PFÄNDBARE UNBEWEGLICHE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Bevor die verschiedenen im belgischen Recht vorgesehenen Immobilientransaktionen kommentiert werden, erscheint es angebracht, die unbeweglichen Vermögensgegenstände zu beschreiben, die Gegenstand einer Pfändung sein können.

Artikel 1560 der Zivilprozessordnung:

„Der Gläubiger kann die Enteignung der nachstehend aufgeführten Sachen betreiben:

  1. Im Eigentum seines Schuldners stehende unbewegliche Vermögensgegenstände und ihr als unbeweglich geltendes Zugehör;

  2. Nießbrauch-, Erbpacht- und Oberflächenrechte des Schuldners auf Vermögensgegenstände gleicher Art.“

Dieser Artikel bildet die Grundlage für die Zwangsvollstreckung von Vermögensgegenständen und Rechten, die gemäß Artikel 45 des Hypothekengesetzes hypothekarisch belastet werden können.

1. Ein unbeweglicher Vermögensgegenstand oder eine als unbeweglicher Vermögensgegenstand geltende Sache

Artikel 517 des Zivilgesetzbuchs:

„Eine Sache ist unbeweglich aufgrund ihrer Natur, aufgrund ihrer Zweckbestimmung oder aber aufgrund des Gegenstandes, auf den sie sich bezieht.“

Diese Klassifizierung gilt für Sachen, aber auch für Rechte.

Allein verkehrsunfähige unbewegliche Sachen können Gegenstand einer Immobilienpfändung sein.

Aufgrund ihrer Natur

In Artikel 518ff. des Zivilgesetzbuchs sind die aufgrund ihrer Natur unbeweglichen Sachen aufgeführt. Als Kriterium für diese Kategorie von Sachen gilt der Boden: Dieser umfasst alle Sachen, die Teil von ihm oder mit ihm verbunden sind.

Das Gesetz führt folgende Beispiele auf:

• Grundstücke;
• Gebäude: prinzipiell umfasst diese Gruppe gemäß dem Kassationshof die Sachen, die auf Dauer oder üblicherweise mit dem Boden verbunden sind, sodass „Konstruktionen“ im Allgemeinen Teil dessen sind;
• Wind- oder Wassermühlen;
• Früchte vor der Ernte;
• Noch nicht gepflückte Baumfrüchte;
• Holzschläge im Niederwald;
• Holzschläge im Hochwald.

Viele dieser Begriffe haben sich mit der Zeit gewandelt und werden rechtlich besonders weit ausgelegt.

Aufgrund ihrer Einbeziehung oder Zweckbestimmung

Diese Kategorie der unbeweglichen Vermögensgegenstände umfasst die Sachen, die aufgrund ihrer Natur beweglich sind, rechtlich aber aufgrund ihrer Verbindung mit einer unbeweglichen Sache als unbeweglich angesehen werden.

Mit dieser Bestimmung hat der Gesetzgeber den Grundsatz „accessorium sequitur principale“ angewandt im Bestreben, die rechtliche Situation und die realen Gegebenheiten so gut wie möglich aufeinander abzustimmen. Es werden zwei Gruppen unterschieden:

1. die Gegenstände, die der Eigentümer eines Grundstücks zum Betrieb und zur Nutzung dieses Grundstücks dorthin gebracht hat (Artikel 524 des Zivilgesetzbuchs);

2. die bewegliche Habe, die der Eigentümer auf Dauer mit dem Grundstück verbunden hat:

• wenn diese mittels Gips, Kalk oder Zement befestigt sind;
• wenn diese nicht entfernt werden können, ohne dass sie selbst oder der Teil des Grundstücks, an den sie befestigt sind, zerstört oder beschädigt werden (Artikel 525 des Zivilgesetzbuchs).

Diese Vermögensgegenstände müssen im Pfändungsbeschluss nicht ausdrücklich erwähnt werden.

Aufgrund des Gegenstands, auf den sie sich beziehen

Diese Kategorie ist nicht auf (bewegliche) Gegenstände ausgerichtet. Das Kriterium beruht hier auf der Natur der Sache, auf die sich die Vermögensrechte beziehen. Diese Sachen sind unbeweglich aufgrund ihrer Natur oder ihrer Zweckbestimmung.

Es handelt sich dabei sowohl um dringliche Rechte (Nießbrauch, Oberflächenrecht, Erbpachtrecht, Hypothek usw.) als auch um Immobilienpfändungen.

2. Im Besitz des Schuldners

Der Gerichtsvollzieher muss zunächst Informationen über ein etwaiges Eigentum an unbeweglichen Sachen seitens eines Schuldners einholen. Diese Informationen kann er beim Einregistrierungsamt erhalten.

Dem Pfändungsantrag muss außerdem ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale) hinzugefügt werden, der sämtliche Informationen über den unbeweglichen Vermögensgegenstand aufführt und als Eigentumsnachweis für den Schuldner dient.

