Fiche 5 – La saisie des biens immeubles (Fiche Juriste)

1. DEFINITION D'UN BIEN IMMOBILIER

Les biens immobiliers sont des surfaces de terrain formant des propriétés individuelles (terrains) ainsi que des bâtiments ou parties de bâtiments fixés au sol de façon permanente, si, conformément à des règlements spécifiques, ils constituent des propriétés individuelles.

2. PORTÉE DE LA RÈGLEMENTATION JURIDIQUE

L'exécution de dettes immobilières comprend :

• 1) l'exécution de biens immobiliers,
• 2) l'exécution immobilière simplifiée,
• 3) l'exécution immobilière partielle.

Les règlements relatifs à l'exécution de biens immobiliers sont respectivement applicables à :

• 1) l'exécution d'un usufruit perpétuel,
• 2) l'exécution de lieux constituant une propriété individuelle,
• 3) l'exécution de droits de propriété de lieux dont jouissent des membres de coopérative,
• 4) l'exécution de navires de haute mer inscrits au registre des navires,
• 5) l'exécution par la vente d'une société ou d'une exploitation agricole.

3. COMPÉTENCE DES SERVICES RÉPRESSIFS

L'huissier de justice rattaché au tribunal de la juridiction où est située la propriété est chargé de l'exécution de propriété. Lorsqu'une exécution immobilière a lieu, les dispositions de la loi n'offrent pas la possibilité de choisir l'huissier de justice en République de Pologne.

4. ACTEURS DES PROCÉDURES D'EXÉCUTION IMMOBILIÈRE

Mis à part le créancier et le débiteur, les acteurs des procédures sont des individus pouvant prétendre à des droits de propriété, créances ou droits personnels limités acquis sur la propriété et lorsqu'un usufruit perpétuel est le sujet d'exécution, ainsi que l'organe ayant conclu le contrat d'usufruit perpétuel.

5. SAISIE-ARRÊT DU BIEN IMMOBILIER SUR BASE D'UN MANDAT D'EXÉCUTION ÉMIS CONTRE UN INDIVIDU MARIÉ

Un mandat d'exécution émis contre un individu marié constitue la base juridique permettant de saisir une propriété en tant qu'élément du patrimoine commun des époux. De nouvelles procédures d'exécution sont autorisées sur la base d'un mandat d'exécution contre les deux époux.

Si le conjoint du débiteur s'oppose à la saisie-arrêt, l'huissier de justice informera immédiatement le créancier de cette objection, qui, dans un délai d'une semaine, pourra demander qu'une clause d'exécution soit émise à l'encontre du conjoint, dans le cas contraire l'exécution du bien immobilier sera abandonnée.

6. MISE EN DEMEURE, INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER, MOMENT DE LA SAISIE-ARRÊT

Lors de l'envoi de la notification au débiteur, l'huissier de justice envoie simultanément au tribunal compétent pour la conservation du registre foncier, une demande pour effectuer une inscription au registre foncier, en ce qui concerne l'exécution du bien en cours, ou pour répertorier la demande d'inscription dans l'ensemble des documents. La demande du créancier visant à lancer une procédure d'exécution du bien immobilier décrit dans la demande implique que l'huissier de justice exige du débiteur qu'il paye la dette dans un délai de deux semaines. Dans le cas contraire, des procédures de description et d'expertise seront lancées.

Le bien immobilier du débiteur est saisi au moment de la réception de la notification.

En ce qui concerne les débiteurs qui n'ont pas reçu la notification ainsi que pour les tiers, le bien immobilier est saisi lorsqu'une inscription est faite au registre foncier ou lorsque l'huissier de justice soumet la demande à l'ensemble des documents. Cependant, pour ce qui est d'un individu au courant du lancement de procédures d'exécution, les conséquences de saisie-arrêt se produisent lorsque la partie intéressée en a pris connaissance, même si la notification n'a pas encore été envoyée au débiteur ou qu'aucune inscription n'a été faite au registre foncier. L'huissier de justice informe le débiteur de la saisie-arrêt.

7. PARTICIPATION À UNE EXÉCUTION IMMOBILIÈRE

Le créancier à l'origine de l'exécution immobilière suite à la saisie-arrêt de la propriété par un autre créancier participe aux procédures lancées précédemment et ne peut pas demander à recommencer les procédures effectuées précédemment. Outre cet élément, ce créancier jouit des mêmes droits que le créancier d'origine.

