Het beslag op onroerend goed wordt gedefinieerd als de uitvoeringsmaatregel waardoor een schuldeiser een onroerend goed toebehorend aan zijn schuldenaar onder het toezicht van het gerecht laat plaatsen opdat dit wordt verkocht, en opdat hij wordt betaald uit de prijs.

Het beslag op onroerend goed wordt gedefinieerd als de uitvoeringsmaatregel waardoor een schuldeiser een onroerend goed toebehorend aan zijn schuldenaar onder het toezicht van het gerecht laat plaatsen opdat dit wordt verkocht, en opdat hij wordt betaald uit de prijs.

In tegenstelling tot het beslag op roerende goederen (fiches nr. 3 en 4), bestaat er inzake beslag op onroerend goed enkel een burgerlijke procedure van tenuitvoerlegging.

Het beslag op onroerend goed wordt geregeld door het decreet nr. 2006-936 van 27 juli 2006 betreffende de procedures inzake beslag op onroerend goed en inzake verdeling van de prijs van een onroerend goed.

Alvorens de procedure inzake beslag op onroerend goed (II) aan te vatten, dient men de algemene principes (I) hiervan te herhalen.

In dit e-blad:

• De algemene principes van het beslag op onroerend goed
• De beslagprocedure
• Woordenlijst

De algemene principes van het beslag op onroerend goed

Definitie 

Het beslag op onroerend goed wordt gedefinieerd als de uitvoeringsmaatregel waardoor een schuldeiser een onroerend goed toebehorend aan zijn schuldenaar onder het toezicht van het gerecht laat plaatsen opdat dit wordt verkocht, en opdat hij wordt betaald uit de prijs.

Voorwaarden voor de uitvoering van een beslag op onroerend goed

Om over te gaan tot deze burgerlijke procedure van tenuitvoerlegging, moeten bepaalde voorwaarden vervuld zijn:

• De vervolgende schuldeiser moet in het bezit zijn van een executoriale titel waarin een zekere, vaststaande en opeisbare schuldvordering wordt vastgesteld (cf. fiche nr. 2) ;
• De vervolgende schuldeiser moet de bekwaamheid om te beschikken, evenals de bevoegdheid om in rechte op te treden bezitten ;
• Het beslag moet betrekking hebben op een onroerend goed.

Het beslag

Het beslag op onroerend goed volgt het volgende schema :

1- Betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Deze burgerlijke procedure van tenuitvoerlegging wordt ingesteld door de betekening van een bevel tot betalen dat geldt als beslag.

Het beslag op onroerend goed kan worden ingesteld ten aanzien van de schuldenaar of ten aanzien van de derde-bezitter van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het beslag. Op die manier zal het bevel tot betalen dat geldt als beslag, in functie van de omstandigheden, worden betekend aan de schuldenaar of aan de derde-bezitter.

Men dient echter te benadrukken dat, in het geval waarin een derde-bezitter bij de procedure betrokken is, de betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag niet volstaat. Er zal immers, op straffe van nietigheid van dit bevel, eveneens een gewoon bevel tot betalen moeten worden afgeleverd aan de schuldenaar.

In beide gevallen zal de betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag met name het volgende als gevolg hebben :

• geldt als ingebrekestelling (er is geen enkele vervreemding, noch bestemming van het goed als waarborg van een recht mogelijk) ;
• veroorzaakt de onbeschikbaarheid van het onroerend goed ;
• veroorzaakt de onbeschikbaarheid van de opbrengsten van het onroerend goed.

Het bevel tot betalen dat geldt als beslag zal vervolgens het voorwerp moeten uitmaken van een bekendmaking om dit tegenstelbaar aan derden te maken.

2- De vervulling van de formaliteiten voorafgaand aan de verkoop

De verkoop, ongeacht of deze in der minne of gedwongen is, zal enkel kunnen plaatsvinden indien de volgende stappen werden vervuld :

• opstelling van een (beschrijvend) proces-verbaal van plaatsbeschrijving door de gerechtsdeurwaarder die gelast is met de maatregel ;
• dagvaarding van de schuldenaar op de oriëntatiezitting en van de ingeschreven schuldeisers ;
• opstelling door de advocaat van de vervolgende schuldeiser van de verkoopsvoorwaarden, waarin de verkoopsvoorwaarden en -modaliteiten van het onroerend goed worden vermeld;
• aangifte van de schuldvorderingen van de ingeschreven schuldeisers.

3- De oriëntatiezitting

Aan het einde van deze zitting zal bepaald worden of het onroerend goed het voorwerp zal uitmaken van een verkoop in der minne of van een gedwongen verkoop.

Naar aanleiding hiervan controleert de uitvoeringsrechter overigens of de voorwaarden voor de uitvoering van het beslag zijn vervuld en doet hij uitspraak over de eventuele betwistingen en tussenvorderingen.

4- De verkoop van het onroerend goed

De verkoop van het onroerend goed kan in der minne of gedwongen plaatsvinden:

• De verkoop in der minne van het onroerend goed: de beslagen schuldenaar voert de nodige stappen uit met het oog op het afsluiten van de verkoop. Bij gebreke zal worden overgegaan tot de gedwongen verkoop van het onroerend goed.
• De gedwongen verkoop van het onroerend goed (de openbare verkoop): in de praktijk betreft het de openbare verkoop bij opbod van het onroerend goed.

De gedwongen verkoop dient voorafgaand te worden bekendgemaakt.

De veiling vindt plaats aan de balie van de Tribunal de Grande Instance (cf. fiche nr. 2). De bieder moet zijn advocaat volmacht hebben gegeven. De vertegenwoordiging door een advocaat is immers verplicht.

Na afloop van de veiling, wordt een vonnis van toewijzing gewezen dat de vervolgende schuldeiser dient te betekenen aan de schuldenaar, aan de ingeschreven schuldeisers, aan de koper, evenals aan elke persoon die een door de beslissing beslechte betwisting heeft opgeworpen.

Men dient op te merken dat de openbare verkoop kan worden verstoord door een hoger bod (geval waarin een persoon een hogere prijs dan de toewijzingsprijs biedt) of door een herhaling van de biedingen (waarmee men het geval bedoelt waarin de biedingen nietig verklaard worden).

