Si definisce pignoramento di beni immobili la misura esecutiva in base alla quale un creditore richiede al tribunale il sequestro di un immobile appartenente al proprio debitore, finalizzato alla vendita con successiva estinzione del debito.

In materia di pignoramento immobiliare, la giurisdizione competente è quella del giudice dell'esecuzione (cfr. scheda n° 2) del luogo in cui è ubicato l'immobile.

Nell'ambito della suddetta procedura, la rappresentanza legale è obbligatoria.

Inoltre, le decisioni emesse dal giudice dell'esecuzione devono essere notificate dall'ufficiale giudiziario (cfr. scheda n° 2), salvo eccezioni. Tali eccezioni comprendono:

• l'autorizzazione alla vendita volontaria nel caso in cui il debitore non si faccia rappresentare da un legale
• ordinanze emesse in ultima istanza
• la caducità e perenzione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Tali decisioni vengono notificate dalla Cancelleria del tribunale.

Per quanto concerne le modalità di ricorso, è ammesso solo l'appello. In linea di principio, l'appello è formulato entro quindici giorni dalla notifica della decisione.

La presente scheda tratterà :

• Principi generali del pignoramento immobiliare
• La procedura di pignoramento
• Glossario

Principi generali del pignoramento immobiliare

Definizione

Si definisce pignoramento di beni immobili la misura esecutiva in base alla quale un creditore richiede al tribunale il sequestro di un immobile appartenente al proprio debitore, finalizzato alla vendita con successiva estinzione del debito.

Condizioni per l'esecuzione di un pignoramento

Per l'applicazione di tale procedura esecutiva di diritto civile, occorre che vengano soddisfatte talune condizioni:

• Il creditore pignorante deve essere titolare di un titolo esecutivo che istituisca il diritto di recupero di un credito certo, liquido ed esigibile (cfr. scheda n° 2);
• Il creditore pignorante deve possedere la capacità di disporre del bene e la capacità di agire;
• Il pignoramento deve avere per oggetto un bene immobile.

Il pignoramento

Il pignoramento immobiliare avviene in base al seguente schema:

Significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Tale procedura esecutiva di diritto civile si effettua mediante la significazione di un'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento.

Il pignoramento immobiliare può avvenire sia nei confronti del debitore che nei confronti di un terzo detentore dell'immobile oggetto del pignoramento. Pertanto, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento sarà notificata, a seconda delle circostanze, presso il debitore o presso un detentore terzo.

Occorre tuttavia specificare che, in caso la procedura riguardi un detentore terzo, la significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento non è sufficiente. Pena la nullità di quest'ultima, occorre infatti che anche il debitore riceva notifica di un'ingiunzione di pagamento semplice.

In entrambi i casi, la significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento avrà come effetto, nella fattispecie:

• la messa in mora (non sarà possibile alcuna alienazione né cessione del bene a garanzia di un diritto);
• l'indisponibilità dell'immobile;
• l'indisponibilità dei proventi derivanti dall'immobile

Successivamente, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento dovrà essere oggetto di pubblicazione affinché sia efficace nei confronti dei terzi.

L'adempimento delle formalità precedenti alla vendita

La vendita, che si tratti di vendita volontaria o forzata, potrà effettuarsi solo previo adempimento delle seguenti operazioni:

• Stesura di un processo-verbale che descriva i locali, a cura dell'ufficiale giudiziario incaricato della misura esecutiva;
• Notifica al debitore dell'udienza cognitiva e dei creditori iscritti;
• Redazione da parte del legale del creditore pignorante di un registro delle condizioni e delle modalità di vendita dell'immobile;
• Dichiarazione di credito dei creditori iscritti.

L'udienza cognitiva

A seguito di tale udienza si stabilisce se l'immobile debba essere oggetto di una vendita volontaria oppure forzata.

Inoltre, nella medesima occasione, il giudice dell'esecuzione verifica che siano state soddisfatte le condizioni esecutive del pignoramento e delibera in merito a eventuali ricorsi e incidenti procedurali.

La vendita dell'immobile

La vendita dell'immobile può avvenire in maniera volontaria o forzata:

La vendita volontaria dell'immobile:

il debitore pignorato espleta le operazioni necessarie alla conclusione della vendita. In caso contrario, si procede alla vendita forzata dell'immobile.

La vendita forzata dell'immobile (aggiudicazione):

si tratta in pratica della vendita mediante asta pubblica.

La vendita forzata richiede che venga effettuata una pubblicità preventiva.

La vendita all'asta è di competenza del "Tribunal de Grande Instance" (cfr. scheda n° 2). L'offerente è tenuto a conferirne mandato al proprio legale. La rappresentanza da parte di un legale è pertanto obbligatoria.

A seguito dell'asta, viene emessa una sentenza di aggiudicazione che il creditore pignorante è tenuto a notificare al debitore, ai creditori iscritti, all'aggiudicatario nonché a chiunque abbia ottenuto titolo giuridico previa presentazione di ricorso.

Occorre notare che l'aggiudicazione può essere interrotta da un rilancio d'asta (allorquando un soggetto proponga un prezzo superiore al prezzo di aggiudicazione) o da una reiterazione dell'asta (nel qual caso l'asta viene annullata).

