1. AZ INGATLAN FOGALMA

Az ingatlan a földterület olyan részét jelenti, amely a tulajdonjog különálló tárgyát képezi (telek), valamint ide tartoznak az ehhez a telekhez tartósan rögzített épületek, vagy ilyen épületek részei, amennyiben ezek a vonatkozó szabályozás szerint a tulajdonjog önálló tárgyát képezhetik.

2. A JOGI SZABÁLYOZÁS HATÁLYA

Az ingatlanon történő végrehajtás típusai:

• 1) ingatlan-végrehajtás,
• 2) egyszerűsített ingatlan-végrehajtás,
• 3) részleges ingatlan-végrehajtás.

Az ingatlan-végrehajtást érintő jogszabályok megfelelően alkalmazandók a következőkre:

• 1) tartós haszonélvezeti jog végrehajtása,
• 2) olyan épületekre vonatkozó végrehajtás, amelyek önálló ingatlannak minősülnek,
• 3) a szövetkezeti tag ingatlanra vonatkozó tulajdonjogának végrehajtása,
• 4) a hajólajstromban nyilvántartott tengeri hajókra vezetett végrehajtás,
• 5) társaság vagy termőföld adásvétel útján történő végrehajtása.

3. A VÉGREHAJTÁSÉRT FELELőS HATÓSÁG HATÁSKÖRE

Az ingatlan-végrehajtás a dolog fekvése szerint illetékes helyi bíróság által nyilvántartásba vett bírósági végrehajtó hatáskörébe tartozik. Ingatlan-végrehajtás esetén a lengyel jogszabályok nem teszik lehetővé a bírósági végrehajtó szabad kiválasztását.

4. AZ INGATLAN-VÉGREHAJTÁSI ELJÁRÁS RÉSZTVEVőI

A hitelezőn és az adóson kívül az eljárásban részt vesznek az ingatlanon fennálló korlátolt dologi jogokat, követeléseket vagy személyes jogokat szerzett személyek, és amennyiben a végrehajtandó ingatlan tartós haszonélvezeti joggal terhelt, az a szervezet, amely a tartós haszonélvezetet alapító szerződést megkötötte.

5. AZ INGATLAN LEFOGLALÁSA AZ EGYIK HÁZASTÁRS ELLEN KIADOTT BÍRÓSÁGI VÉGREHAJTÁSI VÉGZÉS ALAPJÁN

Az egyik házastárs ellen kiadott bírósági végrehajtási végzés képezhet jogalapot arra, hogy a házastársak közös vagyonának részét jelentő ingatlant lefoglalhassák. További végrehajtási eljárás csak mindkét házastárs ellen kiadott bírósági végrehajtási végzés alapján folytatható.

Ha az adós házastársa tiltakozik a lefoglalás ellen, a bírósági végrehajtó haladéktalanul tájékoztatja a hitelezőt a tiltakozás tényéről, akinek egy héten belül végrehajtási záradékot kell kérelmeznie a házastárs ellen. Ennek hiányában az ingatlanra vonatkozó végrehajtási eljárás megszűnik.

6. FIZETÉSI FELSZÓLÍTÁS, BEJEGYZÉS AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSBA, A LEFOGLALÁS IDőPONTJA

A fizetési felszólítás adós részére történő megküldésével egyidejűleg a bírósági végrehajtó kérelmezi az ingatlan-nyilvántartást felügyelő illetékes bíróságnál, hogy jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba a végrehajtás tényét, illetve azt, hogy a kérelmet vegyék nyilvántartásba az irattárban. Miután a hitelező kérelmezi az ingatlan végrehajtásának megindítását, a bírósági végrehajtó felszólítja az adóst, hogy két héten belül fizesse meg a tartozását; ellenkező esetben megindítja a felmérési és értékbecslési eljárást.

Az adós ingatlanja a fizetési felszólítás kézhezvételének időpontjától tekinthető lefoglaltnak.

Tekintettel az olyan adósokra, akik nem kapták meg a fizetési felszólítást, illetve tekintettel a harmadik felekre, az ingatlan abban az időpontban tekinthető lefoglaltnak, amikor azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, illetve akkor, amikor a bírósági végrehajtó kéri a kérelme irattári nyilvántartásba vételét. Azonban azokra a személyekre nézve, akiknek tudomásuk volt a végrehajtási eljárás elindításáról, a lefoglalás jogkövetkezményei abban az időpontban állnak be, amikor az érdekelt fél tudomást szerzett a lefoglalásról, még abban az esetben is, ha nem küldtek fizetési felszólítást az adósnak, illetve nem történt bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásban. A bírósági végrehajtó értesíti az adóst a lefoglalás tényéről.

7. CSATLAKOZÁS AZ INGATLAN VÉGREHAJTÁSÁHOZ

Az a hitelező, aki végrehajtási eljárást indít az ingatlanra, miután az ingatlant már egy másik hitelező lefoglalta, csatlakozhat a korábban megkezdett bírósági eljárásokhoz, és nem kérheti a korábban megkezdett eljárások megismétlését; ettől eltekintve ugyanazok a jogok illetik meg, mint az eredeti hitelezőt.