Op het gebied van beslag op onroerend goed is de uitvoeringsrechter (cfr. fiche nr. 2) van de plaats waar het onroerend goed gelegen is, de bevoegde rechtsmacht.

In het kader van deze procedure is de vertegenwoordiging door een advocaat verplicht.

De door de uitvoeringsrechter gewezen beslissingen moeten overigens worden betekend door de gerechtsdeurwaarder (cf. fiche nr. 2), behoudens uitzondering. Deze uitzonderingen zijn de volgende:

• machtiging tot verkoop in der minne indien de schuldenaar zich niet heeft laten vertegenwoordigen door een advocaat
• beschikkingen gewezen in laatste aanleg
• ongeldigheid en verval van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Deze beslissingen worden aangezegd door de griffie.

Wat de verhaalmiddelen betreft, kan enkel het hoger beroep worden aangewend. Principieel wordt het hoger beroep ingesteld binnen de vijftien dagen vanaf de betekening van de beslissing.

De beslagprocedure

1. De voorwaarden voor de uitvoering van het beslag op onroerend goed

De vervolgende schuldeiser moet in het bezit zijn van een executoriale titel waarin een zekere, vaststaande en opeisbare schuldvordering wordt vastgesteld (cf. fiche nr. 1).

De vervolgende schuldeiser moet overigens zowel de bekwaamheid om te beschikken als de bevoegdheid om in rechte op te treden bezitten, aangezien het beslag op onroerend goed een gerechtelijk karakter heeft.

Indien de schuldenaar gehuwd is, zal de schuldeiser het beslag moeten voortzetten ten aanzien van elk van de echtgenoten.

Artikel 2191 van het Franse Burgerlijk Wetboek bepaalt grenzen aan het recht van de vervolgende schuldeiser om over te gaan tot een beslag op onroerend goed :

• de voorrang van de hypothecaire borg: een schuldeiser kan de onroerende goederen van zijn schuldenaar, die niet voor zijn rekening met een hypotheek bezwaard werden, enkel in beslag nemen indien de onroerende goederen die te zijnen gunste met een hypotheek bezwaard werden niet volstaan om hem te betalen;
• het verbod op de gelijktijdige inbeslagnemingen: een schuldeiser die een procedure inzake beslag op onroerend goed instelt, kan enkel een nieuw beslag op onroerend goed instellen indien het goed dat reeds in beslag werd genomen niet volstaat om hem te betalen.

Het beslag op onroerend goed kan worden aangewend ten aanzien van een derde-bezitter van het onroerend goed.

Aangezien het een beslag op onroerend goed betreft, moet de procedure dus betrekking hebben op een onroerend goed.

In principe kunnen alle onroerende goederen het voorwerp uitmaken van een beslag op onroerend goed. Op die manier kunnen de goederen die onroerend zijn uit hun aard, door hun bestemming of door het voorwerp in beslag worden genomen. De onroerende zakelijke rechten, zoals het vruchtgebruik, kunnen eveneens in beslag worden genomen.

Bepaalde onroerende zakelijke rechten zijn daarentegen onbeslagbaar: de hypotheek, de erfdienstbaarheden...

2. Het beslag

Men dient allereerst te benadrukken dat de vervolgende schuldeiser een onroerende fiche of een staat van de inschrijvingen zal moeten voorleggen teneinde de huidige eigenaar van het goed te identificeren. Indien de schuldenaar een rechtspersoon is, zal men een uittreksel K-bis moeten voorleggen.

Artikel 4 van het decreet van 27 juli 2006 bepaalt dat " de procedure van tenuitvoerlegging wordt ingesteld door de betekening van een bevel tot betalen dat geldt als beslag ".

Inleidende opmerkingen : de aard van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Daar het een akte van een gerechtsdeurwaarder betreft, dient men de algemene regels te respecteren die van toepassing zijn op de akten van gerechtsdeurwaarders, evenals de regels die voortvloeien uit artikel 15 van het decreet van 27 juli 2006.

Artikel 15 van het decreet van 27 juli 2006 is opgesteld als volgt :

" Naast de voorgeschreven vermeldingen voor de akten van gerechtsdeurwaarders, bevat het bevel tot betalen dat geldt als beslag :

1° De aanstelling van een advocaat van de vervolgende schuldeiser, dewelke keuze van woonst tot gevolg heeft ;

2° De vermelding van de datum en van de aard van de executoriale titel krachtens dewelke het bevel wordt afgeleverd ;

3° De afrekening van de bedragen gevorderd in hoofdsom, kosten en vervallen interesten, evenals de vermelding van de rentevoet van de verwijlinteresten ;

4° De waarschuwing dat de schuldenaar de gezegde sommen binnen een termijn van acht dagen dient te betalen, dat bij gebrek aan betaling de procedure met het oog op de verkoop van het onroerend goed zal worden voortgezet en dat de schuldenaar in dat opzicht zal worden gedagvaard om te verschijnen op een zitting van de uitvoeringsrechter om uitspraak te zien doen betreffende de modaliteiten van de procedure ;

5° De omschrijving van elk van de goederen of rechten waarop het beslag op onroerend goed betrekking heeft, zoals vereist door de regels inzake de bekendmaking van het grondbezit ;

6° De vermelding dat het bevel geldt als beslag op het onroerend goed en dat het goed onbeschikbaar is ten aanzien van de schuldenaar vanaf de betekening van de akte en ten aanzien van derden vanaf de bekendmaking van de akte op het hypotheekkantoor ;

7° De vermelding dat het bevel geldt als beslag op de opbrengsten en dat de schuldenaar hiervan sekwester is ;

8° De vermelding dat de schuldenaar de mogelijkheid behoudt om op zoek te gaan naar een koper van het in beslag genomen onroerend goed om over te gaan tot de verkoop in der minne ervan of om hiertoe volmacht te geven en de vermelding dat deze verkoop desalniettemin pas zal kunnen worden afgesloten na machtiging van de uitvoeringsrechter ;

9° De aanmaning, wanneer het goed het voorwerp uitmaakt van een huurovereenkomst, om aan de gerechtsdeurwaarder de naam, voornaam en het adres van de huurder mee te delen of, indien het om een rechtspersoon gaat, zijn benaming en zijn maatschappelijke zetel ;

