1. DEFINIZIONE DI PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Le proprietà immobiliari sono parti di superfici fondiarie che costituiscono soggetti di proprietà separati (fondi), come pure edifici fissati in maniera permanente al terreno, o parti di tali edifici, nel caso in cui essi possano costituire soggetti di proprietà separati secondo norme specifiche.

2. AMBITO DELLA NORMATIVA

L’esecuzione dei debiti immobiliari comprende:

• 1) l’esecuzione immobiliare,
• 2) l’esecuzione immobiliare semplificata,
• 3) l’esecuzione immobiliare frazionata.

Le relative norme sull’esecuzione immobiliare possono essere applicate in merito:

• 1) all’esecuzione dell’usufrutto perpetuo,
• 2) all’esecuzione di immobili che costituiscono una proprietà separata,
• 3) all’esecuzione del diritto di proprietà degli immobili di un socio di una cooperativa,
• 4) all’esecuzione di imbarcazioni iscritte nel registro navale,
• 5) all’esecuzione tramite la vendita di una società o un’azienda agricola.

3. COMPETENZE DELL’AUTORITÀ ESECUTIVA

L’esecuzione immobiliare rientra nelle competenze di un ufficiale giudiziario registrato presso il tribunale che esercita la giurisdizione sulla proprietà. Quando viene effettuata l’esecuzione immobiliare, le disposizioni di legge non consentono di scegliere l’ufficiale giudiziario nella Repubblica della Polonia.

4. I SOGGETTI PARTECIPANTI AI PROCEDIMENTI DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Oltre al creditore e al debitore, i soggetti partecipanti al procedimento sono le persone che hanno facoltà di esercitare rivendicazioni, detengono diritti di proprietà limitati o diritti personali associati alla proprietà, e nel caso in cui l’oggetto dell’esecuzione è l’usufrutto perpetuo, anche l’entità che ha concluso l’accordo di usufrutto perpetuo.

5. PIGNORAMENTO DI UNA PROPRIETÀ IMMOBILIARE SULLA BASE DI UN MANDATO DI ESECUZIONE EMESSO NEI CONFRONTI DI UNA PERSONA CONIUGATA

Un mandato di esecuzione emesso nei confronti di una persona coniugata costituisce la base legale che consente di pignorare una proprietà che è un componente di beni posseduti in maniera congiunta dai coniugi. Ulteriori procedimenti esecutivi sono autorizzati sulla base di un mandato d’esecuzione emesso nei confronti di entrambi i coniugi.

Nel caso in cui il coniuge del debitore si opponga al pignoramento, l’ufficiale giudiziario dovrà informare immediatamente di tale opposizione il creditore, il quale, entro una settimana, dovrà richiedere l’emissione di una clausola esecutiva nei confronti del coniuge; in caso contrario, l’esecuzione immobiliare verrà interrotta.

6. AVVISO DI SOLLECITO, ISCRIZIONE NEL REGISTRO IMMOBILIARE, MOMENTO DEL PIGNORAMENTO

Contemporaneamente all’invio dell’avviso al debitore, l’ufficiale giudiziario invia al tribunale della giurisdizione competente, ai fini della compilazione del registro immobiliare, una richiesta di iscrizione nel registro immobiliare relativamente all’esecuzione in corso, o una richiesta di inclusione nel relativo dossier documentale. La richiesta di avvio della procedura di esecuzione della proprietà immobiliare inoltrata dal creditore fa sì che l’ufficiale giudiziario richieda al debitore il pagamento del debito entro due settimane; in caso contrario, avranno inizio le procedure di descrizione e di stima immobiliare.

La proprietà immobiliare del debitore viene pignorata nel momento in cui lo stesso riceve l’avviso.

In relazione ai debitori che non hanno ricevuto l’avviso e a eventuali terze parti, la proprietà immobiliare viene pignorata nel momento in cui viene effettuata un’iscrizione nel registro immobiliare, o quando l’ufficiale giudiziario include la richiesta nel dossier documentale. Tuttavia, per le persone che erano a conoscenza dell’avvio del procedimento esecutivo, le conseguenze del pignoramento si verificano nel momento in cui la parte interessata ne è venuta a conoscenza, anche nel caso in cui l’avviso non sia stato ancora inviato al debitore o non sia stata effettata l’iscrizione nel registro immobiliare. L’ufficiale giudiziario notifica il pignoramento al debitore.

7. ASSOCIAZIONE ALL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

Il creditore che ha dato inizio all’esecuzione immobiliare dopo che la proprietà è stata pignorata da un altro creditore, viene associato al procedimento in corso e ha la facoltà di non richiedere la ripetizione delle procedure completate in precedenza; a parte ciò, detiene gli stessi diritti del creditore originale.