8. TÁVOL LEVő FELEK GONDNOKA

Az ismeretlen tartózkodási helyű személyek, illetve azon személyek jogainak védelme érdekében, akik távollétük miatt nem kapják meg az értesítéseket, a bírósági végrehajtó kérelmére a bíróság gondnokot jelöl ki a távol lévő személy képviseletére. A gondnok az eljárás további részében egyéb olyan személyek érdekében is ellátja a feladatát, akik nem kapják meg az értesítéseket. A gondnok azonban csak abban az esetben képviselhet együttesen több személyt, ha azok érdekei nem ellentétesek.

9. A LEFOGLALÁS HATÁLYA

A lefoglalás kiterjed az ingatlanra és minden olyan dologra, amely a tulajdonjogi rendelkezések értelmében jelzáloggal terhelhető.

Ezek a következők:

1) az ingatlan alkotórészei,

2) az ingatlan berendezési tárgyai,

3) a természetes és polgári gyümölcsök.

10. AZ INGATLAN LEFOGLALÁSÁNAK JOGKÖVETKEZMÉNYEI

Az ingatlan lefoglalás utáni értékesítése nem befolyásolja a további eljárást. A vevő adósi minőségben részt vehet a bírósági eljárásban. A végrehajtási eljárás hatálya minden alkalommal kiterjed az adósra és a vevőre is.

Az ingatlannal együtt lefoglalt dolgok lefoglalás utáni értékesítése nem érvényes. A fentiek nem vonatkoznak az ingatlan kezelője által, annak törvényes jogköre alapján lebonyolított értékesítésre. Az ingatlan lefoglalás utáni megterhelése és a feladott zálogjogi ranghely értékesítése nem lehetséges. Ha az ingatlan lefoglalása után hallgatólagos jelzálogbejegyzés történik, az így biztosított kötelezettségnek nem lesz a jelzáloggal biztosított kötelezettségek esetében megszokott kielégítési elsőbbsége.

11. A LEFOGLALT INGATLAN KEZELÉSE

A lefoglalt ingatlant az adós kezeli, akire az ingatlanok kezelőire vonatkozó jogszabályok alkalmazandók.

A helyes kezelés biztosítása érdekében a bíróság elveheti az adóstól a kezelés jogát és egy másik személyt bízhat meg az ingatlan kezelésével, akire szintén az előbb említett jogszabályok vonatkoznak.

A bíróság elutasítja a másik kezelő kinevezésére vonatkozó kérelmet, ha a kezelés a mindenkori bevételekkel nem fedezhető költségeket keletkeztet, és a kérelmező egy héten belül nem helyezi letétbe a bíróságon a szükséges összeget.

Ha az adós, aki korábban az ingatlan kezelője volt, a lefoglalás időpontjában használta az ingatlan bizonyos helyiségeit, ezeket a helyiségeket a használatában kell hagyni. A bíróság azonban a hitelező kérelmére elrendelheti, hogy az adós ne használhassa tovább ezeket a helyiségeket, ha ő vagy családtagjai hátráltatják az ingatlankezelési feladatok elvégzését. Az ingatlan kezelője a bíróság által megállapított díjazás ellenében alkalmazhatja az adóst és családját.

Az ingatlan kezelőjének betanítása

Amennyiben az ingatlan kezelője munkája megkezdésekor nehézségekkel szembesül, a bírósági végrehajtó a bíróság utasítására bemutatja neki, hogyan kell ellátni az ingatlankezeléssel kapcsolatos feladatait.

A lefoglalt ingatlanból származó jövedelem

Ha az ingatlan kezelője megkezdte munkáját, a bírósági végrehajtó felszólítja a hitelező által megjelölt személyeket, hogy adják át az ingatlan kezelőjének mindazt az esedékes vagy jövőbeli hasznot, amivel tartoznak és amely az ingatlanból származó jövedelem részét képezi. A felszólításnak tartalmaznia kell egy figyelmeztetést arra nézve, hogy az összegek átadása az adós számára nem tekinthető a hitelező számára történő teljesítésnek.

A lefoglalt ingatlan kezelőjének kötelezettségei

A lefoglalt ingatlan kezelőjének a megfelelő vagyonkezelés szempontjai alapján kell végeznie munkáját. A kezelő jogosult arra, hogy az adós helyett beszedje az ingatlan összes gyümölcsét, ezeket a szokásos vagyonkezelés követelményeinek megfelelően készpénzre válthatja, és foglalkozhat mindazokkal azokkal az ügyekkel, amelyek az ingatlan kezelése során el kell látni. Az ingatlan kezelésével kapcsolatos ügyekben az ingatlan kezelője pert indíthat és ellene per indítható.

Az ingatlan kezelője csak olyan kötelezettségeket vállalhat, amelyek az ingatlan jövedelmeiből teljesíthetők és üzleti szempontból ésszerűek.

Az ingatlan kezelője a megszokott kezelési feladatok körét meghaladó tevékenységeket csak a felek hozzájárulásával végezhet. Ha a felek ehhez nem járulnak hozzá, akkor ezek a tevékenységek a bíróság engedélyével végezhetők; a bíróság a döntés előtt meghallgatja a hitelezőt, az adóst és a kezelőt is, kivéve ha a késedelem kárt okozhat.

