BENI IMMOBILI PIGNORABILI

Per commentare le varie procedure immobiliari contemplate dal diritto belga, è opportuno specificare i beni che possono costituire oggetto di pignoramento immobiliare.

L’articolo 1560 del codice di procedura civile belga ne fornisce la formulazione:

“Il creditore può perseguire l’espropriazione:

  1° dei beni immobiliari e relativi accessori considerati immobili, appartenenti a titolo di proprietà al suo debitore;

  2° dei diritti di usufrutto, di enfiteusi e di superficie di pertinenza del debitore, sui beni di analoga natura.”

Questo articolo costituisce la base per l’esecuzione coattiva dei beni e dei diritti che possono essere gravati da ipoteca, in conformità all’articolo 45 della legge sulle ipoteche.

1. Un bene immobile o un bene considerato come bene immobile

L’articolo 517 del codice civile dispone:

“I beni sono immobili o per natura, o per destinazione, o per l’oggetto a cui si riferiscono.”

Questa classificazione si applica tanto ai beni quanto ai diritti.

Solo i beni immobili fuori dalla sfera del commercio possono costituire oggetto di pignoramento immobiliare.

Per natura

Gli articoli 518 e successivi del codice civile forniscono un’indicazione dei beni immobili per natura. Il criterio utilizzato per questa categoria di beni è il suolo: si tratta di tutti i beni che ne fanno parte o che sono ad esso vincolati.

Esempi forniti dalla legge:

• fondi rustici;
• edifici: in linea di principio, secondo la Corte di cassazione, questo gruppo comprende i beni aventi un rapporto durevole o abituale con il suolo, essendo pertanto inteso che ne fanno parte le «costruzioni» in genere;
• i mulini a vento o ad acqua;
• i raccolti attaccati alle radici;
• i frutti degli alberi non ancora colti;
• i boschi cedui;
• i boschi a fustaia.

Tra queste nozioni, molte hanno subito un’evoluzione con il tempo e vengono trattate con un significato particolarmente ampio dalla giurisprudenza.

Per incorporazione o per destinazione

Questa categoria di beni immobili comprende beni che sono mobili per natura ma che sotto il profilo giuridico vengono considerati come beni immobili in virtù del loro legame con un bene immobile.

Con questa disposizione, il legislatore ha applicato il principio “accessorium sequitur principale” e ha voluto in questo modo armonizzare al meglio la realtà giuridica e la realtà effettuale. Sono stati distinti due gruppi:

1. gli oggetti che il proprietario di un fondo ha collocato su di esso per il servizio e lo sfruttamento del fondo stesso (articolo 524 del codice civile);

2. gli effetti mobiliari che il proprietario ha annesso al fondo a perpetua dimora:

• quando sono fissati a gesso, a calce o a cemento;
• quando tali oggetti non possono essere distaccati senza che essi stessi o la parte del fondo alla quale sono fissati vengano spezzati o danneggiati (articolo 525 del codice civile).

Questi beni non devono essere menzionati formalmente nel verbale di pignoramento.

Per l’oggetto con il quale sono in rapporto

Considerato che questa categoria non contempla oggetti (tali da poter essere spostati), il criterio consiste nella natura della cosa sulla quale vertono i diritti patrimoniali. Queste cose sono beni immobili per natura o per destinazione.

Si tratta tanto di diritti reali (usufrutto, diritto di superficie, diritto di enfiteusi, ipoteca, ecc.) quanto di crediti immobiliari.

2. Appartenenti al debitore

L’ufficiale giudiziario dovrà innanzitutto informarsi in merito all’eventuale proprietà immobiliare di un debitore. A tale scopo può richiedere informazioni presso il conservatore del registro.

L’istanza di pignoramento deve essere inoltre accompagnata da una visura catastale contenente tutte le informazioni in merito al bene immobiliare e avente valore di attestato di proprietà per il debitore.

La base giuridica è rinvenibile nella fattispecie all’articolo 141 della legge sulle ipoteche:

“La designazione degli immobili che costituiscono oggetto di un atto o di un documento soggetto a pubblicità contiene le seguenti indicazioni: l’ubicazione geografica (comune, via o frazione, numero civico), la designazione catastale tratta da una visura recante data non anteriore a un anno, la natura e l’estensione. Se dalla trascrizione dell’ultimo titolo gli elementi dell’ubicazione geografica e della designazione catastale sono stati modificati, sarà necessario fornire altresì questi dati così come risultano dal titolo più recente.