Die rechtliche Grundlage hierfür bildet Artikel 141 des Hypothekengesetzes:

„Die Bestimmung der Immobilien, die Gegenstand einer der Veröffentlichung unterliegenden Urkunde oder Unterlage sind, umfasst folgende Angaben: die geographische Lage (Kommune, Straße oder Weiler, Gebäudenummer), die aus einem höchstens ein Jahr alten Katasterauszug entnommene Katasterbezeichnung, Art und Fläche. Haben sich seit der Umregistrierung des letzten Titels Elemente der geographischen Lage und der Katasterbezeichnung verändert, so sollten auch diese Angaben, so wie sie aus diesem letzten Titel hervorgehen, aufgeführt werden.

  Handelt es sich um Etagen oder Teile von Etagen eines Gebäudes gemäß Artikel 577 a, § 11 des Zivilgesetzbuchs handeln, so hat die Bezeichnung ferner mit den Angaben der übertragenen Ursprungsurkunde und der sie abändernden übertragenen Urkunden übereinzustimmen.

In der der Veröffentlichung unterliegenden Urkunde oder Unterlage wird der Eigentumstitel der betreffenden Immobilien und des letzten übertragenen Titels erwähnt, sofern dieser weniger als 30 Jahre alt ist.

Die in diesem Artikel ausgeführten Identifizierungsregeln können vom König ergänzt werden.“

Der Gerichtsvollzieher fordert dieses Dokument beim regionalen Katasterdirektor der Region an, in der die betreffende Sache belegen ist. Die entsprechende Anfrage kann per Post, per Telefax oder per E-Mail übermittelt werden.

3. Nießbrauch-, Erbpacht- und Oberflächenrechte

Diese Rechte sind bereits in den Ausführungen über die pfändbaren unbeweglichen Vermögensrechte erwähnt worden.

SICHERUNGSPFÄNDUNG

1. Voraussetzungen

Die Forderung muss unbestritten, bestimmt und fällig sein

Jeder Gläubiger, der über eine unbestrittene, bestimmte und fällige Forderung verfügt, kann eine Sicherungspfändung des beweglichen Vermögens seines Schuldners veranlassen, wenn die Zahlungsfähigkeit des Schuldners gefährdet ist.

DIE UNBESTRITTENHEIT:

Die Forderung muss prima facie begründet erscheinen, das heißt, der Pfändungsrichter verfügt lediglich über ein geringes Prüfungsrecht, um die Unbestrittenheit einer Forderung zu ermessen.

DIE FÄLLIGKEIT:

Der Gläubiger kann die Zahlung der Forderung beim Gericht beantragen.

DIE BESTIMMTHEIT:

Der Wert einer Forderung muss bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.

Wenn ein ausländischer gerichtlicher Beschluss diese Anforderungen erfüllt, kann sie ebenfalls als Grundlage für die Veranlassung einer Sicherungspfändung dienen, selbst wenn sie keine Vollstreckbarkeitserklärung beinhaltet.

Es muss eine gewisse Dringlichkeit bestehen

Artikel 1413 der Zivilprozessordnung:

„Jeder Gläubiger kann in Fällen besonderer Dringlichkeit beim Richter die Genehmigung einer Sicherungspfändung des pfändbaren Vermögens des Schuldners beantragen.“

Die Sicherungspfändung muss immer durch Dringlichkeit begründet sein.

Die Maßnahme muss, sowohl zum Zeitpunkt der Durchführung der Pfändung als auch zum Zeitpunkt des Urteilserlasses, durch die drohende Zahlungsunfähigkeit des Schuldners gerechtfertigt sein. Der Nachweis dafür muss indes nicht unbedingt zu Beginn des Verfahrens erbracht werden, sondern kann auch im Laufe dessen erfolgen.

Die Rechtsprechung zieht zahlreiche konkrete Umstände in Betracht, die die tatsächliche Dringlichkeit in einem bestimmten Fall festlegen, darunter:

• die Anzahl der pfändbaren Vermögensgegenstände des Schuldners;
• die Tatsache, ob der Schuldner im Ausland wohnhaft ist oder nicht;
• …

2. Das Verfahren

Das Verfahren der Sicherungspfändung von Immobilien wird in Kapitel III von Band V der Zivilprozessordnung beschrieben.

Es ist noch kein Urteil in der Hauptsache verfügbar

Der Antrag

Artikel 1026 der Zivilprozessordnung führt die „allgemeinen“ Angaben auf, die in einer Anfrage aufgeführt sein müssen:

• Tag, Monat und Jahr;
• Familienname, Vorname, Beruf und Wohnsitz des Antragstellers (sowie gegebenenfalls Familienname, Vorname, Wohnsitz und Eigenschaft seiner gesetzlichen Vertreter);
• Gegenstand und Beweggründe der Anfrage;
• Bestimmung des Richters, der in der Sache zu entscheiden hat;
• die Unterschrift des Anwalts der Partei, sofern gesetzlich nicht anders bestimmt.

Es sei daran erinnert, dass diese Angaben, zur Vermeidung der Nichtigkeit, verpflichtend sind.