Si definisce come pignoramento di beni immobili la misura esecutiva in base alla quale un creditore richiede al tribunale il sequestro di un immobile appartenente al proprio debitore, finalizzato alla vendita con successiva estinzione del debito.

A differenza dei pignoramenti di beni mobili (schede n° 3 e 4), in ambito immobiliare esiste una sola procedura esecutiva di diritto civile.

Il pignoramento immobiliare è regolamentato ai sensi del decreto n° 2006-936 del 27 luglio 2006 relativo alle procedure di pignoramento immobiliare e di distribuzione del ricavato di un immobile.

Prima di affrontare la procedura di pignoramento immobiliare (II), è necessario definirne i principi generali (I).

La procedura di pignoramento

1. Le condizioni di attuazione del pignoramento immobiliare

Il creditore pignorante deve essere titolare di un titolo esecutivo che istituisca un credito certo, liquido ed esigibile (cfr. scheda n° 1).

Inoltre, il creditore pignorante deve possedere la capacità di disporre del bene e la capacità di agire in giudizio in quanto il pignoramento immobiliare ha carattere giudiziario.

Se il debitore è coniugato, il creditore potrà richiedere il pignoramento nei confronti di ciascuno dei coniugi.

L'articolo 2191 del Codice Civile stabilisce i limiti al diritto del creditore pignorante di procedere con il pignoramento immobiliare:

• la priorità del mutuo ipotecario: un creditore non può richiedere un pignoramento di immobili del proprio debitore che non siano stati ipotecati per suo conto, a meno che tali immobili ipotecati in suo favore non siano sufficienti ad indennizzarlo;
• il divieto di pignoramenti simultanei: un creditore che richieda una procedura di pignoramento immobiliare non può intraprenderne una seconda, a meno che il bene già sotto sequestro non sia sufficiente a liquidare il debito.

Il pignoramento immobiliare può essere intrapreso nei confronti di un terzo detentore dell'immobile.

Trattandosi di pignoramento immobiliare, la procedura dovrà quindi essere effettuata verso un bene immobile.

In linea di principio, tutti i beni immobili possono essere oggetto di pignoramento immobiliare. Pertanto, si possono porre sotto sequestro sia gli immobili per natura sia quelli vincolati per destinazione o per oggetto. Possono essere altresì pignorati diritti reali immobiliari quali l'usufrutto.

Tuttavia, vi sono alcuni diritti reali immobiliari non assoggettabili a pignoramento: l'ipoteca, i diritti di servitù, ecc.

2. Il pignoramento

In via preliminare, occorre sottolineare che il creditore pignorante deve produrre una scheda immobiliare informativa o un certificato d'iscrizione al fine dell'identificazione del proprietario reale del bene. Se si tratta di soggetto giuridico, occorre presentare un estratto denominato K-bis.

L'articolo 4 del decreto del 27 luglio 2006 dispone che " la procedura esecutiva viene effettuata mediante significazione di un'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento ".

Osservazioni preliminari: la natura dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Trattandosi di un atto a cura di un ufficiale giudiziario, dovrà essere conforme alle regole generali applicabili agli atti degli ufficiali giudiziari nonché a quelle previste dall'articolo 15 del decreto del 27 luglio 2006.

L'articolo 15 del decreto del 27 luglio 2006 recita:

" Oltre alle annotazioni prescritte per gli atti degli ufficiali giudiziari, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento comporta:

1 La nomina di un legale del creditore pignorante, presso cui eleggere domicilio;

2 L'indicazione della data e della natura del titolo esecutivo in virtù del quale viene emessa l'ingiunzione;

3 La ripartizione degli importi richiesti per capitale, interessi maturati e spese, con l'indicazione del tasso degli interessi di mora;

4 L'avviso al debitore del pagamento degli importi dovuti entro otto giorni, in mancanza del quale si procederà alla vendita dell'immobile; a tal fine il debitore sarà chiamato a comparire dinanzi al giudice dell'esecuzione che delibererà in merito alle modalità della procedura;

5 La designazione di ognuno dei beni o diritti su cui si esegue il pignoramento immobiliare, in conformità alle normative sulla pubblicità immobiliare;

6 L'indicazione che l'ingiunzione ha valore di atto di pignoramento dell'immobile e che il bene sarà indisponibile per il debitore a partire dalla significazione dell'atto medesimo e per i terzi a partire dalla pubblicazione del suddetto presso l'ufficio di registro delle ipoteche;

7 L'indicazione che l'ingiunzione ha inoltre validità di pignoramento dei proventi, che si rendono anch'essi indisponibili al debitore;

8 L'indicazione che il debitore ha il diritto di cercare un acquirente per l'immobile pignorato e di procedere alla vendita volontaria o di conferire mandato a tale scopo, e la dichiarazione che la vendita potrà perfezionarsi solo previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione;

9 L'intimazione, allorquando si tratti di un bene locato, indicante all'ufficiale giudiziario il nome, cognome e indirizzo del locatario o, nel caso di soggetto giuridico, la sua denominazione e la sua sede legale;

10 L'indicazione che un ufficiale giudiziario può avere accesso ai locali al fine di redigere un processo-verbale che contenga la descrizione dell'immobile;