  Quando si tratti di piani o di parti di piani di un immobile di cui all’articolo 577bis, § 11 del Codice civile, la designazione deve inoltre essere conforme alle indicazioni dell’atto di base trascritto e degli atti trascritti che l’hanno modificato.

Nell’atto o documento soggetto a pubblicità viene fatta menzione del titolo di proprietà degli immobili in questione, nonché dell’ultimo titolo trascritto, se risalente a meno di trent’anni.

Il Re può completare le regole di identificazione enunciate nel presente articolo.”

L’ufficiale giudiziario richiede questo documento al direttore regionale del catasto della regione in cui è sito il bene in questione. Tale richiesta può essere inviata a mezzo posta, fax o posta elettronica.

3. I diritti di usufrutto, di enfiteusi e di superficie

Questi diritti sono già stati discussi in precedenza, contestualmente alla presentazione dei diritti patrimoniali immobiliari pignorabili.

SEQUESTRO CONSERVATIVO

1. Condizioni

Il credito deve avere carattere certo, liquido ed esigibile

Ogni creditore che disponga di un credito certo, liquido ed esigibile potrà far procedere al sequestro conservativo dei beni mobili appartenenti al suo debitore, qualora la solvibilità di quest’ultimo sia compromessa.

CERTO:

il credito deve apparire fondato prima facie, nel senso che il giudice dell’esecuzione dispone unicamente di un diritto di valutazione marginale per stimare la certezza di un credito.

ESIGIBILE:

il creditore può richiedere il pagamento del debito al tribunale.

LIQUIDO:

l’importo del credito deve essere almeno determinato o determinabile.

Se un’ordinanza giudiziaria estera rispetta tali requisiti, anche se priva di exequatur, può essere utilizzata come base per procedere al sequestro conservativo.

Deve essere presente il requisito dell’urgenza

L’articolo 1413 del codice di procedura civile dispone quanto segue:

“Ogni creditore può, nei casi che richiedono celerità, chiedere al giudice l’autorizzazione a sequestrare a titolo conservativo i beni pignorabili che appartengono al suo debitore.”

Il sequestro conservativo deve essere sempre motivato dall’urgenza.

Il provvedimento deve essere giustificato dal rischio di insolvenza del debitore, sia al momento del sequestro, sia al momento della sentenza pronunciata dal tribunale. La prova non deve tuttavia essere prodotta necessariamente all’inizio della procedura, ma anche nel corso dello svolgimento della stessa.

La giurisprudenza contempla numerose circostanze concrete che determinano la realtà dell’urgenza in un caso specifico, ad esempio:

• il numero di beni sequestrabili detenuti dal debitore;
• il fatto che il debitore risieda o meno all’estero;
• …

2. Procedura

La procedura di sequestro immobiliare conservativo viene descritta al capitolo III del tomo V del codice di procedura civile.

Non è ancora stata pronunciata una sentenza di merito

La richiesta

L’articolo 1026 del codice di procedura civile specifica le menzioni “di diritto comune” che devono comparire in una richiesta:

• l’indicazione del giorno, mese e anno;
• cognome, nome, professione e domicilio del richiedente (nonché, all’occorrenza, cognome, nome, domicilio e qualifica dei suoi rappresentanti legali);
• l’oggetto e l’indicazione delle motivazioni della richiesta;
• la designazione del giudice che deve esserne portato a conoscenza;
• salvo quanto diversamente disposto dalla legge, la firma dell’avvocato della parte.

È utile ricordare che la legge stabilisce l’obbligatorietà di tali menzioni, pena la nullità dell’atto.

L’articolo 1430 del codice di procedura civile prevede tuttavia alcune menzioni aggiuntive specifiche per il sequestro immobiliare conservativo:

“La richiesta mirante al sequestro a titolo conservativo degli immobili contiene, oltre alle menzioni previste all’articolo 1026, l’indicazione:

1° del titolo, delle cause, dell’importo o della valutazione del credito;

2° dei beni sui quali deve vertere il sequestro;

3° del cognome, nome e domicilio del debitore.