8. ADMINISTRATEUR DES PARTIES ABSENTES

Dans le but de garantir les droits d'un individu dont le lieu de résidence est inconnu et qui, en raison de son absence, ne peut recevoir les notifications, le tribunal, à la demande de l'huissier de justice, nomme un administrateur pour représenter la partie non présente. L'administrateur exercera également ses fonctions dans l'intérêt d'autres individus qui ne peuvent recevoir les notifications, lors des étapes suivantes des procédures. Cependant, l'administrateur peut représenter plusieurs individus à la fois dès lors que leurs intérêts n'entrent pas en conflit.

9. ÉTENDUE DE LA SAISIE-ARRÊT

La saisie-arrêt s'applique à la propriété ainsi qu'à tous les éléments qui, conformément aux modalités relatives aux droits de propriété, peuvent faire l'objet d'une hypothèque.

Ces éléments incluent :

• 1) les éléments de biens immobiliers,
• 2) les accessoires fixes des biens immobiliers,
• 3) leurs profits à prendre naturels et civils.

10. CONSÉQUENCES D'UNE SAISIE-ARRÊT IMMOBILIÈRE

L'acquisition de la propriété suite à sa saisie-arrêt n'a aucune influence sur de nouvelles procédures. L'acheteur peut prendre part aux procédures en tant que débiteur. Les procédures d'exécution sont à chaque fois valables à l'égard du débiteur et de l'acheteur.

La cession d'éléments soumis à la saisie-arrêt parallèlement à la propriété après que la procédure de saisie-arrêt ait été effectuée n'est pas valable. Les dispositions ci-dessus ne s'appliquent pas aux aliénations réalisées par l'administrateur de la propriété dans le cadre de ses droits statutaires. La servitude de la propriété suite à sa saisie-arrêt et l'aliénation de l'espace abandonné soumis à une hypothèque n'est pas valable. Dans le cas où une hypothèque tacite serait réalisée après la saisie-arrêt de la propriété, la responsabilité garantie par la présente ne jouit pas de la primauté en matière de satisfaction, comme l'on suppose pour les responsabilités garanties par des hypothèques.

11. ADMINISTRATION DE LA PROPRIÉTÉ SAISIE

La propriété saisie est gérée par le débiteur auquel s'appliqueront des règlements relatifs aux administrateurs.

Si l'administration concernée l'exige, le tribunal peut retirer la gestion accordée au débiteur et il nommera alors un nouvel administrateur. Il en va de même pour le nouvel administrateur.

Le tribunal rejettera une demande visant à nommer un nouvel administrateur, si l'administration engendre des frais qui ne peuvent être couverts par les revenus actuels et si le demandeur ne dépose pas le montant exigé par le tribunal dans un délai d'une semaine.

Si le débiteur, qui n'est plus l'administrateur, occupait des pièces dans la propriété au moment de la saisie-arrêt, ces pièces doivent être laissées à son usage. Cependant, le tribunal peut, à la demande du créancier, statuer que ces pièces ne devraient plus être disponibles, si le débiteur ou le/les membre(s) de son foyer font entrave aux fonctions de l'administration. L'administrateur peut employer le débiteur et sa famille moyennant une rémunération fixée par le tribunal.

Présentation de l'administrateur

Dans l'éventualité où l'administrateur, lors de la réalisation de sa mission, rencontrerait des difficultés, l'huissier de justice lui présentera les tâches administratives, à la demande du tribunal.

Revenus issus de la propriété saisie

Lorsque l'administrateur est installé, l'huissier de justice demande aux individus désignés par le créancier de rembourser les avantages en retard et futurs dus, représentant un revenu de la propriété, à l'administrateur. La notification doit contenir un avertissement signalant que la délivrance de sommes d'argent au débiteur ne bénéficiera pas au créancier.

Obligations de l'administrateur de la propriété saisie

L'administrateur de la propriété saisie doit réaliser les activités nécessaires pour en assurer une bonne gestion. Il est habilité à recouvrer, plutôt que le débiteur, tous les profits à prendre de la propriété, à les encaisser dans le cadre de tâches administratives régulières et à régler des problèmes, si nécessaire, au cours de la gestion. L'administrateur peut engager des poursuites et être poursuivi pour des problèmes relatifs à l'administration de la propriété.

L'administrateur peut uniquement assumer les responsabilités qui peuvent être satisfaites du point de vue des revenus de la propriété et qui sont commercialement rentables.

L'administrateur peut réaliser des activités se trouvant en dehors du cadre de la gestion régulière uniquement sur consentement des parties ; dans le cas contraire, avec l'autorisation du tribunal qui, avant de rendre son jugement, entendra le créancier, le débiteur et l'administrateur, sauf si un retard présente un risque de dommages.

Obligation de l'administrateur de la propriété saisie d'envoyer des rapports

Dans le respect des délais fixés, au moins une fois par an et après avoir réalisé ses tâches administratives, l'administrateur soumettra un compte-rendu de ses activités ainsi que des rapports comptables documentés.