A lefoglalt ingatlan kezelőjének beszámolási kötelezettsége

Az ingatlan kezelője a megadott határidőkig legalább évente egyszer, a kezelői feladatainak elvégzése után beszámol a tevékenységeiről, valamint okiratokkal alátámasztott számviteli beszámolót készít.

A bíróság, miután meghallgatta a hitelezőt, az adóst és a kezelőt, és miután megismerte a beszámoló tartalmát (különös tekintettel az abban szereplő könyvelési tételeket), az ingatlan kezelőjének jelentését részben vagy egészben elfogadja vagy elutasítja.

A lefoglalt ingatlan kezelőjének felelőssége

Az ingatlan kezelője felelős azokért a károkért, amelyek feladatainak hanyag végzéséből adódnak.

Ha az ingatlan kezelője megfelelő indok nélkül nem nyújtja be az előírt határidőig beszámolója egy példányát, vagy nem teljesíti a bíróság egyéb utasításait, bírsággal sújtható.

Az ingatlan kezelőjének joga a díjazáshoz és a költségtérítéshez

Az ingatlan kezelője e minőségében elvégzett feladataival összefüggésben díjazást és a saját forrásból fedezett költségeinek megtérítését kérheti. A díjazás mértékét a bíróság állapítja meg, az elvégzett munkával és az ingatlan jövedelmezőségével arányban.

Ha azonban az ingatlan kezelője egyben adós is, nem jogosult díjazásra, csak saját és családja alapvető szükségleteit (a bíróság által meghatározott mértékig) és az igazgatási feladatokkal összefüggő költségeket fedezheti az ingatlan gyümölcseiből.

12. AZ INGATLAN FELMÉRÉSE ÉS ÉRTÉKBECSLÉSE

A fizetési felszólításban jelzett határidő lejárta után a bírósági végrehajtó a hitelező kérelmére elvégzi az ingatlan felmérését és értékbecslését. A fent említett időszak 14 nap.

Kérelem az ingatlan felmérésének és értékbecslésének elvégzésére

Az ingatlan felmérésének és értékbecslésének elvégzésére irányuló kérelem elkészítése során a hitelezőnek :

• 1) be kell nyújtania a tulajdoni lap kivonatát, illetve szükség szerint másolatát, vagy a bíróságnak a kérdéses ingatlanra vonatkozó okirati nyilvántartás alapján kiadott visszaigazolását, amely feltünteti az ingatlan tulajdonosát és a terhek irattárban közzétett listáját, és ha az ingatlan szerepel a kataszteri nyilvántartásban, erről is kivonatot kell benyújtania;
• 2) fel kell tüntetnie a bírósági eljárás résztvevőinek tartózkodási helyét.

Ha az érintett vagyontárgy nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, a hitelezőnek olyan egyéb dokumentumot kell benyújtania, amely igazolja az adós tulajdonjogát.

A bírósági végrehajtó azt is kérheti, hogy a fenti dokumentumokat közvetlenül az illetékes szervek adják ki.

A felmérés és az értékbecslés visszaigazolása

A bírósági végrehajtó értesíti az általa ismert részvevőket a felmérés és az értékbecslés időpontjáról.

Ezenkívül a bírósági végrehajtó hirdetményt tesz közzé a bíróság épületében és a települési önkormányzat vezetőjének (polgármester) hivatalában, amelyben felszólítja az általa nem ismert érintetteket, valamint más olyan személyeket, akiknek valamilyen igényük lehet az ingatlanra vagy annak kapcsolt részeire, hogy a felmérés megtörténte előtt bejelenthessék jogaikat a bírósági végrehajtónál.

A hirdetmények közzétételére és az értesítések megküldésére a felmérés megkezdése előtt legalább két héttel sor kell keríteni.

Az ingatlan részeinek elkülönítése

A hitelező vagy az adós kérelmére - amelyet legkésőbb a felmérés és értékbecslés végéig nyújthatnak be -, valamint hivatalból a lefoglalt ingatlan egy különálló részét önállóan is árverésre bocsáthatják. Az ilyen ingatlanrész kikiáltási árának el kell érnie a végrehajtást kérő hitelező követelését. A bírósági végrehajtó az ingatlan értékbecslését követően határozhat az elkülönítésről.

Ha egy részt elkülönítenek, az ingatlan fennmaradó részére vonatkozó további eljárást az elkülönített rész árverésének befejeződéséig fel kell függeszteni.

A lefoglalt ingatlan felméréséről és értékbecsléséről készült jegyzőkönyv

A felmérésről és értékbecslésről készült jegyzőkönyvben a bírósági végrehajtónak a következőket kell feltüntetnie:

• 1) az ingatlan helyrajzi számát, határait és - amennyiben lehetséges - az ingatlan-nyilvántartásban vagy irattárban szereplő területét és fejlécét,
• 2) az épületeket és egyéb létesítményeket, megjelölve azok gazdasági rendeltetését, valamint az ingatlan berendezési tárgyait a lefoglalt tételekkel együtt,
• 3) a közzétett jogokat és terheket,
• 4) a biztosítási szerződéseket,
• 5) azokat a személyeket, akiknek birtokában van az ingatlan, annak berendezési tárgyai és gyümölcsei,
• 6) azt a módot, ahogyan az adós az ingatlant használja,
• 7) az értékbecslést, hivatkozással annak alapjára,
• 8) az ingatlanra vonatkozó bejelentett jogokat,
• 9) egyéb, az ingatlan felmérése és értékbecslése szempontjából lényeges részleteket.