8. CURATORE PER LE PARTI ASSENTI

Al fine di garantire i diritti delle persone il cui luogo di residenza è sconosciuto e che non possono ricevere notifiche a causa della loro assenza, il tribunale, su richiesta dell’ufficiale giudiziario, nomina un curatore per rappresentare le persone assenti. Il curatore svolge le sue mansioni anche nell’interesse delle altre persone che non possono ricevere comunicazioni nel corso del procedimento. Il curatore può, tuttavia, rappresentare più persone in maniera congiunta solo quando i loro interessi non sono in conflitto.

9. AMBITO DEL PIGNORAMENTO

Il pignoramento viene disposto per le proprietàe per tutti i beni che, in base alle disposizioni relative ai diritti di proprietà, possono essere sottoposti a ipoteca.

Essi sono:

• 1) componenti di proprietà immobiliari,
• 2) pertinenze immobiliari,
• 3) beni civili e naturali su cui gravano diritti di appropriazione

10. CONSEGUENZE DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

La cessione della proprietà dopo il pignoramento non ha effetto su eventuali ulteriori procedimenti. L’acquirente può prendere parte al procedimento in qualità di debitore. Ogni volta, il procedimento esecutivo viene disposto sia nei confronti del debitore sia dell’acquirente.

Una volta effettuato il pignoramento, la cessione di beni soggetti a pignoramento insieme alla proprietà non è valida. Le disposizioni sopra riportate non hanno validità per le cessioni effettuate dall’amministratore della proprietà nell’esercizio dei propri diritti di legge. A seguito del pignoramento e della cessione dello spazio ipotecario decade ogni forma di gravame sulla proprietà. Nel caso in cui venga istituita un’ipoteca legale dopo il pignoramento della proprietà, il debito così ottenuto non ha la priorità in termini di soddisfazione rispetto al debito ottenuto tramite altre forme di ipoteca.

11. AMMINISTRAZIONE DELLA PROPRIETÀ PIGNORATA

La proprietà pignorata è amministrata dal debitore, per il quale risultano valide le norme relative agli amministratori.

Nel caso in cui si riveli opportuno ai fini di una corretta amministrazione, il tribunale ha la facoltà di privare il debitore dei poteri amministrativi e di nominare un nuovo amministratore; lo stesso vale per l’amministratore successivamente nominato.

Il tribunale respingerà la richiesta di nomina di un nuovo amministratore, nel caso in cui l’amministrazione generi spese che non possono essere coperte con le entrate attuali, e il richiedente non depositi l’importo richiesto dal tribunale entro una settimana.

Se nelle sue precedenti mansioni di amministratore il debitore utilizzava locali siti nella proprietà al momento del pignoramento, continuerà a detenere l’uso di detti locali. Il tribunale può tuttavia, su richiesta del creditore, stabilire che i locali non sono più disponibili, nel caso in cui il debitore o i membri della sua famiglia ostacolino le attività dell’amministrazione. L’amministratore può impiegare il debitore e la sua famiglia dietro pagamento di un compenso stabilito dal tribunale.

Informazioni fornite all’amministratore

Nel caso in cui l’amministratore incontri delle difficoltà nelle fasi iniziali del proprio lavoro, l’ufficiale giudiziario, su disposizione del tribunale, lo informerà in merito ai doveri amministrativi relativi alla proprietà.

Redditi della proprietà pignorata

Una volta nominato l’amministratore, l’ufficiale giudiziario convoca le persone nominate dal creditore con la richiesta di consegnare all’amministratore le indennità presenti e future da essi dovute che costituiscono il reddito della proprietà. L’avviso deve contenere un’avvertenza indicante che la consegna di somme di denaro al debitore non andrà a beneficio del creditore.

Obblighi dell’amministratore della proprietà pignorata

L’amministratore della proprietà pignorata deve compiere le attività necessarie per garantire una corretta gestione. L’amministratore ha diritto a esercitare, in luogo del debitore, tutti i diritti di appropriazione relativi alla proprietà, riscuotendo i relativi profitti nell’ambito delle normali attività amministrative e occupandosi di eventuali problemi che possano insorgere nell’arco dell’amministrazione. In merito alle questioni relative all’amministrazione della proprietà, l’amministratore può citare ed essere citato in giudizio.

L’amministratore può provvedere a saldare solamente i debiti che possono essere estinti tramite i redditi della proprietà e sono relativi a beni dotati di un valore commerciale.

L’amministratore può compiere attività al di fuori dell’ambito della normale gestione solo previa autorizzazione delle parti; nel caso in cui tale autorizzazione non venga concessa sarà necessario un apposito permesso del tribunale che, prima della risoluzione, ascolterà il creditore, il debitore e l’amministratore, ad eccezione del caso in cui un ritardo causato da tale operazione possa comportare rischi di danni.

Obbligo di presentare relazioni da parte dell’amministratore della proprietà pignorata

Una volta completate le mansioni amministrative, l’amministratore dovrà, entro scadenze ben definite e almeno una volta all’anno, presentare delle relazioni sulle sue attività e delle relazioni contabili documentate.