Après avoir entendu le créancier, le débiteur et l'administrateur et après avoir pris connaissance des rapports, en faisant particulièrement attention aux postes comptables qui les composent, le tribunal approuvera ou rejettera les rapports de l'administrateur, en partie ou dans leur intégralité.

Responsabilité de l'administrateur de la propriété saisie

L'administrateur est responsable des dommages résultant de sa négligence lors de la réalisation de ses tâches de manière diligente.

L'administrateur qui, sans justification, n'a pas soumis une copie du compte-rendu dans le délai prescrit ou n'a pas respecté les autres instructions émises par la cours, s'expose à une amende.

Droits de l'administrateur à percevoir une rémunération et un remboursement des dépenses

L'administrateur peut demander à percevoir une rémunération ainsi qu'un remboursement des dépenses qu'il a lui-même avancées, dans le cadre de la réalisation de ses tâches administratives. La valeur de la rémunération sera définie par le tribunal et sera proportionnelle au travail fourni ainsi qu'à la rentabilité de la propriété.

Cependant, si l'administrateur est un débiteur, celui-ci n'est pas en droit de recevoir une rémunération. Il ne peut couvrir que ses besoins les plus élémentaires ainsi que ceux de sa famille en ce qui concerne les profits à prendre, dans la mesure fixée par le tribunal, et les dépenses relatives aux tâches administratives.

12. DESCRIPTION ET EXPERTISE DE LA PROPRIÉTÉ

Après que la période mentionnée dans la mise en demeure s'est écoulée, à la demande du créancier, l'huissier de justice préparera une description et une expertise de la propriété. Le délai susmentionné est de 14 jours.

Demande de préparation d'une description et d'une expertise de la propriété

Lorsqu'il élabore une demande visant à réaliser une description et une expertise de la propriété, le créancier doit :

• 1) envoyer un extrait et, si nécessaire, une transcription du registre foncier, ou une confirmation du tribunal, émise sur base du recueil de documents détenu pour la propriété en question, en indiquant le propriétaire du bien ainsi qu'une liste de charges exposées dans le recueil, et, si la propriété est immatriculée à un cadastre, un extrait approprié doit également être fourni ;
• 2) indiquer le lieu de résidence des personnes participant aux procédures.

Si la propriété n'est pas répertoriée dans un registre foncier, le créancier doit soumettre un autre document attestant de la propriété du débiteur.

De même, l'huissier de justice peut exiger que les documents susmentionnés soient émis par les autorités compétentes.

Confirmation de la description et de l'expertise

L'huissier de justice informe les participants portés à sa connaissance de la date de description et d'expertise.

De plus, en publiant une annonce publique dans l'enceinte du tribunal ainsi qu'à la mairie, l'huissier de justice appelle les participants dont il n'a pas connaissance ainsi que les autres individus qui peuvent prétendre à des droits sur la propriété et d'autres éléments qui y sont rattachés, à se manifester avant que la description ne soit terminée.

Ces annonces et notifications doivent être réalisées au plus tard deux semaines avant le début de la description.

Séparation des parties de propriété

À la demande du créancier ou du débiteur, si celle-ci est déposée au plus tard au cours de la description et de l'expertise et qu'elle est formulée de droit, une partie de la propriété saisie peut être soumise à une vente aux enchères. Le prix de réserve pour cette partie de la propriété devra satisfaire le créancier d'exécution. Après avoir expertisé la propriété, l'huissier de justice décidera de la séparation.

Si une partie est séparée, des procédures supplémentaires concernant la partie restante de la propriété seront suspendues jusqu'à ce que l'enchère concernant la partie séparée soit terminée.

Protocole de description et d'expertise de la propriété saisie

L'huissier de justice doit inclure dans le protocole de description et d'expertise :

• 1) le code de la propriété, ses limites et, si possible, sa superficie ainsi que son intitulé dans le registre foncier ou le recueil de documents,
• 2) les bâtiments et autres locaux, en indiquant leur désignation économique et les accessoires fixes de la propriété ainsi que les éléments sujets à la saisie-arrêt,
• 3) les droits et charges déclarés,
• 4) les contrats d'assurance,
• 5) les individus possédant la propriété, ses accessoires fixes et ses profits à prendre,
• 6) l'usage que fait le débiteur de la propriété,
• 7) l'expertise ainsi que la cotation de ses fondations,
• 8) les droits relatifs à la propriété,
• 9) les autres détails importants pour la signalisation et l'expertise de la propriété.