Vengono allegati alla richiesta:

1° una visura catastale relativa ai beni sui quali deve vertere il sequestro;

2° un certificato della conservatoria delle ipoteche che riporti, all’occorrenza, tutte le iscrizioni esistenti e tutte le trascrizioni di ingiunzione e di sequestro vertenti sui detti beni.”

Visura catastale

L’istanza di pignoramento deve essere inoltre accompagnata da una visura catastale contenente tutte le informazioni in merito al bene immobiliare e avente valore di attestato di proprietà per il debitore.

Nella fattispecie, la base giuridica è rinvenibile all’articolo 141 della legge sulle ipoteche:

“La designazione degli immobili che costituiscono oggetto di un atto o di un documento soggetto a pubblicità contiene le seguenti indicazioni: l’ubicazione geografica (comune, via o frazione, numero civico), la designazione catastale tratta da una visura recante data non anteriore a un anno, la natura e l’estensione. Se dalla trascrizione dell’ultimo titolo gli elementi dell’ubicazione geografica e della designazione catastale sono stati modificati, sarà necessario fornire altresì questi dati così come risultano dal titolo più recente.

  Quando si tratti di piani o di parti di piani di un immobile di cui all’articolo 577bis, § 11 del Codice civile, la designazione deve inoltre essere conforme alle indicazioni dell’atto di base trascritto e degli atti trascritti che l’hanno modificato.

Nell’atto o documento soggetto a pubblicità viene fatta menzione del titolo di proprietà degli immobili in questione, nonché dell’ultimo titolo trascritto, se risalente a meno di trent’anni.

Il Re può completare le regole di identificazione enunciate nel presente articolo.”

L’ufficiale giudiziario richiede questo documento al direttore regionale del catasto della regione in cui è sito il bene in questione. Tale richiesta può essere inviata a mezzo posta, fax o posta elettronica.

Attestato rilasciato dalla conservatoria delle ipoteche

In forza delle disposizioni dell’articolo 127 della legge ipotecaria, la conservatoria delle ipoteche deve rilasciare un attestato contenente menzione di tutti i diritti reali che gravano sul bene immobile.

Articolo 127 della legge ipotecaria:

“Le conservatorie delle ipoteche sono tenute a rilasciare certificati che constatino le volture e concessioni di diritti reali, nonché i contratti di locazione concessi dagli individui indicati nelle domande scritte che vengono loro rivolte a tale scopo.

 Esse sono altresì tenute a rilasciare ai richiedenti copia delle iscrizioni o trascrizioni esistenti o dei certificati che ne attestino l’assenza.

Qualunque sia la data dell’atto e della sua trascrizione, esse sono tenute a menzionare nel certificato l’atto di cui all’articolo 577-4, § 1° del Codice civile con i relativi emendamenti.”

La richiesta deve essere depositata presso la cancelleria del tribunale di primo grado del luogo in cui è richiesto il sequestro.

Il giudice dell’esecuzione pronuncerà un’ordinanza entro il termine di otto giorni; pena la nullità dell’atto, questa ordinanza deve menzionare l’importo per il quale viene richiesto il sequestro nonché i beni immobili che saranno sequestrati. La comunicazione dell’ordinanza sopraggiunge entro il termine dei tre giorni successivi alla decisione, a mezzo plico giudiziario.

È stata pronunciata una sentenza di merito

Ogni sentenza ha valore di autorizzazione a procedere al sequestro conservativo per le condanne determinate contestualmente alla stessa, indipendentemente dall’accettazione dell’esecuzione forzata provvisoria, tranne che il giudice del merito abbia formalmente escluso tale eventualità o che sia stata concessa una sospensione del pagamento.

Una simile decisione è ritenuta sufficiente ai fini del rispetto del requisito di un credito certo, liquido ed esigibile. In altri termini, il requisito dell’urgenza deve ancora essere rispettato. Il creditore può quindi ottenere l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione a titolo di garanzia.

Nessuna ingiunzione deve essere notificata

In deroga alle disposizioni in materia di sequestro esecutivo, nessuna ingiunzione di pagamento deve essere notificata per un sequestro conservativo, trattandosi di un provvedimento che viene comunque ordinato per timore di insolvenza del debitore.