Artikel 1430 sieht jedoch einige weitere spezifische Angaben für die Sicherungspfändung von Immobilien vor:

„Der Antrag, mit dem die Sicherungspfändung der Immobilien erwirkt werden soll, beinhaltet, zusätzlich zu den von Artikel 1026 vorgesehenen Informationen, folgende Angaben:

1. den Titel, die Gründe, den Wert oder die Schätzung der Forderung;

2. die Vermögensgegenstände, über die sich die Pfändung erstrecken soll;

3. Familienname, Vornamen und Wohnsitz des Schuldners.

Dem Antrag sind hinzuzufügen:

1. ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale) betreffend die Vermögensgegenstände, über die sich die Pfändung erstrecken soll;

2. eine Bescheinigung des Hypothekenbewahrers, die gegebenenfalls über alle bestehenden Einträge und alle Übertragungen von Zahlungsbefehl und Pfändung in Bezug auf diese Vermögensgegenstände Aufschluss gibt.“

Der Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale)

Dem Pfändungsantrag muss außerdem ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale) hinzugefügt werden, der sämtliche Informationen über den unbeweglichen Vermögensgegenstand aufführt und als Eigentumsnachweis für den Schuldner dient.

Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in Artikel 141 des Hypothekengesetzes:

„Die Bestimmung der Immobilien, die Gegenstand einer der Veröffentlichung unterliegenden Urkunde oder Unterlage sind, umfasst folgende Angaben: die geographische Lage (Kommune, Straße oder Weiler, Gebäudenummer), die aus einem höchstens ein Jahr alten Katasterauszug entnommene Katasterbezeichnung, Art und Fläche. Haben sich seit der Umregistrierung des letzten Titels Elemente der geographischen Lage und der Katasterbezeichnung verändert, so sollten auch diese Angaben, so wie sie aus diesem letzten Titel hervorgehen, aufgeführt werden.

  Handelt es sich um Etagen oder Teile von Etagen eines Gebäudes gemäß Artikel 577 a, § 11 des Zivilgesetzbuchs handeln, so hat die Bezeichnung ferner mit den Angaben der übertragenen Ursprungsurkunde und der sie abändernden übertragenen Urkunden übereinzustimmen.

In der der Veröffentlichung unterliegenden Urkunde oder Unterlage wird der Eigentumstitel der betreffenden Immobilien und des letzten übertragenen Titels erwähnt, sofern dieser weniger als 30 Jahre alt ist.

Die in diesem Artikel ausgeführten Identifizierungsregeln können vom König ergänzt werden.“

Der Gerichtsvollzieher fordert dieses Dokument beim regionalen Katasterdirektor der Region an, in der die betreffende Sache belegen ist. Die entsprechende Anfrage kann per Post, per Telefax oder per E-Mail übermittelt werden.

Die Bescheinigung des Hypothekenbewahrers

Gemäß den Bestimmungen von Artikel 127 des Hypothekengesetzes muss der Hypothekenbewahrer eine Bescheinigung ausstellen, in der alle dringlichen Rechte aufgeführt sind, mit denen der unbewegliche Vermögensgegenstand belastet ist.

Artikel 127 des Hypothekengesetzes:

„Die Hypothekenbewahrer sind verpflichtet, Bescheinigungen auszustellen über die Übertragung und Gewährung dringlicher Rechte sowie über die Verpachtungen, die von all den Personen genehmigt sind, die in den schriftlichen Anfragen, die zu diesem Zweck an sie gerichtet werden, genannt sind.

 Sie sind ferner verpflichtet, allen Antragstellern eine Abschrift der bestehenden Einträge oder Übertragungen, oder falls nicht vorliegen, der entsprechenden Bescheinigungen zu übermitteln.

Unabhängig vom Datum der Urkunde und ihrer Übertragung haben sie die Verpflichtung, die von Artikel 577-4 § 1 des Zivilgesetzbuchs bestimmte Urkunde sowie ihre Abänderungen in der Bescheinigung zu erwähnen.“

Der Antrag muss in der Geschäftsstelle des Gerichts erster Instanz am Ort, an dem der Pfändungsantrag gestellt wird, hinterlegt werden.

Der Pfändungsrichter erlässt innerhalb von acht Tagen eine Anordnung. Zur Vermeidung ihrer Nichtigkeit müssen in dieser Anordnung der Betrag, für den die Pfändung beantragt wird, sowie die zu pfändenden unbeweglichen Vermögensgegenstände genannt sein. Die Mitteilung der Anordnung erfolgt innerhalb von drei Tagen nach Erlass per Gerichtsschreiben.

Es ist ein Urteil in der Hauptsache ergangen

Jeder Rechtsspruch kann die Durchführung der Sicherungspfändung im Hinblick auf die darin bestimmten Verurteilungen genehmigen und das unabhängig von der Annahme der vorläufigen Zwangsvollstreckung, außer der in der Hauptsache zuständige Richter hat diese Möglichkeit ausdrücklich ausgeschlossen, oder außer es ist ein Zahlungsaufschub gewährt worden.

Ein solcher Erlass ist ausreichend, um den Anspruch einer bestimmten, unbestrittenen und fälligen Forderung zu erfüllen. Anders gesagt, der Dringlichkeitsanspruch muss weiterhin erfüllt werden. Der Gläubiger kann die Genehmigung des Pfändungsrichters auch zur Sicherheit erlangen.

Es muss kein Zahlungsbefehl zugestellt werden

In Abweichung der Bestimmungen über die Zwangsvollstreckung muss bei einer Sicherungspfändung kein Zahlungsbefehl zugestellt werden, zumal es sich um eine Maßnahme handelt, die aufgrund von Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des Schuldners in jedem Fall angeordnet wird.

