1. AZ INGATLAN FOGALMA

Az ingatlan a földterület olyan részét jelenti, amely a tulajdonjog különálló tárgyát képezi (telek), valamint ide tartoznak az ehhez a telekhez tartósan rögzített épületek, vagy ilyen épületek részei, amennyiben ezek a vonatkozó szabályozás szerint a tulajdonjog önálló tárgyát képezhetik.

2. A JOGI SZABÁLYOZÁS HATÁLYA

Az ingatlanon történő végrehajtás típusai:

• 1) ingatlan-végrehajtás,
• 2) egyszerűsített ingatlan-végrehajtás,
• 3) részleges ingatlan-végrehajtás.

Az ingatlan-végrehajtást érintő jogszabályok megfelelően alkalmazandók a következőkre:

• 1) tartós haszonélvezeti jog végrehajtása,
• 2) olyan épületekre vonatkozó végrehajtás, amelyek önálló ingatlannak minősülnek,
• 3) a szövetkezeti tag ingatlanra vonatkozó tulajdonjogának végrehajtása,
• 4) a hajólajstromban nyilvántartott tengeri hajókra vezetett végrehajtás,
• 5) társaság vagy termőföld adásvétel útján történő végrehajtása.

3. A VÉGREHAJTÁSÉRT FELELőS HATÓSÁG HATÁSKÖRE

Az ingatlan-végrehajtás a dolog fekvése szerint illetékes helyi bírósághoz tartozó bírósági végrehajtó hatáskörébe tartozik. Ingatlan-végrehajtás esetén a lengyel jogszabályok nem teszik lehetővé a bírósági végrehajtó szabad kiválasztását.

4. FELSZÓLÍTÓ LEVÉL, BEJEGYZÉS A FÖLDHIVATALI NYILVÁNTARTÁSBA

A fizetési felszólítás adós részére történő megküldésével egyidejűleg a bírósági végrehajtó kérelmezi az ingatlan-nyilvántartást felügyelő illetékes bíróságnál, hogy jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba a végrehajtás tényét, illetve azt, hogy a kérelmet vegyék nyilvántartásba az irattárban. Ha a hitelező kérelmezi az ingatlan végrehajtásának megindítását, a bírósági végrehajtó felszólítja az adóst, hogy két héten belül fizesse vissza a tartozását; ellenkező esetben megindul a felmérési és értékbecslési eljárás.

5. TÁVOL LEVő FELEK GONDNOKA

Az ismeretlen tartózkodási helyű személyek, illetve azon személyek jogainak védelme érdekében, akik távollétük miatt nem kapják meg az értesítéseket, a bírósági végrehajtó kérelmére a bíróság gondnokot jelöl ki a távol lévő személy képviseletére. A gondnok az eljárás további részében egyéb olyan személyek érdekében is ellátja a feladatát, akik nem kapják meg az értesítéseket. A gondnok azonban csak abban az esetben képviselhet együttesen több személyt, ha azok érdekei nem ellentétesek.

6. AZ INGATLAN LEFOGLALÁSÁNAK JOGKÖVETKEZMÉNYEI

Az ingatlan lefoglalás utáni értékesítése nem befolyásolja a további eljárást. A vevő adósi minőségben részt vehet a bírósági eljárásban. A végrehajtási eljárás hatálya minden alkalommal kiterjed az adósra és a vevőre is.

Az ingatlannal együtt lefoglalt dolgok lefoglalás utáni értékesítése nem érvényes.

7. A LEFOGLALT INGATLAN KEZELÉSE

A lefoglalt ingatlant az adós kezeli, akire az ingatlanok kezelőire vonatkozó jogszabályok alkalmazandók.

A helyes kezelés biztosítása érdekében a bíróság elveheti az adóstól a kezelés jogát és egy másik személyt bízhat meg az ingatlan kezelésével, akire szintén az előbb említett jogszabályok vonatkoznak.

8. AZ INGATLAN FELMÉRÉSE ÉS ÉRTÉKBECSLÉSE

A fizetési felszólításban jelzett határidő lejárta után a bírósági végrehajtó a hitelező kérelmére elvégzi az ingatlan felmérését és értékbecslését. A fent említett időszak 14 nap.