10° De vermelding dat een gerechtsdeurwaarder het pand zal kunnen binnengaan om een proces-verbaal van beschrijving van het onroerend goed op te stellen ;

11° De vermelding van de uitvoeringsrechter die territoriaal bevoegd is om kennis te nemen van de beslagprocedure en van de betwistingen en tussenvorderingen die hierop betrekking hebben ;

12° De vermelding dat de schuldenaar die hier voorafgaand om verzoekt voor de beslagprocedure rechtsbijstand kan genieten indien hij voldoet aan de inkomensvoorwaarden voorzien door de wet nr. 91-647 van 10 juli 1991 op de rechtsbijstand en het decreet nr. 91-1266 van 19 december 1991 houdende toepassing van de gezegde wet ;

13° De vermelding, indien de schuldenaar een natuurlijke persoon is, dat indien hij van mening is dat hij zich in een situatie van schuldoverlast bevindt, hij de mogelijkheid heeft om zich tot de crediteurencommissie ingesteld door artikel L. 331-1 van de Code de la Consommation (de Franse consumentencode) te wenden.

Indien de beslag leggende schuldeiser handelt krachtens een overdracht, ongeacht uit welke hoofde, van de schuldvordering in de executoriale titel waarop de rechtsvervolging gebaseerd is, betreft het bevel de akte van overdracht tenzij de schuldenaar hiervan niet voorafgaand en op regelmatige wijze op de hoogte werd gesteld.

Wanneer het bevel tot betalen dat geldt als beslag wordt betekend aan de persoon die een hypotheek op één van zijn goederen heeft toegestaan om de schuld van een derde te waarborgen, dan wordt de aanmaningstermijn voorzien in 4° op één maand gebracht.

De in dit artikel voorziene vermeldingen worden voorgeschreven op straffe van nietigheid. De nietigheid wordt echter niet veroorzaakt omdat de gevorderde bedragen hoger zijn dan de bedragen die aan de schuldeiser verschuldigd zijn. "

De voorschriften van artikel 15 van het decreet van 27 juli 2006 zijn vereist op straffe van nietigheid van het bevel tot betalen dat geldt als beslag.

Betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Deze procedure van tenuitvoerlegging kan worden ingesteld ten aanzien van de beslagen schuldenaar of ten aanzien van de derde-bezitter van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het beslag.

De betekening aan de beslagen schuldenaar

De betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag zal gebeuren in overeenstemming met de regels van het Code de Procédure Civile (Franse Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

De betekening aan de derde-bezitter

In deze veronderstelling moet de vervolgende schuldeiser een gewoon bevel tot betalen van gemeen recht aan de beslagen schuldenaar overhandigen, dat een vermelding bevat betreffende het bevel tot betalen dat geldt als beslag dat werd afgeleverd aan de derde-bezitter (artikel 17 van het decreet van 27 juli 2006).

Tegelijkertijd laat de schuldeiser het bevel tot betalen dat geldt als beslag betekenen aan de derde-bezitter van het onroerend goed.

Dit gewone bevel tot betalen is van het grootste belang voor de schuldeiser in de mate waarin het gebrek aan bevel tot betalen de nietigheid van het bevel tot betalen dat geldt als beslag, afgeleverd aan de derde-bezitter, tot gevolg heeft.

In deze drieledige relatie (vervolgende schuldeiser, schuldenaar en derde-bezitter) dient men een onderscheid te maken tussen het aan de derde-bezitter overhandigde bevel tot betalen dat geldt als beslag en het gewone bevel tot betalen dat wordt overhandigd aan de schuldenaar.

Dit bevel bevat alle vermeldingen voorzien in artikel 15 van het decreet van 27 juli 2006 die worden meegedeeld aan de derde, met uitzondering van de plicht om de schuld binnen een termijn van acht dagen te vereffenen. Deze vermelding wordt immers vervangen door de aanmaning om de schuld te betalen of om het onroerend goed binnen de termijn van één maand te verlaten, bij gebreke waarvan het beslag ten aanzien van de derde-bezitter zelf zal worden voortgezet.

Er wordt door artikel 17 van het decreet van 27 juli 2006 geen enkele sanctie voorzien in geval van niet-naleving van van de vermeldingen die dit artikel voorschrijft.

Artikel 18 van het decreet van 27 juli 2006 bepaalt dat enkel het bevel tot betalen dat geldt als beslag betekend aan de derde-bezitter het voorwerp uitmaakt van een bekendmaking binnen de termijn van twee maanden vanaf de betekening ervan. Bijgevolg legt geen enkele verplichting de vervolgende schuldeiser op om het aan de schuldenaar afgeleverde bevel bekend te maken.

Gevolgen van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Algemene gevolgen

Het bevel tot betalen dat geldt als beslag, geldt als ingebrekestelling. Bijgevolg stuit deze akte de verjaring en doet deze de verwijlinteresten lopen.

Dit bevel veroorzaakt overigens de onbeschikbaarheid van het onroerend goed dat derhalve noch vervreemd en noch als waarborg van een recht aangewend kan worden.

De betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag veroorzaakt tevens de onbeschikbaarheid van de opbrengsten van het onroerend goed ten gunste van de hypothecaire en bevoorrechte schuldeisers.

Deze opbrengsten zullen samen met de prijs van het onroerend goed verdeeld worden.

Het bevel tot betalen dat geldt als beslag verliest twee jaar na de bekendmaking ervan zijn uitwerking, indien in de kantlijn van deze bekendmaking geen enkel vonnis waarin de verkoop van het in beslag genomen goed wordt vastgesteld, werd vermeld.

Gevolgen ten aanzien van de beslagen schuldenaar

Bij de betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag, wordt de schuldenaar gerechtelijk sekwester. Hij behoudt dan het gebruik van het onroerend goed. Dit gebruik blijft desalniettemin beperkt door de onmogelijkheid opgelegd aan de schuldenaar om zodanig te handelen dat de waarde van het onroerend goed verlaagd wordt.

In de hoedanigheid van sekwester ontvangt en beheert de schuldenaar de opbrengsten van het onroerend goed voor rekening van zijn schuldeisers.