Il tribunale, dopo aver ascoltato il creditore, il debitore e l’amministratore, e dopo aver preso visione delle relazioni, facendo particolare attenzione alle voci contabili in esse contenute, approva o rifiuta di approvare le relazioni dell’amministratore, per intero o in parte.

Responsabilità dell’amministratore della proprietà pignorata

L’amministratore è responsabile di eventuali danni derivanti da negligenza nello svolgimento delle proprie mansioni.

L’amministratore che, senza giustificazione, non presenta una copia della relazione entro la scadenza richiesta o non rispetta le altre istruzioni fornite dal tribunale, può incorrere in una multa.

Diritto dell’amministratore al compenso e al rimborso spese

L’amministratore può richiedere un compenso e un rimborso delle spese legate allo svolgimento delle mansioni amministrative e sostenute con fondi propri. Il valore del compenso sarà definito dal tribunale, in proporzione al lavoro richiesto e alla redditività della proprietà.

Tuttavia, un amministratore che riveste anche il ruolo di debitore non ha diritto a ricevere alcun compenso; in questo caso, l’amministratore potrà usare i profitti derivanti dai diritti di appropriazione solo per soddisfare le esigenze primarie familiari e personali, nella misura definita dal tribunale, e le spese legate alle mansioni amministrative.

12. DESCRIZIONE E STIMA IMMOBILIARE DELLA PROPRIETÀ

Una volta trascorso il periodo indicato nell’avviso di sollecito, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del creditore, elabora una descrizione e una stima della proprietà. Il suddetto periodo è di 14 giorni.

Richiesta di elaborazione di una descrizione e di una stima della proprietà

Durante la redazione della richiesta di elaborazione di una descrizione e di una stima della proprietà, il creditore dovrà:

• 1) presentare un estratto - e, se necessario, una trascrizione dal registro immobiliare o una conferma del tribunale emessa sulla base del dossier documentale relativo alla proprietà in questione, indicante il proprietario della proprietà e un elenco di gravami riportati nel dossier documentale, e se la proprietà è registrata in un catasto, anche un apposito estratto;
• 2) indicare il luogo di residenza dei soggetti partecipanti al procedimento.

Se la proprietà non è iscritta nel registro immobiliare, il creditore dovrà presentare un altro documento a conferma della proprietà del debitore.

Inoltre, l’ufficiale giudiziario può richiedere che i suddetti documenti siano prodotti da enti competenti.

Conferma della descrizione e della stima

L’ufficiale giudiziario comunica ai partecipanti dei quali è a conoscenza la descrizione e la data in cui è stata effettuata la stima.

Inoltre, l’ufficiale giudiziario, inserendo un avviso pubblico nell’edificio del tribunale e nell’ufficio del sindaco, chiede ai partecipanti dei quali è a conoscenza, come pure alle altre persone che possono vantare dei diritti sulla proprietà e sugli altri beni pignorati, di comunicare i propri diritti prima che venga completata la descrizione.

Tali comunicazioni e notifiche devono essere inoltrate entro due settimane prima dell’inizio della procedura di descrizione.

Separazione in parti della proprietà

Su richiesta del creditore o del debitore, presentata durante la descrizione e la stima, o tramite procedura d’ufficio, una parte separata della proprietà pignorata può essere messa in vendita tramite asta: il prezzo di riserva della parte della proprietà deve soddisfare il creditore dell’esecuzione. L’ufficiale giudiziario, dopo aver valutato la proprietà, decide in merito alla separazione.

Se una parte viene separata, il procedimento relativo alla parte rimanente della proprietà viene sospeso fino a quando la vendita all’asta della parte separata non viene completata.

Protocollo di descrizione e stima della proprietà pignorata.

Nel protocollo di descrizione e stima, l’ufficiale giudiziario deve indicare:

• 1) il codice della proprietà, le delimitazioni e, se possibile, l’area e il titolo reperiti nel registro immobiliare o nel dossier documentale,
• 2) gli edifici e le altre strutture, indicando la designazione economica e le pertinenze immobiliari, oltre alle forniture soggette a pignoramento,
• 3) i diritti evidenti e gli eventuali gravami,
• 4) i vincoli assicurativi,
• 5) le persone che sono in possesso della proprietà, delle pertinenze e dei diritti di appropriazione.
• 6) il modo in cui il debitore sta utilizzando la proprietà,
• 7) la stima, con la quotazione della base,
• 8) i diritti indiretti della proprietà,
• 9) altre informazioni importanti per l’identificazione o la stima della proprietà.

Stima della proprietà da parte di un esperto

La stima della proprietà viene effettuata da un esperto, autorizzato a stimare proprietà immobiliari in conformità a norme separate, che viene nominato dall’ufficiale giudiziario. Nel caso in cui, tuttavia, sia stata effettuata una stima della proprietà per fini commerciali nei sei mesi precedenti al pignoramento e tale stima sia conforme ai requisiti da soddisfare in materia durante l’esecuzione immobiliare, allora non è necessario effettuare una nuova stima.