A bírósági végrehajtónak a felmérésről és értékbecslésről készült jegyzőkönyvben a következőket kell feltüntetnie:

• 1) az ingatlan helyrajzi számát, határait és - amennyiben lehetséges - az ingatlan-nyilvántartásban vagy irattárban szereplő területét és fejlécét,
• 2) az épületeket és egyéb létesítményeket, megjelölve azok gazdasági rendeltetését, valamint az ingatlan berendezési tárgyait a lefoglalt tételekkel együtt,
• 3) a közzétett jogokat és terheket,
• 4) a biztosítási szerződéseket,
• 5) azokat a személyeket, akiknek birtokában van az ingatlan, annak berendezési tárgyai és gyümölcsei,
• 6) azt a módot, ahogyan az adós az ingatlant használja,
• 7) az értékbecslést, hivatkozással annak alapjára,
• 8) az ingatlanra vonatkozó bejelentett jogokat,
• 9) egyéb, az ingatlan felmérése és értékbecslése szempontjából lényeges részleteket.

Az ingatlan értékbecslését egy olyan szakértő végezheti, aki erre jogosult az ingatlanok értékbecslésére vonatkozó külön jogszabályok alapján. Ha azonban az ingatlan értékbecslése a lefoglalás előtti hat hónapos időszakon belül kereskedelmi célból már megtörtént, és megfelel az ingatlan-végrehajtás során végzett értékbecslés követelményeinek, akkor nem végeznek új értékbecslést.

9. AZ INGATLANÁRVERÉS

A lefoglalt ingatlan nyilvános árverés alapján kerül értékesítésre. Az árverés időpontja nem jelölhető ki korábbi időpontra, mint két héttel azután, hogy a felmérés és az értékbecslés jogerőssé vált, és nem jelölhető ki a végrehajtást elrendelő határozat jogerőssé válása előtt.

A bírósági végrehajtó nyilvános hirdetmény útján közli az árverés tényét, amely hirdetménynek a következőket kell tartalmaznia:

• 1) az értékesíteni kívánt ingatlan megjelölését, feltüntetve az ingatlan helyét és gazdasági rendeltetését, az adós családi és utónevét, az ingatlan-nyilvántartási számot és a tárolási helyet vagy az okirattárban lévő fejlécet, illetve megnevezve azt a bíróságot, ahol a megfelelő irattár található,
• 2) az árverés időpontját és helyszínét,
• 3) a becsértéket és a kikiáltási árat,
• 4) az ajánlattevő által benyújtandó ajánlati biztosíték értékét, amelyet takarékbetétkönyv formájában is bemutathat, a birtokos engedélyével arra, hogy a letétet teljes egészében kifizessék a biztosíték elvesztésére vonatkozó jogerős bírósági határozatnak megfelelően, vagy a bírósági végrehajtó által meghatározott egyéb módon;
• 5) azt az időszakot, amelynek során az ingatlan megtekinthető az árverést megelőző két hét során, és amelynek során a végrehajtási eljárás dokumentumaiba be lehet tekinteni a bíróságon.

Ezenkívül a hirdetménynek elő kell írnia, hogy:

• 1) harmadik felek jogai nem akadályozzák meg az árverést és a tulajdonjog fenntartás nélküli jogszerű átruházását a vevőre, ha ezek a személyek az árverés kezdete előtt nem szolgáltatnak bizonyítékot arról, hogy keresetet nyújtottak be, amelyben mentesíteni kívánják a lefoglalt ingatlant vagy annak részeit a végrehajtás alól, és ebben a tekintetben a végrehajtást felfüggesztő határozatot szereztek;
• 2) amennyiben a használati jogokat, a szolgalmi jogokat és az életjáradéki jogokat nem tették közzé az ingatlan-nyilvántartásban, illetve az irattárban nyilvántartásba vett okirattal, és nem jelentették be ezeket legfeljebb három nappal az árverés előtt, a jogokat a végrehajtási eljárás további részében nem veszik figyelembe, és ezek a jogok a tulajdon átruházásáról szóló határozat jogerőssé válása pillanatában megszűnnek.

Az ajánlattevő köteles ajánlattételi biztosítékot benyújtani a becsült ár tíz százaléka erejéig, legkésőbb az árverés napját megelőző napig.

A legalacsonyabb ár, amelyen az ingatlan az első árverés során értékesíthető (kikiáltási ár), a becsült ár háromnegyedének, a második árverés során pedig a becsült ár kétharmadának felel meg.

