántartásba vett hitelezők számára adott két hónapos határidőt, amely alatt nyilatkozniuk kell az eljárás során szóban forgó követeléseikről. Ezenkívül az utolsó értesítéstől számított nyolc napos határidőn belül az idézés, valamint az összes értesítés kézbesítésére vonatkozó bejegyzést csatolni kell a közzétett fizetési meghagyáshoz a jelzálognyilvántartó-hivatalnál.

Az értékesítési feltételek jegyzéke

Az értékesítési feltételek jegyzékét a felperes hitelező ügyvédje szerkeszti meg, és tartalmazza az ingatlan értékesítési feltételeit és módozatait.

A rendelet 44. szakasza írja elő azokat az adatokat, melyeket tartalmaznia kell az értékesítési feltételek jegyzékének: „Az értékesítési feltételek jegyzéke semmisség terhe mellett többek között a következőket tartalmazza:

1° Az eljárás alapját képező végrehajtható okirat adatait;

2° A felperes hitelező által követelt fő összegek részletezését, az esedékes költségeket és kamatokat valamint a késedelmikamat-lábat;

3° a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás adatait a közzétételére vonatkozó adatokkal, valamint az egyéb olyan okiratok és döntések adatait, melyekre utólag sor került;

4° A lefoglalt ingatlan megnevezését, a tulajdon eredetét, az ingatlant terhelő szolgalmakat, a jóváhagyott bérbeadásokat az ingatlan területén és a helyszínt felleltározó jegyzőkönyvet;

5° A bírósági értékesítés körülményeit és a felperes hitelező által meghatározott kikiáltási árat;

6° Az értékesítésből származó pénz kezelésével megbízott zárgondnok megnevezését vagy a letéti pénztár megnevezését, amely az átutalt pénz letéteményese.”

Az értékesítési feltételek jegyzékéhez csatolni kell az adósnak kézbesített idézés másolatát valamint a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás közzétételének dátumán kiállított hitelesített adatlapot a jelzálogok helyzetéről.

Mindezen dokumentumokat az adósnak szóló idézés kézbesítésétől számított öt munkanapon belül be kell nyújtani a végrehajtási bíró hivatalához.

A kikiáltási árat a felperes hitelező határozza meg. Ezután nem lehet megváltoztatni azt. Mindazonáltal a Polgári törvénykönyv 2206-os szakasza lehetővé teszi az adós számára, hogy óvást nyújtson be a kikiáltási ár összegére vonatkozóan, amennyiben az ár nyilvánvalóan nem elégséges. Akkor a piaci ár és az ingatlan forgalmi értéke alapján a végrehajtási bírónak el kell bírálnia az óvást.

A követelés-bejelentések

A nyilvántartásba vett hitelezők a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyásról szóló értesítéstől számított két hónapos határidőn belül jogvesztés terhe mellett be kell, hogy jelentsék követeléseiket.

Mindazonáltal ezt a bejelentést határidőn túl is meg lehet ejteni, amennyiben a hitelezők bebizonyítják, hogy mulasztásukért nem őket terheli a felelősség.

Ezen eljárás szabályai megkövetelik, hogy a nyilvántartásba vett hitelezők ügyvéd segítségét vegyék igénybe.

A felperes hitelező a bejelentések alapján összeállít egy tervet az ingatlan vételárának felosztására a különböző hitelezők között.

A tájékozódó meghallgatás

A lefoglalás feltételeinek ellenőrzése

Ez az ellenőrzés a lefoglalás alapjául szolgáló végrehajtható okirat jogszerűségére vonatkozik. A végrehajtási bírónak meg kell állapítania, hogy valóban végleges döntésről van-e szó. Ezért, ha a szóban forgó okirat egy első fokon hozott döntés, a felperes hitelezőnek be kell tudnia mutatni egy végrehajtható másolatot és egy igazolást arról, hogy nem történt fellebbezés az ügyben.

A végrehajtási bíró másfelől a szóban forgó dologi jogok valósságát és minőségét kell, hogy ellenőrizze.

Kifogások

Ingatlanok lefoglalása terén a kifogás egy a lefoglalási eljárás miatti vagy arra közvetlenül vonatkozó óvás, amely közvetlen és azonnali hatással van erre az eljárásra még akkor is, ha jogkérdésre vonatkozóan emelik azt. Ez a Legfelső Semmítőszék (Cour de Cassation) által hozott egyik döntésen alapul (Civ 2ème, 2002. október 3.).