La stima deve includere: separatamente, il valore della proprietà, degli edifici e delle altre strutture, pertinenze e diritti di appropriazione e, separatamente, il valore dell’intera proprietà e della parte che è stata separata per essere messa all’asta. I suddetti valori devono essere quotati con e senza i relativi diritti legali; i diritti che restano in vigore senza essere inclusi nel prezzo e il valore dei diritti non definiti da somme in denaro che gravano sulla proprietà, con particolare riguardo ai benefici derivanti da detti diritti.

Ricorsi contro la descrizione e la stima

La scadenza per eventuali ricorsi contro la descrizione e la stima è di due settimane a decorrere dal giorno in cui le stesse vengono completate. Se la descrizione e la stima non sono state completate nel giorno indicato nell’avviso, il periodo valido per i ricorsi ha inizio nel giorno in cui il partecipante riceve una comunicazione del completamento della descrizione e della stima e per i partecipanti che non hanno ottenuto la comunicazione, ha inizio nel giorno in cui viene annunciato il completamento.

Necessità di elaborare una nuova descrizione e una nuova stima

Se tra la data della descrizione e della stima e la data della vendita all’asta si verificano cambiamenti in relazione allo stato della proprietà, è possibile effettuare su richiesta del creditore o del debitore una nuova descrizione e una nuova stima.

13. AVVISO DI VENDITA ALL’ASTA

Data di vendita della proprietà pignorata

La proprietà pignorata viene venduta tramite un’asta pubblica. La data dell’asta non può essere fissata prima che siano trascorse due settimane dal momento in cui la descrizione e la stima sono divenute valide a norma di legge, e non prima che la risoluzione sulla base della quale viene avviata l’esecuzione sia divenuta valida a norma di legge.

Avviso di vendita all’asta relativa alla proprietà pignorata

L’ufficiale giudiziario comunica la vendita all’asta tramite un avviso pubblico, in cui vengono indicate le seguenti informazioni:

• 1) la proprietà da vendere, indicandone l’ubicazione e la designazione economica, il nome e il cognome del debitore con il numero del registro immobiliare e la relativa posizione, oppure con il titolo riportato nel dossier documentale, indicando il tribunale in cui viene conservato detto dossier,
• 2) la data, l’ora e il luogo della vendita all’asta,
• 3) l’importo della stima e il prezzo di riserva,
• 4) il valore della garanzia dell’offerta che l’offerente deve presentare, con la possibilità di presentare l’offerta in associazione con un libretto di risparmio, previa autorizzazione del titolare del libretto a pagare il deposito per intero, in conformità a una risoluzione del tribunale valida a norma di legge relativa alla perdita della garanzia o in qualsiasi altro modo indicato dall’ufficiale giudiziario;
• 5) il periodo di tempo in cui è possibile visitare la proprietà entro due settimane prima della vendita all’asta e durante il quale i documenti che fanno parte del procedimento esecutivo possono essere esaminati presso il tribunale.

Inoltre, l’avviso deve indicare:

• 1) che eventuali diritti di terzi non impediscono la vendita all’asta e il trasferimento legale dei diritti di proprietà all’acquirente senza riserve, nel caso in cui detti terzi, prima che l’asta abbia inizio, non presentino debite prove di aver intentato un’azione volta a esentare la proprietà o i beni pignorati insieme ad essa dall’esecuzione e di aver ottenuto una risoluzione che sospende l’esecuzione a tale riguardo;
• 2) che i diritti d’uso, di servitù e di rendita vitalizia, nel caso in cui non compaiano nel registro immobiliare o su un documento allegato al dossier documentale e non vengano reclamati entro un massimo di tre giorni prima della vendita all’asta, non saranno tenuti in considerazione nella continuazione del procedimento esecutivo e decadranno nel momento in cui la risoluzione che assegna la proprietà diventerà valida a norma di legge.

Notifica dell’avviso di vendita all’asta della proprietà

L’avviso di vendita all’asta viene notificato:

• 1) ai soggetti partecipanti al procedimento,
• 2) all’ente comunale, all’ufficio delle imposte applicabili nel luogo della proprietà e a un ente di previdenza sociale, con la richiesta di presentare gli elenchi delle imposte e delle altre tasse pubbliche aggiornate alla data della vendita all’asta, entro il giorno della vendita stessa.

Avviso di vendita all’asta della proprietà

L’avviso di vendita all’asta deve essere redatto almeno due settimane prima della data della stessa e deve essere affisso pubblicamente nell’edificio del tribunale e nell’ufficio delle autorità locali, pubblicato in un giornale diffuso nel luogo della vendita e nel sito web della Camera Nazionale degli Ufficiali Giudiziari.

Su richiesta della parte interessata, e a sue spese, l’ufficiale giudiziario può inoltre pubblicare l’avviso con modalità diverse, secondo quanto indicato dalla suddetta parte.