11 L'indicazione del giudice dell'esecuzione competente per giurisdizione presso cui informarsi riguardo alla procedura di pignoramento ed eventuali ricorsi e incidenti procedurali attinenti;

12 L'indicazione che il debitore che ne faccia preventivamente richiesta possa beneficiare, durante la procedura di pignoramento, del patrocinio legale laddove soddisfi le condizioni previste dalla legge n° 91-647 del 10 luglio 1991 relativa al patrocinio legale e dal decreto n° 91-1266 del 19 dicembre 1991 riguardante l'applicazione di detta legge;

13 L'indicazione, nel caso in cui il debitore sia un soggetto fisico per il quale sussista una condizione di sovraindebitamento, del diritto di richiedere il regolamento stragiudiziale delle situazioni di sovraindebitamento ("Commission de surendettement des particuliers") istituito dall'articolo L. 331-1 del Codice del Consumo.

Se il creditore pignorante agisce in virtù di un credito trasmesso da terzi, a qualunque titolo, contenuto nel titolo esecutivo su cui è basato il procedimento, l'ingiunzione riguarda l'atto di tale trasmissione, a meno che il debitore non sia stato regolarmente avvisato in via preliminare.

Allorquando l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento è notificata ad un soggetto che abbia acceso un'ipoteca su uno dei propri beni in garanzia di un debito di un terzo, il termine di ingiunzione previsto al punto 4° viene esteso ad un mese.

Le disposizioni previste nel presente articolo sono prescritte a pena di nullità. Non si incorre tuttavia in nullità nel caso in cui gli importi reclamati siano superiori agli importi dovuti al creditore. "

Le disposizioni di cui all'articolo 15 del decreto del 27 luglio 2006 sono necessarie a pena di nullità dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento.

Significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Questa procedura esecutiva può essere condotta nei confronti sia del debitore pignorato sia di un terzo detentore dell'immobile oggetto del pignoramento.

La significazione al debitore pignorato

La significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento deve effettuarsi in conformità alle norme del Codice di Procedura Civile.

La significazione a detentori terzi

Nell'ambito di questa ipotesi, il creditore pignorante deve recapitare al debitore pignorato una semplice ingiunzione di pagamento di diritto comune, contenente un'annotazione relativa all'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento rilasciata al detentore terzo (articolo 17 del decreto del 27 luglio 2006).

Contestualmente il creditore richiede che l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento venga significata al terzo detentore dell'immobile.

L'ingiunzione di pagamento semplice è fondamentale per il creditore poiché la sua mancata emissione comporta la nullità dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento recapitata al detentore terzo.

In tale rapporto trilaterale (creditore pignorante, debitore e terzo detentore), è necessario distinguere tra l'ingiunzione di pagamento avente validità di atto di pignoramento emessa nei confronti del detentore terzo e l'ingiunzione di pagamento semplice indirizzata al debitore.

Quest'ultima ingiunzione contiene l'insieme delle disposizioni di cui all'articolo 15 del decreto del 27 luglio 2006 che vengono estese ai terzi, fatto salvo l'obbligo di saldare il debito entro il termine di otto giorni. Tale disposizione è in effetti sostituita dall'intimazione al pagamento del debito o al rilascio dell'immobile entro un termine di un mese, pena l'attuazione del pignoramento nei confronti dello stesso detentore terzo.

Non è prevista alcuna sanzione relativa all'articolo 17 del decreto del 27 luglio 2006 in caso di mancato rispetto delle disposizioni ivi prescritte.

L'articolo 18 del decreto del 27 luglio 2006 prevede che la sola ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento significata al detentore terzo debba essere oggetto di pubblicazione entro il termine di due mesi dalla notifica. Non impone pertanto al creditore pignorante alcun obbligo di pubblicazione dell'ingiunzione semplice notificata al debitore.

Effetti dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Effetti generali

L'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento ha valore di costituzione in mora. Di conseguenza, tale atto interrompe la prescrizione e fa decorrere gli interessi moratori.

Pertanto tale ingiunzione determina l'indisponibilità dell'immobile, che da quel momento non può essere né alienato né destinato a garanzia di un diritto.

La significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento comporta altresì l'indisponibilità dei proventi derivanti dall'immobile a vantaggio dei titolari di crediti ipotecari e privilegiati.

Tali proventi saranno distribuiti unitamente al prezzo dell'immobile.

L'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento cessa di produrre effetti decorsi due anni dalla sua pubblicazione, salvo che a margine della pubblicazione medesima non venga apposta una sentenza che certifichi la vendita del bene pignorato.

Effetti nei confronti del debitore pignorato

Al momento della significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento, il debitore diviene sequestratario giudiziario, conservando tuttavia l'uso dell'immobile. Tale uso viene nondimeno limitato dal divieto, a cui il debitore è soggetto, di agire in modo tale da ridurre il valore dell'immobile.

Pertanto è il debitore, in quanto sequestratario, che percepisce e amministra i proventi dell'immobile per conto dei propri creditori.

Ciononostante, questi ultimi hanno facoltà di richiedere al giudice dell'esecuzione l'espulsione del debitore e la designazione di un sequestratario terzo.