Artikel 1432 der Zivilprozessordnung:

„Einer Sicherungspfändung von Immobilien muss kein Zahlungsbefehl vorausgehen.

Sie erfolgt mittels Zustellung durch den Gerichtsvollzieher, und zur Vermeidung ihrer Nichtigkeit muss sie Folgendes enthalten:

1. Abschrift des Antrags und der Anordnung, die die Pfändung genehmigt, oder, wenn es zuvor nicht zugestellt worden ist, des Gerichtsurteils, das gemäß Artikel 1414 eine Genehmigung ersetzt;

2. Angaben über die Identität des Schuldners: Familienname, Vornamen, Beruf, Wohnsitz, Geburtsort und -datum;

3. genaue Angabe der gemäß Artikel 1568 gepfändeten Vermögensgegenstände;

4. Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale).“

Diese Pfändung muss innerhalb eines Monats nach der Anordnung des Pfändungsrichters übertragen werden. Erfolgt diese Übertragung nicht, ist die Anordnung als null und nichtig anzusehen und die Sicherungspfändung wird für nichtig erklärt.

Berücksichtigt wird das Datum, an dem der Pfändungsbeschluss dem Hypothekenamt vorgelegt wird. Der Hypothekenbewahrer muss die Pfändung, zur Vermeidung ihrer Nichtigkeit, innerhalb von acht Tagen übertragen.

In diesem Fall muss die Steuerbehörde verständigt werden. Dazu übermittelt der Gerichtsvollzieher innerhalb von 24 Stunden nach der Pfändung eine eingeschriebene Anzeige an den Finanzbeamten der Region, in der der Wohnort oder Hauptwohnsitz des Gepfändeten liegt sowie an den Finanzbeamten der Region, in sich der unbewegliche Vermögensgegenstand befindet.

Es ist möglich, dass derselbe unbewegliche Vermögensgegenstand mehrmals mit einer Sicherungspfändung belegt wird.

Die Sicherungspfändung hat keine Enteignung zur Folge: Der Schuldner darf den unbeweglichen Vermögensgegenstand innerhalb der Grenzen der Sorgfaltspflicht verwalten. Ab dem Tag der Pfändungsübertragung darf normalerweise keine Urkunde der Veräußerung oder der Errichtung einer Hypothek mehr zustande kommen.

Gemäß Artikel 1390 der Zivilprozessordnung muss der Gerichtsvollzieher innerhalb von drei Werktagen nach Zustellung des Pfändungsbeschlusses dem Zentralregister für Pfändungsanzeigen eine Anzeige übermitteln.

Die Erneuerung

Eine Sicherungspfändung hat eine Gültigkeitsdauer von drei Jahren ab dem Datum ihrer Übertragung. Die Pfändung endet von Rechts wegen mit Ablauf dieses Zeitraums, und die Veröffentlichung der Hypothek in den Bescheinigungen wird aufgehoben.

Der Gläubiger, der den Beweis erbringt, dass seine Pfändung aufrechterhalten werden muss, hat deren Verlängerung mindestens 15 Tage vor Ablauf der Gültigkeitsdauer zu beantragen. Dieser Zeitraum von 15 Tagen ist als Frist zu betrachten.

Auch die Bedingung der Dringlichkeit muss auch bei der Beantragung der Verlängerung einer Sicherungspfändung erfüllt sein.

Artikel 1439 der Zivilprozessordnung:

„Die Anordnung wird dem Schuldner zugestellt. Sie gilt dann als nichtig, wenn die Verlängerung der Übertragung nicht vor Ablauf der Gültigkeit der vorhergehenden Pfändung beantragt worden ist.

Die Verlängerung der Übertragung erfolgt dadurch, dass dem Bewahrer ein Antrag in zweifacher Ausfertigung vorgelegt wird, der eine genaue Angabe der zu verlängernden Übertragung beinhaltet, begleitet von einer Ausfertigung der Anordnung und des Pfändungsbeschlusses, gegebenenfalls unbeschadet der Anwendung von Artikel 90 Absatz 2 des Gesetzes vom 16. Dezember 1851.“

Wird die Pfändung verlängert, handelt es sich dabei nicht um eine neue Pfändung. Der Gläubiger kann indes beschließen, eine neue Pfändung desselben Vermögensgegenstandes zu beantragen, wenn die dreijährige Frist abgelaufen ist.

Wird die Erneuerung der Pfändung abgelehnt, verfügt der Gläubiger über keinerlei Rechtsmittel.

Die Löschung der Pfändung

Wird die gerichtliche Anordnung zurückgenommen, gilt die Pfändung als unwirksam, und es muss eine Löschung der Hypothek vorgenommen werden.

In diesem Fall bleibt die gerichtliche Anordnung vorläufig vollstreckbar: Der Hypothekenbewahrer muss die Löschung ungeachtet der eingelegten Rechtsmittel vornehmen.

Das Verfahren der Löschung und Übertragung beim Hypothekenamt wird in den Artikeln 92-94 des Hypothekengesetzes beschrieben.

ZWANGSVOLLSTRECKUNG

Gemäß Artikel 1560 der Zivilprozessordnung kann jeder Gläubiger die Enteignung der (pfändbaren) unbeweglichen Vermögensgegenstände betreiben. Dies gilt für Hypotheken- und Chirographargläubiger.