14. CONDIZIONI DELLA VENDITA ALL’ASTA

Garanzia dell’offerta

L’offerente è tenuto a presentare una garanzia dell’offerta, per un importo pari a un decimo del prezzo stimato un giorno prima della data della vendita all’asta.

La garanzia presentata dall’offerente aggiudicatario viene trattenuta; le garanzie degli altri offerenti vengono restituite immediatamente agli offerenti stessi.

Nel caso in cui l’acquirente non rispetti i requisiti relativi al pagamento, l’acquirente perderà la garanzia e l’aggiudicazione non sarà più valida. I pagamenti parziali già effettuati vengono restituiti. Tali operazioni vengono confermate da una sentenza del tribunale, contro la quale è possibile presentare ricorso.

La garanzia perduta dall’acquirente copre i costi di esecuzione legati alla vendita, mentre la somma restante viene inclusa nella somma ottenuta nel corso dell’esecuzione, oppure, se l’esecuzione è stata annullata, viene iscritta negli utili del bilancio del Tesoro di Stato.

Prezzo di riserva

L’importo più basso per il quale la proprietà può essere acquistata alla prima offerta (prezzo di riserva) ammonta a tre quarti del prezzo di stima e a due terzi del prezzo di stima alla seconda offerta.

Difetti della proprietà pignorata

L’acquirente non può richiedere che l’acquisto venga annullato o che il prezzo venga ridotto a causa di difetti riscontrati nella proprietà o nei beni acquisiti insieme ad essa.

15. VENDITA ALL’ASTA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Svolgimento della vendita all’asta della proprietà immobiliare

La vendita all’asta si svolge pubblicamente, alla presenza e sotto la supervisione di un giudice.

Una volta indetta la vendita all’asta, l’ufficiale giudiziario annuncia pubblicamente:

• 1) l’oggetto della vendita all’asta,
• 2) il prezzo di riserva,
• 3) il valore della garanzia dell’offerta,
• 4) la data in cui deve essere corrisposto il prezzo di acquisto,
• 5) gli importi che gravano sulla proprietà, quali imposte nazionali o altre tasse pubbliche, nel caso in cui tali importi siano stati comunicati, indicando quali di essi saranno trasferiti all’acquirente senza essere inclusi nel prezzo di acquisto,
• 6) i diritti che gravano sulla proprietà, che resteranno in vigore con e senza essere inclusi nel prezzo di acquisto,
• 7) le modifiche dello stato legale effettivo della proprietà, risultanti dalla relativa documentazione, nel caso in cui dette modifiche siano avvenute successivamente alla descrizione e alla stima.

La vendita all’asta

L’oggetto della vendita all’asta è la proprietà nelle condizioni riportate nella descrizione e nella stima, tenendo in considerazione le modifiche annunciate dall’ufficiale giudiziario nel giorno della vendita all’asta.

Nel caso in cui debbano essere vendute più proprietà o più parti di una singola proprietà, il debitore ha il diritto di indicare l’ordine secondo il quale la vendita all’asta deve essere condotta, in relazione alle singole parti o proprietà.

Le seguenti persone non possono prendere parte alla vendita all’asta: il debitore, l’ufficiale giudiziario, i rispettivi coniugi, parenti e familiari, e le persone che partecipano alla vendita all’asta nelle rispettive vesti ufficiali; l’offerente che non ha rispettato le condizioni della vendita all’asta precedente, le persone che hanno facoltà di acquistare proprietà solo su autorizzazione emessa da un ente ufficiale e che non hanno presentato tale autorizzazione.

La presenza di un singolo offerente è sufficiente affinché la vendita all’asta venga celebrata.

Le procure plenipotenziarie concesse ai fini della partecipazione alla vendita all’asta devono essere confermate con un documento contenente una firma autenticata ai sensi di legge. Le firme sui documenti delle procure plenipotenziarie, emessi dallo Stato o da enti organizzativi di autorità locali, come pure le firme sui documenti trasmessi ai procuratori e ai consulenti legali non devono essere autenticate.

La vendita all’asta si svolge in forma orale.

I rilanci non possono essere inferiori all’uno percento del prezzo di riserva, arrotondato a un importo intero in Zloty.

L’offerta effettuata perde ogni valore vincolante nel momento in cui un altro offerente offre una cifra superiore.

Se non vengono effettuati altri rilanci, l’ufficiale giudiziario, dopo aver informato le persone presenti che dopo il terzo annuncio non saranno accettati ulteriori rilanci, annuncia l’ultima cifra offerta per tre volte, chiude l’asta e nomina l’offerente che ha offerto la cifra più alta.

Se gli importi dovuti al creditore vengono pagati insieme alle spese prima della chiusura dell’asta, l’ufficiale giudiziario interrompe l’esecuzione.

Tutti i reclami in merito alle azioni dell’ufficiale giudiziario nel corso della vendita all’asta e prima della sua chiusura devono essere comunicati verbalmente al giudice incaricato della supervisione, il quale provvede alla loro definizione immediata.