L’articolo 1432 del codice di procedura civile dispone quanto segue:

“Il sequestro immobiliare conservativo non deve essere preceduto da alcuna ingiunzione.

Esso avviene mediante atto d’ufficiale giudiziario notificato al debitore e contenente, pena la nullità dell’atto:

1° copia della richiesta e dell’ordinanza che autorizza il sequestro o, se non è stata notificata precedentemente, della sentenza che, come indicato all’articolo 1414, sostituisce l’autorizzazione;

2° menzione dell’identità del debitore con indicazione di cognome, nome, professione, domicilio, luogo e data di nascita;

3° l’indicazione esatta dei beni sequestrati in conformità all’articolo 1568;

4° la visura catastale.”

Tale sequestro deve essere trascritto entro il termine di un mese dall’ordinanza del giudice dell’esecuzione. Qualora tale trascrizione non venga effettuata, l’ordinanza sarà considerata nulla e inefficace e il sequestro conservativo verrà annullato.

Si terrà conto della data in cui il verbale di sequestro viene presentato presso l’ufficio delle ipoteche. La conservatoria delle ipoteche deve trascrivere il sequestro entro il termine di otto giorni, pena la nullità dell’atto.

Nella fattispecie, il fisco deve essere informato. A tale scopo, l’ufficiale giudiziario deve trasmettere un avviso a mezzo raccomandata entro le 24 ore successive al sequestro, all’esattore della regione in cui il pignorato ha il proprio domicilio o residenza principale, e all’esattore della regione in cui è ubicato il bene immobile.

È possibile che un sequestro conservativo colpisca lo stesso bene immobile più volte.

Il sequestro conservativo non comporta spossessamento; il debitore può gestire il bene immobile da buon padre di famiglia. Generalmente, nessun atto di alienazione e di costituzione di ipoteca può tuttavia sopraggiungere a partire dal giorno della trascrizione del sequestro.

In conformità all’articolo 1390 del codice di procedura civile, l’ufficiale giudiziario deve trasmettere un avviso all’archivio centrale degli avvisi di pignoramento entro i tre giorni lavorativi successivi alla notificazione del verbale di sequestro.

Il rinnovo

Il sequestro conservativo ha una durata di validità di tre anni a decorrere dalla data di trascrizione. Il sequestro cessa di pieno diritto allo scadere di tale periodo e la pubblicità ipotecaria nei certificati viene revocata.

Il creditore che fornisca la prova che il sequestro debba essere mantenuto dovrà chiederne il rinnovo almeno 15 giorni prima della scadenza della durata di validità. Questo termine di 15 giorni costituisce una scadenza.

La condizione di urgenza deve essere soddisfatta anche in caso di richiesta di rinnovo di un sequestro conservativo.

L’articolo 1439 del codice di procedura civile dispone quanto segue:

“L’ordinanza viene notificata al debitore. Essa è considerata come non avvenuta se il rinnovo della trascrizione non è stato richiesto prima dello scadere del termine di validità del sequestro anteriore.

Il rinnovo della trascrizione avviene su presentazione alla conservatoria di una richiesta in duplice copia contenente l’indicazione esatta della trascrizione da rinnovare, accompagnata dalla copia autentica dell’ordinanza e della relata di notifica, lasciando impregiudicata l’applicazione dell’articolo 90, comma 2, della legge del 16 dicembre 1851, se necessario.”

L’eventuale rinnovo del sequestro non si traduce in un nuovo sequestro. Il creditore può tuttavia decidere di chiedere al tribunale un nuovo sequestro dello stesso bene una volta scaduto il periodo di tre anni.

Se il rinnovo del sequestro viene respinto, il creditore non dispone di alcun ricorso.

La cancellazione del sequestro

Se l’ordinanza del tribunale viene revocata, il sequestro si intende annullato e occorre procedere a una cancellazione ipotecaria.

Nella fattispecie, l’ordinanza del tribunale è sempre provvisoriamente esecutiva: la conservatoria delle ipoteche deve procedere alla cancellazione anche in presenza di eventuali ricorsi.

La procedura di cancellazione della trascrizione presso l’ufficio delle ipoteche è descritta agli articoli 92-94 della legge ipotecaria.

SEQUESTRO ESECUTIVO

In conformità all’articolo 1560 del codice di procedura civile, il creditore può perseguire l’espropriazione dei beni immobili (pignorabili). Questa disposizione vale per i creditori ipotecari e chirografari.