Für einen Überblick über die für die Pfändung und ihren Gegenstand geltenden Bedingungen sei auf die Sicherungspfändung von Immobilien verwiesen.

Was den Gegenstand der Pfändung betrifft, sei der Vollständigkeit halber an Artikel 1563 der Zivilprozessordnung erinnert.

Prinzipiell hat ein Gläubiger das Recht, zwischen den pfändbaren Vermögensgegenständen seines Schuldners zu wählen. Hat allerdings ein Gläubiger bereits einen unbeweglichen Vermögensgegenstand mit einer Hypothek belastet, muss er sie zuerst realisieren, bevor er einen anderen Gegenstand benennt, selbst wenn die Erlöse aus dem Verkauf des mit der Hypothek belasteten Vermögensgegenstandes nicht ausreichend sind.

1. Einige Sonderfälle

Ungeteiltheit (Gesamthandseigentum)

Gehört der unbewegliche Vermögensgegenstand mehreren Personen, spricht man von Ungeteiltheit.

Abweichend von der Sicherungspfändung, bei der die Eigentümer der gepfändeten Sache nicht enteignet werden, ist es im Fall der Eviktion erforderlich, den Zustand der Ungeteiltheit aufzuheben.

Sind nicht alle Eigentümer Schuldner der Forderung, für die die Pfändung beantragt wird, kann die Enteignung erst zum Zeitpunkt der Aufteilung erfolgen. Die Zustellung der Aufforderung oder die Verhängung der Vollstreckungspfändung können an sich problemlos davor erfolgen.

Artikel 1561 der Zivilprozessordnung:

„Der ungeteilte Teil des Schuldners kann allerdings von seinen persönlichen Gläubigern nicht vor der Aufteilung oder Auflösung, die sie bewirken können oder an denen sie ein Beteiligungsrecht haben, vollstreckt werden, außer dies geschieht unter Einhaltung der Ungeteiltheitsvereinbarung, die vor dem Teilungsantrag oder der Errichtungsurkunde der Hypothek abgeschlossen worden ist.

Im Falle der Auflösung der ungeteilten Rechtsgemeinschaft geht der Anspruch des Hypothekengläubigers auf den Anteil des Schuldners am Erlös über. Dies gilt unabhängig davon, wer der Käufer ist, der nicht der Mitversteigerer sein darf und dessen ungeteilter Teil von der Hypothek belastet war.

Im Falle einer Teilung mit Ausgleichszahlung dient der vom Mitversteigerer zu zahlende Betrag der Begleichung der vorrangigen oder Hypothekarforderungen, deren vorrangige Eigenschaft gemäß der Rangordnung dieser Forderungen zum Zeitpunkt der Teilung erlischt.“

Der vom Gläubiger gestellte Antrag auf Aufhebung der Unteilbarkeit stellt somit ein eigenes Recht dar, das sich aus dem oben genannten Artikel ergibt, sodass der Schuldner nicht zuerst eine Aufforderung erhalten muss.

Ehepartner

Gemäß Artikel 1562 der Zivilprozessordnung kann die Enteignung der unbeweglichen Vermögensgegenstände aus dem gemeinsamen Besitz des Schuldners und seines Ehepartners im Hinblick auf die Begleichung einer Schuld betrieben werden, von der beide Ehepartner belastet sind oder die eine eigene Schuld darstellt, mit der das gemeinsame Vermögen belastet ist.

Will ein Gläubiger seine Forderung bei einem Ehepartner oder bei beiden Eheleuten beitreiben, müssen stets die geltenden Bestimmungen des ehelichen Güterstands berücksichtigt werden.

Es verhält sich nämlich so, dass Eheleute, bei deren Eheschließung ein gemeinsamer Güterstand (gesetzlicher Güterstand) vertraglich vereinbart wurde, das gemeinsame Vermögen zugunsten des Gläubigers verpfänden, während in einer Ehe mit Gütertrennung lediglich das persönliche Vermögen der einzelnen Ehepartner exponiert ist. In letzterem Fall beschränkt sich die vom Gläubiger geforderte Eviktion auf dieses persönliche Vermögen.

2. Das Verfahren

Die Gesetzgebung für Hypothekardarlehen enthält einige spezifische Bestimmungen in Bezug auf die Zwangsvollstreckung.

In Anwendung von Artikel 59 § 1 des Gesetzes über Hypothekardarlehen (LCH) muss der Darlehensgeber, der über ein Urteil oder eine andere öffentliche Urkunde verfügt, und der die Einleitung einer Pfändungs- oder Zwangsvollstreckungsmaßnahme anstrebt, zunächst versuchen, eine gütliche Einigung herbeizuführen. Eine derartige Einigung muss, noch bevor eine Aufforderung zugestellt wird, vom Gläubiger ausgehen.

Der Versuch einer gütlichen Einigung darf ausschließlich eine natürliche Person betreffen, die ein Darlehen ohne jeglichen beruflichen Bezug aufgenommen hat.

Zustellung einer Aufforderung

Im Gegensatz zu den gerichtlichen Vorschriften bezüglich Sicherungspfändung von Immobilien, muss eine Zahlungsaufforderung vor der Zwangsvollstreckung zugestellt werden.