Egyedül a végrehajtási bíró illetékes az óvások megoldásában. Mindig perorvoslattal megtámadható döntést hoz e téren.

A felhozható kifogások a következők:

• igényper: az eljáráson kívül eső harmadik személy indíthatja, aki hivatkozhat a lefoglalt ingatlanra vonatkozó tulajdonjogára. Miután a végrehajtási bíró ellenőrizte a követelés - melyre hivatkozás történt - valósságát, a harmadik személynek lehetősége van kivonni a lefoglalás hatálya alól a tulajdonában levő ingatlanokat, melyeket az ő jogai ismerete nélkül vontak a lefoglalás hatálya alá.
• jogátruházás az eljárást illetően: ez a mechanizmus lehetővé teszi, hogy az eredeti felperes hitelező elállása, mulasztása vagy visszaélése esetén bármelyik hitelező felperes hitelezővé váljon.
• A jogátruházás tárgyát képező felperes hitelezőnek át kell adnia az eljáráshoz tartozó iratokat az átruházott jogot gyakorló személynek, aki visszaigazolja azok átvételét. Amíg az átadás nem történik meg, a felperes hitelező nem mentesül kötelezettségeitől.
• semmisség a semmisségi eljárások klasszikus rendszere alapján (a francia polgári perrendtartási törvény 112. és azt követő szakasza).
• hatályvesztés: a végrehajtási bíró bármely érdekelt fél kérelmére kimondhatja a lefoglalási okirat hatályvesztését.
• túlzott mértékű eladósodottság: az adós túlzott mértékű eladósodottsága okán kérelmezheti a lefoglalás felfüggesztését.
• adós kérelme szabad kézből való értékesítés engedélyezésére vonatkozóan: ez a kérelem szintén az eljárás felfüggesztését vonja maga után.

A tájékozódó meghallgatás végeredménye

A tájékozódó meghallgatás tárgya a szabad kézből történő eladás és a kényszereladás közötti választás.

A 2006. július 27-i rendelet 49. szakasza tartalmazza a kritériumokat, melyek alapján választani lehet a kétféle értékesítési mód között.

A 2006. július 27-i rendelet 49. szakasza így szól:

„A tájékozódó meghallgatáson a végrehajtási bíró, miután meghallgatja a jelen levő vagy képviselt feleket, ellenőrzi, hogy a Polgári törvénykönyv 2191-es és 2193-as szakaszaiban előírt feltételek együttesen teljesülnek-e, dönt az esetleges óvásokat és felmerülő kérelmeket illetően, és meghatározza az eljárás lefolytatásának módozatait, engedélyezve az adós kérelmére a szabad kézből történő eladást, vagy elrendelve a kényszereladást.

Szabad kézből való eladás engedélyezése esetén a bíró megbizonyosodik arról, hogy az megfelelő körülmények között történhet meg, számításba véve a vagyontárgy helyzetét, a piaci gazdasági körülményeket és az adós esetleges kérelmeit”.

Az értékesítés

Szabad kézből való eladás

A szabad kézből való eladást a Polgári törvénykönyv 1582-es és azt követő szakaszai valamint a 2202-es és azt követő szakaszai szabályozzák.

A szabad kézből való eladásnak van néhány olyan sajátossága, mely megkülönbözteti a klasszikus eladástól:

• A vételárat és a járulékos pénzösszegeket a jövendő vevőnek eladás előtt letétbe kell helyeznie. A végrehajtási bírónak ellenőriznie kell, hogy a letétbe helyezés valóban megtörtént-e, mielőtt engedélyezné a szabad kézből való eladást. Ha a letétbe helyezés nem történt meg, a végrehajtási bíró a vevő vagy az értékesítéssel megbízott közjegyző kérelmére elrendeli.
• A szabad kézből való eladást a végrehajtási bírónak engedélyeznie kell.

Az eladó (a lefoglalást szenvedett adós) feladata megtenni a szükséges lépéseket a vásár megkötésére, és beszámolni arról a felperes hitelezőnek. Az adóst mulasztása esetén a hitelező bármikor beidéztetheti a kényszereladás újrakezdése céljából.

A vevő a lefoglalási eljárás során harmadik személy. Vállalnia kell, hogy letétbe helyezi a vételárat, hogy azt fel lehessen osztani a hitelezők között, és a fölösleget az adósnak át lehessen adni.

Bírói odaítélés: a kényszereladás

Közzététel

A közzététel formaságait a 2006. július 27-i rendelet 63. szakasza írja elő.