Per una sintesi delle condizioni che si applicano al sequestro e al suo oggetto, si veda il sequestro immobiliare conservativo.

Per quanto riguarda l’oggetto del sequestro, a fini di esaustività è opportuno richiamare l’articolo 1563 del codice di procedura civile.

In linea di principio, un creditore ha il diritto di scegliere tra i beni pignorabili appartenenti al suo debitore. Tuttavia, qualora abbia già gravato un bene immobile di un’ipoteca, il creditore dovrà innanzitutto realizzarla prima di designare un altro bene, sempre che quanto riscosso dal bene gravato dall’ipoteca risulti insufficiente.

1. Alcuni casi specifici

Comunione

Se il bene immobile appartiene a più persone, si parla di comunione.

In deroga al sequestro conservativo, in cui i proprietari non vengono spossessati del bene sequestrato, è tuttavia necessario recedere dalla comunione in caso di evizione.

Se i proprietari non sono tutti debitori del credito per il quale viene richiesto il sequestro, l’espropriazione può sopraggiungere unicamente al momento della divisione. La notificazione dell’ingiunzione o l’attuazione del sequestro esecutivo possono avvenire di per sé anche prima, senza problemi.

Articolo 1561 del codice di procedura civile:

“Tuttavia, la parte indivisa del debitore non può essere eseguita dai suoi creditori personali prima della divisione o dell’aggiudicazione, che essi possono provocare o in cui hanno il diritto di intervenire, sempre nel rispetto dell’accordo di comunione stipulato anteriormente alla richiesta di divisione o all’atto costitutivo di ipoteca.

In caso di aggiudicazione, e qualunque sia l’acquirente, diverso dal collicitante, la cui parte indivisa si trovava gravata da ipoteca, il diritto del creditore ipotecario viene riferito alla parte del debitore nel prezzo.

In caso di divisione con conguaglio, le somme che il condividente è tenuto a pagare vengono destinate al pagamento dei crediti privilegiati o ipotecari, i quali perderebbero tale carattere, e ciò in base al grado che tale crediti possedevano al momento della divisione.”

La richiesta di recesso di comunione introdotta dal creditore costituisce pertanto un diritto proprio che può essere dedotto dall’articolo summenzionato, di modo che il debitore non debba essere costituito in mora preventivamente.

Coniugi

In conformità all’articolo 1562 del codice di procedura civile, l’espropriazione dei beni immobili appartenenti al patrimonio comune a carico del debitore e del suo coniuge può essere perseguita ai fini del pagamento di un debito che interessa entrambi i coniugi o che costituisce un debito proprio che grava sul patrimonio comune.

Nel caso in cui un creditore desideri recuperare il proprio credito presso uno dei coniugi o entrambi, il regime matrimoniale applicabile dovrà essere sempre preso in considerazione.

In effetti, due coniugi che abbiano contratto il matrimonio in regime di comunione dei beni (regime legale) impegnano il patrimonio comune a favore dei creditori, mentre un matrimonio con separazione dei beni espone solo il patrimonio personale di ciascun coniuge. In quest’ultimo caso, l’evizione richiesta dal creditore si limiterà a tali beni personali.

2. Procedura

La legislazione in materia di credito ipotecario contiene alcune disposizioni specifiche per ciò che riguarda l’esecuzione forzata.

In applicazione dell’articolo 59, §1 della legge sul credito ipotecario (LCH), il mutuante che disponga di una sentenza o di altro atto autentico e manifesti l’intenzione di assumere un provvedimento di esecuzione coattiva o di sequestro, dovrà prima tentare di giungere a una soluzione amichevole. Questo accomodamento dovrà essere promosso dal creditore, prima di qualsiasi notificazione di ingiunzione.

Il tentativo di soluzione amichevole deve riguardare unicamente una persona fisica che abbia sottoscritto un credito senza alcun carattere professionale.

Notificazione di un’ingiunzione

Contrariamente alle prescrizioni procedurali che si applicano al sequestro immobiliare conservativo, prima del sequestro esecutivo deve essere notificata una ingiunzione di pagamento.

