E-fiche 5 – Beslaglegging op onroerende goederen (Bürger E-blad)
In dit e-blad:
De beslagbare onroerende goederen
Artikel 1560 van het Gerechtelijk Wetboek geeft de volgende oplijsting:
"De schuldeiser kan de uitwinning vervolgen:
1° van de onroerende goederen en van hun als onroerend goed beschouwd toebehoren die eigendom zijn van de schuldenaar;
2° van de rechten van vruchtgebruik, erfpacht en opstal die aan de schuldenaar toebehoren op goederen van dezelfde aard."
1. Een onroerend goed of als onroerend goed beschouwd
Artikel 517 van het Burgerlijk Wetboek stelt:
"Goederen zijn onroerend uit hun aard, door hun bestemming of door het voorwerp waarop ze betrekking hebben."
2. In eigendom aan de schuldenaar toebehoren
Bij het verzoekschrift voor beslag moet ook een kadastraal uittreksel worden gevoegd dat alle inlichtingen omtrent het onroerend goed bevat, en geldt als eigendomsbewijs ten aanzien van de schuldenaar.
Bewarend beslag
1. Voorwaarden
De schuldvordering moet een zeker, opeisbaar en vaststaand karakter vertonen
Elke schuldeiser in het bezit van een zekere, opeisbare en vaststaande schuldvordering kan overgaan tot bewarend beslag op de roerende goederen in eigendom van zijn debiteur, indien diens solvabiliteit in het gedrang komt.
Indien een buitenlandse rechterlijke uitspraak aan deze vereisten voldoet, hoewel niet voorzien van een exequatur, kan dit ook dienen als basis om bewarend beslag te leggen.
Er moet sprake zijn van een zekere hoogdringendheid
Artikel 1413 van het Gerechtelijk Wetbvoek luidt als volgt:
"Iedere schuldeiser kan in spoedeisende gevallen aan de rechter toelating vragen om op de voor beslag vatbare goederen van zijn schuldenaar bewarend beslag te leggen."
2. Procedure
Er is nog geen vonnis ten gronde voorhanden
Het verzoekschrift
Artikel 1430 van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt echter nog enkele vermeldingen, specifiek voor het onroerend bewarend beslag:
"Het verzoekschrift om bewarend beslag te leggen op onroerende goederen bevat, behalve de in artikel voorgeschreven vermeldingen, een opgave:
1° van de titel, de oorzaken en het bedrag of de raming van de schuldvordering;
2° van de goederen waarop beslag moet worden gelegd;
3° de naam, voornamen en woonplaats van de schuldenaar.
Bij het verzoekschrift worden gevoegd:
1° een uittreksel uit de kadastrale legger betreffende de goederen waarop beslag moet worden gelegd;
2° een getuigschrift van de hypotheekbewaarder met eventuele vermelding van alle bestaande inschrijvingen en alle overschrijvingen van een bevel of een beslag betreffende die goederen.
Uittreksel uit de kadastrale legger
Bij het verzoekschrift voor beslag moet ook een kadastraal uittreksel worden gevoegd dat alle inlichtingen omtrent het onroerend goed bevat, en geldt als eigendomsbewijs ten aanzien van de schuldenaar.
Een getuigschrift van de hypotheekbewaarder
Artikel 127 Hyp.W.:
"De hypotheekbewaarders zijn gehouden getuigschriften af te geven, waarbij worden vastgesteld de overgangen en de toekenningen van zakelijke rechten, alsook de huurcontracten, toegestaan door alle personen, aangewezen in de schriftelijke vorderingen welke hun te dien einde worden gedaan.
Zij zijn eveneens gehouden aan ieder die erom verzoekt, afschrift te geven van de bestaande inschrijvingen of overschrijvingen, ofwel getuigschriften waarbij wordt vastgesteld dat er geen bestaan.
Ongeacht de dagtekening van de akte en van de overschrijving ervan, zijn zij gehouden de akte bedoeld in artikel 577-4, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, en de wijzigingen ervan, in het getuigschrift te vermelden."
Er is een vonnis ten gronde
Elk vonnis geldt als toelating om bewarend beslag te leggen voor de veroordelingen die het vonnis bepaalt, en dit ongeacht de toekenning van de voorlopige tenuitvoerlegging, tenzij de rechter ten gronde deze mogelijkheid uitdrukkelijk heeft uitgesloten of wanneer uitstel van betaling werd toegekend.
Er moet geen bevel betekend worden
Artikel 1432 van het Gerechtelijk Wetboek:
"Aan het bewarend beslag op onroerend goed moet geen bevel voorafgaan.
Het beslag wordt gedaan bij deurwaardersexploot, dat aan de schuldenaar wordt betekend en, op straffe van nietigheid, bevat:
1° een afschrift van het verzoekschrift en van de beschikking waarbij het beslag wordt toegestaan, of, indien het nog niet is betekend, van het vonnis dat als toelating geldt, zoals bepaald is in artikel 1414;
2° vermelding van de identiteit van de schuldenaar, met naam, voornamen, beroep, woonplaats en geboorteplaats en -datum;
3° nauwkeurige aanwijzing van de in beslag genomen goederen overeenkomstig artikel 1568;
4° het uittreksel uit de kadastrale legger."