Évaluation de la propriété par un expert

L'évaluation de la propriété est réalisée par un expert, habilité à évaluer les propriétés immobilières conformément à des règlements distincts et qui est nommé par l'huissier de justice. Cependant, si la propriété a été expertisée à des fins commerciales six mois avant la saisie-arrêt et si cette expertise satisfait les exigences en matière d'expertise d'une propriété en vue d'une procédure d'exécution, il n'est pas nécessaire de procéder à une nouvelle expertise.

L'expertise doit inclure : de façon séparée, la valeur de la propriété, les bâtiments et autres aménagements, les accessoires et les profits à prendre et, également de manière individuelle, la valeur de la propriété dans son intégralité ainsi que de la partie séparée en vue de sa mise aux enchères. Les valeurs susmentionnées doivent être estimées avec et sans prise en compte des droits applicables : lesdits droits demeurent en vigueur sans être inclus dans le prix ainsi que la valeur des droits non définie par des sommes d'argent qui affectent la propriété, en particulier des bénéfices issus de ces droits.

Recours contre la description et l'expertise

Le délai de recours contre la description et l'expertise est de deux semaines et prend effet le jour de leur réalisation. Si la description et l'expertise n'ont pas été effectuées le jour stipulé dans l'avis, la période de recours débutera le jour de la réception de la notification de description et d'expertise par le participant, et pour les individus qui n'ont pas reçu la notification, cette période commencera le jour où la réalisation de ces tâches est annoncée.

Nécessité d'élaborer une description et une expertise supplémentaires

Si, entre la description et l'expertise et la date de la vente aux enchères, des changements importants relatifs au statut de la propriété ont lieu, à la demande du créancier et du débiteur, une procédure de description et d'expertise supplémentaires peut avoir lieu.

13. ANNONCE DE LA VENTE AUX ENCHÈRES

Date de la vente de la propriété saisie

La propriété saisie est vendue par vente aux enchères publique. La date de soumission des offres sera rendue publique au plus tôt deux semaines après que la description et l'expertise ont été validées d'un point de vue juridique et pas avant que la décision permettant de lancer l'exécution ne devienne juridiquement valable.

Annonce de la vente aux enchères relative à la propriété saisie

L'huissier de justice annoncera la vente aux enchères au moyen d'une annonce publique qui mentionnera les éléments suivants :

• 1) la propriété qui sera mise en vente, en indiquant son emplacement et sa désignation économique, les nom et prénom du débiteur, le numéro d'inscription au registre foncier et le lieu où il peut être consulté ou l'intitulé dans les différents documents ainsi que le tribunal conservant ces documents,
• 2) la date et le lieu de l'enchère,
• 3) le prix estimé et le prix de réserve,
• 4) la valeur de la garantie de soumission que l'enchérisseur doit soumettre, avec l'option permettant que la garantie soit soumise sous forme de livret d'épargne ainsi qu'une autorisation de son titulaire de verser le contenu du livret dans son intégralité, conformément à une décision de justice valable concernant la perte de garantie ou de toute autre manière indiquée par l'huissier de justice,
• 5) la période au cours de laquelle la propriété peut être visitée deux semaines avant la mise aux enchères et au cours de laquelle les documents relatifs aux procédures d'exécution peuvent être consultés au tribunal.

En outre, l'annonce devra préciser :

• 1) que les droits des tiers n'entraveront pas la vente aux enchères ainsi que le transfert légal des droits de propriété à l'acheteur sans réserves, si, avant le début de la vente aux enchères, ces individus n'ont pas apporté la preuve qu'ils ont intenté une action en vue de dispenser d'exécution la propriété et les éléments qui y sont rattachés, et qu'ils ont obtenu un jugement prononçant la suspension de l'exécution à cet égard ;
• 2) que les droits d'utilisation, de servitude et de rentier à vie, s'ils ne sont pas mentionnés dans le registre foncier ou dans un document additionnel et qu'ils ne sont pas signalés dans un délai maximum de trois jours avant la vente aux enchères, ne seront pas pris en compte lors de procédures d'exécution futures et qu'ils expireront lorsque la décision attribuant le droit de propriété deviendra juridiquement valable.

Révision de l'annonce relative à la vente aux enchères de la propriété

L'annonce des enchères est faite :

• 1) aux individus prenant part aux procédures,
• 2) aux autorités communales, au centre des impôts applicable au lieu de la propriété ainsi qu'à un organisme d'assurance sociale, en leur demandant de soumettre une liste des impôts et autres taxes publiques impérativement le jour de la vente.

Annonce de la vente aux enchères de la propriété

L'annonce de la soumission doit être, dans un délai minimum de deux semaines avant la date de l'enchère, exposée publiquement dans l'enceinte du tribunal, dans les bureaux des autorités locales et sur le site Web de la Chambre nationale des huissiers de justice.