Az ingatlan szakértő általi értékbecslése

Az ingatlan értékbecslését egy olyan szakértő végezheti, aki erre jogosult az ingatlanok értékbecslésére vonatkozó külön jogszabályok alapján, és akit a bírósági végrehajtó bíz meg. Ha azonban az ingatlan értékbecslése a lefoglalás előtti hat hónapos időszakon belül kereskedelmi célból már megtörtént, és megfelel az ingatlan-végrehajtás során végzett értékbecslés követelményeinek, akkor nem végeznek új értékbecslést.

Az értékbecslésnek a következők elemeket kell tartalmaznia: az ingatlan, az épületek és egyéb létesítmények, illetve berendezés és a gyümölcsök becsült értékét, valamint külön az egész ingatlan és az árverésre bocsátás céljából esetlegesen elkülönített ingatlanrész becsült értékét. A fenti értékeket az ingatlant terhelő jogokkal együtt és azok nélkül is meg kell állapítani; az árat az említett jogok hatályban maradása esetén úgy, hogy azok nem szerepelnek az árban, valamint az ingatlant terhelő pénzben nem kifejezett jogok értékét, és különösen az e jogokból származó haszon mértékét.

Fellebbezés a felmérés és az értékbecslés ellen

A felmérés és az értékbecslés elleni fellebbezés határideje két hét, amely határidő a dokumentum elkészültétől számítandó. Ha a felmérés és az értékbecslés nem készül el az értesítésben megjelölt időpontig, a fellebbezési időszak azon a napon kezdődik, amikor a résztvevő értesítést kap a felmérés és az értékbecslés elkészültéről. Olyan résztvevők számára, akik nem kapták meg az értesítést, a fellebbezési határidő azon a napon kezdődik, amikor a felmérés és az értékbecslés elkészültét bejelentik.

Pótlólagos felmérés és értékbecslés elkészítésének szükségessége

Ha a felmérés és az értékbecslés elkészítésének időpontja, valamint az árverés időpontja között lényeges változás következik be az ingatlan állapotában, akkor a hitelező vagy az adós kérésére pótlólagos felmérés és értékbecslés készíthető.

13. AZ ÁRVERÉS MEGHIRDETÉSE

A lefoglalt ingatlan értékesítésének időpontja

A lefoglalt ingatlan nyilvános árverés útján kerül értékesítésre. Az árverés időpontja nem jelölhető ki korábbi időpontra, mint két héttel azután, hogy a felmérés és az értékbecslés jogerőssé vált, és nem jelölhető ki a végrehajtást elrendelő határozat jogerőssé válása előtt.

A lefoglalt ingatlanra vonatkozó árverés meghirdetése

A bírósági végrehajtó nyilvános hirdetmény útján közli az árverés tényét, amely hirdetménynek a következőket kell tartalmaznia:

• 1) az értékesíteni kívánt ingatlan megjelölését, feltüntetve az ingatlan helyét és gazdasági rendeltetését, az adós családi és utónevét, az ingatlan-nyilvántartási számot és a tárolási helyet vagy az okirattárban lévő fejlécet, illetve megnevezve azt a bíróságot, ahol a megfelelő irattár található,
• 2) az árverés időpontját és helyszínét,
• 3) a becsértéket és a kikiáltási árat,
• 4) az ajánlattevő által benyújtandó ajánlati biztosíték értékét, amelyet takarékbetétkönyv formájában is bemutathat, a birtokos engedélyével arra, hogy a letétet teljes egészében kifizessék a biztosíték elvesztésére vonatkozó jogerős bírósági határozatnak megfelelően, vagy a bírósági végrehajtó által meghatározott egyéb módon;
• 5) azt az időszakot, amelynek során az ingatlan megtekinthető az árverést megelőző két hét során, és amelynek során a végrehajtási eljárás dokumentumaiba be lehet tekinteni a bíróságon.

Ezenkívül a hirdetménynek elő kell írnia, hogy:

• 1) harmadik felek jogai nem akadályozzák meg az árverést és a tulajdonjog fenntartás nélküli jogszerű átruházását a vevőre, ha ezek a személyek az árverés kezdete előtt nem szolgáltatnak bizonyítékot arról, hogy keresetet nyújtottak be, amelyben mentesíteni kívánják a lefoglalt ingatlant vagy annak részeit a végrehajtás alól, és ebben a tekintetben a végrehajtást felfüggesztő határozatot szereztek;
• 2) amennyiben a használati jogokat, a szolgalmi jogokat és az életjáradéki jogokat nem tették közzé az ingatlan-nyilvántartásban, illetve az irattárban nyilvántartásba vett okirattal, és nem jelentették be ezeket legfeljebb három nappal az árverés előtt, a jogokat a végrehajtási eljárás további részében nem veszik figyelembe, és ezek a jogok a tulajdon átruházásáról szóló határozat jogerőssé válása pillanatában megszűnnek.