Il creditore pignorante, su richiesta dello stesso, può essere autorizzato dal giudice dell'esecuzione all'esercizio di talune azioni sul bene sequestrato volte a tutelare i propri diritti.

Effetti nei confronti del detentore terzo

La procedura esecutiva viene eseguita nei suoi confronti quando egli non adempia all'ingiunzione che gli viene rivolta (cfr. oltre b-2. Significazione al detentore terzo).

Egli è inoltre ritenuto responsabile per l'eventuale degrado dell'immobile risultante da sue azioni o negligenza nei confronti dei creditori.

La pubblicazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Per far sì che sia opponibile a terzi, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento deve essere oggetto di pubblicazione.

Tale atto deve essere pubblicato entro un termine di due mesi a partire dalla sua significazione. Se ne depositano due copie presso l'ufficio di registro delle ipoteche del luogo dove è ubicato l'immobile. Questo deposito è segnalato su un registro speciale.

Al debitore viene concesso una termine di otto giorni per consentirgli di saldare il proprio debito. Nella pratica, il creditore attenderà la scadenza di tale termine prima di procedere alla pubblicazione dell'ingiunzione.

Il mancato rispetto del termine di due mesi comporta la caducità dell'ingiunzione stessa. La caducità è decisa dal giudice dell'esecuzione su richiesta della parte interessata.

A decorrere dalla pubblicazione presso i registri immobiliari, gli effetti dell'ingiunzione sono opponibili nei confronti dei terzi.

Come già indicato in precedenza, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento perde di efficacia decorsi due anni dalla sua pubblicazione.

Incidenti procedurali connessi all'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Il rigetto o il rifiuto del Conservatore delle ipoteche

Il Conservatore delle ipoteche ha potere di giudizio. Egli ha la facoltà di rigettare o rifiutare i documenti depositati se li ritiene incompleti o irregolari o allorquando non venga rispettata la scadenza.

Se il rifiuto da parte del Conservatore trova giustificazione in una formalità supplementare ai fini della regolarizzazione, il termine dei due mesi viene prorogato.

Immobile oggetto di pignoramento precedente

L'esistenza di una pubblicazione precedente di un atto di pignoramento sullo stesso bene impedisce ogni altra pubblicazione. Il Conservatore è tenuto infatti a rifiutare qualsiasi richiesta di pubblicazione relativa ad un secondo atto di pignoramento sullo stesso bene.

Pluralità di pignoramenti simultanei sullo stesso bene

Allorquando si richieda la pubblicazione di più atti simultaneamente, l'atto pubblicato sarà quello menzionante il titolo esecutivo la cui data risulti la meno recente.

In caso di titoli aventi medesima data, viene pubblicato l'atto meno recente.

In caso di atti aventi medesima data, viene pubblicato quello recante il credito con importo più elevato (articolo 20 del decreto del 27 luglio 2006).

Pluralità di pignoramenti successivi sullo stesso bene

In tal caso, non vi è alcun presupposto alla pubblicazione di una nuova ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento emessa sullo stesso bene.

Tuttavia, qualora questo nuovo atto comprenda un imponibile più ampio, esso è pubblicato relativamente ai beni non compresi all'interno del primo atto (articolo 21 del decreto del 27 luglio 2006).

Perenzione dell'atto

Gli effetti dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento hanno una durata di due anni. Pertanto, se nel corso dei due anni di pubblicazione non viene riportata alcuna sentenza a margine dell'atto che certifichi la vendita dell'immobile posto sotto sequestro, l'atto perde efficacia ipso iure.

In tal caso, sarà interesse delle parti coinvolte di adire al giudice dell'esecuzione affinché certifichi la caducità dell'atto suddetto.

Tuttavia, vi sono quattro casi in cui è ammessa la proroga o la sospensione del termine dei due anni. I casi sono:

• la sospensione della procedura di pignoramento
• il rinvio della vendita
• la proroga giudiziaria degli effetti dell'atto
• la reiterazione dell'asta.

3. La procedura di vendita

Le formalità preliminari di vendita

Prima della vendita, occorre adempiere ad alcune formalità preliminari:

Il processo-verbale descrittivo dei locali

In caso di mancato pagamento da parte del debitore e alla scadenza di un termine di otto giorni a decorrere dalla notifica dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento, l'ufficiale giudiziario può accedere ai locali al fine della stesura di un processo-verbale che descriva l'immobile.

Tale possibilità concessa all'ufficiale giudiziario è prevista ai sensi degli articoli da 35 a 37 del decreto del 27 luglio 2006. La descrizione consente al creditore di ottenere informazioni che permettano di procedere alla messa in vendita del bene in questione con piena cognizione di causa.

Detto processo-verbale descrittivo deve comprendere (articolo 36 del decreto del 27 luglio 2006):

• la descrizione dei locali, la loro composizione e superficie;
• l'indicazione delle condizioni di occupazione dell'immobile e l'identità degli occupanti nonché i diritti ad essi spettanti;
• se del caso, il nome e l'indirizzo dell'amministratore di condominio;
• qualsiasi altra informazione utile fornita, in particolare, dall'occupante dell'immobile.

La convocazione all'udienza cognitiva

Questa udienza consente, da un lato, la vendita volontaria dell'immobile da parte del debitore e, dall'altro, di dirimere eventuali incidenti procedurali.