Artikel 1564 der Zivilprozessordnung bestimmt die Angaben, die in dieser Aufforderung verpflichtend aufgeführt sein müssen:

- die vollständige Abschrift des Titels, es sei denn, es ist eine Zustellung an den Schuldner erfolgt;

- Wahl der Zustellungsanschrift im Bezirk oder am Sitz des Richters, der über die Pfändung zu entscheiden hat;

- Hinweis, dass bei Ausbleiben der Zahlung zur Pfändung der Immobilien übergegangen wird;

- Name, Vornamen, Beruf, Wohnsitz, Geburtsort und -datum des Schuldners;

- Grundlegende Angaben zu Artikel 43 der Zivilprozessordnung;

- Hinweis, dass der Schuldner innerhalb von acht Tagen ab Zustellung des Pfändungsbeschlusses dem Richter bestehende Angebote des freihändigen Erwerbs seiner Immobilie übermitteln kann.

Gemäß Artikel 1567 der Zivilprozessordnung ist die Aufforderung sechs Monate lang gültig. Das bedeutet, dass sechs Monate nach der Aufforderung ein Pfändungsbeschluss folgen muss. Wird diese Frist überschritten, verliert die Aufforderung automatisch ihre Wirkung.

Wird die Aufforderung vor der Immobiliarpfändung zugestellt, hat dies einige Folgen bezüglich der Verfügbarkeit der Vermögensgegenstände. Unter anderem gilt die Aufforderung als Mahnung und setzt die Verjährung gemäß Artikel 2244 des Zivilgesetzbuchs vorläufig aus.

Wenn in der Aufforderung die oben genannten vorgeschriebenen Informationen aufgeführt sind, kann sie beim Hypothekenamt am Belegenheitsort der Vermögensgegenstände übertragen werden. Es handelt sich also nicht um eine Verpflichtung.

Die Übertragung der Aufforderung hat eine Gültigkeitsdauer von sechs Monaten und kann auf Antrag um sechs Monate verlängert werden.

Es handelt sich um die erste Urkunde der Zwangsvollstreckung, die zu einer eingeschränkteren Verfügbarkeit der unbeweglichen Vermögensgegenstände führt. Der Schuldner darf den Vermögensgegenstand nicht mehr veräußern oder mit einer Hypothek belasten.

Einspruch

Der Schuldner kann den Gläubiger wegen Unregelmäßigkeiten bei der Aufforderung vor das Pfändungsgericht laden, insbesondere aufgrund von Formfehlern oder wegen eines fehlerhaften Titels, wobei dies aber keine aufschiebende Wirkung bedingt. Der Einspruch, mit dem die Gültigkeit des Vollstreckungstitels angefochten wird, bedingt hingegen sehr wohl eine aufschiebende Wirkung.

Zahlungsaufschub

Artikel 1334 der Zivilprozessordnung:

„Erfolgt die Vollstreckung oder die Pfändung aufgrund einer anderen öffentlichen Urkunde als einem Urteil, so muss der von Artikel 1244 des Zivilgesetzbuchs vorgesehene Fristantrag zur Vermeidung seiner Erlöschung innerhalb von 15 Tagen nach der Aufforderung oder, wenn keine Aufforderung ergangen ist, nach der ersten dem Schuldner zugestellten Pfändungsurkunde eingereicht werden.“

Das Recht auf Beantragung eines maßvollen Zahlungsaufschubs ist zwingendes Recht und kann nicht ausgeschlossen werden. Allerdings muss der Schuldner in einer schwierigen Lage sein und sich redlich verhalten.

Die Möglichkeit des Schuldners, einen Zahlungsaufschub zu beantragen, verfällt, sobald der Schuldner vom Notar aufgefordert wird, gemäß Artikel 1582 der Zivilprozessordnung die Verkaufsbedingungen zur Kenntnis zu nehmen.

Die Pfändung

Die Pfändung muss innerhalb von sechs Monaten angeordnet werden, wobei dies (zur Vermeidung ihrer Nichtigkeit) erst ab 15 Tagen nach Zustellung des Pfändungsbeschlusses erfolgen darf.

Eine Zahlungsaufforderung muss nach sechs Monaten erneut zugestellt werden.

Gemäß Artikel 1568 der Zivilprozessordnung muss der Pfändungsbeschluss Folgendes umfassen:

- Die Angabe des Vollstreckungstitels;

- Die Bezeichnung der im Einklang mit Artikel 144 des Hypothekengesetzes gepfändeten Immobilien;

- Die Nennung des Richters, der über den Antrag entscheiden wird;

- Den Hinweis auf das Recht des Schuldners, innerhalb von acht Tagen alle Angebote des freihändigen Erwerbs seiner Immobilie zu übermitteln;

- Identität der gepfändeten Partei.