À la demande d'une partie intéressée et à ses propres frais, l'huissier de justice peut également publier l'annonce sur un autre support, tel qu'indiqué par la partie concernée.

14. CONDITIONS DE SOUMISSION

Garantie de soumission

Le soumissionnaire est tenu de fournir une garantie de soumission, d'un montant équivalent à un dixième du prix d'évaluation au plus tard un jour avant la date de soumission.

La garantie fournie par l'attributaire est prélevée ; les garanties des autres soumissionnaires leur sont immédiatement remboursées.

Si l'acheteur ne satisfait pas aux exigences en matière de paiement, celui-ci perd la garantie fournie et sa victoire n'est plus valable. Les paiements partiels déjà effectués sont alors remboursés. Ces conséquences sont confirmées par une décision de justice contre laquelle des recours peuvent être formés.

La garantie perdue par l'acheteur couvre les frais d'exécution associés à la vente, alors que le reste est inclus dans la somme obtenue au cours de l'exécution ou, si l'exécution a été annulée, est comptabilisée comme un bénéfice pour le Trésor public.

Prix de réserve

Le prix le plus bas auquel la propriété peut être acquise lors de la première soumission (prix de réserve) s'élève aux trois-quarts du prix estimé et aux deux-tiers du prix estimé lors de la seconde vente aux enchères.

Défauts de la propriété saisie

L'acheteur ne peut pas demander l'annulation de l'achat ou une baisse du prix en raison de défauts présentés par la propriété ou par les éléments acquis par la même occasion.

15. ENCHÈRES SUR LA PROPRIÉTÉ

Déroulement des enchères sur la propriété

La vente aux enchères a lieu publiquement, en présence et sous la supervision d'un juge.

Après avoir appelé aux offres, l'huissier de justice peut annoncer publiquement :

• 1) l'objet de la vente aux enchères,
• 2) le prix de réserve,
• 3) la valeur de la garantie de soumission,
• 4) la date à laquelle le prix d'achat doit être payé,
• 5) les sommes impayées à la charge de la propriété, telles que les taxes et autres frais administratifs, si ces montants ont été déclarés, expliquant quel(s) frais incombera(ont) à l'acheteur sans être inclus dans le prix d'achat,
• 6) les droits grevant la propriété qui demeureront en vigueur et sans être inclus dans le prix d'achat,
• 7) les changements apportés au statut actuel et juridique de la propriété, suite aux documents portés à l'attention des parties, si ceux-ci se sont produits après sa description et son expertise.

La soumission

L'objet de la vente aux enchères est la propriété conformément à la description et l'expertise, tenant compte des changements de compte annoncés par l'huissier de justice le jour de la soumission.

Si plusieurs propriétés ou plusieurs parcelles d'une propriété doivent être vendues, le débiteur est en droit d'indiquer la manière dont la soumission doit être menée, par rapport aux propriétés individuelles ou aux parties de propriété.

Les individus suivants ne sont pas autorisés à participer à la soumission : le débiteur, l'huissier de justice, leurs conjoints, les parents ainsi que les frères/sœurs et les individus présents à la vente aux enchères dans l'exercice de leurs fonctions officielles ; le soumissionnaire qui n'a pas satisfait les conditions de la vente aux enchères précédente, les individus qui peuvent uniquement acquérir des propriétés sur autorisation d'un organisme officiel de l'État et qui n'ont pas été en mesure d'obtenir cette autorisation.

La présence d'un seul soumissionnaire est suffisante pour que la vente aux enchères ait lieu.

Les pouvoirs plénipotentiaires pour participer à la vente aux enchères doivent être confirmés par un document contenant une signature certifiée. Il n'est pas nécessaire de certifier les signatures sur les documents statuant des pouvoirs plénipotentiaires, apposées par les organisations officielles ou les autorités locales, ainsi que sur les documents attribués aux avocats et conseillers juridiques.

La soumission est réalisée par voie orale.

Les augmentations ne peuvent pas être inférieures à un pourcent du prix de réserve et sont arrondies au zloty supérieur.

Le prix offert n'est plus une contrainte dès lors qu'un soumissionnaire propose un prix plus élevé.

Lorsqu'il qu'aucune enchère supplémentaire n'est proposée, après avoir informé les individus présents qu'après la troisième annonce aucune nouvelle enchère ne sera acceptée, l'huissier de justice annoncera le dernier prix offert trois fois, adjugera l'enchère et nommera le soumissionnaire qui aura offert le prix le plus élevé.

Si les montants dus au créancier sont payés en même temps que les frais avant la clôture de l'enchère, l'huissier de justice suspendra l'exécution.