L’articolo 1564 del codice di procedura civile determina le menzioni che devono essere riportate obbligatoriamente in questa ingiunzione:

• la copia integrale del titolo, tranne che ne sia stata fatta notificazione al debitore;
• l’elezione di domicilio nella circoscrizione in cui siede il giudice che deve conoscere il sequestro;
• la formulazione che, in assenza di pagamento, si procederà al sequestro degli immobili;
• cognome, nome, professione, domicilio, luogo e data di nascita del debitore;
• le indicazioni di base dell’articolo 43 del codice di procedura civile;
• l’informazione che il debitore può trasmettere al giudice qualsiasi offerta di acquisto a trattativa privata del proprio immobile entro otto giorni dalla notificazione del verbale di sequestro.

In conformità all’articolo 1567 del codice di procedura civile, l’ingiunzione ha validità di sei mesi; trascorso tale termine, pertanto, l’ingiunzione deve essere seguita da un verbale di sequestro. In caso di superamento di questo termine, l’ingiunzione perde automaticamente i suoi effetti.

La notificazione dell’ingiunzione che precede il sequestro immobiliare comporta alcune conseguenze per la disponibilità dei beni. Tra le altre cose, l’ingiunzione ha valore di costituzione in mora e interrompe la prescrizione ai sensi dell’articolo 2244 del codice civile.

Se l’ingiunzione contiene le informazioni obbligatorie summenzionate, può essere trascritta presso l’ufficio delle ipoteche del luogo in cui si trovano i beni. Non si tratta pertanto di un obbligo.

La trascrizione dell’ingiunzione ha una durata di validità di sei mesi e può essere rinnovata mediante una richiesta, per un’ulteriore durata di sei mesi.

Si tratta del primo atto di esecuzione coattiva che comporta una più ampia indisponibilità dei beni immobili; il debitore non può più alienare o ipotecare il bene.

L’opposizione

Il debitore può chiamare in giudizio il creditore richiedente davanti al tribunale dei sequestri, per irregolarità dell’ingiunzione, segnatamente per effetto di vizi di forma che inficiano l’ingiunzione, senza che ciò comporti alcun effetto sospensivo, o in conseguenza di un titolo erroneo. L’opposizione con la quale si contesta la validità del titolo esecutivo produce tuttavia un effetto sospensivo.

Sospensione del pagamento

L’articolo 1334 del codice di procedura civile dispone quanto segue:

“Se l’esecuzione o il sequestro avvengono per effetto di un atto autentico diverso da una sentenza, la richiesta di proroga prevista all’articolo 1244 del Codice civile deve essere formulata, pena la decadenza, entro il termine di quindici giorni successivi all’ingiunzione o se non vi è luogo all’ingiunzione, a partire dal primo atto di sequestro notificato al debitore.”

Questo diritto di richiedere una modesta sospensione del pagamento è di ordine pubblico e non può essere escluso. Occorre tuttavia che il debitore sia in difficoltà e in buona fede.

La possibilità per il debitore di chiedere una sospensione del pagamento decade a partire dal momento in cui il debitore è stato intimato dal notaio di prendere visione delle condizioni di vendita, in conformità all’articolo 1582 del codice di procedura civile.

Il sequestro

Il sequestro deve essere ordinato entro il termine di sei mesi (pena la nullità) dopo i quindici giorni che seguono la notificazione del verbale di ingiunzione.

Un’ingiunzione di pagamento dovrà essere nuovamente notificata dopo sei mesi.

In conformità all’articolo 1568 del codice di procedura civile, il verbale di sequestro deve riportare le seguenti menzioni:

• la formulazione del titolo esecutivo;
• la designazione degli immobili sequestrati secondo le modalità fissate dall’articolo 144 della legge ipotecaria;
• l’indicazione del giudice che si pronuncerà sulla richiesta;
• l’indicazione della facoltà offerta al debitore di trasmettere, entro il termine di otto giorni, qualsiasi offerta d’acquisto a trattativa privata del proprio immobile;
• l’identità della parte colpita da sequestro.

Per analogia con la possibilità concessa per l’ingiunzione, anche il verbale di sequestro viene trascritto presso l’ufficio delle ipoteche. In questo contesto si tratta tuttavia di un obbligo, in conformità all’articolo 1569 del codice di procedura civile, e la trascrizione non è facoltativa:

“Il verbale di sequestro deve essere trascritto, entro quindici giorni, sull’apposito registro presso l’ufficio delle ipoteche del luogo di ubicazione dei beni, per la parte dei beni sequestrati che si trova nella circoscrizione.”

