Het beslag op onroerend goed wordt gedefinieerd als de uitvoeringsmaatregel waardoor een schuldeiser een onroerend goed toebehorend aan zijn schuldenaar onder het toezicht van het gerecht laat plaatsen opdat dit wordt verkocht, en opdat hij wordt betaald uit de prijs.

De algemene principes van het beslag op onroerend goed

1. Definitie 

Het beslag op onroerend goed wordt gedefinieerd als de uitvoeringsmaatregel waardoor een schuldeiser een onroerend goed toebehorend aan zijn schuldenaar onder het toezicht van het gerecht laat plaatsen opdat dit wordt verkocht, en opdat hij wordt betaald uit de prijs.

2. Voorwaarden voor de uitvoering van een beslag op onroerend goed

Om over te gaan tot deze burgerlijke procedure van tenuitvoerlegging, moeten bepaalde voorwaarden vervuld zijn:

• De vervolgende schuldeiser moet in het bezit zijn van een executoriale titel waarin een zekere, vaststaande en opeisbare schuldvordering wordt vastgesteld (cf. fiche nr. 2) ;
• De vervolgende schuldeiser moet de bekwaamheid om te beschikken, evenals de bevoegdheid om in rechte op te treden bezitten ;
• Het beslag moet betrekking hebben op een onroerend goed.

3. Het beslag

Het beslag op onroerend goed volgt het volgende schema :

Betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag

Deze burgerlijke procedure van tenuitvoerlegging wordt ingesteld door de betekening van een bevel tot betalen dat geldt als beslag.

Het beslag op onroerend goed kan worden ingesteld ten aanzien van de schuldenaar of ten aanzien van de derde-bezitter van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van het beslag. Op die manier zal het bevel tot betalen dat geldt als beslag, in functie van de omstandigheden, worden betekend aan de schuldenaar of aan de derde-bezitter.

Men dient echter te benadrukken dat, in het geval waarin een derde-bezitter bij de procedure betrokken is, de betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag niet volstaat. Er zal immers, op straffe van nietigheid van dit bevel, eveneens een gewoon bevel tot betalen moeten worden afgeleverd aan de schuldenaar.

In beide gevallen zal de betekening van het bevel tot betalen dat geldt als beslag met name het volgende als gevolg hebben :

• geldt als ingebrekestelling (er is geen enkele vervreemding, noch bestemming van het goed als waarborg van een recht mogelijk) ;
• veroorzaakt de onbeschikbaarheid van het onroerend goed ;
• veroorzaakt de onbeschikbaarheid van de opbrengsten van het onroerend goed.

Het bevel tot betalen dat geldt als beslag zal vervolgens het voorwerp moeten uitmaken van een bekendmaking om dit tegenstelbaar aan derden te maken.

De vervulling van de formaliteiten voorafgaand aan de verkoop

De verkoop, ongeacht of deze in der minne of gedwongen is, zal enkel kunnen plaatsvinden indien de volgende stappen werden vervuld :

• opstelling van een (beschrijvend) proces-verbaal van plaatsbeschrijving door de gerechtsdeurwaarder die gelast is met de maatregel ;
• dagvaarding van de schuldenaar op de oriëntatiezitting en van de ingeschreven schuldeisers ;
• opstelling door de advocaat van de vervolgende schuldeiser van de verkoopsvoorwaarden, waarin de verkoopsvoorwaarden en -modaliteiten van het onroerend goed worden vermeld;
• aangifte van de schuldvorderingen van de ingeschreven schuldeisers.

De oriëntatiezitting

Aan het einde van deze zitting zal bepaald worden of het onroerend goed het voorwerp zal uitmaken van een verkoop in der minne of van een gedwongen verkoop.

Naar aanleiding hiervan controleert de uitvoeringsrechter overigens of de voorwaarden voor de uitvoering van het beslag zijn vervuld en doet hij uitspraak over de eventuele betwistingen en tussenvorderingen.

De verkoop van het onroerend goed

De verkoop van het onroerend goed kan in der minne of gedwongen plaatsvinden:

• De verkoop in der minne van het onroerend goed: de beslagen schuldenaar voert de nodige stappen uit met het oog op het afsluiten van de verkoop. Bij gebreke zal worden overgegaan tot de gedwongen verkoop van het onroerend goed.
• De gedwongen verkoop van het onroerend goed (de openbare verkoop): in de praktijk betreft het de openbare verkoop bij opbod van het onroerend goed.

De gedwongen verkoop dient voorafgaand te worden bekendgemaakt.

De veiling vindt plaats aan de balie van de Tribunal de Grande Instance (cf. fiche nr. 2). De bieder moet zijn advocaat volmacht hebben gegeven. De vertegenwoordiging door een advocaat is immers verplicht.

Na afloop van de veiling, wordt een vonnis van toewijzing gewezen dat de vervolgende schuldeiser dient te betekenen aan de schuldenaar, aan de ingeschreven schuldeisers, aan de koper, evenals aan elke persoon die een door de beslissing beslechte betwisting heeft opgeworpen.

Men dient op te merken dat de openbare verkoop kan worden verstoord door een hoger bod (geval waarin een persoon een hogere prijs dan de toewijzingsprijs biedt) of door een herhaling van de biedingen (waarmee men het geval bedoelt waarin de biedingen nietig verklaard worden).