Ezekre a formaságokra az árverési tárgyalás előtti egy és két hónapos időszakban kell, hogy sor kerüljön. A szükséges lépéseket a hitelező ügyvédje teszi meg, aki megszerkeszti a hirdetést harmadik személyek informálása céljából.

A hirdetést le kell tenni a végrehajtási bíró hivatalában, és közzé kell tenni a lefoglalt vagyontárgy körzetében megjelenő jogi hirdetéseket közlő újságban.

Egy leegyszerűsített hirdetést az ingatlan bejáratánál is ki kell függeszteni, és közzé kell tenni helyi vagy regionális időszaki lapokban (a 2006. július 27-i rendelet 65. szakasza).

Másfelől az árverésen részt venni szándékozók a végrehajtási bíró által meghatározott feltételeknek megfelelően megtekinthetik a helyszínt.

Az árverési eljárás

Az árverezésre a Tribunal de Grande Instance előtt kerül sor (Végrehajtási bíró - lásd a 2-es sz. e-jegyzetet).

Az árverésen ügyvéd kell, hogy részt vegyen. Az árverésen részt vevő ügyvéd tagja kell, hogy legyen azon Tribunal de Grande Instance ügyvédi kamarájának, ahol az eladásra sor kerül. Csak egyetlen meghatalmazása lehet (a 2006. július 27-i rendelet 73. szakasza).

Az árverésen való részvétel teljesen nyitott. Bármely személy részt vehet licitálóként az árverésen, néhány kivételtől eltekintve. A kivételek a következők:

• cselekvőképtelen személyek, akik törvényes képviselőjük által kell, hogy képviseltessék magukat;
• az igazságügyi alkalmazottak, amennyiben bármilyen címen részt vettek az eljárásban, nem licitálhatnak a maguk számára;
• a saját ingatlanát visszavásárolni kívánó lefoglalást szenvedett személy.

Az árverésen részt venni kívánók minden esetben ügyvédet kell, hogy megbízzanak, és letétbe kell, hogy helyezzenek egy visszavonhatatlan banki garanciát vagy egy bankcsekket a kikiáltási ár 10 %-ával egyenlő összegről, átvételi elismervény ellenében.

A 2006. július 27-i rendelet 78. szakasza szerint „az árverést az utolsó licit után eltelt kilencven másodperc után állítják le. Az időt vizuális és auditív eszközökkel is mérik, melyek jól érzékeltetnek a közönséggel minden eltelt másodpercet.

A bíró azon nyomban megállapítja az utolsó licit összegét, és az azt felajánló személy a nyertes.”

Ezek a szabályok kötelezőek, az árverés hivatalból való semmissé nyilvánításának terhe mellett (a 2006. július 27-i rendelet 81. szakasza).

Az árverés nyertese lehet:

• a felperes hitelező, amennyiben egy licitálás sem történt;
• egyetlen licit esetén az, aki licitált;
• több licit esetén az utolsó licitáló.

Az utolsó licitáló ügyvédje a tárgyalás vége előtt meg kell, hogy adja a megbízója személyazonosságát a bírósági hivatalvezetőnek (a 2006. július 27-i rendelet 79. szakasza).

Az odaítélő határozat

A 2006. július 27-i rendelet 88. szakasza értelmében a felperes hitelező feladata értesíteni az odaítélő határozatról „az adóst, a nyilvántartásba vett hitelezőket, az árverés nyertesét, valamint minden olyan személyt, aki a döntés által elbírált óvást jelentett be”.

Az odaítélő határozat nem igazi határozat. Nincs semmilyen igazságszolgáltatási jellege. Bírósági szerződésről van szó, mely tulajdonjog-átruházást foglal magában. Következésképpen semmilyen perorvoslatnak nincs helye, az esetleges megsemmisítési keresetet kivéve.

Mindazonáltal, amennyiben az odaítélő határozat peres ügyet bírál el vagy szabályoz, igazságszolgáltatási jelleget kap. Ilyen esetekben perorvoslatnak helye van.

A nyertes árverezőnek letétbe kell helyeznie a vételárat egy zárolt számlára vagy a letéti pénztárba, és ki kell fizetnie a költségeket. Ezen eljárási szabály teljesítése tehermentesíti az ingatlant minden, az adós jogán keletkezett elsőbbségi jog és jelzálog alól.

Ezen eljárási szabályok nem teljesítése esetén az eladás ipso iure érvénytelenné válik, és az árverést meg lehet ismételni.