Az ingatlanárverésről szóló hirdetmény kézbesítése

Az árverési hirdetményt a következő személyeknek kézbesítik:

• 1) a bírósági eljárás résztvevőinek,
• 2) az ingatlan helye szerinti önkormányzatnak és adóhivatalnak, valamint egy társadalombiztosítási szervnek, amelyeket egyúttal fel kell kérni arra, hogy az árverés napján esedékes adók és egyéb közterhek listáját adják át legkésőbb az árverés napjáig.

Az ingatlanárverés kihirdetése

Az ingatlan árverési hirdetményét legalább két héttel annak időpontja előtt nyilvános helyen ki kell függeszteni a bíróság épületében és a helyi önkormányzati hivatalban, illetve meg kell jelentetni egy népszerű helyi napilapban és a Nemzeti Bírósági Végrehajtói Kamara weboldalán.

A hirdetményt valamely érdekelt fél kérésére és költségére a bírósági végrehajtó egyéb, az érdekelt fél által megjelölt módon is közzéteheti.

14. AZ AJÁNLATTÉTEL FELTÉTELEI

Ajánlattételi biztosíték

Az ajánlattevő köteles ajánlattételi biztosítékot benyújtani a becsült ár tíz százaléka erejéig, legkésőbb az árverés napját megelőző napig.

A nyertes ajánlattevő által benyújtott biztosíték visszatartásra kerül, míg a többi ajánlattevő biztosítékát haladéktalanul visszakapja.

Amennyiben a vevő elmulasztja betartani a fizetésre vonatkozó előírásokat, a biztosítékot elveszíti és a nyertes ajánlat érvényét veszítni. Ilyenkor a már teljesített részleges kifizetések visszafizetésre kerülnek. Ezeket a következményeket bírósági határozat rendeli el, amely ellen fellebbezés nyújtható be.

A vevő részéről elveszített biztosíték fedezi az eladással összefüggő végrehajtási költségeket, míg annak fennmaradó része bekerül a végrehajtás során befolyt összegbe, vagy ha a végrehajtást törölték, az Államkincstár nyereségeként kerül lekönyvelésre.

Kikiáltási ár

A legalacsonyabb ár, amelyen az ingatlan az első árverés során értékesíthető (kikiáltási ár), a becsült ár háromnegyedének, a második árverés során pedig a becsült árkétharmadának felel meg.

A lefoglalt ingatlan hibái

A vevő az ingatlan vagy az ingatlannal együtt megvásárolt egyéb tételek hibái miatt nem kérheti az adásvétel érvénytelenítését vagy az ár csökkentését.

15. AZ INGATLANÁRVERÉS

Az ingatlanárverés folyamata

Az árverésre nyilvánosan kerül sor, egy bíró jelenléte és felügyelete mellett.

Az árverés megnyitása után a bírósági végrehajtó nyilvánosan kihirdeti:

• 1) az árverés tárgyát,
• 2) a kikiáltási árat,
• 3) az ajánlattételi biztosíték értékét,
• 4) a vételár megfizetésének határidejét,
• 5) az ingatlant terhelő lejárt tartozások - például belföldi adók és egyéb közterhek - összegét, ha ezeket bejelentették, ismertetve azt, hogy ezek közül melyek szállnak át a vevőre úgy, hogy azokat a vételár nem tartalmazza,
• 6) az ingatlant terhelő azon jogokat, amelyek az értékesítéssel érvényben maradnak, annak megjelölésével, hogy azokat a vételár tartalmazza-e,
• 7) az ingatlan tényleges állapotának és jogállásának dokumentációból eredő változásai, ha ezek az ingatlan felmérése és értékbecslése után keletkeztek.

Az árverés

Az árverés tárgya az ingatlan, annak felmérését és értékbecslését rögzítő dokumentumba szereplő állapotában, figyelembe véve az árverés napján a bírósági végrehajtó által kihirdetett esetleges változásokat.

Ha több ingatlan, vagy egy ingatlan több részének értékesítésére kerül sor, az adós jogosult megjelölni az árverés lefolytatásának sorrendjét az egyedi ingatlanokat vagy ingatlanrészeket illetően.

A következő személyek nem vehetnek részt az árverésen: az adós, a bírósági végrehajtó, ezek házastársai, szülei és testvérei, valamint az árverésen hivatalos minőségben jelenlévő személyek; az az ajánlattevő, aki az előző árverés feltételeit nem teljesítette, azok a magánszemélyek, akik csak egy hivatalos testület által kiállított engedély alapján vásárolhatnak ingatlant, és nem tudják az engedélyt bemutatni.

Egyetlen ajánlattevő jelenléte elegendő ahhoz, hogy az árverésre sor kerüljön.

Az árverésen teljes körű meghatalmazottként való részvételhez szükséges meghatalmazást hitelesített aláírással ellátott okirattal kell igazolni. Az állam és a helyi hatóságok által adott meghatalmazásokon, valamint az ügyvédeknek és jogtanácsosoknak adott meghatalmazásokon nem szükséges az aláírás hitelesítése.

Az árverés szóban történik.

Az árnövekedés mértéke legalább a kikiáltási ár egy százaléka, egész zlotyra kerekítve.

Az ajánlott ár nem kötelezi többé az ajánlattevőt, amennyiben egy másik ajánlattevő magasabb árat ajánl.

