Zajęcie nieruchomości można zdefiniować jako możliwość przeprowadzenia egzekucji, wskutek której wierzyciel przekazuje do dyspozycji sądu należącą do jego dłużnika nieruchomość w celu jej sprzedaży i spłaty wierzytelności z uzyskanej ceny.

Ogólne zasady zajęcia nieruchomości

Definicja

Zajęcie nieruchomości można zdefiniować jako możliwość przeprowadzenia egzekucji, wskutek której wierzyciel przekazuje do dyspozycji sądu należącą do jego dłużnika nieruchomość w celu jej sprzedaży i spłaty wierzytelności z uzyskanej ceny.

Warunki wdrożenia procedury zajęcia nieruchomości

W celu skorzystania z tego cywilnego postępowania egzekucyjnego, należy spełnić pewne warunki:

• Dochodzący swoich praw wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie określonej, bezstronnej i wymagalnej wierzytelności (por. karta nr 2);
• Dochodzący swoich praw wierzyciel musi posiadać zdolność do rozporządzania przysługującym mu tytułem oraz zdolność sadową;
• Zajęcie musi dotyczyć nieruchomości.

Zajęcie

Zajęcie nieruchomości odbywa się według poniższego schematu:

1 - Doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie

To cywilne postępowanie egzekucyjne wszczynane jest poprzez doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie.

Procedura zajęcia nieruchomości może zostać wszczęta niezwłocznie wobec dłużnika lub wobec osoby trzeciej, w której posiadaniu jest nieruchomość będąca przedmiotem zajęcia. W ten sposób wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie zostanie doręczone dłużnikowi bądź osobie trzeciej znajdującej się w posiadaniu nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, że w przypadku postępowania, w którym nieruchomość znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej, doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie jest niewystarczające. Bowiem w celu zapewnienia ważności wymienionego powyżej dokumentu, również dłużnikowi należy dostarczyć zwykłe wezwanie do zapłaty.

W obu tych przypadkach doręczenie wezwania do zapłaty ustanawiającego zajęcie będzie skutkować przede wszystkim:

• wezwaniem do wykonania zobowiązania (brak możliwości przeniesienia prawa własności, ani ustanowienia na nieruchomości jakiegokolwiek zabezpieczenia);
• wprowadzeniem braku możliwości dysponowania nieruchomością;
• wprowadzeniem braku możliwości dysponowania korzyściami uzyskiwanymi z nieruchomości.

Następnie wezwanie do zapłaty ustanawiające zajęcie musi zostać ujawnione w celu umożliwienia powoływania się na nie w stosunku do osób trzecich.

2 - Spełnienie wymogów formalnych poprzedzających sprzedaż

Przeprowadzenie sprzedaży, z wolnej ręki lub w drodze licytacji, będzie możliwe wyłącznie po podjęciu następujących kroków:

• Sporządzeniu opisowego protokołu z oględzin obiektu przez właściwego komornika sądowego;
• Wezwaniu dłużnika oraz zarejestrowanych wierzycieli na rozprawę rozpoznawczą;
• Sporządzeniu przez adwokata reprezentującego dochodzącego swoich praw wierzyciela listy warunków sprzedaży zawierającej warunki i sposób przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości;
• Zgłoszeniu wierzytelności przez zarejestrowanych wierzycieli.

3 - Rozprawa rozpoznawcza

Na tej rozprawie podejmowana jest decyzja o trybie sprzedaży nieruchomości - z wolnej ręki lub w drodze licytacji.

Ponadto w trakcie tej rozprawy sędzia komisarz sprawdza, czy spełnione zostały warunki egzekucji zajęcia, a także wydaje postanowienia dotyczące wnoszonych ewentualnie zarzutów lub wniosków incydentalnych.

4 - Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości może zostać przeprowadzona z wolnej ręki lub w drodze licytacji:

• Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki: dłużnik objęty postępowaniem egzekucyjnym podejmuje niezbędne kroki mające na celu doprowadzenie do sprzedaży. W przeciwnym wypadku dochodzi do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji.
• Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji (przysądzenia na licytacji): w praktyce chodzi o sprzedaż nieruchomości na aukcji publicznej.

Sprzedaż w drodze licytacji wymaga uprzedniego ujawnienia informacji o takim zamiarze.

Aukcje odbywają się przed sądem pierwszej instancji (por. karta nr 2). Osoba licytująca musi upoważnić swojego adwokata, reprezentacja przez adwokata jest bowiem obowiązkowa.

Po zakończeniu aukcji, wydany zostaje wyrok przysądzający własność, o którym wierzyciel dochodzący swoich praw musi powiadomić dłużnika, zarejestrowanych wierzycieli, zwycięskiego oferenta oraz wszystkie osoby, które wniosły zarzuty rozstrzygnięte wydanym orzeczeniem.

Należy wspomnieć, że licytacja może zostać zakłócona przez przelicytowanie (w przypadku zaproponowania przez kogoś ceny wyższej od przysądzonej) lub przez powtórzenie aukcji (w przypadku jej anulowania).