In assenza di trascrizione (nei tempi opportuni), il sequestro è nullo. Anche in questo caso, la data di trasmissione del verbale di sequestro ha valore di data della trascrizione.

La trascrizione è valida per la durata di tre anni e può essere rinnovata mediante l’invio di una richiesta alla conservatoria delle ipoteche.

Il sequestro non comporta alcun trasferimento di proprietà e conferisce unicamente il diritto al creditore di far vendere il bene. Di fatto, il diritto di proprietà assume un significato sostanzialmente diverso per il debitore. In effetti, esso non può più ipotecare o alienare il bene immobile e dovrà agire nell’interesse dei creditori.

L’opposizione

Il debitore può chiamare in giudizio il creditore davanti al tribunale dei sequestri per irregolarità del sequestro o del titolo.

La richiesta e l’ordinanza di designazione del notaio

In conformità all’articolo 1580 del codice di procedura civile, il creditore dispone di un mese, dopo la trascrizione del sequestro, per presentare una richiesta presso il tribunale al quale chiede la designazione di un notaio che sarà incaricato della vendita pubblica o della vendita a trattativa privata dei beni sequestrati.

Il termine di un mese non è un termine di decadenza e non viene prescritto a pena di nullità.

È il giudice dell’esecuzione competente nella circoscrizione in cui si trova il bene immobile, il quale prenderà visione della richiesta, che deve rispondere ai requisiti dell’articolo 1026 del codice di procedura civile.

La richiesta comprende inoltre:

• l’originale del verbale di ingiunzione;
• l’originale del verbale di sequestro;
• il titolo esecutivo;
• le visure catastali;
• l’eventuale procura per una vendita a trattativa privata.

Il giudice dell’esecuzione emette una decisione in ordine alla scelta del notaio. La copia autentica dell’ordinanza di designazione del notaio viene trasmessa a quest’ultimo dietro semplice ricevuta, entro il termine di quindici giorni successivi alla decisione. In linea di principio, il notaio è tenuto ad assolvere al proprio incarico. Se non è in grado di adempiere al compito che gli viene assegnato, può chiedere al giudice dell’esecuzione di essere sostituito.

L’ordinanza che deriva dall’articolo 1580 del codice di procedura civile può essere oggetto di un appello interposto dal richiedente o su opposizione di terzo da parte del pignorato. Per entrambi i ricorsi vale il termine di un mese a decorrere dalla notificazione.

Sebbene la notificazione dell’ordinanza non costituisca obbligo legale, l’ordinanza può essere notificata al pignorato al semplice scopo di far decorrere il termine previsto per una opposizione di terzo. L’opposizione non produce alcun effetto sospensivo.

Vendita a trattativa privata

Su richiesta del pignorato

Il debitore viene informato, sia nel verbale di ingiunzione che nel verbale di sequestro, del fatto che può anche vendere i beni immobili a trattativa privata.

La procedura viene descritta all’articolo 1580bis del codice di procedura civile. La vendita a trattativa privata viene effettuata su richiesta unilaterale e deve contenere una offerta d’acquisto concreta.

Nella sua valutazione, il tribunale tiene conto degli interessi di tutte le parti e impartisce le istruzioni necessarie. La sua ordinanza contiene la descrizione delle modalità di vendita a trattativa privata, nonché l’identità del notaio designato e il termine entro il quale la vendita deve essere conclusa.

L’ordinanza non può costituire oggetto di opposizione o di appello.

Su richiesta del creditore sequestrante

Anche il sequestrante può depositare una richiesta a fini di messa in vendita a trattativa privata, a norma dell’articolo 1580ter del codice di procedura civile.

Tale richiesta verrà depositata congiuntamente ai verbali di ingiunzione e di sequestro, al titolo, alle visure catastali e a un atto di vendita redatto dal notaio.

Nella sua ordinanza, il tribunale terrà conto degli interessi di tutti i creditori, del debitore e dell’eventuale terzo detentore. L’ordinanza dovrà enunciare le modalità stabilite, nonché l’identità del notaio designato e il termine entro il quale la vendita deve essere finalizzata.