Dit beslag dient te worden overgeschreven binnen de maand nadat de beschikking door de beslagrechter werd geleverd. Indien deze overschrijving niet gebeurde, wordt de beschikking als niet-bestaande beschouwd en is het bewarend beslag nietig.
Het is de datum waarop het beslagexploot wordt aangeboden op het hypotheekkantoor die in rekening zal worden genomen. De hypotheekbewaarder moet het beslag binnden de acht dagen overschrijven, op straffe van nietigheid.
De hernieuwing
De schuldeiser die het bewijs levert dat zijn beslag moet bestendigd worden, moet de vernieuwing vragen ten minste 15 dagen voor het verstrijken van de geldigheidsduur. Deze termijn van 15 dagen is een vervaltermijn.
Artikel 1439 van het Gerechtelijk Wetboek:
"De beschikking wordt aan de schuldenaar betekend. Zij wordt als niet bestaande beschouwd, indien de vernieuwing van de overschrijving niet gevraagd is vóór het verstrijken van de geldigheidsduur van het vroegere beslag.
De vernieuwing heeft plaats op overlegging aan de bewaarder van twee exemplaren van een verzoekschrift met nauwkeurige opgave van de te vernieuwen overschrijving samen met de uitgifte van de beschikking en het exploot van betekening, onverminderd de toepassing van artikel 90, 2e lid, van de wet van 16 december 1851, zo daartoe grond bestaat."
Uitvoerend beslag
Overeenkomstig artikel 1560 van het Gerechtelijk Wetboek kan iedere schuldeiser de uitwinning vervolgen van (beslagbare) onroerende goederen. Dit geldt voor zowel de hypothecaire als de chirografaire schuldeisers.
1. Enkele specifieke gevallen
Onverdeeldheid
Artikel 1561 van het Gerechtelijk Wetboek:
"Niettemin kan het beslag op het onverdeelde aandeel van de schuldenaar door zijn persoonlijke schuldeisers niet worden ten uitvoer gebracht vóór de verdeling of de veiling, die zij kunnen vorderen of waarin zij gerechtigd zijn tussen te komen, met dien verstande dat de overeenkomst van onverdeeldheid gesloten vóór de vordering tot verdeling of vóór de akte tot vestiging van de hypotheek, moet worden in acht genomen.
In geval van veiling gaat het recht van de hypothecaire schuldeiser over op het aandeel van de schuldenaar in de prijs, onverschillig wie de verkrijger is, doch met uitzondering van de medeveiler wiens onverdeeld aandeel hypotheek bezwaard was.
In geval van verdeling met opleg worden de sommen die de deelgenoot gehouden is uit te keren, aangewend tot voldoening van de bevoorrechte of hypothecaire schuldvorderingen die deze eigenschap zouden verliezen, en wel volgens de rang van die schuldvorderingen op het ogenblik van de verdeling."
Echtgenoten
Conform artikel 1562 van het Gerechtelijk Wetboek kan de uitwinning van de onroerende goederen die tot het gemeenschappelijk vermogen behoren tegen de schuldenaar en zijn echtgenoot worden voortgezet, om een schuld te zien voldoen die hetzij gemeenschappelijk is aan beide echtgenoten, hetzij een eigen schuld betreft die het gemeenschappelijk vermogen bezwaart.
2. Procedure
Bij toepassing van artikel 59, §1, van de wet op het hypothecair krediet (WHK) dient de kredietgever die beschikt over een vonnis of een andere authentieke akte en de intentie heeft om een maatregel van tenuitvoerlegging of beslag te nemen, in de eerste plaats een poging tot minnelijke schikking. Dit dient te gebeuren op initiatief van de schuldeiser, en dit voor ieder bevel wordt betekend.
Betekening van een bevel
In tegenstelling tot de procedurele voorschriften voorzien voor het bewarend onroerend beslag, dient er voor het uitvoerend beslag voorafgaandelijk een bevel tot betalen te worden betekend.
Artikel 1564 van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt de verplichte vermeldinge n van dit bevel:
- Volledig afschrift van de titel, indien deze nog niet aan de debiteur betekend was;
- Keuze van woonplaats in het arrondissement waar de rechter die van het beslag kennis moet nemen, zitting houdt;
- Vermelding dat bij gebreke van betaling, beslag zal worden gelegd op het goed;
- Naam, voornamen, beroep, woonplaats, datum en plaats van geboorte van de schuldenaar;
- De basisvermeldingen van artikel 43 van het Gerechtelijk Wetboek;
- De kennisgeving dat de schuldenaar aan de beslagrechter elk aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed kan overmaken binnen de 8 dagen na betekening van het beslagexploot.
Conform artikel 1567 van het Gerechtelijk Wetboek is het bevel zes maanden geldig, d.w.z. dat het bevel na zes maanden moet gevolgd worden door een exploot van beslaglegging. Indien deze termijn wordt overschreden, houdt het bevel van rechtswege op gevolg te hebben.