Amikor magasabb árat már nem ajánlanak, a bírósági végrehajtó, miután tájékoztatja a jelenlevőket, hogy a harmadik kihirdetés után magasabb árat már nem fogad el, háromszor kihirdeti az utoljára ajánlott árat, az árverést lezárja és megnevezi a legmagasabb árat ajánló személyt.

Ha az adós a hitelezők felé fennálló tartozást a költségekkel együtt az árverés lezárta előtt megfizeti, a bírósági végrehajtó megszünteti a végrehajtást.

Az árverés során és annak lezárta előtt a bírósági végrehajtó intézkedésével kapcsolatos minden panaszt szóban kell jelezni a felügyeletet ellátó bíró felé, aki ezeket haladéktalanul elbírálja.

Második ingatlanárverés

Ha az első árverésen egy ajánlattevő sem jelent meg, a bírósági végrehajtó a hitelező kérésére egy második árverést ír ki, amelyen a kikiáltási ár a becsült ár kétharmada. Ez a legalacsonyabb ár, amelyen a második árverésen az ingatlant meg lehet vásárolni.

Az ingatlan tulajdonjogának átruházása

Amennyiben a második árverésen sem jelent meg egyetlen ajánlattevő sem, az ingatlan tulajdonjogának átruházására a becsült ár kétharmadánál nem alacsonyabb áron kerül sor, és az ingatlan tulajdonjoga a végrehajtást kérő hitelezőt, a jelzáloghitelezőt, illetve a tulajdonostársat illeti meg. A hitelezőnek az árverést követő egy héten belül kérelmet kell benyújtania a bíróságra az ingatlan birtokba adására, és ezzel egyidejűleg szavatossági nyilatkozatot kell tennie, kivéve ha valamely irányadó törvény értelmében ez utóbbi alól mentesül.

Ha több hitelező nyújt be birtokba adási kérelmet, a magasabb árat ajánló élvez elsőbbséget, ha pedig az ajánlott árak azonosak, az, aki felé magasabb összegű kötelezettség áll fenn.

16. NYERTES AJÁNLAT

Az árverés lezárása után az árverést felügyelő bíró által képviselt bíróság nyilvános ülésen, miután az ajánlattevőt és a jelenlevő résztvevőket meghallgatta, határozatot hoz a nyertes ajánlatra vonatkozóan a legmagasabb árat ajánló személy javára.

A nyertes ajánlatra vonatkozó határozat kihirdetésére közvetlenül az árverés lezárását követően kerül sor, de azonnal el nem bírálható panasz benyújtása esetén, illetve más egyéb lényeges okból ezt legfeljebb egy héttel el lehet halasztani.

Ha a végrehajtási eljárás során benyújtott panaszok vagy fellebbezések elbírálása nem történt meg, a bíróság felfüggesztheti a nyertes ajánlatra vonatkozó határozatát.

A nyertes ajánlatra vonatkozó határozatban fel kell tüntetni a vevő családi és utónevét, az ingatlan helyrajzi számát, az árverés napját és a vételárat.

A bíróság nem hoz határozatot a nyertes ajánlattal kapcsolatban, ha az árverés során az eljárási szabályokat megszegték, és az ilyen szabályszegések az árverés eredményét jelentősen befolyásolhatták.

A bíróság akkor is megtagadhatja a határozat kiadását, ha az eljárást megszüntették vagy felfüggesztették, vagy ha a résztvevő nem kapott értesítést az árverésről, kivéve ha az erre vonatkozó jogait ezzel nem sértették meg, vagy ha az árverésen jelen volt, de nem nyújtott be panaszt e szabályszegésre hivatkozással.

Ha a bíróság megtagadta a nyertes ajánlat helybenhagyását, a bírósági végrehajtó a hitelező kérésére kijelöli a következő árverés napját. Ha a nyertes ajánlatot az árverés lezárását követően nem hagyják azonnal helyben és az adós a kezelő, a legmagasabb árat ajánló ajánlattevő kérelmére a bíróság az adóst felmentheti a kezelői kötelezettségei alól, és új kezelőt jelölhet ki.

A nyertes ajánlattevő, amennyiben megfelel az árverési feltételeknek, jogot szerez az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére.

A nyertes ajánlatra vonatkozóan zárt ülésen hozott határozatról értesíteni kell a hitelezőt, az adóst, a vevőt, valamint mindazokat a személyeket, akik az eredményes eljárás során panasszal éltek, továbbá a kezelőt, ha az nem azonos az adóssal. A nyertes ajánlat elutasítására vonatkozó határozatról a hitelezőt, az adóst és a legmagasabb árat ajánló személyt kell értesíteni.

A bíróság nyertes ajánlatra vonatkozó döntése ellen panasz nyújtható be. A panasz alapját nem képezheti az eljárási szabályok megsértése, ha a szabályok megsértése nem csorbította a panaszos fél jogait.