Seconda vendita all’asta della proprietà immobiliare

Nel caso in cui non si sia presentato nessun offerente alla prima vendita all’asta, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del creditore, annuncia la seconda vendita all’asta, nella quale il prezzo di riserva ammonta ai due terzi del prezzo di stima. Il prezzo di riserva è il prezzo più basso al quale la proprietà può essere acquistata nel corso della seconda vendita all’asta.

Trasferimento della proprietà

Nel caso in cui non si presenti nessun offerente alla seconda vendita all’asta, il trasferimento della proprietà può avere luogo a un prezzo non inferiore ai due terzi dell’importo della stima, e il diritto di acquisire la proprietà spetta al creditore dell’esecuzione e dell’ipoteca e al co-proprietario. Il creditore deve presentare una richiesta di sequestro della proprietà presso il tribunale entro una settimana dalla vendita all’asta, presentando allo stesso tempo una garanzia implicita, eccetto ove esentato dalla legislazione vigente.

Nel caso in cui più creditori presentino una richiesta di sequestro, la precedenza viene accordata al creditore che ha offerto la cifra più alta; e nel caso in cui i prezzi siano uguali - al creditore che vanta il debito maggiore.

16. OFFERTA VINCENTE

Dopo la chiusura dell’asta, il tribunale rappresentato dal giudice che supervisiona l’asta emette, in pubblica udienza, una risoluzione relativa all’offerta vincente per l’offerente che ha messo a disposizione la cifra più alta, dopo aver ascoltato l’offerente e i partecipanti presenti.

La risoluzione relativa all’offerta vincente viene comunicata immediatamente dopo la chiusura dell’asta; l’annuncio può essere, tuttavia, rimandato per un periodo di tempo non superiore a una settimana, nel caso in cui sia stato presentato un reclamo che non è stato possibile definire immediatamente, o in presenza di altri impedimenti rilevanti.

Nel caso in cui i reclami o i ricorsi presentati durante il procedimento esecutivo non siano stati definiti dal punto di vista legale, il tribunale può sospendere la decisione in merito all’offerta vincente.

Nella risoluzione relativa all’offerta vincente devono essere riportati il nome e il cognome dell’acquirente, il codice della proprietà, la data della vendita all’asta e il prezzo di acquisto.

Il tribunale non emetterà una risoluzione in merito all’offerta vincente in caso di violazione delle norme procedurali durante la vendita all’asta, nel caso in cui tali violazioni possano aver avuto un effetto significativo sul risultato della vendita all’asta.

Il tribunale non emetterà la risoluzione anche nel caso in cui il procedimento sia stato oggetto di interruzione o sospensione, o nel caso in cui il partecipante non abbia ricevuto debita comunicazione della vendita all’asta, eccetto nel caso in cui non vi sia stata alcuna violazione dei diritti dello stesso, o nel caso in cui lo stesso, essendo stato presente alla vendita all’asta, non abbia presentato reclamo nei confronti di detta violazione.

Nel caso in cui il tribunale si sia rifiutato di confermare l’offerta vincente, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del creditore, fisserà la data per una nuova vendita all’asta. Nel caso in cui l’offerta vincente non venga confermata immediatamente dopo la chiusura dell’asta, il tribunale, su richiesta dell’offerente che ha offerto la cifra più alta, può, nel caso in cui l’amministratore sia il debitore stesso, sollevarlo dalle sue mansioni amministrative e nominare un altro amministratore.

L’offerente aggiudicatario acquisisce il diritto di ricevere la proprietà a patto che abbia rispettato le condizioni dell’asta.

La risoluzione in merito all’offerta vincente presa in camera di consiglio viene comunicata al creditore, al debitore e all’acquirente e alle persone che, nel corso della vendita all’asta, hanno presentato reclamo nei confronti delle procedure di determinazione dell’offerta vincente, come pure all’amministratore, qualora sia un soggetto diverso dal debitore. La decisione di rifiutare un’offerta vincente viene comunicata al creditore, al debitore e all’offerente che ha offerto la cifra più alta.

È possibile presentare reclamo contro la risoluzione del tribunale in merito all’offerta vincente. Il reclamo non può essere fondato su violazioni di norme procedurali che non violano i diritti della parte reclamante.