Az árverésre nyilvánosan kerül sor, egy bíró jelenléte és felügyelete mellett.

Az árverés megnyitása után a bírósági végrehajtó nyilvánosan kihirdeti:

• 1) az árverés tárgyát,
• 2) a kikiáltási árat,
• 3) az ajánlattételi biztosíték értékét,
• 4) a vételár megfizetésének határidejét,
• 5) az ingatlant terhelő lejárt tartozások - például belföldi adók és egyéb közterhek - összegét, ha ezeket bejelentették, ismertetve azt, hogy ezek közül melyek szállnak át a vevőre úgy, hogy azokat a vételár nem tartalmazza,
• 6) az ingatlant terhelő azon jogokat, amelyek az értékesítéssel érvényben maradnak, annak megjelölésével, hogy azokat a vételár tartalmazza-e,
• 7) az ingatlan tényleges állapotának és jogállásának dokumentációból eredő változásai, ha ezek az ingatlan felmérése és értékbecslése után keletkeztek.

A következő személyek nem vehetnek részt az árverésen: az adós, a bírósági végrehajtó, ezek házastársai, szülei és testvérei, valamint az árverésen hivatalos minőségben jelenlévő személyek; az az ajánlattevő, aki az előző árverés feltételeit nem teljesítette, azok a magánszemélyek, akik csak egy hivatalos testület által kiállított engedély alapján vásárolhatnak ingatlant, és nem tudják az engedélyt bemutatni.

Egyetlen ajánlattevő jelenléte elegendő ahhoz, hogy az árverésre sor kerüljön.

Ha az első árverésen egy ajánlattevő sem jelent meg, a bírósági végrehajtó a hitelező kérésére egy második árverést ír ki, amelyen a kikiáltási ár a becsült ár kétharmada. Ez a legalacsonyabb ár, amelyen a második árverésen az ingatlant meg lehet vásárolni.

Az árverés lezárása után az árverést felügyelő bíró által képviselt bíróság nyilvános ülésen, miután az ajánlattevőt és a jelenlevő résztvevőket meghallgatta, határozatot hoz a nyertes ajánlatra vonatkozóan a legmagasabb árat ajánló személy javára.

A nyertes ajánlatra vonatkozó határozatban fel kell tüntetni a vevő családi és utónevét, az ingatlan helyrajzi számát, az árverés napját és a vételárat.

Miután a nyertes ajánlat érvényessé válik, és miután a vevő teljesítette az árverési feltételeket, a bíróság határozatot ad ki a tulajdonjog átruházásáról.

A tulajdonjog átruházására vonatkozó jogerős határozat eredményeképp a tulajdonjog a vevőre száll át, és jogcímet képez arra, hogy a vevő tulajdonjoga a kataszteri nyilvántartásban megjelenjen telekkönyvi bejegyzés vagy egy, az irattárban elhelyezendő okirat útján. A tulajdonjog átruházására vonatkozó jogerős határozat végrehajtási végzésnek minősül a tulajdonjog vevőre történő átruházására és az ingatlanon található helyiségek kiürítésére anélkül, hogy végrehajtási záradék alkalmazására sor kerülne.

Közvetlenül azután, hogy a felosztandó összeget átutalták a bíróság letéti számlájára, a bírósági végrehajtó egy tervezetet készít az ingatlan-végrehajtásból származó bevételek felosztására, és azt benyújtja a bíróságnak. Szükség esetén a bíróság módosítja és kiegészíti a javaslatot, egyébként pedig jóváhagyja azt.

10. AZ INGATLAN-VÉGREHAJTÁSRA VONATKOZÓ SZABÁLYOK MEGFELELő ALKALMAZÁSA

Az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok az ingatlanrészek és a tartós haszonélvezet végrehajtására egyaránt vonatkoznak.

Ezek az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok a beépítetlen telkekre és a lakó- vagy kereskedelmi épületeket tartalmazó ingatlanokra is vonatkoznak, ha a végrehajtás iránti kérelem benyújtásának időpontjában nem nyújtottak be értesítést az építkezés befejezésére vonatkozóan.

Az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó szabályok a hajólajstromba bejegyzett tengeri hajókra is vonatkoznak.