17. TULAJDONJOG ÁTRUHÁZÁSA

Miután a nyertes ajánlat érvényessé válik, és miután a vevő teljesítette az árverési feltételeket, a bíróság határozatot ad ki a tulajdonjog átruházásáról. A tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat ellen panaszt lehet benyújtani. Az ilyen panaszok alapját nem képezhetik a nyertes ajánlat érvényessé válását megelőző szabályszegések. A tulajdonjog átruházására vonatkozó jogerős határozat eredményeképp a tulajdonjog a vevőre száll át, és jogcímet képez arra, hogy a vevő tulajdonjoga a kataszteri nyilvántartásban megjelenjen telekkönyvi bejegyzés vagy egy, az irattárban elhelyezendő okirat útján. A tulajdonjog átruházására vonatkozó jogerős határozat végrehajtási végzésnek minősül a tulajdonjog vevőre történő átruházására és az ingatlanon található helyiségek kiürítésére anélkül, hogy végrehajtási záradék alkalmazására sor kerülne. A tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat jogerősség követően az ingatlan gyümölcsei a vevőt illetik meg. A vevő köteles az ingatlannal összefüggő szokásos közterheket attól a naptól kezdve viselni, amelyen a tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat jogerőssé válik. A vevő az ingatlan nem rendszeres állami és jogi gyümölcsöket csak akkor élvezheti, ha azok kifizetése arra a napra esik, amelyen a tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat jogerőssé válik, vagy ha azok ezt követően válnak esedékessé. Amennyiben egy bérbe vagy haszonbérletbe adott ingatlan értékesítésére kerül sor, a vevő - azon a napon, amelyen a tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat jogerőssé válik - megszerzi a bérletből, illetve a haszonbérletből eredő jogokat és kötelezettségeket, az ezekre vonatkozó jogszabály rendelkezéseinek megfelelően. Abban az esetben, ha az ingatlan bérleti vagy haszonbérleti szerződést határozott és két évet meghaladó időtartamra kötötték, a vevő a szerződést a tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat jogerőre emelkedésétől számított egy hónapon belül, egy éves felmondási idő mellett felmondhatja, kivéve ha a szerződés ennél rövidebb felmondási időt határoz meg. A felmondási jog akkor is biztosított, ha a szerződést írásban, igazolt dátummal kötötték, és az ingatlant a haszonbérlő vagy bérlő birtokába adták.

A tulajdonjog átruházására vonatkozó jogerős határozat a végrehajtás során befolyt összegek felosztására vonatkozó tervvel együtt jogcímet képez az összes megszűnt jog ingatlan-nyilvántartásból vagy irattárból történő törlésére a felosztási tervnek megfelelően. Önmagában a tulajdonjog átruházására vonatkozó határozat alapján az ingatlant terhelő összes jelzálog törlésre kerül, ha a határozat igazolja, hogy a vevő a teljes vételárat készpénzben megfizette.

18. AZ INGATLANVÉGREHAJTÁSBÓL SZÁRMAZÓ BEVÉTELEK FELOSZTÁSÁRA VONATKOZÓ TERV

Közvetlenül azután, hogy a felosztandó összeget átutalták a bíróság letéti számlájára, a bírósági végrehajtó egy tervezetet készít az ingatlan-végrehajtásból származó bevételek felosztására, és azt benyújtja a bíróságnak. Szükség esetén a bíróság módosítja és kiegészíti a javaslatot, egyébként pedig jóváhagyja azt.

19. VÉGREHAJTÁS TULAJDONI HÁNYADBÓL ÉS TARTÓS HASZONÉLVEZETBőL

Az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok vonatkoznak az tulajdoni hányadból és a tartós haszonélvezetből történő végrehajtásokra is. Közös tulajdonon fennálló tulajdoni hányad lefoglalása esetén a bírósági végrehajtó értesíti a többi tulajdonostársat, amikor pedig a lefoglalás tárgyát tartós haszonélvezet képezi, az ingatlantulajdonost és az illetékes kormányzati szervet vagy önkormányzatot is értesítik.

Ha a lefoglalás tárgyát tartós haszonélvezet képezi, a lefoglalás vonatkozik az haszonélvező tulajdonát képező telek és épületek tartós haszonélvezetére, az ott található berendezésekkel együtt.

Ha a közös tulajdoni hányadon kezelés áll fenn, a kezelő csak az adós jogainak keretein belül mint társtulajdonos járhat el.

Ha a végrehajtás tartós haszonélvezetre vonatkozik, az eljárást fel kell függeszteni, ha az illetékes szerv a tartós haszonélvezeti megállapodás megszüntetését írja elő. A végrehajtás a hitelező kérésére megindulhat, ha a bíróság úgy határoz, hogy nincs alapja a tartós haszonélvezeti megállapodás megszüntetésének. Ha a tartós haszonélvezeti megállapodást megszüntetik, a bírósági végrehajtó beszünteti a végrehajtási eljárást.

Amikor a végrehajtás egy tulajdoni hányadra vonatkozik, a teljes ingatlant fel kell mérni, és az egész ingatlan értékét meg kell becsülni. A tulajdoni hányad becsült értéke a teljes ingatlanra vonatkozó becsült összeg megfelelő részével egyezik meg.

Ha a végrehajtás tárgyát tartós haszonélvezeti jog képezi, az ingatlan felmérést és értékbecslését rögzítő jegyzőkönyvben fel kell tüntetni a tartós haszonélvezet végső időpontját, valamint az tartós haszonélvezet jogosultja általi hasznosítás ingatlan-nyilvántartásban szereplő módját.