17. CONCESSIONE DEI DIRITTI DI PROPRIETÀ

Dopo che l’offerta vincente è divenuta valida a norma di legge e previa verifica del rispetto delle condizioni dell’asta da parte dell’acquirente, il tribunale emette una risoluzione di concessione della proprietà. È possibile presentare reclamo contro la risoluzione di concessione della proprietà. Il reclamo non può essere fondato su violazioni che si sono verificate prima del momento in cui l’offerta vincente è divenuta valida a norma di legge. Una risoluzione di concessione della proprietà valida a norma di legge comporta il trasferimento della proprietà all’acquirente e conferisce all’acquirente la facoltà di trascrivere l’acquisito diritto di proprietà presso il catasto, sotto forma di iscrizione nel registro immobiliare o tramite inserimento di un documento nel dossier documentale. La decisione legalmente valida relativa alla concessione della proprietà costituisce un atto esecutivo per il trasferimento del diritto di proprietà all’acquirente e per lo sgombero dei locali che si trovano nella proprietà senza ordinare l’applicazione di una clausola esecutiva. I diritti di appropriazione spettano all’acquirente una volta che la risoluzione di concessione della proprietà sia divenuta valida a norma di legge. L’acquirente è obbligato a pagare le imposte pubbliche legate alla proprietà, a decorrere dal giorno in cui la risoluzione di concessione della proprietà è divenuta valida a norma di legge. L’acquirente riceverà i benefici legali e pubblici non regolari solo se la corresponsione degli stessi viene effettuata nella data in cui la risoluzione di concessione della proprietà è divenuta valida a norma di legge o successivamente a tale data. A partire dalla data in cui la risoluzione di concessione della proprietà diviene valida a norma di legge, all’acquirente vengono trasferiti i diritti e gli obblighi risultanti dalla locazione in conformità alle disposizioni di legge in materia, nel caso in cui venga ceduto un bene in locazione. Nel caso in cui sia stato sottoscritto un contratto di locazione della proprietà per un periodo di tempo specifico non superiore a due anni, l’acquirente può rescindere tale contratto, entro un mese dalla data in cui la risoluzione di concessione della proprietà, diviene valida a norma di legge, con un preavviso di un anno, a meno che il contratto non preveda un periodo di preavviso inferiore, anche se il contratto è stato stipulato in forma scritta con una data certificata e il bene è stato messo a disposizione del locatario.

Una risoluzione di concessione della proprietà valida a norma di legge, associata a un piano di divisione degli importi ottenuti nel corso dell’esecuzione, consente l’abrogazione, nel registro immobiliare o nel dossier documentale, di tutti i diritti che sono decaduti in conformità con il piano di divisione. Sulla base della risoluzione di concessione della proprietà, tutte le ipoteche che gravano sulla proprietà vengono cancellate, se la risoluzione conferma il pagamento dell’intero prezzo di acquisto in contanti da parte dell’acquirente.

18. PIANO RELATIVO ALLA DIVISIONE DEGLI IMPORTI OTTENUTI DALL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

Subito dopo aver trasferito la somma soggetta a divisione sul conto del tribunale, l’ufficiale giudiziario redige una bozza del piano di divisione delle somme ottenute dall’esecuzione immobiliare e la presenta al tribunale. Se necessario, il tribunale apporta modifiche e delle variazioni al piano; in caso contrario, lo approva.

19. ESECUZIONE DI FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE E USUFRUTTO PERPETUO

Le norme che regolano l’esecuzione immobiliare si applicano rispettivamente all’esecuzione di frazionamenti immobiliari e dell’usufrutto perpetuo. L’ufficiale giudiziario informa i co-proprietari in merito alla data in cui avrà luogo il pignoramento della frazione immobiliare e in cui l’usufrutto perpetuo sarà sottoposto a pignoramento, informando anche il proprietario e l’ente governativo competente.

Nel caso in cui l’usufrutto perpetuo sia sottoposto a pignoramento, il pignoramento viene effettuato in relazione all’usufrutto perpetuo del terreno e dell’edificio che costituisce la proprietà del locatario perpetuo, insieme alle relative pertinenze.

Se la frazione immobiliare è sottoposta ad amministrazione giudiziaria, l’amministratore agisce solamente nell’ambito dei diritti del debitore, in qualità di co-proprietario.

Se l’esecuzione viene effettuata in relazione all’usufrutto perpetuo, il procedimento viene sospeso nel caso in cui l’ente competente richieda la risoluzione del contratto di usufrutto perpetuo. L’esecuzione può avere inizio su richiesta del creditore, nel caso in cui il tribunale decida che non esistono motivi per procedere alla risoluzione del contratto di usufrutto perpetuo. In seguito alla risoluzione del contratto di usufrutto perpetuo, l’ufficiale giudiziario interrompe il procedimento esecutivo.

Quando l’esecuzione viene effettuata in relazione alla frazione immobiliare, devono essere disposte una descrizione e una stima dell’intera proprietà. L’importo della stima per la frazione in questione viene calcolata in proporzione alla somma risultante dalla stima dell’intera proprietà.

Se l’usufrutto perpetuo è oggetto dell’esecuzione, nel protocollo di descrizione e stima devono essere indicate la data finale dell’usufrutto perpetuo e la modalità d’uso del terreno da parte del locatario perpetuo indicato nel registro immobiliare.

20. ESECUZIONE IMMOBILIARE SEMPLIFICATA

Le norme relative all’esecuzione immobiliare sono valide per proprietà fondiarie non edificate e proprietà comprensive di un edificio residenziale o commerciale se, nel momento in cui viene presentata una richiesta di esecuzione, non è stata presentata nessuna comunicazione in merito al completamento della costruzione.