La convocazione all'udienza cognitiva deve contenere, oltre alle disposizioni generali comuni a tutte le convocazioni (articolo 56 del Codice di Procedura Civile), le disposizioni previste ai sensi dell'articolo 39 del decreto del 27 luglio 2006, a pena di nullità.

La convocazione all'udienza cognitiva deve avere luogo entro un termine di due mesi a decorrere dalla pubblicazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento presso l'ufficio di registro delle ipoteche, a pena di nullità (articoli 12 e 38 del decreto del 27 luglio 2006). In quest'ultimo caso, la caducità dovrà essere richiesta al giudice dell'esecuzione da una delle parti interessate.

La convocazione deve altresì pervenire entro un termine compreso tra uno e tre mesi antecedenti la data dell'udienza cognitiva.

L'articolo 40 del decreto del 27 luglio 2006 prescrive la notifica dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento ai creditori iscritti entro e non oltre il quinto giorno lavorativo successivo alla notifica della convocazione al debitore.

Tale notifica ha valore di mandato di comparizione all'udienza cognitiva e, a pena di nullità, deve comprendere le disposizioni di cui all'articolo 41 del decreto del 27 luglio 2006.

Essa viene eseguita a cura dell'ufficiale giudiziario.

La notifica fa decorrere il termine dei due mesi concesso ai creditori iscritti entro cui dichiarare i propri crediti relativi alla procedura. Inoltre, entro un termine di otto giorni a decorrere dall'ultima notifica, la menzione della consegna della convocazione e dell'insieme delle notifiche deve essere riportata a margine dell'atto pubblicato presso l'ufficio di registro delle ipoteche.

Il registro delle condizioni di vendita

Il registro delle condizioni di vendita è un rapporto redatto a cura del legale del creditore pignorante, nel quale si indicano i termini e le modalità di vendita dell'immobile.

Le disposizioni che tale registro delle condizioni di vendita deve contenere sono previste ai sensi dell'articolo 44 del decreto, che recita: " Il registro delle condizioni di vendita comprende, nella fattispecie, a pena di nullità:

°1° La dichiarazione del titolo esecutivo in virtù del quale si esegue la procedura;

°2° La ripartizione degli importi dovuti al creditore pignorante in capitale, spese e interessi maturati nonché l'indicazione del tasso degli interessi moratori;

°3° La dichiarazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento con l'annotazione della sua pubblicazione e di ogni altro atto e sentenza intervenuti successivamente;

°4° La designazione dell'immobile pignorato, l'origine della proprietà, i diritti di servitù che gravano sull'immobile, le locazioni relative ad esso e il processo-verbale con la descrizione;

°5° Le condizioni della vendita giudiziaria e il prezzo di partenza dell'asta fissati a cura del creditore pignorante

°6° La designazione di un sequestratario dei fondi derivanti dalla vendita o della Cassa depositi e prestiti, destinataria dei fondi. "

Il registro delle condizioni di vendita deve essere corredato da una copia della convocazione notificata al debitore unitamente ad un atto ipotecario certificato con la data di pubblicazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento.

La suddetta documentazione deve essere depositata presso la Cancelleria del giudice dell'esecuzione entro cinque giorni lavorativi a decorre dalla notifica della convocazione al debitore.

Il prezzo di partenza viene stabilito dal creditore pignorante. Una volta fissato, non può più essere modificato. Tuttavia, l'articolo 2206 del Codice Civile consente al debitore di contestare l'ammontare del prezzo laddove esso sia palesemente insufficiente. Sarà di competenza del giudice dell'esecuzione dirimere tale contestazione in funzione del prezzo di mercato e del valore monetario dell'immobile.

Le dichiarazioni di credito

I creditori iscritti sono tenuti a dichiarare i propri crediti, entro un termine di due mesi a decorrere dalla notifica dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento, pena la perdita della garanzia su di essi.

Tuttavia, questa dichiarazione può essere accettata decorsi i termini qualora i creditori dimostrino che tale inadempienza non sia loro imputabile.

Il carattere formale di questa procedura impone ai creditori iscritti di rivolgersi ad un legale.

Sulla base di dette dichiarazioni, il creditore pignorante stabilirà uno schema di distribuzione del prezzo tra i vari creditori.

L'udienza cognitiva

La verifica delle condizioni di pignoramento

Tale verifica riguarda la regolarità del titolo esecutivo su cui si basa il pignoramento. Al giudice dell'esecuzione spetterà di constatare che si tratti di una decisione definitiva. Ciò implica che il creditore pignorante debba essere in grado di produrre una copia esecutiva e un certificato di non impugnabilità laddove il titolo sia una sentenza di primo grado.

Inoltre, la verifica del giudice dell'esecuzione sarà condotta sulla effettività e sulla qualità dei diritti reali posti sotto sequestro.

Gli incidenti procedurali

In materia di pignoramento immobiliare, un incidente è un ricorso sorto dalla procedura di pignoramento o che vi si riferisca direttamente, e che sia di natura tale da esercitare un'influenza immediata e diretta su detta procedura, ciò a prescindere che il ricorso si basi sul diritto sostanziale. Tale conclusione deriva da una sentenza della Corte di Cassazione (Civ 2°, 3 ottobre 2002).

