Fiche 5 – La saisie des biens immeubles (Fiche Citoyen)

1. DÉFINITION D'UN BIEN IMMOBILIER

Les biens immobiliers sont des surfaces de terrain formant des propriétés individuelles (terrains) ainsi que des bâtiments ou parties de bâtiments fixés au sol de façon permanente, si, conformément à des règlements spécifiques, ils constituent des propriétés individuelles.

2. PORTÉE DES RÈGLEMENTS JURIDIQUES

L'exécution de dettes immobilières comprend :

• 1) l'exécution de biens immobiliers,
• 2) l'exécution simplifiée de biens immobiliers,
• 3) l'exécution partielle de biens immobiliers.

Les règlements relatifs à l'exécution de biens immobiliers sont respectivement applicables à :

• 1) l'exécution d'un usufruit perpétuel,
• 2) l'exécution de lieux constituant une propriété individuelle,
• 3) l'exécution de droits de propriété de lieux dont jouissent des membres de coopérative,
• 4) l'exécution de navires de haute mer répertoriés au registre des navires,
• 5) l'exécution par la vente d'une société ou d'une exploitation agricole.

3. COMPÉTENCE DES SERVICES RÉPRESSIFS

L'huissier de justice rattaché au tribunal de la juridiction où est située la propriété est chargé de l'exécution de la propriété. Lorsqu'une exécution immobilière a lieu, les dispositions de la loi n'offrent pas la possibilité de choisir l'huissier de justice en République de Pologne.

4. MISE EN DEMEURE, INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER

Lors de l'envoi de la notification au débiteur, l'huissier de justice envoie simultanément au tribunal compétent pour la conservation du registre foncier, une demande pour effectuer une inscription au registre foncier, en ce qui concerne l'exécution du bien en cours, ou pour envoyer la demande au recueil de documents. À la demande du créancier visant à procéder à l'exécution de la propriété dont il est question dans la requête, l'huissier de justice exige du débiteur qu'il rembourse ses dettes dans un délai de deux semaines, dans le cas contraire, des procédures de description et d'expertise seront engagées.

5. ADMINISTRATEUR DES PARTIES ABSENTES

Dans le but de garantir les droits d'un individu dont le lieu de résidence est inconnu et qui, en raison de son absence, ne peut recevoir les notifications, le tribunal, à la demande de l'huissier de justice, nomme un administrateur pour représenter la partie non présente. L'administrateur exercera également ses fonctions dans l'intérêt d'autres individus qui ne peuvent recevoir les notifications, lors des étapes suivantes des procédures. Cependant, l'administrateur peut représenter plusieurs individus à la fois dès lors que leurs intérêts n'entrent pas en conflit.

6. CONSÉQUENCES D'UNE SAISIE-ARRÊT IMMOBILIÈRE

L'acquisition de la propriété suite à une saisie-arrêt n'a aucune influence sur de nouvelles procédures. L'acheteur peut prendre part aux procédures en tant que débiteur. Les procédures d'exécution sont à chaque fois valables à l'égard du débiteur et de l'acheteur.

La cession d'éléments soumis à la saisie-arrêt parallèlement à la propriété après que la procédure de saisie-arrêt a été effectuée n'est pas valable.

7. ADMINISTRATION DE LA PROPRIÉTÉ SAISIE

La propriété saisie est gérée par le débiteur auquel s'appliqueront des règlements relatifs aux administrateurs.

Si l'administration concernée l'exige, le tribunal peut récupérer la gestion accordée au débiteur et il nommera alors un nouvel administrateur. Il en va de même pour le nouvel administrateur.

8. DESCRIPTION ET EXPERTISE DE LA PROPRIÉTÉ

Après que la période mentionnée dans la mise en demeure s'est écoulée, à la demande du créancier, l'huissier de justice préparera une description et une expertise de la propriété. Le délai susmentionné est de 14 jours.