Ähnlich wie bei der in Bezug auf die Aufforderung bestehenden Möglichkeit, wird auch der Pfändungsbeschluss beim Hypothekenamt übertragen. In diesem Zusammenhang handelt es sich jedoch, gemäß Artikel 1569 der Zivilprozessordnung, um eine Verpflichtung, und die Übertragung ist nicht freigestellt:

„Der Pfändungsbeschluss muss innerhalb von 15 Tagen beim Hypothekenamt am Belegenheitsort der Vermögensgegenstände für den Teil des gepfändeten Vermögens, der in diesem Bezirk belegen ist, in das entsprechende Register übertragen werden.“

Bei Ausbleiben der Übertragung (innerhalb einer angemessenen Zeitspanne) gilt die Pfändung als nichtig. Auch in diesem Fall gilt als Übertragungsdatum der Tag, an dem der Pfändungsbeschluss vorgelegt wird.

Die Übertragung ist drei Jahre lang gültig und kann erneuert werden, indem beim Hypothekenbewahrer ein entsprechender Antrag eingereicht wird.

Die Pfändung bewirkt keine Übertragung des Eigentums, sie verleiht lediglich dem Gläubiger das Recht auf Verkauf des Vermögensgegenstandes. Das Eigentumsrecht erhält tatsächlich in Bezug auf den Schuldner eine neue Bedeutung. Dieser kann den unbeweglichen Vermögensgegenstand nicht mehr mit einer Hypothek belasten oder veräußern und muss im Interesse des Gläubigers handeln.

Einspruch

Der Schuldner kann den Gläubiger beim Pfändungsgericht wegen Unregelmäßigkeiten bei der Pfändung oder im Titel belangen.

Bestellung des Notars - Antrag und Anordnung

Gemäß Artikel 1580 der Zivilprozessordnung hat der Gläubiger nach der Übertragung der Pfändung einen Monat Zeit, um beim Gericht einen Antrag auf Bestellung eines Notars einzureichen, der mit der öffentlichen Versteigerung oder dem freihändigen Verkauf der gepfändeten Vermögensgegenstände zu betrauen ist.

Die einmonatige Frist ist keine Verwirkungsfrist und ist nicht zur Vermeidung ihrer Nichtigkeit vorgeschrieben.

Die Kenntnisnahme des Antrags, der die Anforderungen gemäß Artikel 1026 der Zivilprozessordnung erfüllen muss, erfolgt durch den zuständigen Pfändungsrichter im Bezirk, in dem der unbewegliche Vermögensgegenstand belegen ist.

Die Anfrage beinhaltet unter anderem:

- den Aufforderungsbeschluss in originaler Ausfertigung;

- den Pfändungsbeschluss in originaler Ausfertigung;

- den Vollstreckungstitel;

- die Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale);

- eine etwaige Vollmacht für den freihändigen Verkauf.

Das Pfändungsgericht erlässt eine Entscheidung in Bezug auf die Wahl des Notars. Die Anordnung der Bestellung des Notars wird an diesen innerhalb von 15 Tagen nach Erlass der Entscheidung gegen einfachen Aufgabeschein versandt. Prinzipiell ist der Notar verpflichtet, den Auftrag auszuführen. Ist er nicht im Stande, die ihm erteilte Aufgabe zu erfüllen, kann er beim Pfändungsgericht seine Vertretung beantragen.

Gegen die Anordnung, die sich aus Artikel 1580 der Zivilprozessordnung ergibt, kann seitens des Antragstellers oder durch Drittwiderspruch seitens des Schuldners Berufung eingelegt werden. Für beide Rechtsmittel gilt eine Frist von einem Monat ab erfolgter Zustellung.

Die Zustellung der Anordnung ist zwar rechtlich nicht verpflichtend, doch kann die Anordnung dem Gepfändeten allein zu dem Zweck zugestellt werden, die für einen Drittwiderspruch vorgesehene Frist auszulösen. Der Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Der freihändige Verkauf

Auf Antrag des Gepfändeten

Der Schuldner wird, sowohl im Aufforderungsbeschluss als auch im Pfändungsbeschluss, davon in Kenntnis gesetzt, dass er die unbeweglichen Vermögensgegenstände auch freihändig verkaufen kann.

Das Verfahren wird in Artikel 1580a der Zivilprozessordnung beschrieben. Der freihändige Verkauf wird auf einseitigen Antrag durchgeführt und setzt ein konkretes Kaufangebot voraus.

Bei seiner Beurteilung berücksichtigt das Gericht die Interessen aller Parteien und erteilt die notwendigen Anweisungen. Seine Anordnung umfasst die Beschreibung der Bedingungen des freihändigen Verkaufs sowie die Identität des bestellten Notars und den Zeitraum, innerhalb dessen der Verkauf zum Abschluss gebracht werden muss.

Gegen die Anordnung kann weder Einspruch noch Berufung eingelegt werden.

Auf Antrag des pfändenden Gläubigers

Gemäß Artikel 1580b der Zivilprozessordnung kann auch der Pfänder einen Antrag auf freihändigen Verkauf stellen.

Dieser Antrag wird gemeinsam mit dem Aufforderungs- und Pfändungsbeschluss, dem Titel, dem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (matrice cadastrale) und einer von einem Notar erstellten Verkaufsurkunde eingereicht.

In seiner Anordnung berücksichtigt das Gericht die Interessen aller Gläubiger, des Schuldners und des etwaigen Drittinhabers. Die Anordnung beinhaltet die festgesetzten Modalitäten sowie die Identität des bestellten Notars und die Frist, innerhalb derer der Verkauf zum Abschluss gebracht werden muss.