I ricorsi sono di competenza unicamente del giudice dell'esecuzione. La sua decisione sarà sempre appellabile.

Gli incidenti che possono essere sollevati sono i seguenti:

• l'azione di distrazione: azione aperta a un terzo alla procedura in cui egli possa reclamare un diritto di proprietà sull'immobile pignorato. Una volta che il giudice dell'esecuzione abbia verificato l'esattezza della rivendicazioni presentate, il terzo ha la facoltà di escludere dal pignoramento gli immobili che gli appartengono e che sono stati inclusi nei beni sequestrati in violazione dei suoi diritti;
• la surroga nel procedimento: tale meccanismo consente a qualsiasi creditore di divenire creditore pignorante in caso di ritiro, fallimento o frode del creditore pignorante iniziale.
• Il creditore pignorante oggetto della surroga deve consegnare la documentazione del procedimento al concessionario che ne confermerà la ricezione. Laddove tale consegna non abbia luogo, il creditore pignorante mantiene i propri obblighi.
• la nullità: ricadente nel regime classico delle nullità (articoli 112 e successivi del Codice di Procedura Civile);
• la caducità : su istanza uno degli interessati, il giudice dell'esecuzione può dichiarare la caducità dell'atto di pignoramento;
• il sovraindebitamento: in ragione del proprio sovraindebitamento, il debitore può richiedere la sospensione del pignoramento;
• la richiesta di autorizzazione consensuale del debitore: anche tale richiesta comporta la sospensione della procedura.

Esito dell'udienza cognitiva

L'udienza cognitiva ha per oggetto la scelta tra la vendita volontaria e la vendita forzata.

I criteri che consentono di effettuare tale scelta tra le due tipologie di vendita sono espressi ai sensi dell'articolo 49 del decreto del 27 luglio 2006.

L'articolo 49 del decreto del 27 luglio 2006 recita:

" Nel corso dell'udienza cognitiva, il giudice dell'esecuzione, dopo aver udito le parti presenti o rappresentate, verificato l'adempimento delle condizioni di cui agli articoli 2191 e 2193 del Codice Civile, delibera su eventuali contestazioni e incidenti procedurali e stabilisce le modalità di condotta della procedura, autorizzando la vendita volontaria su istanza del debitore o intimando la vendita forzata.

Laddove sia autorizzata la vendita volontaria, il giudice si assicura che essa possa perfezionarsi alle idonee condizioni, tenuto conto della situazione del bene, delle condizioni economiche del mercato e delle eventuali richieste del debitore".

La vendita

La vendita volontaria

La vendita volontaria è regolamentata dagli articoli 1582 e successivi del Codice Civile e dagli articoli 2202 e successivi dello stesso codice.

Tuttavia, la vendita volontaria presenta alcune specificità che la distinguono da una vendita classica:

• Il prezzo di vendita e le spese accessorie devono essere depositati dal futuro acquirente prima della vendita. Il giudice dell'esecuzione deve appurare che questo deposito sia effettuato correttamente prima di autorizzare la vendita volontaria. In caso contrario, il deposito sarà intimato dal giudice dell'esecuzione su istanza dell'acquirente o del notaio incaricato della vendita.
• Detta vendita volontaria è soggetta all'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

Il venditore (il debitore pignorato) ha l'onere di effettuare tutte le operazioni necessarie al perfezionamento della vendita e di renderne conto al creditore pignorante. In caso di inadempienza del debitore, il creditore può richiedere la ripresa della vendita forzata, e ciò in qualunque momento.

L'acquirente è parte terza nella procedura di pignoramento. Egli è tenuto a depositare l'importo della vendita in vista della sua distribuzione ai creditori e, in caso di eccedenze, al debitore.

L'aggiudicazione: la vendita forzata

La pubblicità

Le formalità della pubblicità vengono svolte ai sensi degli articoli 63 e successivi del decreto del 27 luglio 2006.

Dette formalità devono effettuarsi entro un termine compreso tra uno e due mesi prima dell'udienza di aggiudicazione. Queste operazioni sono a cura del legale del creditore, il quale redigerà un avviso destinato all'informazione dei terzi.

Tale avviso viene depositato presso la Cancelleria del giudice dell'esecuzione e pubblicato in un bollettino di annunci legali del distretto in cui è ubicato l'immobile pignorato.

Un avviso semplificato viene affisso all'ingresso dell'immobile e pubblicato all'interno di due periodici a diffusione locale o regionale (articolo 65 del decreto del 27 luglio 2006).

I candidati all'aggiudicazione hanno altresì la possibilità di visitare i locali alle condizioni stabilite dal giudice dell'esecuzione.

La procedura di aggiudicazione

L'asta ha luogo presso il "Tribunal de Grande Instance" (Giudice dell'esecuzione - cfr. Scheda n° 2).

L'aggiudicazione è necessariamente condotta da un legale. Il legale offerente deve essere iscritto presso il Foro del "Tribunal de Grande Instance" in cui ha sede la vendita. Può essere investito di un solo mandato (articolo 73 del decreto del 27 luglio 2006).