L'huissier de justice inclura les éléments suivants dans le protocole de description et d'expertise :

• 1) le code de la propriété, ses limites et, si possible, sa superficie ainsi que son intitulé dans le registre foncier ou le recueil de documents,
• 2) les bâtiments et autres locaux, en indiquant leur désignation économique et les accessoires fixes de la propriété ainsi que les éléments sujets à la saisie-arrêt,
• 3) les droits et charges déclarés,
• 4) les contrats d'assurance,
• 5) les individus possédant la propriété, ses accessoires fixes et ses profits à prendre,
• 6) l'usage que fait le débiteur de la propriété,
• 7) la cotation de ses fondations,
• 8) les droits relatifs à la propriété,
• 9) les autres détails importants pour la signalisation et l'expertise de la propriété.

L'expertise de la propriété est réalisée par un expert autorisé à évaluer les biens immobiliers conformément aux différents règlements. Cependant, si la propriété a été expertisée à des fins commerciales six mois avant la saisie-arrêt et si cette expertise satisfait les exigences en matière d'expertise d'une propriété en vue d'une procédure d'exécution, il n'est pas nécessaire de procéder à une nouvelle expertise.

9. ENCHÈRES SUR UN BIEN IMMOBILIER

La propriété rattachée est vendue dans le cadre d'un appel d'offre. La date de soumission des offres sera rendue publique au plus tôt deux semaines après que la description et l'expertise ont été validées d'un point de vue juridique et pas avant que la décision permettant de lancer l'exécution ne devienne juridiquement valable.

L'huissier de justice avisera des soumissions d'offres par l'intermédiaire d'une annonce publique dans laquelle il devra mentionner :

• 1) la propriété qui sera mise en vente, en indiquant son emplacement et sa désignation économique, les nom et prénom du débiteur, le numéro d'inscription au registre foncier et le lieu où il peut être consulté ou l'intitulé dans les différents documents ainsi que le tribunal conservant ces documents,
• 2) la date et le lieu de l'enchère,
• 3) le prix d'évaluation et le prix de réserve,
• 4) la valeur de la garantie de soumission que l'enchérisseur doit soumettre, avec l'option permettant que la garantie soit soumise sous forme de livret d'épargne ainsi qu'une autorisation de son titulaire de verser le contenu du livret dans son intégralité, conformément à une décision de justice valable concernant la perte de garantie ou de toute autre manière indiquée par l'huissier de justice,
• 5) la période au cours de laquelle la propriété peut être visitée deux semaines avant la mise aux enchères et au cours de laquelle les documents relatifs aux procédures d'exécution peuvent être consultés au tribunal.

En outre, l'annonce devra préciser :

• 1) que les droits des tiers n'entraveront pas la vente aux enchères ainsi que le transfert légal des droits de propriété à l'acheteur sans réserves, si, avant le début de la vente aux enchères, ces individus n'ont pas apporté la preuve qu'ils ont intenté une action en vue d'exempter de l'exécution la propriété et les éléments qui y sont rattachés, et qu'ils ont obtenu un jugement prononçant la suspension de l'exécution à cet égard ;
• 2) que les droits d'utilisation, de servitude et de rentier à vie, s'ils ne sont pas mentionnés dans le registre foncier ou dans un document additionnel et qu'ils ne sont pas signalés dans un délai maximum de trois jours avant la vente aux enchères, ne seront pas pris en compte lors de procédures d'exécution futures et qu'ils expireront lorsque la décision attribuant le droit de propriété deviendra juridiquement valable.

L'enchérisseur est tenu de soumettre une garantie de soumission d'un montant équivalant à un dixième du prix évalué dans un délai maximum d'un jour avant la date de soumission.

Le plus bas montant d'acquisition de la propriété à la première soumission (prix de réserve) s'élève aux trois-quarts du prix d'évaluation et aux deux-tiers du prix d'évaluation lors de la deuxième soumission.