Toute plainte déposée à l'encontre des actions de l'huissier de justice au cours des enchères et avant la fermeture de la vente, doit être rapportée verbalement au juge supervisant la vente, qui transigera immédiatement.

Deuxième vente aux enchères de la propriété

Si aucun soumissionnaire ne s'est présenté à la première vente aux enchères, à la demande du créancier, l'huissier de justice annoncera la deuxième vente aux enchères, pour laquelle le prix de réserve s'élèvera aux deux tiers du prix estimé. Ce prix correspond au prix le plus bas auquel la propriété peut être acquise lors de la deuxième vente aux enchères.

Cession du droit de propriété du bien

Si aucun soumissionnaire ne se présente à la deuxième vente aux enchères non plus, la cession du droit de propriété du bien peut se faire à un prix équivalant au minimum aux deux-tiers du prix estimé, et le droit de propriété sera celui du créancier exécutif et hypothécaire ainsi que du copropriétaire. Le créancier doit déposer une demande visant à la saisie du bien immobilier auprès du tribunal, dans un délai d'une semaine à compter de la vente aux enchères, et doit fournir par la même occasion une garantie implicite, sauf s'il est exonéré par une loi applicable.

Si plusieurs créanciers déposent une demande de saisie, la priorité est donnée à l'individu qui a offert le prix le plus élevé ; et lorsque les prix sont identiques, la priorité revient à l'individu qui offre une garantie supérieure.

16. MEILLEURE ENCHÈRE

Après la clôture de la vente, le tribunal représenté par le juge supervisant la vente rend, en séance publique, une décision concernant la meilleure enchère du soumissionnaire qui a offert le prix le plus élevé, après avoir entendu les participants présents.

La décision annonçant la meilleure enchère est annoncée immédiatement après la clôture de l'enchère. Cependant, l'annonce peut être annulée au plus tard une semaine, si une plainte ne pouvant être résolue immédiatement a été déposée, ainsi que pour d'autres motifs d'importance.

Si des plaintes ou des recours formés au cours des procédures d'exécution ne sont pas réglés du point de vue juridique, le tribunal peut suspendre sa décision annonçant la meilleure enchère.

Les nom et prénom de l'acheteur, le code de propriété, la date de l'enchère et le prix d'achat doivent être mentionnés dans la décision relative à la meilleure enchère.

Le tribunal n'adjugera pas l'enchère en raison de violations des règlements des procédures, si de telles violations étaient susceptibles d'avoir un impact important sur les résultats de l'enchère.

Le tribunal refusera également de rendre un jugement si les procédures étaient soumises à une interruption ou une suspension, lorsqu'un participant n'a pas reçu de notification de la vente aux enchères, sauf s'il n'y a eu aucune violation de ses droits, ou lorsque celui-ci n'a pas introduit un recours contre cette transgression lorsqu'il était présent à la vente.

Si le tribunal a refusé de confirmer la meilleure enchère, à la demande du créancier, l'huissier de justice désignera la date de la prochaine vente aux enchères. Si la meilleure enchère n'est pas immédiatement confirmée après la clôture des enchères, à la demande du soumissionnaire qui a offert le meilleur prix, le tribunal peut, dans l'éventualité où le débiteur serait l'administrateur, le relever de ses tâches de gestion et nommer un nouvel administrateur.

L'attributaire acquiert le droit de propriété du bien s'il a satisfait aux modalités de la vente aux enchères.

La décision de meilleure enchère prise dans le cabinet du juge est notifiée au créancier, au débiteur, à l'acheteur ainsi qu'aux individus qui, au cours de la vente aux enchères, ont déposé plainte contre les procédures de meilleure enchère et contre l'administrateur, autre que le débiteur. Une décision refusant d'adjuger la meilleure enchère est notifiée au créancier, au débiteur ainsi qu'au soumissionnaire qui a offert le meilleur prix.

Les plaintes peuvent être déposées contre la décision du tribunal désignant la meilleure enchère. Les violations de règlements de procédures qui n'enfreignent pas les droits de la partie plaignante ne peuvent pas constituer l'origine de la plainte.

17. OCTROI DES DROITS DE PROPRIÉTÉ

Lorsque la meilleure enchère devient légalement valable et lorsque l'acheteur s'est conformé aux modalités de la vente aux enchères, le tribunal rend une décision visant à l'octroi de la propriété. Des plaintes peuvent être déposées contre les décisions visant à octroyer la propriété. Les violations qui ont eu lieu avant que la meilleure enchère ne devienne juridiquement valable ne peuvent pas constituer l'origine de ces plaintes. Une décision accordant les droits de propriété juridiquement valable se traduit par la cession de la propriété à l'acheteur et permet au titre de propriété de l'acheteur d'apparaître au cadastre et sous la forme d'une entrée au registre foncier ou en ajoutant un document au recueil de documents.