De rechtsmiddelen
Het verzet
De schuldenaar kan de vervolgende schuldeiser dagvaarden voor de beslagrechter wegens onregelmatigheid van het bevel, en dit onder andere op basis van vormgebreken van het bevel zonder enig schorsend effect tot gevolg, of omwille van een gebrekkige titel. Het verzet waarbij men de geldigheid van de uitvoerbare titel aanvecht, werkt wel schorsend.
Uitstel van betaling
Artikel 1334 van het Gerechtelijk Wetboek luidt als volgt:
"Wanneer de tenuitvoerlegging of het beslag plaatshebben krachtens een andere authentieke akte dan een vonnis, moet de aanvraag tot het verkrijgen van uitstel bedoeld in artikel 1244 van het Burgerlijk Wetboek, op straffe van verval gedaan worden binnen vijftien dagen te rekenen van het bevel of, indien er geen reden tot bevel was, van de betekening van de eerste akte van beslag aan de schuldenaar."
Dit recht om gematigd uitstel van betaling te vragen, is van openbare orde en kan niet worden uitgesloten. Voorwaarde hiertoe is wel dat de debiteur ongelukkig en ter goeder trouw is.
Het beslag
Binnen de zes maanden, maar -op straffe van nietigheid- enkel na verloop van vijftien dagen na de betekening van het exploot van bevel, dient het beslag te worden gelegd.
Na zes maanden dient opnieuw een bevel tot betalen betekend worden.
Overeenkomstig artikel 1568 van het Gerechtelijk Wetboek bevat het beslagexploot de volgende vermeldingen:
- Aangifte van de uitvoerbare titel;
- De vermelding van de beslagen goederen op de wijze beschreven in artikel 144 van de Hypotheekwet;
- Vermelding van de rechter die over het verzoekschrift zal beschikken;
- De mogelijkheid voor de debiteur om binnen de acht dagen een aankopbod uit de hand te doen;
- De identiteit van de beslagene.
Het beslag heeft geen eigendomsoverdracht tot gevolg en geeft enkel het recht aan de schuldeiser om het goed te doen verkopen. Weliswaar krijgt het eigendomsrecht in hoofde van de schuldenaar een geheel andere invulling. Hij mag immers het onroerend goed niet meer hypothekeren of vervreemden en zal in feite moeten handelen in het belang van de schuldeisers.
Het verzet
De schuldenaar kan de schuldeiser dagvaarden voor de beslagrechter wegens onregelmatigheid van het beslag of de titel.
Het verzoekschrift en de beschikking tot aanstelling van de notaris
De schuldeiser heeft overeenkomstig artikel 1580 van het Gerechtelijk Wetboek een maand na de overschrijving van het beslag de tijd om een verzoekschrift in te dienen bij de rechter waarin hij om de aanstelling van een notaris verzoekt die zal belast worden met de veiling of de verkoop uit dehand van de beslagen goederen.
Het verzoekschrift bevat daarnaast:
- Het originele exploot van bevel;
- Het originele exploot van beslag;
- De uitvoerbare titel;
- De uittreksels uit de kadastrale legger;
- De eventuele machtiging om uit de hand te verkopen.
Tegen de beschikking die ex artikel 1580 van het Gerechtelijk Wetboek voortvloeit, kan zowel hoger beroep door de verzoeker als derdenverzet door de beslagene worden ingesteld. Voor beide rechtsmiddelen geldt een termijn van één maand na de betekening.
Verkoop uit de hand
Op verzoek van de beslagene
Zowel in het exploot van bevel als het exploot van beslag wordt de debiteur ter kennis gebracht dat hij de onroerende goederen ook uit de hand kan verkopen.
Op verzoek van de beslagleggende schuldeiser
Er kan ook een verzoekschrift tot onderhandse verkoop door de beslaglegger worden neergelegd, overeenkomstig artikel 1580ter van het Gerechtelijk Wetboek.
Openbare verkoop
Verkoopsvoorwaarden
Indien er geen onderhandse verkoop van het onroerend goed plaatsvindt of de beslagrechter dit geweigerd heeft, dienen er algemene verkoopsvoorwaarden te worden opgesteld die het juridisch kader zullen schetsen van het verdere verloop.
Deze voorwaarden zullen de rechtsverhouding beschrijven zoals die zal tot stand komen tussen de beslagene, diens schuldeisers en de koper.
De schuldenaar en de schuldeisers die in hypothecaire publiciteit voor een betekend bevel of bewarend beslag hebben voorzien, worden minstens één maand voor de verkoop bij deurwaardersexploot aangemaand om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden en aanwezig te zijn bij de toewijzing.
De verkoop
De verkoopdag moet op straffe van nietigheid vallen binnen de zes maanden na de beschikking tot aanstelling van de notaris. Indien deze termijn niet gerespecteerd wordt, moet een nieuwe notaris aangesteld worden.
De notaris stelt een proces-verbaal van toewijzing op dat samen met de verkoopsvoorwaarden aan de koper wordt bezorgd. Ten laatste vijftien dagen na het verstrijken van de termijn voor de betaling van de kosten -die in de verkoopsvoorwaarden bepaald is- , dient een uittreksel van de akte van toewijzing betekend te worden aan de beslagene.