De schuldeisers hebben evenwel de mogelijkheid om aan de uitvoeringsrechter de uitzetting van de schuldenaar te vragen en de aanstelling van een derde-sekwester.

De vervolgende schuldeiser kan desalniettemin, op zijn verzoek, door de uitvoeringsrechter gemachtigd worden om bepaalde handelingen met betrekking tot het in beslag genomen goed uit te voeren om zijn rechten te waarborgen.

Gevolgen ten aanzien van de derde-bezitter

De procedure van tenuitvoerlegging wordt jegens hem voortgezet indien hij niet voldoet aan de aanmaning die hem gedaan wordt (cf. infra b-2. Betekening aan de derde-bezitter).

Hij wordt ten aanzien van de schuldeisers overigens verantwoordelijk gehouden voor de beschadigingen van het onroerend goed voortvloeiend uit zijn fout of uit zijn nalatigheid.

De bekendmaking van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Om dit tegenstelbaar aan derden te maken, dient het bevel tot betalen dat geldt als beslag het voorwerp uit te maken van een bekendmaking.

Deze akte moet binnen een termijn van twee maanden vanaf de betekening ervan worden bekendgemaakt. Er worden twee exemplaren neergelegd op het hypotheekkantoor van de plaats waar het onroerend goed gelegen is. Deze neerlegging wordt vermeld op een speciaal register.

Er wordt de schuldenaar een termijn van acht dagen geboden om hem toe te laten zijn schuld te vereffenen. De schuldenaar zal in de praktijk bijgevolg het verstrijken van deze termijn afwachten alvorens over te gaan tot de bekendmaking van het bevel.

Het niet naleven van deze termijn van twee maanden veroorzaakt de ongeldigheid van het bevel. De ongeldigheid wordt uitgesproken door de uitvoeringsrechter op verzoek van de belanghebbende partij.

Vanaf de bekendmaking in de onroerende fiche, zijn de gevolgen van het bevel tegenstelbaar aan derden.

Zoals hierboven vermeld, verliest het bevel tot betalen dat geldt als beslag twee jaar na de bekendmaking ervan zijn uitwerking.

De incidenten verbonden aan het bevel tot betalen dat geldt als beslag

De verwerping of de weigering van de hypotheekbewaarder

De hypotheekbewaarder bezit een beoordelingsbevoegdheid. Hij heeft de mogelijkheid om de deponeringen die bij hem gedaan worden te verwerpen of te weigeren indien de documenten hem onvolledig of onregelmatig voorkomen of, indien de termijn niet gerespecteerd werd.

Indien de weigering van de hypotheekbewaarder gerechtvaardigd wordt door de verwezenlijking van een aanvullende formaliteit om geregulariseerd te worden, dan wordt de termijn van twee maanden verlengd.

Het onroerend goed maakt het voorwerp uit van een vorig beslag

Het bestaan van een vorige bekendmaking van een bevel tot beslag op hetzelfde goed vormt een obstakel voor elke andere bekendmaking. De bewaarder moet immers elke aanvraag tot bekendmaking met betrekking tot het tweede beslag op hetzelfde goed weigeren.

De meervoudigheid van gelijktijdige beslagen op hetzelfde goed

Wanneer de bekendmaking van verschillende bevelen gelijktijdig vereist is, is het bevel dat bekendgemaakt wordt het bevel dat de executoriale titel met de oudste datum vermeldt.

Wanneer de titels dezelfde datum hebben, wordt het oudste bevel bekendgemaakt.

Wanneer de bevelen dezelfde datum hebben, wordt het bevel dat betrekking heeft op de hoogste schuldvordering bekendgemaakt (artikel 20 van het decreet van 27 juli 2006).

De meervoudigheid van opeenvolgende beslagen op hetzelfde goed

In deze veronderstelling dient men geen nieuw bevel tot betalen dat geldt als beslag betreffende hetzelfde goed bekend te maken.

Evenwel, indien dit nieuwe bevel een ruimere grondslag bevat, wordt dit bekendgemaakt voor de goederen die niet inbegrepen waren in het eerste bevel (artikel 21 van het decreet van 27 juli 2006).

Het verval van het bevel

De gevolgen van het bevel tot betalen dat geldt als beslag duren twee jaar. Alzo, indien binnen de twee jaar vanaf de bekendmaking van het bevel geen enkel vonnis waarin de verkoop van het in beslag genomen roerend goed wordt vastgesteld in de kantlijn van het bevel wordt vermeld, houdt dit bevel van rechtswege op.

In deze veronderstelling, zal elke betrokken partij een beroep moeten doen op de uitvoeringsrechter om de ongeldigheid van het bevel te laten vaststellen.

Desalniettemin is het in vier gevallen mogelijk om deze termijn van twee jaar te verlengen of op te schorten. Deze gevallen zijn de volgende :

• opschorting van de beslagprocedure
• uitstel van de verkoop
• gerechtelijke verlenging van de gevolgen van het bevel
• herhaling van de biedingen.

2. De verkoopprocedure

De formaliteiten voorafgaand aan de verkoop

Er moeten bepaalde voorbereidende formaliteiten worden vervuld met het oog op de verkoop:

Het beschrijvend proces-verbaal van plaatsbeschrijving

In geval van gebrek aan betaling van de schuldenaar en bij het verstrijken van een termijn van acht dagen vanaf de aflevering van het bevel tot betalen dat geldt als beslag, kan de gerechtsdeurwaarder het pand betreden om een proces-verbaal van beschrijving van het onroerend goed op te stellen.

Deze aan de gerechtsdeurwaarder geboden mogelijkheid wordt voorzien in de artikelen 35 tot 37 van het decreet van 27 juli 2006. Deze beschrijvende staat maakt het de schuldeiser mogelijk om zich te informeren om met volle kennis van zaken over te gaan tot het te koop stellen van het goed.

Dit beschrijvend proces-verbaal moet het volgende bevatten (artikel 36 van het decreet van 27 juli 2006) :

• de beschrijving van de plaats, de samenstelling ervan en de oppervlakte ervan ;
• de vermelding van de bewoningsvoorwaarden van het onroerend goed en van de identiteit van de bewoners, evenals van de rechten waarop zij zich beroepen ;
• in voorkomend geval, de naam en het adres van de syndicus van de mede-eigendom ;
• alle andere nuttige inlichtingen, geleverd met name door de bewoner van het onroerend goed.