Vendita pubblica

Condizioni di vendita

Se il bene immobile non viene venduto a trattativa privata o se il giudice dell’esecuzione vi si è opposto, sarà necessario definire le condizioni generali di vendita per poter descrivere il quadro giuridico del prosieguo delle operazioni.

Tali condizioni descriveranno il rapporto giuridico esistente tra il pignorato, i suoi creditori e l’acquirente.

Le menzioni che devono essere riportate tassativamente nelle condizioni di vendita sono definite dall’articolo 1582, primo comma, del codice di procedura civile:

“Il capitolato d’oneri, stilato dal notaio incaricato, indica il giorno della vendita e prevede il trasferimento a vantaggio dei creditori iscritti e dei creditori che hanno fatto trascrivere un’ingiunzione.

 Sono indicati i provvedimenti di pubblicità che verranno effettuati. Questa pubblicità non fa menzione del carattere coattivo della vendita.”

Il debitore e i creditori che si sono incaricati della pubblicità ipotecaria per un’ingiunzione o un sequestro conservativo notificato sono invitati a mezzo di atto d’ufficiale giudiziario, almeno un mese prima della vendita, a prendere visione delle condizioni di vendita e ad assistere all’aggiudicazione.

In caso di disaccordo, le parti devono darne notizia al notaio entro il termine di otto giorni successivi all’avviso; nessuna modalità specifica è prevista allo scopo. Trascorso questo termine, le condizioni di vendita non possono essere più modificate dal notaio e tutte le irregolarità sono coperte.

Il verbale viene depositato in cancelleria dal notaio. Il giudice dell’esecuzione fisserà la data dall’udienza, nel corso della quale tratterà l’eventuale contestazione delle condizioni di vendita.

In conformità all’articolo 1584 del codice di procedura civile, queste condizioni sono menzionate a margine della trascrizione del sequestro presso l’ufficio delle ipoteche. Ne consegue che il sequestro è comune a tutti i creditori. Ciascun creditore può perseguire l’evizione.

La vendita

Le condizioni di vendita contengono la data in cui avrà luogo la vendita pubblica.

La data della vendita deve situarsi entro i sei mesi che seguono l’ordinanza di designazione del notaio, pena la nullità dell’atto. Se questo termine non viene rispettato, deve essere designato un nuovo notaio.

Il notaio procede alla vendita pubblica su iniziativa della parte attrice, di un creditore iscritto o di un creditore la cui ingiunzione risulti trascritta. Le relative spese sono coperte dai proventi della vendita del bene.

In conformità all’articolo 1587 del codice di procedura civile, l’aggiudicazione viene effettuata secondo gli usi locali. In linea di principio, si tratta di un’unica seduta di vendita all’asta. Di fatto, il trasferimento di proprietà ha luogo durante questa seduta.

Nell’interesse di tutte le parti, il notaio può fissare una seconda data di vendita, che avrà luogo entro un termine compreso tra i 14 e i 30 giorni. All’occorrenza, la prima seduta viene dedicata semplicemente a un’aggiudicazione provvisoria.

Se tutti i creditori per i quali il sequestro immobiliare è divenuto comune offrono il proprio consenso, la vendita coattiva può essere trasformata in vendita spontanea.

Ciascuno ha il diritto di fare un’offerta maggiore entro i quindici giorni che seguono l’aggiudicazione. Il termine di quindici giorni è tassativo, pena la decadenza.

L’aggiudicazione che segue un rialzo è definitiva. Il rialzo può essere contestato dal notaio qualora non conosca l’offerente o non sia certo della sua solvibilità. Queste stesse motivazioni possono essere avanzate dal notaio anche per rifiutare un’offerta ordinaria. All’occorrenza, il notaio deve motivare il proprio rifiuto.

Il notaio redige un verbale di aggiudicazione che viene trasmesso all’acquirente unitamente alle condizioni di vendita. Un estratto dell’atto di aggiudicazione deve essere notificato al pignorato entro il termine massimo di quindici giorni dopo la scadenza del termine di pagamento delle spese (termine indicato nelle condizioni di vendita).

L’atto di aggiudicazione ha peraltro valore di titolo esecutivo che consente di sfrattare il locatario dal bene immobile.