Öffentliche Versteigerung

Verkaufsbedingungen

Wird der unbewegliche Vermögensgegenstand nicht freihändig verkauft, oder hat das Pfändungsgericht dies zurückgewiesen, müssen die allgemeinen Verkaufsbedingungen festgelegt werden, um den rechtlichen Rahmen und die weiteren Schritte festzulegen.

Diese Bedingungen bestimmen auch die Rechtsbeziehungen zwischen dem Gepfändeten, seinen Gläubigern und dem Käufer.

Die Angaben, die verpflichtend in den Verkaufsbedingungen erscheinen müssen, werden von Artikel 1582 Absatz 1 der Zivilprozessordnung bestimmt:

„Im Lastenverzeichnis, das vom bestellten Notar erstellt wird, wird der Tag des Verkaufs angegeben und darauf hingewiesen, dass der Erlös den eingetragenen Gläubigern zusteht sowie den Gläubigern, die eine Aufforderung übertragen haben lassen.

 Es sind darin ferner die Mittel der Veröffentlichung aufgeführt. Der zwingende Charakter des Verkaufs wird in der Veröffentlichung nicht erwähnt.“

Der Schuldner und die Gläubiger, die bei einer Aufforderung oder bei einer zugestellten Sicherungspfändung die hypothekarische Publizität übernehmen, werden mindestens einen Monat vor dem Verkauf durch einen Gerichtsvollzieherbeschluss aufgefordert, die Verkaufsbedingungen zur Kenntnis zu nehmen und der Versteigerung beizuwohnen.

Im Falle der Uneinigkeit müssen die Parteien den Notar innerhalb von acht Tagen nach der Anzeige darüber in Kenntnis setzen. Die Modalitäten hierfür sind nicht festgelegt. Nach Ablauf dieser Frist können die Verkaufsbedingungen vom Notar nicht mehr abgeändert werden, und alle Unregelmäßigkeiten sind abgedeckt.

Das Protokoll wird vom Notar bei der Gerichtsgeschäftsstelle hinterlegt. Der Pfändungsrichter setzt den Tag der Anhörung fest, im Zuge derer er sich mit der etwaigen Anfechtung der Verkaufsbedingungen befassen wird.

Gemäß Artikel 1584 der Zivilprozessordnung werden die Bedingungen beim Hypothekenamt am Rand der Pfändungsübertragung vermerkt. Die Pfändung gilt somit allen Gläubigern. Jeder Gläubiger kann die Eviktion betreiben.

Der Verkauf

Die Verkaufsbedingungen beinhalten das Datum, an dem die öffentliche Versteigerung stattfinden wird.

Das Verkaufsdatum muss zur Vermeidung der Nichtigkeit innerhalb der sechs Monate angesetzt sein, die auf die Anordnung zur Bestellung des Notars folgen. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, muss ein anderer Notar bestellt werden.

Der Notar führt die öffentliche Versteigerung auf Initiative der betreibenden Partei, eines eingetragenen Gläubigers oder eines Gläubigers, dessen Aufforderung übertragen ist, durch. Seine Kosten werden durch den beim Verkauf des Vermögensgegenstandes erzielten Erlös gedeckt.

Gemäß Artikel 1587 der Zivilprozessordnung erfolgt die Versteigerung im Einklang mit den örtlichen Gepflogenheiten. Prinzipiell handelt es sich um eine einzige Versteigerungssitzung. Die Eigentumsübertragung wird im Zuge dieser Sitzung vorgenommen.

Im Interesse aller Parteien kann der Notar ein zweites Datum für den Verkauf festsetzen, der frühestens 14 Tage und spätestens 30 Tage später stattzufinden hat. In diesem Fall dient die erste Sitzung lediglich einer vorläufigen Zuschlagserteilung.

Wenn alle Gläubiger, denen die Pfändung nunmehr gleichermaßen gilt, ihre Zustimmung geben, kann die Zwangsversteigerung in einen spontanen Verkauf umgewandelt werden.

Jeder hat das Recht, innerhalb von 15 Tagen nach der Versteigerung ein Mehrgebot abzugeben. Die 15-tägige Frist ist zur Vermeidung ihrer Erlöschung verpflichtend.

Die Zuschlagserteilung, die auf die Mehrgebote folgt, ist endgültig. Ein Mehrgebot kann vom Notar abgelehnt werden, wenn er den Bieter nicht kennt oder Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit hat. Dieselben Gründe können vom Notar auch vorgebracht werden, um ein herkömmliches Angebot abzulehnen. Gegebenenfalls muss der Notar seine Ablehnung begründen.

Der Notar verfasst ein Zuschlagsprotokoll, das dem Käufer gemeinsam mit den Verkaufsbedingungen übermittelt wird. Ein Auszug aus der Zuschlagsurkunde muss dem Gepfändeten innerhalb von 15 Tagen nach Ablauf der Frist für die Zahlung der Kosten zugestellt werden (diese Frist ist in den Verkaufsbedingungen aufgeführt).

Die Zuschlagsurkunde gilt gleichzeitig als Vollstreckungstitel, mit dem der Mieter aus dem unbeweglichen Vermögensgegenstand ausgewiesen werden kann.