Az odaítélési okiratot az értékesítési feltételek jegyzéke képezi, melyet olyan végrehajtási záradékkal látnak el, amely tartalmazza az odaítélő határozatot.

Ezt az odaítélési okiratot a bírósági hivatalvezető adja át az árverés nyertesének. Azután az árverés nyertese közzéteszi a jelzálognyilvántartási-hivatalban, vagy ha nem, a hitelező teszi ezt meg, aki kéri a vételár felosztását.

Az odaítélés tulajdonjog-átruházást jelent az árverés nyertese javára. Ezen jogátruházás dátuma az odaítélő határozat dátuma úgy a lefoglalást szenvedő személy, mint az árverés nyertese számára. Mindazonáltal harmadik személyekkel szemben a jogátruházás csak az okiratnak a jelzálognyilvántartó-hivatalnál való közzétételétől számítva érvényesíthető.

A túllicitálás

A túllicitálás az a művelet, melynek során egy személy nagyobb árat ajánl, mint az árverésen elért ár.

Ebben az esetben az odaítélést elhalasztják, és ez új árverésen való értékesítést von maga után.

A túllicitálás ügyvéd szerkesztette okiratban kell, hogy megtörténjen, elfogadhatatlanság terhe mellett, és az árverést követő tíz nap alatt kell benyújtani a végrehajtási bíró hivatalában. Nem vonható vissza.

A túllicitálás mindenki által hozzáférhető eljárás. Bárki túllicitálhat, ha a licitje az eredeti vételár legalább egy tizedével nagyobb.

Ez az ügyvéd által szerkesztett okirat egyúttal kérelem egy túllicitálási tárgyalás kitűzésére vonatkozóan. Be kell jelenteni, elfogadhatatlanság terhe mellett, az árverés nyertesének, a lefoglalást szenvedő személynek és a lefoglalást kérő személynek a benyújtásától számított három napon belül.

A túllicitáló ügyvédjének igazolnia kell a bankcsekk vagy a visszavonhatatlan bankgarancia letételét.

A túllicitálás ellen a benyújtástól számított tizenöt napon belül óvás nyújtható be. Ebben az esetben sor kerül egy olyan tárgyalásra, melynek témája ez az óvás. Ezután új árverést tűznek ki a túllicitálás benyújtásától vagy az óvást elutasító határozattól számított két és négy hónap közötti időszakban.

Az új árverés lefolyása az elsőhöz hasonló. Mindamellett le kell szögezni, hogy amennyiben az első árverés nyertese nyeri meg ismét, harmadik személytől való lefoglalás esetén már az első odaítéléstől számítva tulajdonosnak tekintendő a harmadik személlyel szemben.

Amennyiben új nyertes vásárló lesz, az első odaítélést érvénytelennek nyilvánítják.

Túllicitálásra csak egyszer kerülhet sor.

Az árverés megismétlése

Árverés érvénytelenné nyilvánítása esetén új árverést kell tartani. Megismétlés esetén úgy tekintendő, mintha az első műveletre sosem került volna sor.

Az árverés megismétlésére csak három esetben kerülhet sor:

• amennyiben az árverés nyertese nem helyezte letétbe a vételárat;
• amennyiben az árverés nyertese nem fizette ki az árveréssel kapcsolatos költségeket;
• amennyiben az árverés nyertese nem fizette ki a tulajdon-átruházási illetéket.

Csak a felperes hitelező, nyilvántartásba vett hitelező és az adós kérheti a vagyontárgy értékesítésének megismétlését az első értékesítés feltételeinek megfelelően. Annak, aki az említettek közül fellép, kérnie kell a végrehajtási bíró hivatalában egy igazolást arról, hogy a nyertes licitáló elmulasztotta kötelezettségeit.

Ezt az igazolást végrehajtói kézbesítéssel el kell juttatni a lefoglalást szenvedő személyhez, az árverés nyerteséhez és az első felperes hitelezőhöz.

Mikor az igazolást végrehajtó által az első árverés nyertesének kézbesítik, egy felszólítást is csatolnak hozzá, melyben felszólítják, hogy tegyen eleget kötelezettségeinek.

Amennyiben a felszólításnak nem tesz eleget az illető, az árverés megismétlését kérő személy a végrehajtási bíróhoz fordulhat, kérve, hogy tűzzenek ki új árverést. Erre az árverésre csak az igazolást az első árverés nyertesének való végrehajtói kézbesítéstől számított két és négy hónap közötti időszakban kerülhet sor.