Vendita a un unico acquirente

Nel caso in cui sia stata pignorata una proprietà fondiaria non edificata, che non è gravata da diritti di terzi, l’ufficiale giudiziario la metterà in vendita per un unico acquirente, a un prezzo non inferiore alla somma risultante dalla stima. Se le parti non sono riuscite a trovare un accordo sulle modalità di ricerca dell’acquirente, le modalità saranno individuate dal tribunale.

La vendita avverrà due settimane dopo il giorno della descrizione e della stima. L’ufficiale giudiziario informerà i soggetti partecipanti alle procedure di vendita.

Se la vendita a un unico acquirente non viene conclusa entro un mese dal giorno della descrizione e della stima, la proprietà sarà venduta nel corso di una vendita all’asta, per la quale saranno valide le norme sulle procedure d’asta nell’esecuzione immobiliare.

Protocollo di vendita

Durante lo svolgimento di attività legate alla vendita, l’ufficiale giudiziario redige un protocollo in cui include il cognome della persona che ha accettato l’offerta di acquisto e il prezzo di acquisto pagato da detta persona per intero e deposita immediatamente in tribunale il protocollo con la relativa documentazione.

Sulla base del protocollo redatto dall’ufficiale giudiziario e della relativa documentazione, il tribunale emette una risoluzione di concessione della proprietà, con la quale trasferisce i diritti di proprietà all’acquirente. Solo il debitore ha diritto a presentare reclamo contro tale decisione e solo in caso di violazione delle norme sul prezzo minimo di vendita. Nel caso in cui venga rilevata una violazione delle norme relative alla stima e al prezzo minimo di vendita, il tribunale rifiuta la concessione della proprietà e restituisce la pratica all’ufficiale giudiziario, il quale riprende il procedimento.

Se la proprietà non può essere venduta nel rispetto delle norme sull’esecuzione immobiliare semplificata, il tribunale ordina all’ufficiale giudiziario di procedere con l’esecuzione nel rispetto delle norme relative all’esecuzione immobiliare.

Se il tribunale emette un’ordinanza che dispone la ripetizione delle procedure di vendita o la messa in atto di ulteriori provvedimenti nel rispetto delle norme relative all’esecuzione immobiliare, l’ufficiale giudiziario restituisce immediatamente le somme pagate per l’acquisto all’offerente.

Vendita all’asta

Se la vendita a un unico acquirente non va a buon fine, la proprietà viene messa all’asta, nel rispetto delle norme relative all’esecuzione immobiliare. L’ufficiale giudiziario comunica ai soggetti partecipanti la data della vendita all’asta.

In seguito all’avvenuto pagamento da parte dell’acquirente, il tribunale emette immediatamente una risoluzione di concessione della proprietà. Quando la risoluzione diviene valida a norma di legge, l’ufficiale giudiziario elabora un piano di divisione delle somme ottenute dall’esecuzione.

21. ESECUZIONE DI IMBARCAZIONI ISCRITTE NEL REGISTRO NAVALE

Ai fini dell’esecuzione di imbarcazioni iscritte nel registro navale, risultano valide le relative norme sull’esecuzione immobiliare.

L’esecuzione rientra nelle competenze dell’ufficiale giudiziario del tribunale nella cui giurisdizione si trovava l’imbarcazione prima dell’avvio delle procedure di esecuzione.

Al momento della richiesta di esecuzione, il creditore deve presentare debita prova in merito all’iscrizione dell’imbarcazione nel registro.

Subito dopo l’invio di un avviso di sollecito al debitore, l’ufficiale giudiziario provvede a confiscare l’imbarcazione e a disporre l’amministrazione giudiziaria.

Le norme sull’esecuzione di beni mobili si applicano in relazione alla figura dell’amministratore.

L’imbarcazione viene pignorata al momento della confisca. Il debitore e il proprietario diverso dal debitore devono essere informati del pignoramento. L’avviso di vendita all’asta deve essere affisso dall’ufficiale giudiziario nell’edificio del tribunale, pubblicato in un giornale a diffusione locale e nel sito web della Camera Nazionale degli Ufficiale Giudiziari.

L’avviso di vendita all’asta deve essere affisso nell’edificio del tribunale, pubblicato in un giornale a diffusione locale e nel sito web della Camera Nazionale degli Ufficiali Giudiziari almeno due settimane prima della vendita all’asta e deve essere messo a disposizione delle autorità marittime amministrative competenti per il porto in cui si trova l’imbarcazione e per il porto di registrazione, affinché possa essere affisso in tali luoghi.

L’esecuzione delle quote dell’imbarcazione spetta all’ufficiale giudiziario del tribunale nella cui area si trova il porto di registrazione.

L’esecuzione di imbarcazioni non iscritte nel registro navale viene effettuata in conformità alle norme sull’esecuzione di beni mobili.