De dagvaarding op de oriëntatiezitting

Deze zitting maakt het de schuldenaar enerzijds mogelijk om het in beslag genomen goed in der minne te verkopen en anderzijds om de eventuele procedureincidenten te regelen.

De dagvaarding op de oriëntatiezitting moet, bovenop de algemene vermeldingen die alle dagvaardingen gemeen hebben (artikel 56 van het Franse Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering), de vermeldingen voorzien in artikel 39 van het decreet van 27 juli 2006 bevatten, en dit op straffe van nietigheid.

De dagvaarding op de oriëntatiezitting moet tussenkomen binnen een termijn van 2 maanden vanaf de bekendmaking van het bevel tot betalen dat geldt als beslag op het hypotheekkantoor, en dit op straffe van ongeldigheid (artikel 12 en 38 van het decreet van 27 juli 2006). In dit laatste geval zal de ongeldigheid aan de uitvoeringsrechter gevraagd moeten worden door elke belanghebbende persoon.

De dagvaarding moet overigens binnen een termijn van één tot drie maanden voor de datum van de oriëntatiezitting worden afgeleverd.

Artikel 40 van het decreet van 27 juli 2006 bepaalt dat het bevel tot betalen dat geldt als beslag uiterlijk op de vijfde werkdag volgend op de afgifte van de dagvaarding aan de schuldenaar moet worden betekend aan de ingeschreven schuldeisers.

Deze aanzegging geldt als dagvaarding om te verschijnen op de oriëntatiezitting en moet op straffe van nietigheid de vermeldingen voorzien in artikel 41 van het decreet van 27 juli 2006 bevatten.

De aanzegging gebeurt per gerechtsdeurwaardersakte.

De aanzegging doet de termijn van twee maanden lopen, die openstaat voor de ingeschreven schuldeisers om hun schuldvorderingen in te dienen op de procedure. Bovendien moet, binnen een termijn van acht dagen vanaf de laatste aanzegging, de vermelding van de afgifte van de dagvaarding en van alle aanzeggingen in de kantlijn van het bevel dat wordt bekendgemaakt op het hypotheekkantoor, vermeld worden.

De verkoopsvoorwaarden

De verkoopsvoorwaarden zijn een ontwerp opgesteld door de advocaat van de vervolgende schuldeiser, waarin de voorwaarden en modaliteiten van de verkoop van het onroerend goed vermeld worden.

De vermeldingen die de verkoopsvoorwaarden moeten bevatten, worden voorzien in artikel 44 van het decreet, waarin het volgende wordt bepaald: " De verkoopsvoorwaarden bevatten, met name, op straffe van nietigheid :

1° De vermelding van de executoriale titel krachtens dewelke de rechtsvervolging wordt uitgeoefend ;

2° De afrekening van de aan de vervolgende schuldeiser verschuldigde sommen in hoofdsom, kosten en vervallen interesten, evenals de vermelding van de rentevoet van de verwijlinteresten ;

3° De vermelding van het bevel tot betalen dat geldt als beslag met de vermelding van de bekendmaking ervan en van de andere akten en vonnissen die later zijn tussengekomen ;

4° De beschrijving van het in beslag genomen onroerend goed, de oorsprong van de eigendom, de erfdienstbaarheden waarmee het onroerend goed bezwaard is, de op dit onroerend goed toegestane huurovereenkomsten en het proces-verbaal van beschrijving ;

5° De voorwaarden van de gerechtelijke verkoop en de door de vervolgende schuldeiser bepaalde instelprijs ;

6° De aanduiding van een sekwester van de gelden afkomstig uit de verkoop of uit de Deposito- en Consignatiekas, consignataris van de gelden. "

Een kopie van de aan de schuldenaar afgeleverde dagvaarding, evenals een hypothecaire staat gewaarborgd op de datum van de bekendmaking van het bevel tot betalen dat geldt als beslag worden bijgevoegd aan de verkoopsvoorwaarden.

Al deze documenten moeten worden neergelegd ter griffie van de uitvoeringsrechter binnen de vijf werkdagen vanaf de afgifte van de dagvaarding aan de schuldenaar.

De instelprijs wordt door de vervolgende schuldeiser bepaald. Eens de instelprijs werd vastgelegd, kan deze niet meer gewijzigd worden. Artikel 2206 van het Franse Burgerlijk Wetboek laat de schuldenaar echter toe om het bedrag van de instelprijs te betwisten indien de prijs duidelijk ontoereikend is. De uitvoeringsrechter zal deze betwisting dan beslechten in functie van de marktprijs en de handelswaarde van het onroerend goed.

De aangiften van schuldvorderingen

De ingeschreven schuldeisers moeten, binnen een termijn van twee maanden vanaf de betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag, hun schuldvorderingen aangeven op straffe van verval van hun zekerheid.

Deze aangifte kan echter buiten de termijn verwezenlijkt worden, indien de schuldeisers aantonen dat hun tekortkoming niet aan hen kan worden toegeschreven.

De vormvoorschriften verbonden aan deze stap leggen de ingeschreven schuldeisers op om een beroep te doen op de diensten van een advocaat.

Op basis van deze aangiften zal de vervolgende schuldeiser een ontwerp van verdeling van de prijs tussen de verschillende schuldeisers opstellen.

De oriëntatiezitting

De controle van de voorwaarden van het beslag

Deze controle heeft betrekking op de regelmatigheid van de executoriale titel waarop het beslag gegrond is. De uitvoeringsrechter zal zich tot taak stellen om vast te stellen dat het wel degelijk om een definitieve beslissing gaat. Dit impliceert voor de vervolgende schuldeiser dat hij in staat moet zijn om een uitvoerbare kopie en een verklaring van niet-beroep voor te leggen wanneer zijn titel een beslissing is die in eerste aanleg werd gewezen.

De controle van de uitvoeringsrechter zal overigens betrekking hebben op het zakelijke karakter en de hoedanigheid van de in beslag genomen zakelijke rechten.