20. EGYSZERűSÍTETT INGATLAN-VÉGREHAJTÁS

Ezek az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok a beépítetlen telkekre és a lakó- vagy kereskedelmi épületeket tartalmazó ingatlanokra vonatkoznak, ha a végrehajtás iránti kérelem benyújtásának időpontjában nem nyújtottak be értesítést az építkezés befejezésére vonatkozóan.

„Egy forrásos” értékesítés

Ha egy olyan beépítetlen ingatlant foglalnak le, amelyet harmadik felek jogai nem terhelnek, a bírósági végrehajtó azt ún. „egy forrásos"e; értékesítésre kínálhatja fel a becsült összegnél nem alacsonyabb áron. Ha a felek nem állapodtak meg a vevő kiválasztásának módjában, ezt a bíróság határozza meg.

Az értékesítésre a felmérés és értékbecslés napjától számított két héten belül kerül sor. A bírósági végrehajtó az eljárásban résztvevőket tájékoztatja az értékesítésről.

Ha az „egy forrásos” értékesítésre a felmérés és értékbecslés napjától számított egy hónapon belül nem kerül sor, az ingatlant árverés útján értékesítik, amelyre az ingatlan-végrehajtás árverési szabályai vonatkoznak.

Értékesítési jegyzőkönyv

Az értékesítéssel összefüggő intézkedések során a bírósági végrehajtó jegyzőkönyvet készít, amelyben feltünteti annak a magánszemélynek a vezetéknevét, aki elfogadta a vételi ajánlatot, valamint az e személy által teljes egészében kifizetett vételár összegét. Ezt követően a jegyzőkönyvet a kapcsolódó dokumentumokkal együtt haladéktalanul benyújtja a bíróságnak.

A bírósági végrehajtó által készített jegyzőkönyv és az iratok alapján a bíróság határozatot hoz a tulajdonjog átruházásáról, amellyel a tulajdonjog a vevőre száll át. Csak az adós jogosult panaszt benyújtani e határozat ellen, és ő is csak akkor, ha megszegték a legalacsonyabb árra vonatkozó szabályokat. Ha az értékbecslésre és a legalacsonyabb árra vonatkozó szabályok megszegésére derül fény, a bíróság megtagadja a tulajdonjog átruházását, és visszaküldi az iratokat a bírósági végrehajtónak, aki folytatja az eljárást.

Ha az ingatlant nem lehet az egyszerűsített ingatlan végrehajtás szabályai szerint értékesíteni, a bíróság elrendeli, hogy a bírósági végrehajtó a végrehajtást az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint folytassa.

Amennyiben a bíróság az értékesítés megismétlésére, vagy az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok értelmében további intézkedések megtételére vonatkozó határozatot hoz, a bírósági végrehajtó haladéktalanul visszafizeti az ajánlattevő által az adásvételre tekintettel megfizetett összegeket.

Értékesítés árveréssel

Ha az ingatlant „egy forrásos"e; értékesítés keretében nem sikerül eladni, akkor árverés útján kell értékesíteni, amelyre az ingatlan-végrehajtás szabályai vonatkoznak. A bírósági végrehajtó a résztvevőket értesíti az árverés napjáról.

Miután a vevő megfizette a vételárat, a bíróság haladéktalanul kiadja a tulajdonjog átruházására vonatkozó határozatot. E határozat jogerőssé válását követően a bírósági végrehajtó tervet készít a végrehajtásból származó bevételek felosztására.

21. VÉGREHAJTÁS HAJÓLAJSTROMBAN SZEREPLő TENGERI HAJÓKON

A hajólajstromban szereplő tengeri hajókon való végrehajtás során az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

A végrehajtásra azon bírósághoz tartozó bírósági végrehajtó illetékes, amely bíróság illetékességi területén a hajó a végrehajtás megkezdésekor tartózkodik.

A végrehajtási kérelemhez a hitelezőnek csatolnia kell a hajó lajstromba vételét igazoló dokumentumokat.

A fizetési felszólítás adósnak történő megküldésével egyidejűleg a bírósági végrehajtó lefoglalja a hajót és intézkedik annak kezeléséről.

A kezelőre az ingóvégrehajtás szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A hajó a lefoglaláskor zár alá kerül. Az adóst és a nem adós tulajdonost értesíteni kell a lefoglalásról. Az árverési hirdetményt legalább két héttel az árverés időpontja előtt ki kell függesztenie a bírósági végrehajtónak a bíróság épületében, illetve meg kell jelentetni egy népszerű helyi napilapban és a Nemzeti Bírósági Végrehajtói Kamara weboldalán.

Az árverési hirdetményt ki kell függeszteni a bíróság épületében, illetve meg kell jelentetni egy népszerű helyi napilapban és a Nemzeti Bírósági Végrehajtói Kamara weboldalán az árverés előtt legalább két héttel, és meg kell küldeni a hajó helye szerinti kikötő, valamint a lajstrom szerinti kikötő tengeri igazgatási szervei számára, hogy azokban a kikötőkben is közzé lehessen tenni.

A hajórészesedések végrehajtása azon bírósághoz tartozó bírósági végrehajtónak a feladata, amelyik területén a lajstrom szerinti kikötő található.

A hajónyilvántartásban nem szereplő hajók végrehajtását az ingóságok végrehajtására vonatkozó szabályok szerint kell lebonyolítani.