La possibilità di offerta è completamente aperta. Chiunque può considerarsi offerente qualificato, salvo alcune eccezioni. Tali eccezioni comprendono:

• i soggetti incapaci che devono essere rappresentati dai propri rappresentanti legali;
• gli ufficiali giudiziari che non possono proporsi in qualità di offerenti laddove siano coinvolti a qualunque titolo nella procedura;
• il pignorato che voglia riscattare il proprio bene.

In ogni caso, per essere un offerente qualificato, occorre aver conferito un mandato al proprio legale e una garanzia bancaria irrevocabile o un assegno bancario pari al 10% dell'importo del prezzo di vendita dietro ricevuta.

Ai sensi dell'articolo 78 del decreto del 27 luglio 2006, " l'asta si conclude allo scadere di novanta secondi dall'ultima offerta. Il tempo viene scandito mediante ogni mezzo visivo o sonoro che segnali al pubblico i secondi trascorsi.

Il giudice certifica sul campo l'importo dell'ultima offerta, che ha valore di aggiudicazione. "

Tali regole sono prescritte a pena di nullità dell'asta rilevabile d'ufficio (articolo 81 del decreto del 27 luglio 2006).

L'aggiudicatario può essere:

• il creditore pignorante in caso non venga presentata alcuna offerta;
• in caso di offerta unica, il soggetto che l'ha presentata;
• in caso di offerta multipla, l'ultimo offerente.

Il legale dell'ultimo offerente deve dichiarare al Cancelliere l'identità del proprio mandante prima del termine dell'udienza (articolo 79 del decreto del 27 luglio 2006).

L'ordinanza di aggiudicazione

Ai sensi dell'articolo 88 del decreto del 27 luglio 2006, è a carico del creditore pignorante la notifica dell'ordinanza di aggiudicazione " al debitore, ai creditori iscritti, all'aggiudicatario nonché a chiunque abbia sollevato una contestazione risolta dalla decisione ".

L'ordinanza di aggiudicazione non è una reale sentenza. Non ha alcun carattere giurisdizionale. Si tratta di un negozio giuridico che comporta un trasferimento di proprietà. Ne consegue che non sia ammissibile alcun ricorso a questo tipo di decisione, eccezion fatta per un'eventuale azione di nullità.

Tuttavia, nel caso in cui tale ordinanza di aggiudicazione vada a comporre o deliberare su una vertenza, essa rivestirà carattere giurisdizionale. In tal caso i ricorsi potranno essere ammessi.

L'aggiudicatario deve versare il prezzo della vendita su un conto-sequestro o presso la Cassa depositi e prestiti, accollandosi il pagamento delle spese. Tale formalità ha per effetto la cancellazione di ogni privilegio e iscrizione ipotecaria in capo al debitore gravanti sull'immobile.

In assenza di tali adempimenti formali, la vendita viene ad annullarsi ipso iure e l'asta può essere ripetuta.

Il titolo di aggiudicazione è costituito dal registro delle condizioni di vendita cui sia apposta formula esecutiva sul quale viene riportata l'ordinanza di aggiudicazione.

Detto titolo di aggiudicazione viene consegnato all'aggiudicatario dal Cancelliere. Successivamente, viene pubblicato presso la Conservatoria delle ipoteche a cura dell'aggiudicatario o, diversamente, del creditore che sollecita la distribuzione del prezzo.

L'aggiudicazione comporta il trasferimento di proprietà a favore dell'aggiudicatario. Detto trasferimento avviene nella data dell'ordinanza di aggiudicazione relativamente al pignoramento e all'aggiudicatario. Tuttavia, per i terzi, tale trasferimento diventa opponibile solo a partire dalla pubblicazione del titolo presso l'ufficio ipoteche.

Il rilancio dell'asta

Il rilancio corrisponde all'operazione mediante cui un soggetto offre un prezzo superiore al prezzo di aggiudicazione.

In tal caso, l'aggiudicazione viene rimessa in questione, con conseguente effettuazione di una nuova vendita all'asta.

A pena di irricevibilità, il rilancio deve essere presentato con atto a cura di un legale e depositato presso la Cancelleria del giudice dell'esecuzione entro i dieci giorni successivi all'aggiudicazione. Non può essere ritirato.

Il rilancio è una procedura aperta. Chiunque ha la facoltà di rilanciare, a condizione che il rilancio corrisponda perlomeno a un decimo del prezzo principale di vendita.

Detto atto legale ha valore di istanza di fissazione di un'udienza di rilancio d'asta. A pena di irricevibilità, esso deve essere notificato all'aggiudicatario, al pignorato e ai pignoranti entro i tre giorni successivi alla dichiarazione.

Il legale dell'offerente che effettua il rilancio deve attestare il deposito di un assegno bancario o di una garanzia bancaria irrevocabile.

Il rilancio d'asta può essere contestato entro quindici giorni dalla data di presentazione. In tal caso, si terrà un'udienza vertente sul ricorso. Successivamente, sarà fissata una nuova aggiudicazione entro un termine compreso tra due e quattro mesi a decorrere dalla dichiarazione di rilancio o dalla decisione che respinge il ricorso.

Lo svolgimento di questa nuova aggiudicazione ricalca quello della prima. Tuttavia, occorre precisare che, in caso il primo aggiudicatario vinca di nuovo, viene ritenuto proprietario nei confronti del terzo pignorato fin dalla prima aggiudicazione.