De incidenten

Inzake beslag op onroerend goed, is een incident een betwisting die ontstaan is uit de beslagprocedure of die hierop rechtstreeks betrekking heeft, en die van dien aard is om een rechtstreekse en onmiddellijke invloed uit te oefenen op deze procedure en dit zelfs als de betwisting betrekking heeft op de grond van het recht. Deze beslissing vloeit voort uit een beslissing gewezen door het Hof van Cassatie (Burg. 2de, 3 oktober 2002).

De uitvoeringsrechter is als enige bevoegd om de betwistingen te beslechten. Hij zal dit doen door een beslissing die steeds vatbaar zal zijn voor hoger beroep.

De incidenten die kunnen worden opgeworpen zijn de volgende :

• de vordering tot afscheiding : vordering die openstaat voor een derde in de procedure die zich kan beroepen op een eigendomsrecht op het in beslag genomen onroerend goed. Zodra de uitvoeringsrechter de juistheid van de vordering waarop hij zich beroept heeft gecontroleerd, heeft de derde de mogelijkheid om de onroerende goederen die hem toebehoren en die in de grondslag van het beslag werden opgenomen zonder kennis van zijn rechten, aan het beslag te onttrekken.
• de indeplaatsstelling in de rechtsvervolging : deze werkwijze laat eender welke schuldeiser toe om vervolgende schuldeiser te worden in geval van terugtrekking, tekortkoming of fraude van de aanvankelijke vervolgende schuldeiser.
• De vervolgende schuldeiser die het voorwerp uitmaakt van de indeplaatsstelling moet de stukken van de rechtsvervolging overmaken aan de plaatsvervanger die hiervan de ontvangst bevestigt. Zolang de overhandiging niet heeft plaatsgevonden, is de vervolgende schuldeiser niet ontheven van zijn verbintenissen.
• de nietigheid onderworpen aan de klassieke regeling van de nietigheden (artikel 112 en volgende van het Franse Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
• de ongeldigheid : op verzoek van elke belanghebbende, kan de uitvoeringsrechter de ongeldigheid van de beslagakte uitspreken.
• de schuldoverlast: omwille van zijn overmatige schuldenlast, kan de schuldenaar de opschorting van het beslag vragen.
• aanvraag tot minnelijke machtiging van de schuldenaar : deze aanvraag veroorzaakt eveneens de opschorting van de procedure.

Het einde van de oriëntatiezitting

De oriëntatiezitting heeft tot doel te kiezen tussen de verkoop in der minne en de gedwongen verkoop.

De criteria die het mogelijk maken om een keuze te maken tussen deze twee soorten verkoop worden bepaald in artikel 49 van het decreet van 27 juli 2006.

Artikel 49 van het decreet van 27 juli 2006 is als volgt opgesteld :

" Op de oriëntatiezitting controleert de uitvoeringsrechter, na de aanwezige of vertegenwoordigde partijen te hebben gehoord, of de voorwaarden van de artikelen 2191 en 2193 van het Franse Burgerlijk Wetboek zijn vervuld, doet hij uitspraak over de eventuele betwistingen en tussenvorderingen en bepaalt hij de voortzettingsmodaliteiten van de procedure, door de verkoop in der minne te machtigen op verzoek van de schuldenaar of door de gedwongen verkoop te bevelen.

Wanneer hij de verkoop in der minne machtigt, vergewist de rechter zich ervan dat deze kan worden afgesloten in bevredigende omstandigheden rekening houdend met de toestand van het goed, met de economische omstandigheden van de markt en met de eventuele handelingen van de schuldenaar ".

De verkoop

De verkoop in der minne

De verkoop in der minne wordt geregeld door de artikelen 1582 en volgende van het Franse Burgerlijk Wetboek en door de artikelen 2201 en volgende van hetzelfde Wetboek.

Desalniettemin vertoont de verkoop in der minne bepaalde specificiteiten die haar onderscheiden van de traditionele verkoop :

• De prijs van de verkoop en de toebehoren moeten voor de verkoop geconsigneerd worden door de toekomstige koper. De uitvoeringsrechter moet erop toezien dat deze consignatie werd uitgevoerd alvorens de verkoop in der minne te machtigen. Bij gebreke zal de consignatie worden bevolen door de uitvoeringsrechter op verzoek van de koper of van de notaris die belast werd met de verkoop.
• Deze verkoop in der minne is onderworpen aan de machtiging van de uitvoeringsrechter.

De verkoper (de beslagen schuldenaar) moet de stappen uitvoeren die noodzakelijk zijn voor het afsluiten van de verkoop en moet dit melden aan de vervolgende schuldeiser. In geval van tekortkoming van de schuldenaar, kan de schuldeiser hem te allen tijde dagvaarden in hervatting van de gedwongen verkoop.

De koper is derde in de beslagprocedure. Hij moet aanvaarden om de prijs van de verkoop te consigneren met het oog op de verdeling ervan aan de schuldeisers en, in geval van overschot, aan de schuldenaar.

De openbare verkoop : de gedwongen verkoop

De bekendmaking

De bekendmakingsformaliteiten worden voorzien in de artikelen 63 en volgende van het decreet van 27 juli 2006.

Deze formaliteiten moeten worden verwezenlijkt binnen een termijn van één tot twee maanden voor de toewijzingszitting. Deze stappen worden uitgevoerd door de advocaat van de schuldeiser die een bericht bestemd ter informatie van de derden zal opstellen.

Dit bericht wordt neergelegd ter griffie van de uitvoeringsrechter en wordt bekendgemaakt in een wettelijk aankondigingsblad van het arrondissement waar het in beslag genomen goed gelegen is.

Er wordt een vereenvoudigd bericht aangeplakt aan de ingang van het onroerend goed en bekendgemaakt in twee periodieke bladen voor lokale of regionale verspreiding (artikel 65 van het decreet van 27 juli 2006).

De kandidaten voor de openbare verkoop hebben overigens de mogelijkheid om het pand te bezoeken onder de door de uitvoeringsrechter bepaalde voorwaarden.

De toewijzingsprocedure

De biedingen vinden plaats aan de balie van de Tribunal de Grande Instance (Uitvoeringsrechter- cf. Fiche nr. 2).