Az új tárgyalás végeredményeképpen az első árverés nyertese:

• ki kell, hogy fizesse az eredeti vételár és az új vételár közötti különbséget, ha ez utóbbi kisebb;
• ki kell, hogy fizesse az eredeti értékesítés költségeit, melyeket nem fizetett ki előre;
• ki kell, hogy fizesse az árajánlatának megfelelő törvényes kamatot, ha több mint két hónap telt el az eredeti árveréstől.

Ha az odaítélési határozattól számítva több mint négy hónap telt el, a kamat öt százalékponttal nő.

SZÓJEGYZÉK:

A szabad rendelkezés korlátozása: olyan állapot, melyben a személy nem rendelkezhet szabadon vagyonával vagy valamely vagyontárgyával

Bírói odaítélés: olyan művelet, melynek célja a lefoglalt vagyontárgyat nyilvános árverésen eladni annak, aki a legtöbbet ad érte

Bírói zárlat: egy vita tárgyát képező dolog letétbe helyezése, harmadik személynek való átadása megőrzésre mindaddig, míg az ügy tisztázódik

Bírósági: többértelmű szó, ebben az e-jegyzetben „bírótól származó” értelemben fordul elő

Biztosíték: garancia, melynek célja biztosítani, hogy valamely kötelezettségnek (pl. egy tartozás kifizetése) eleget fognak tenni

Döntés: egyetlen bíró által hozott határozat

Elévülés: jogi aktus vagy jog elvesztése késlekedés miatt, vagy mert a jogosult bizonyos ideig nem élt a jogával

El nem mozdítható ingatlan: ingó jószág, mely ingatlanhoz kapcsolódik, és károsodás nélkül nem mozdítható el

Elsőbbségi hitelező: olyan hitelező, akinek követelése elsőbbséget élvez (elsőbbségi jog: a hitelező joga, hogy más hitelezőkkel szemben előnyt élvezzen, mikor az adós valamely vagyontárgya vételárából fizetik ki a követeléseket)

Felperes hitelező: hitelező, aki ingatlan lefoglalásához folyamodik

Harmadik személlyel szemben érvényesíthető: valamely jogi aktus, jog, vagy joghelyzet azon képessége, hogy harmadik személyekkel szemben hatást fejtsen ki

Haszonélvezet: olyan jog, melynek élvezője egy más személy vagyontárgyát használja és élvezi

Hatályvesztés: szankció, mely olyan jogi aktust érint, mely eredetileg érvényes volt, viszont a további hatályossága egy utólagos eseményhez kötött, amely nem következett be

Ingatlanon fennálló dologi jog: ingatlanon fennálló jog

Jelzálog: ingatlanbiztosíték, melyet adósság kifizetésének biztosítékaként használnak

Jelzáloggal rendelkező hitelező: olyan hitelező, akinek javára követelése fedezetéül jelzálog lett bejegyezve

Jelzálognyilvántartó-hivatal (Conservation (ou Bureau) des hypothèques): közigazgatási szolgáltatást végző hivatal, mely egyrészt a földhivatali nyilvántartást végzi, másrészt adóilletékeket szed be

Jogerős döntés: olyan döntés, mely perorvoslattal nem támadható meg

Peres félként való fellépés joga: joga van jogorvoslati kérelmet benyújtani felperesként vagy alperesként, jogainak érvényt szerezni

Rendelkezési jog: joga van vagyontárgyát elidegeníteni, megsemmisíteni, fedezetként felhasználni

Rendeltetésénél fogva ingatlannak minősülő ingatlan: olyan dolog, melyet törvény szerint azért tekintünk ingatlannak, mert egy el nem mozdítható ingatlanhoz lett csatolva, vagy amelyet egy földterület művelése során és annak szolgálatában használnak

Szolgalom: egy jószág megterhelése a célból, hogy egy másik jószágot használni lehessen (pl.: átjárási szolgalom)

Tárgyánál fogva ingatlannak minősülő ingatlan: kézzel nem fogható jószág (immateriális jószág), mely azon tárgy miatt minősül ingatlannak, amelyre vonatkozik

Természeténél fogva ingatlannak minősülő ingatlan: olyan vagyontárgy, mely jellegénél fogva nem elmozdítható

Tulajdon-átruházási illeték: bejegyzési illeték olyan esetben, mikor a tulajdon-átruházás nincs okiratba szerkesztve

Valamit birtokló harmadik személy: olyan személy, aki egy másik személy valamely dolgának birtokában van