Une décision juridiquement valable concernant l'octroi du titre de propriété constitue un mandat d'exécution visant à céder le droit de propriété à l'acheteur et à libérer les lieux sans besoin d'appliquer une clause d'exécution. Les profits à prendre appartiendront à l'acheteur après que la décision visant à accorder les droits de propriété est devenue juridiquement valable. L'acheteur est tenu de payer les taxes habituelles associées à la propriété, à partir du jour où la décision d'octroi du titre de propriété devient juridiquement valable. L'acheteur assumera uniquement les bénéfices publics et juridiques spéciaux lorsque leur paiement tombe le jour où la décision d'octroi de propriété devient juridiquement valable ou après cette date. Le jour où la décision d'octroi de propriété devient juridiquement valable, l'acheteur acquiert les droits et obligations émanant de la location et du crédit-bail, conformément aux dispositions de la législation compétente, dans le cas où un élément loué est vendu. Dans l'éventualité où un contrat de crédit-bail ou de location a été conclu pour une durée particulière et inférieure à deux ans, l'acheteur peut résilier ce contrat, dans un délai d'un mois après que la décision visant à accorder les droits de propriété, est devenue juridiquement valable, sous réserve d'un préavis d'un an, sauf si un contrat mentionne une période plus courte, même si le contrat a été conclu par écrit et portait une date certifiée, et que le bien a été mis à la disposition du locataire.

Une décision juridiquement valable visant à accorder le droit de propriété, ainsi qu'un plan permettant de diviser les montants obtenus au cours de l'exécution, constitue un motif de suppression du registre foncier et de l'ensemble des documents, tous les droits qui ont expiré conformément au plan de division. Sur la base de la décision visant à accorder le droit de propriété, toute hypothèque s'appliquant à la propriété est supprimée, si la décision confirme le paiement en espèces du prix d'achat dans son intégralité par l'acheteur.

18. PLAN RELATIF À LA DIVISION DES MONTANTS OBTENUS DE L'EXÉCUTION DE LA PROPRIÉTÉ

Immédiatement après le virement du montant sujet à division sur le compte bancaire du tribunal, l'huissier de justice élabore une ébauche de plan visant à diviser les montants obtenus de l'exécution de la propriété et le soumet à l'approbation du tribunal. Si cela s'avère nécessaire, le tribunal introduit des changements et des amendements au plan, sinon, il l'approuve.

19. EXÉCUTION D'UNE PARTIE DE PROPRIÉTÉ ET D'UN USUFRUIT PERPÉTUEL

Les règlements relatifs à l'exécution de propriété s'appliquent respectivement à l'exécution de parties de propriété et d'un usufruit perpétuel. L'huissier de justice informe les copropriétaires, le propriétaire du bien ainsi que l'organe gouvernemental ou communal compétent lorsque la division de la propriété a lieu et lorsque l'usufruit perpétuel fait l'objet d'une saisie-arrêt.

Si l'usufruit perpétuel fait l'objet d'une saisie-arrêt, cette dernière s'applique à l'usufruit perpétuel de la parcelle et du bâtiment, ainsi qu'à leurs accessoires fixes, qui constituent la propriété du locataire perpétuel.

Si la fraction de propriété fait l'objet d'une gestion, l'administrateur agit uniquement en conformité avec les droits du débiteur, en tant que copropriétaire.

Si l'exécution s'applique à l'usufruit perpétuel, les procédures sont suspendues si l'organe compétent exige que le contrat relatif à l'usufruit perpétuel soit résilié. L'exécution peut débuter à la demande du créancier, si le tribunal décide qu'il n'existe aucune raison pour mettre fin au contrat d'usufruit perpétuel. Lorsque le contrat d'usufruit perpétuel est résilié, l'huissier de justice met fin aux procédures d'exécution.

Lorsque l'exécution s'applique à une partie de la propriété, l'intégralité de la propriété doit être décrite et expertisée. Le montant estimé pour cette partie du bien correspond à une fraction du montant estimé pour l'intégralité de la propriété.

Si l'usufruit perpétuel fait l'objet d'une exécution dans le protocole de description et d'estimation, la date finale de l'usufruit perpétuel ainsi que l'usage qui est fait de la parcelle par le locataire perpétuel doivent être inclus dans le registre foncier.

20. EXÉCUTION DE PROPRIÉTÉ SIMPLIFIÉE

Les règlements concernant l'exécution de propriété s'appliquent également à des propriétés terrestres non aménagées ainsi qu'à des propriétés abritant un bâtiment résidentiel ou commercial, si, au moment où une demande d'exécution a été déposée, aucune notification relative à l'achèvement de la construction n'a été envoyée.