De openbare verkoop wordt noodzakelijkerwijs gedragen door een advocaat. De biedende advocaat moet zijn ingeschreven bij de Balie van de Tribunal de Grande Instance voor dewelke de verkoop plaatsvindt. Hij mag slechts één enkel mandaat hebben (artikel 73 van het decreet van 27 juli 2006).

De mogelijkheid om op te bieden staat volledig open. Elke persoon kan op die manier de hoedanigheid van bieder hebben, behoudens uitzondering. Deze uitzonderingen zijn de volgende :

• de handelingsonbekwaam verklaarde personen die zich zullen moeten laten vertegenwoordigen door hun wettelijke vertegenwoordigers ;
• de medewerkers van het gerecht mogen niet voor hun eigen rekening bieden indien zij uit eender welke hoofde zijn tussengekomen in de procedure ;
• de beslagen persoon die zijn eigen goed wenst terug te kopen.

In ieder geval, om de hoedanigheid van bieder te hebben, dient men een machtiging te hebben overhandigd aan zijn advocaat, evenals een onherroepelijke bankwaarborg of een bankcheque die 10% van het bedrag van de instelprijs tegen ontvangstbewijs vertegenwoordigt.

Volgens artikel 78 van het decreet van 27 juli 2006, " worden de biedingen stopgezet wanneer negentig seconden zijn verstreken sinds de laatste bieding. De tijd wordt in mindering gebracht door elk visueel of geluidsmiddel dat aan het publiek elke verstreken seconde meldt.

De rechter stelt onmiddellijk het bedrag van de laatste bieding vast, dewelke de toewijzing tot gevolg heeft. "

Deze regels worden voorgeschreven op straffe van ambtshalve opgeworpen nietigheid van de biedingen (artikel 81 van het decreet van 27 juli 2006).

De koper kan zijn:

• de vervolgende schuldeiser indien geen enkel bod werd uitgebracht ;
• in geval van enig bod, degene die dit bod heeft uitgebracht ;
• in geval van verschillende biedingen, de laatste bieder.

De advocaat van de laatste bieder moet aan de griffier de identiteit van zijn lastgever kenbaar maken voor het einde van de zitting (artikel 79 van het decreet van 27 juli 2006).

Het vonnis van toewijzing

Volgens artikel 88 van het decreet van 27 juli 2006 moet de vervolgende schuldeiser het vonnis van toewijzing betekenen " aan de schuldenaar, aan de ingeschreven schuldeisers, aan de koper evenals aan elke persoon die een door de beslissing beslechte betwisting heeft opgeworpen ".

Het vonnis van toewijzing is geen echt vonnis. Dit heeft geen enkel rechtsprekend karakter. Het betreft een gerechtelijke overeenkomst die de eigendomsoverdracht tot gevolg heeft. Bijgevolg kan geen enkel rechtsmiddel tegen dit vonnis worden aangewend, met uitzondering van een eventuele vordering in nietigheid.

Evenwel, indien dit vonnis van toewijzing een geschil beslecht of regelt, dan zal dit een gerechtelijk karakter hebben. De rechtsmiddelen zullen dan kunnen worden aangewend.

De koper moet de prijs van de verkoop consigneren op een geblokkeerde derdenrekening of bij de deposito- en consignatiekas, en de kosten betalen. Deze formaliteit ontdoet het onroerend goed van elk voorrecht en van elke hypotheek uit hoofde van de schuldenaar.

Bij gebrek aan vervulling van deze formaliteiten, wordt de verkoop van rechtswege ontbonden en zullen de biedingen herhaald kunnen worden.

De akte van toewijzing wordt gevormd door de verkoopsvoorwaarden voorzien van de uitvoerbare formule waarop het vonnis van toewijzing wordt vermeld.

Deze akte van toewijzing wordt door de griffier overgemaakt aan de koper. Vervolgens wordt deze door de koper bekendgemaakt aan de hypotheekbewaarder of, bij gebreke, door de schuldeiser die de verdeling van de prijs vordert.

De openbare verkoop heeft de eigendomsoverdracht ten gunste van de koper tot gevolg. Deze overdracht vindt plaats op de datum van het vonnis van toewijzing voor de beslagene en de koper. Voor de derden wordt deze overdracht echter pas tegenstelbaar vanaf de bekendmaking van de akte op het hypotheekkantoor.

Het hoger bod

Onder hoger bod verstaat men de handeling waardoor een persoon een prijs biedt die hoger ligt dan de toewijzingsprijs.

In dit geval wordt de toewijzing opnieuw aan de orde gesteld, hetgeen de verwezenlijking van een nieuwe verkoop bij opbod tot gevolg heeft.

Op straffe van onontvankelijkheid, moet het hoger bod worden gevormd per akte van een advocaat en worden neergelegd ter griffie van de uitvoeringsrechter binnen de tien dagen die volgen op de openbare verkoop. Het hoger bod kan niet worden ingetrokken.

Het hoger bod is een open procedure. Iedereen kan dus een hoger bod doen op voorwaarde dat zijn hoger bod ten minste een tiende van de prijs in hoofdsom van de verkoop bedraagt.

Deze advocatenakte geldt als aanvraag tot vaststelling van een zitting van hoger bod. Deze moet, op straffe van onontvankelijkheid, worden betekend aan de koper, aan de beslagene en aan de beslaglegger binnen de drie dagen vanaf de verklaring.

De advocaat van de opbieder moet de overhandiging van een bankcheque of van een onherroepelijke bankwaarborg aantonen.

Het hoger bod kan binnen de vijftien dagen vanaf de verklaring betwist worden. In dit geval zal een zitting met betrekking tot deze betwisting gehouden worden. Vervolgens zal binnen een termijn van twee tot vier maanden vanaf de verklaring van hoger bod of vanaf de beslissing die de betwisting verwerpt, een nieuwe openbare verkoop worden vastgelegd.

Het verloop van deze nieuwe openbare verkoop volgt het verloop van de eerste openbare verkoop. Men dient echter te preciseren dat, indien de eerste koper opnieuw zegeviert, hij beschouwd wordt als eigenaar ten aanzien van de derde beslagene vanaf de eerste openbare verkoop.

Indien een nieuwe koper de verkoop haalt, dan wordt de eerste openbare verkoop nietig verklaard.