Se l'asta viene vinta da un nuovo aggiudicatario, la prima aggiudicazione viene annullata.

Il rilancio può aver luogo una sola volta.

La reiterazione dell'asta

In caso di annullamento dell'asta, sarà necessario procedere ad una nuova asta. Si parla di reiterazione in quanto la prima operazione viene considerata come mai avvenuta.

La reiterazione dell'asta può avvenire solo in tre circostanze:

• in caso l'aggiudicatario non abbia versato il prezzo di vendita;
• in caso l'aggiudicatario non abbia versato le spese di aggiudicazione;
• in caso l'aggiudicatario non abbia versato i diritti del trasferimento.

Soltanto il creditore pignorante, il creditore iscritto e il debitore possono presentare istanza di messa in vendita del bene alle condizioni della prima vendita. Tra di essi, colui che presenta istanza deve consegnare al Cancelliere del giudice dell'esecuzione un certificato attestante l'inadempienza dell'aggiudicatario ai propri obblighi.

Tale certificato viene notificato al pignorato, all'aggiudicatario e al primo creditore pignorante.

Allorquando venga presentata nei confronti del primo aggiudicatario, occorre allegare un'ingiunzione esecutiva a tale notificazione.

In mancanza dell'esecuzione dell'ingiunzione, colui che richiede la reiterazione può adire al giudice dell'esecuzione un'istanza di fissazione di una nuova aggiudicazione. Detta nuova aggiudicazione potrà avvenire entro un termine compreso tra due e quattro mesi a decorrere dalla notificazione del certificato al primo aggiudicatario.

Al termine di questa nuova udienza, il primo aggiudicatario è tenuto a:

• versare la differenza tra il prezzo iniziale e quello della vendita successiva, se inferiore;
• versare le spese della vendita iniziale di cui non abbia versato l'anticipo;
• versare gli interessi al tasso legale relativo alla propria asta decorso il termine di due mesi dall'aggiudicazione iniziale.

Decorsi quattro mesi dalla pronuncia dell'aggiudicazione, il tasso viene maggiorato di cinque punti.

Glossario

• Aggiudicazione: operazione che ha lo scopo di vendere beni pignorati mediante asta pubblica al miglior offerente
• Caducità: conseguenza di un atto inizialmente valido ma la cui piena efficacia dipendeva da un evento successivo che viene a mancare
• Capacità di disporre del bene: idoneità ad alienare, alterare o destinare il proprio bene in garanzia
• Capacità di agire: idoneità ad essere titolare di diritti e doveri e a farli valere in qualità di attore o di convenuto
• Conservatoria (o Ufficio) delle ipoteche: servizio amministrativo che, da un lato, si occupa della pubblicità immobiliare e, dall'altro, recupera gli oneri fiscali
• Creditore ipotecario: creditore il cui credito è garantito da un'ipoteca
• Creditore privilegiato: creditore il cui debito è garantito da un privilegio (privilegio: diritto di cui beneficia un creditore che gli consente il saldo del proprio credito sul prezzo di vendita del bene di un debitore in via preferenziale rispetto ad altri creditori)
• Creditore pignorante: creditore che presenta istanza di pignoramento immobiliare
• Ultima istanza: si dice di sentenza non appellabile
• Diritto di trasferimento: diritto di registrazione dovuto per un passaggio di proprietà non sancito dalla redazione di alcun atto giuridico
• Diritto reale immobiliare: diritto che ha per oggetto un bene immobile
• Ipoteca: garanzia posta su un bene immobile che viene versata a pagamento di un debito
• Immobile per destinazione: cosa considerata immobile ai sensi di legge in quanto annessa stabilmente ad un edificio o destinata all'uso e al servizio di una proprietà
• Immobile per natura: bene che, per sua natura, non può essere spostato
• Immobile per oggetto: bene che sfugge a qualunque dimensione materiale (bene intangibile) al quale viene conferita qualità di immobile in ragione dell'oggetto a cui si riferisce
• Immobile a incorporazione o collegamento fisso: bene fisicamente annesso a un edificio tale da non poter essere rimosso senza causare un danno
• Indisponibilità: stato in cui un soggetto non può disporre dei propri beni o di una proprietà.
• Giudiziario: termine avente varie accezioni; nella presente scheda, con il termine " giudiziario " si intende " emanato da un giudice "
• Opponibilità: qualità di un atto, diritto o situazione giuridica che produce effetti nei confronti di terzi
• Ordinanza: decisione emessa da un giudice unico
• Perenzione: estinzione di un atto o di un diritto a causa di inadempimento da parte del suo detentore per negligenza o non esercizio del diritto stesso nell'arco di un certo periodo di tempo
• Sequestro: deposito di beni contestati conferiti a un terzo e sotto la sua custodia fino alla composizione della vertenza
• Servitù: vincolo imposto a un bene a favore dell'impiego e dell'utilità di un altro bene (ad es.: servitù di passaggio)
• Garanzia: misura che mira ad assicurare l'esecuzione di un'obbligazione quale il pagamento di un debito.
• Terzo detentore: chi detiene un bene altrui
• Usufrutto: diritto che conferisce a chi lo detiene l'utilizzo e il godimento di un bene appartenente ad un altro soggetto