Vente de source unique

Si une propriété terrestre non aménagée qui n'est pas entravée par les droits de tiers a fait l'objet d'une saisie-arrêt, l'huissier de justice proposera le bien en vente de source unique, à un prix n'étant pas inférieur au montant estimé. Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur la façon de rechercher l'acheteur, le tribunal se chargera de cette décision.

La vente aura lieu dans un délai de deux semaines à compter du jour de description et d'estimation. L'huissier de justice informera les individus prenant part aux procédures de la vente.

Si la vente de source unique n'a pas lieu dans un délai d'un mois à compter du jour de description et d'estimation, la propriété est vendue au cours d'une vente aux enchères à laquelle s'appliqueront des règlements relatifs aux procédures de soumission en vigueur pour une exécution de propriété.

Protocole de vente

Lors de la réalisation d'activités associées à la vente, l'huissier de justice élaborera un protocole qui comprendra le nom de famille de l'individu ayant accepté l'offre d'achat ainsi que le prix d'achat payé dans son intégralité par cet individu. Il soumettra ensuite les documents du protocole à l'approbation du tribunal.

Sur la base du protocole élaboré par l'huissier de justice et du dossier de l'affaire, le tribunal rendra une décision visant à accorder la propriété qui cèdera les droits de propriété à l'acheteur. Seul le débiteur est en droit de contester cette décision et uniquement lorsque les règlements relatifs au prix minimum ne sont pas respectés. Si une violation des règlements s'appliquant au prix estimé ainsi qu'au prix minimum apparaît, le tribunal refusera d'octroyer la propriété et retournera le dossier à l'huissier de justice qui reprendra les procédures.

S'il est impossible de vendre la propriété dans le respect des règlements afférents à l'exécution de propriété simplifiée, le tribunal ordonnera à l'huissier de justice de poursuivre l'exécution conformément aux règlements s'appliquant à l'exécution de propriété.

Lorsque le tribunal rend un jugement ordonnant de recommencer la vente ou d'effectuer des actions supplémentaires, conformément aux règlements relatifs à l'exécution de propriété, l'huissier de justice remboursera immédiatement au soumissionnaire les montants versés pour l'achat.

Vente par vente aux enchères

Si la propriété n'a pas pu être vendue au cours d'une vente de source unique, elle est alors soumise à une vente aux enchères au cours de laquelle les règlements relatifs à l'exécution de propriété s'appliqueront. L'huissier de justice informe les participants de la date de soumission.

Après le paiement du prix par l'acheteur, le tribunal rendra immédiatement une décision accordant les droits de propriété. Lorsque cette décision devient juridiquement valable, l'huissier de justice élabore un plan visant à diviser les montants obtenus suite à l'exécution.

21. EXÉCUTION DE NAVIRES DE HAUTE MER INSCRITS AU REGISTRE DES NAVIRES

En ce qui concerne l'exécution de navires de haute mer inscrits au registre des navires, les règlements relatifs à l'exécution de propriété s'appliquent respectivement.

L'exécution repose sur les compétences d'un 'huissier de justice rattaché au tribunal de la juridiction où était situé le navire lorsque l'exécution a débuté.

À la demande d'exécution, le créancier doit pouvoir prouver que le navire est inscrit au registre.

Lors de l'envoi d'une mise en demeure au débiteur, l'huissier de justice saisira par la même occasion le navire et mettra en place un système d'administration.

Les règlements relatifs à l'exécution de biens mobiliers s'appliqueront respectivement à l'administrateur.

Le navire fait l'objet d'une saisie-arrêt dès lors qu'il est saisi. Le débiteur et le propriétaire, qui n'est pas un débiteur, doivent être avertis de la saisie-arrêt. L'annonce de la vente aux enchères doit être publiée par l'huissier de justice dans l'enceinte du tribunal, dans un journal local populaire ainsi que sur le site Web de la Chambre nationale des huissiers de justice.

L'annonce de la vente aux enchères doit être affichée dans l'enceinte du tribunal, dans un journal populaire local ainsi que sur le site Web de la Chambre nationale des huissiers de justice deux semaines au moins avant la vente aux enchères et mise à la disposition des autorités administratives maritimes compétentes pour le port auquel est amarré le navire et pour le port d'inscription, de manière à être affichée dans ces ports.

L'huissier de justice du tribunal compétent pour la zone où est situé le port d'inscription est chargé de l'exécution des parts de navire.

L'exécution de navires non répertoriés au registre des navires est réalisée conformément aux règlements relatifs à l'exécution de biens mobiliers.