Het hoger bod kan slechts één keer plaatsvinden.

De herhaling van de biedingen

In geval van nietigverklaring van de biedingen, zal men moeten overgaan tot nieuwe biedingen. Men spreekt van herhaling omdat de eerste handeling wordt beschouwd als hebbende nooit plaatsgevonden.

De herhaling van de biedingen kan slechts in drie veronderstellingen plaatsvinden:

• indien de koper de verkoopprijs niet heeft geconsigneerd;
• indien de koper de kosten van de openbare verkoop niet heeft betaald;
• indien de koper de rechten van overgang niet heeft betaald.

Enkel de vervolgende schuldeiser, de ingeschreven schuldeiser en de schuldenaar kunnen vragen dat het goed opnieuw te koop wordt gesteld aan de voorwaarden van de eerste verkoop. Degene van hen die handelt, moet van de griffie van de uitvoeringsrechter een attest vorderen waarin wordt aangetoond dat de koper zijn verbintenissen heeft verzuimd.

Dit attest wordt betekend aan de beslagene, aan de koper en aan de eerste vervolgende schuldeiser.

Wanneer zij wordt gedaan ten aanzien van de eerste koper, wordt een aanmaning om zijn verbintenissen na te leven bijgevoegd aan deze betekening.

Bij gebrek aan uitvoering van de aanmaning, kan de persoon die de herhaling vordert een vordering tot vaststelling van een nieuwe openbare verkoop aanhangig maken bij de uitvoeringsrechter. Deze nieuwe openbare verkoop zal pas binnen een termijn van twee tot vier maanden vanaf de betekening van het attest aan de eerste koper kunnen plaatsvinden.

Aan het einde van deze nieuwe zitting, moet de eerste koper :

• het verschil betalen tussen de aanvankelijke prijs en de prijs van wederverkoop indien deze lager ligt;
• de kosten van de aanvankelijke verkoop betalen, die hij niet heeft voorgeschoten;
• de interesten betalen aan de wettelijke rentevoet op zijn bod eens een termijn van twee maanden vanaf de aanvankelijke openbare verkoop is verstreken.

Bij het verstrijken van een termijn van vier maanden vanaf de uitspraak van de openbare verkoop, wordt de rentevoet verhoogd met vijf punten.

Woordenlijst

• Openbare verkoop: verrichting die ertoe strekt een in beslag genomen goed openbaar en aan de meest biedende te verkopen
• Ongeldigheid: sanctie van een handeling die aanvankelijk geldig was, maar waarvan de volledige efficiëntie afhankelijk was van een latere gebeurtenis die komt te ontbreken
• Bekwaamheid om te beschikken: bekwaamheid om zijn goed te vervreemden, te vernietigen of als waarborg te bestemmen
• Bevoegdheid om in rechte op te treden: bekwaamheid om in rechte op te treden als eiser of als verweerder, om zijn rechten zelf te doen gelden
• (Kantoor van de) Hypotheekbewaarder: administratieve dienst die, enerzijds, de bekendmakingen van het vastgoed uitvoert en, anderzijds, fiscale rechten int
• Hypothecaire schuldeiser: schuldeiser van wie de schuldvordering wordt gewaarborgd door een hypotheek
• Bevoorrechte schuldeiser: schuldeiser van wie de schuld wordt gewaarborgd door een voorrecht (voorrecht: recht dat een schuldeiser geniet en dat het hem mogelijk maakt om, bij voorkeur op andere schuldeisers, te worden betaald uit de verkoopprijs van een goed van de schuldenaar)
• Vervolgende schuldeiser: schuldeiser die een beslag op onroerend goed aanwendt
• Laatste aanleg: wordt gezegd van een beslissing waartegen geen hoger beroep kan worden aangetekend
• Recht van overgang: registratierecht dat verschuldigd is naar aanleiding van een overdracht die niet wordt vastgesteld door de opstelling van een juridische akte
• Onroerend zakelijk recht: recht dat betrekking heeft op een onroerende zaak
• Hypotheek: een waarborg ingesteld op een onroerend goed dat bestemd is voor de betaling van een schuld
• Onroerend door bestemming: voorwerp dat beschouwd wordt als zijnde onroerend krachtens de wet aangezien dit blijvend aan het onroerend goed verbonden werd of werd aangewend voor de dienst en de exploitatie van een onroerend erf
• Onroerend uit zijn aard: goed dat, per definitie, niet verplaatst kan worden
• Onroerend door het voorwerp: goed dat ontsnapt aan elke materiële bevatting (onlichamelijk goed) waaraan de eigenschap onroerend wordt toegekend omwille van het voorwerp waarop dit betrekking heeft
• Blijvend onroerend: roerend goed dat materieel verbonden is met een onroerend goed en dat niet zonder schade kan worden losgemaakt
• Onbeschikbaarheid: toestand waarin een persoon zich in de onmogelijkheid bevindt om te beschikken over zijn patrimonium of een goed
• Gerechtelijk: deze term heeft verschillende betekenissen, in deze fiche betekent het woord gerechtelijk "dat uitgaat van een rechter"
• Tegenstelbaarheid: eigenschap van een akte, van een recht of van een juridische situatie om gevolgen te veroorzaken ten aanzien van derden
• Beschikking: beslissing gewezen door een alleenzetelend rechter
• Verval: verdwijning van een akte of van een recht omwille van de opzettelijke vertraging of van de niet-uitoefening van het recht gedurende een bepaalde tijd door de houder ervan
• Sekwester: inbewaringgeving die erin bestaat om aan een derde, en onder dienst toezicht, een zaak toe te vertrouwen die het voorwerp uitmaakt van een geschil tot aan de regeling van de zaak
• Erfdienstbaarheid: een last die gedragen wordt door een goed ten gunste van het gebruik en het nut van een ander goed (bv.: erfdienstbaarheid van doorgang)
• Waarborg: waarborg die ertoe strekt om de uitvoering van een verbintenis te verzekeren, zoals de betaling van een schuld.
• Derde-bezitter: degene die de zaak van iemand anders in zijn bezit heeft
• Vruchtgebruik: recht dat aan degene die dit bezit het gebruik en het genot van een goed toebehorend aan een andere persoon verleent