La soumission se déroule publiquement, en présence et sous le contrôle d'un juge.

Après avoir appelé aux offres, l'huissier de justice peut annoncer publiquement :

• 1) l'objet de la vente,
• 2) le prix de réserve,
• 3) la valeur de la garantie de soumission,
• 4) la date à laquelle le prix d'achat doit être payé,
• 5) les sommes impayées à la charge de la propriété, telles que les taxes nationales et autres frais administratifs, si ces montants ont été déclarés, expliquant lequel de ces frais incombera à l'acheteur sans être inclus dans le prix d'achat,
• 6) les droits grevant la propriété, qui demeureront en vigueur et sans être inclus dans le prix d'achat,
• 7) les changements apportés au statut réel et juridique de la propriété, suite aux documents portés à l'attention des partis, si ceux-ci se sont produits après sa description et son expertise.

Les individus suivants ne sont pas autorisés à prendre part aux enchères : le débiteur, l'huissier de justice, leurs époux/épouses, les parents, les frères et sœurs, ainsi que les individus dans l'exercice de leurs fonctions officielles présents aux enchères ; le soumissionnaire qui n'a pas satisfait les conditions de la vente aux enchères précédente, les individus qui peuvent uniquement acquérir des propriétés sur autorisation d'un organisme officiel de l'État et qui n'ont pas été en mesure d'obtenir cette autorisation.

La présence d'un seul soumissionnaire est suffisante pour que la vente aux enchères ait lieu.

Si aucun soumissionnaire ne s'est présenté à la première vente aux enchères, l'huissier de justice annoncera, à la demande du créancier, la deuxième vente aux enchères au cours de laquelle le prix de réserve s'élèvera aux deux-tiers du prix d'évaluation. La propriété ne pourra pas être acquise à un prix inférieur lors de la deuxième vente aux enchères.

Après la fermeture des enchères, le tribunal représenté par le juge chargé de superviser les enchères rend, en audience publique, une décision statuant que l'enchère la plus élevée a remporté le bien, après avoir lui-même entendu les participants présents.

Les nom et prénom de l'acheteur, le code de propriété, la date des enchères et le prix d'achat doivent être mentionnés dans la décision statuant l'enchère gagnante.

Une fois que la meilleure enchère devient juridiquement valable et lorsque l'acheteur a satisfait les conditions d'enchère, le tribunal émet une décision visant à accorder les droits de propriété.

Une décision accordant les droits de propriété juridiquement valable se traduit par la cession de la propriété à l'acheteur et permet au titre de propriété de l'acheteur d'apparaître au cadastre et sous la forme d'une entrée au registre foncier ou en ajoutant un document au recueil de documents. Une décision juridiquement valable concernant l'octroi du titre de propriété constitue un mandat d'exécution visant à céder le droit de propriété à l'acheteur et à libérer les lieux sans besoin d'appliquer une clause d'exécution.

Immédiatement après le transfert du montant pouvant être réparti sur le compte de dépôt du tribunal, l'huissier de justice élabore un plan visant à diviser les sommes obtenues suite à l'exécution de la propriété et le soumet au tribunal. Si cela s'avère nécessaire, le tribunal introduit des changements et des amendements au plan, sinon, il l'approuve.

10. APPLICATION RESPECTIVE DES RÈGLEMENTS D'EXÉCUTION DE PROPRIÉTÉ

Les règlements concernant l'exécution de propriété s'appliquent à l'exécution de parcelles de propriété, ainsi qu'à l'exécution d'un usufruit perpétuel.

Les règlements concernant l'exécution de propriété s'appliquent également à des propriétés terrestres non aménagées ainsi qu'à des propriétés abritant un bâtiment résidentiel ou commercial, si, au moment où une demande d'application a été déposée, aucune notification relative à l'achèvement de la construction n'a été envoyée.

Les règlements relatifs à l'exécution de propriété s'appliquent également à l'exécution de navires de haute mer inscrits au registre des navires.